El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes establece un derecho de arrendadores y propietarios a la compensación.
De acuerdo con la referida regulación, por una parte, "Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas."
Y, por otra parte, la misma regulación se refiere al alcance de la compensación en estos términos: "Si se acreditara la concurrencia de perjuicio económico en los términos establecidos en el apartado anterior, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido su propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por auto o hasta el 30 de septiembre de 2022".
Por su parte, el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, aprueba las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
En el artículo 3.4 del referido Real Decreto 401/2021 se establece: "El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo."
Destaca la Sentencia número 119/2024, de 21 de marzo, del Tribunal Superior de Juticia de Aragón (1), que:
"Se refiere no a la suspensión del procedimiento, sino a la suspensión del desahucio o lanzamiento, que es la que se contiene en el art. 1 del RDL 11/2020. Por otro lado, el tenor del apartado segundo se refiere al periodo entre que mediare la suspensión y el que acordare el levantamiento, pero no dice que aquella deba ser la suspensión definitiva, que sería el auto de 20-7-2020, por lo que perfectamente puede entenderse referido al momento en el que, materialmente, se acuerda, siquiera sea por una diligencia y con efectos cautelares, necesarios en cuanto la no suspensión en el momento del lanzamiento y antes de acordarse por auto tras el breve trámite haría inútil el art. 1 del RDL 11/2020, que quiere proteger al vulnerable de modo efectivo y por eso se refiere a la suspensión del lanzamiento o del desahucio. Es más, se refiere a los Tribunales, y no a los juzgados, que son los que operan los desahucios y lanzamientos, por lo que, indudablemente con escasa técnica jurídica, lo que viene es a incluir la resolución, del rango que sea, que produce una suspensión de un lanzamiento por el que se habría recuperado la posesión.
En tercer lugar, si atendemos al espíritu y finalidad de la norma, además del elemento literal ya visto, y siguiendo el art. 3.1 CC, es compensar o indemnizar al arrendador por una acción social que el Estado social de derecho ha decidido tomar, la protección del deudor vulnerable en relación con el derecho a la vivienda. Por ello, tal protección se debe producir desde que se produce el daño, y éste se produce desde el momento en el que, de no haber mediado el art. 1 del RDL 11/2020, el arrendador habría recuperado la posesión, no teniendo sentido el diferirla en función de la mayor o menor diligencia o rapidez del Juzgado en resolver por auto la suspensión del procedimiento, siendo que también la responsabilidad por el funcionamiento de la administración de Justicia corresponde, en última instancia, al Estado. El momento en el que el arrendador empieza a experimentar un daño antijurídico por el funcionamiento, en este caso normal, de la administración es cuando deja de recuperar lo que le correspondería.
Por todo ello, tenía derecho a la percepción del arriendo - o del módulo establecido en sustitución del mismo por el art. 1 del RDL 11/2020- en ese periodo, y aun cuando efectivamente podría discutirse si tenía derecho a todos los gastos pagados, y no a los supuestamente devengados según el prorrateo de días, lo cual no deja de ser una estimación razonable, ello podría haberse discutido y determinado por medio de una resolución temporánea, no por una resolución extemporánea, posterior al silencio.
El resto de las reclamaciones fueron reconocidas y satisfechas y han perdido su objeto.
Por todo ello, procede estimar en su totalidad el recurso y reconocer el derecho del recurrente a percibir la totalidad de la cantidad reclamada en la primera reclamación, lo que supone añadir, a lo ya reconocido y pagado, 739,53 euros."
Y en la Sentencia número 71/2025, de 19 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (2), se puede leer lo siguiente:
"(...) debe descartarse que concurra la desviación procesal que se alega por la demandada. Pero no por el hecho de considerar que pueda ser reclamada por el actor, en este proceso, sin haberla formulado antes en vía administrativa, la indemnización de los perjuicios que considera sufridos, en concepto de responsabilidad patrimonial, que no podría. Sino por estimar que, sin perjuicio de los argumentos sobre la causalidad que se vierten en la demanda, lo que está reclamando es el pago la compensación que la parte considera le es debida al amparo del art. 3 del RD 401/2021, en relación con el art. 1 del RDL 11/2020, según el espíritu de la norma.
No obstante, como se ha razonado en la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 1092/2022 ( sentencia 372/2024), la compensación, en este caso no es procedente.
Como allí se dijo, de forma extensa:
«(...) de las propias alegaciones de la parte se deducía que no se ordenó la suspensión del lanzamiento establecida en el artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020. Se acordó la suspensión, pero en tanto se tramitaba el incidente previsto para resolver sobre la suspensión solicitada.
...
Es cierto que el lanzamiento se suspendió mientras se tramitaba la solicitud formulada por el arrendatario, y, según expresa el recurrente, no se reanudó el proceso en tanto el auto dictado por el Juez de Primera Instancia no adquiría firmeza.
Pero la suspensión solo abarcó el tiempo de tramitación y resolución del incidente.
SEXTO.-Cuando el Real Decreto 401/2021 se refiere a la compensación, acota el tiempo que puede reclamarse al indicar que será el que « medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , o bien la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021».
Por "suspensión extraordinaria" del artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020 debe entenderse la que se adopta por auto resolviendo el incidente previsto por dicho artículo. Porque en ningún caso el precepto prevé la suspensión del proceso en tanto se recopilan los datos para resolver sobre la solicitud de suspensión, sin perjuicio de que el Juez en este caso la acordara, a fin de que, de resultar fundada la petición, la resolución posterior no perdiera su objeto.
SÉPTIMO.-No se trata tanto de conceder o no la compensación en función del tipo de resolución en que acuerda la suspensión, sino de considerar que el periodo que medió entre la suspensión acordada para recopilar los datos para resolver la solicitud presentada por el arrendatario, y la resolución que finalmente se dictó, no forma parte del periodo que el Real Decreto 401/2021 establece como indemnizable, al no ser esa la suspensión extraordinaria a que se refiere el artículo 1.
OCTAVO.-...
En definitiva, en este caso, no hubo una resolución que acordara la suspensión extraordinaria a que se refiere el artículo 1, y eso, ya se exponía suficientemente por la parte, por lo que no era necesario esperar a que se cumplimentara el requerimiento. Más bien, lo que había de considerarse es la innecesaridad del mismo.»
SEXTO.-Pues bien, tampoco en el supuesto que nos ocupa se dictó auto por el Juzgado alguno acordando la suspensión del desahucio por considerar acreditada la vulnerabilidad del arrendador, suspendiendo únicamente el curso del procedimiento entre tanto se tramitaba el incidente para decidir sobre su alegación de vulnerabilidad.
Sin que pueda apelarse al espíritu de la Ley, como justificación de la compensación que se solicita, porque la Ley contiene una regulación expresa y clara de la que resulta indudable que en el periodo indemnizable no se incluye el de tramitación del incidente, ni siquiera cuando finalmente se dicta auto declarando dicha vulnerabilidad, al no prever que se retrotraiga la compensación al momento de la solicitud de suspensión del lanzamiento.
Sin que pueda tampoco ampararse en el principio de confianza legítima, ya que, igualmente, dados los términos de la norma, el recurrente nunca podía esperar la compensación que reclama, que no está prevista.
SÉPTIMO.-Al efecto, señalar que, como indica la demanda, los Servicios Sociales competentes para emitir el informe sobre vulnerabilidad del arrendatario son los municipales.
Y lo relevante para determinar si procede o no la compensación solicitada es si se suspensión el lanzamiento en razón de considerar acreditada la vulnerabilidad del arrendador. No pudiendo imputarse a la Comunidad de Madrid la posible dilación en la emisión del informe."
Casuística:
-Sentencia número 377/2025, de 10 de abril, del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias (3) que recoge lo siguiente:
"La oposición que suscita la Administración para impedir la ejecución consiste en entender que el plazo de silencio positivo no ha transcurrido, ya que el procedimiento quedó suspendido, por disponerlo así el art. 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Con arreglo al artículo 3.4 de este Real Decreto, el plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo. Conforme al apartado 2, el arrendador o el propietario dirigirán su solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma o de las ciudades de Ceuta y Melilla, que deberá ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el período que medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, o bien la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y "el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal (en la actualidad) del 31 de diciembre de 2025". La administración considera, por tanto, que el procedimiento no se inicia hasta que no se produzca el levantamiento de la suspensión. En el presente caso, sin embargo, consta que el propietario recuperó la posesión del inmueble el 19/07/2024, momento a partir del cual nada obsta a la iniciación y resolución de procedimiento administrativo, siendo así que han transcurrido en exceso los plazos de silencio positivo mencionados, de modo que se ha producido dicho silencio que, a diferencia del negativo, es un verdadero acto, susceptible de ejecución a través de la vía del art. 29.2 LJCA. Procede la estimación del recurso, en los términos interesados en la demanda, si bien los intereses solo pueden entenderse devengados desde el 13/12/2024, fecha del requerimiento para la ejecución de acto firme."
-Sentencia número 167/2025, de 2 de abril, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (4), en la que se puede leer lo siguiente:
"La normativa exige la existencia de un Auto en el que se motive que la decisión de suspender el procedimiento de desahucio y/o el lanzamiento se debe a una acreditada situación de vulnerabilidad económica de la persona que habite en la vivienda. Y lo que en este caso acordó el Juzgado competente en el repetido Auto fue tan sólo el aplazamiento del lanzamiento que estaba previsto para una concreta fecha considerando simplemente que, conforme a las normas de salud pública vigentes en la fecha en cuestión, la unidad familiar se encontraba en cuarentena por el contagio de uno de los miembros de tal unidad de convivencia. Y ello motivando el Juzgado autor del Auto que desde luego no se apreciaba situación alguna de vulnerabilidad por razones económicas por parte de la persona obligada al pago de la renta."
-Sentencia número 35/2025, de 31 de enero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (5), que explica lo siguiente:
"El detenido examen del motivo impugnatorio vertido en el escrito de demanda debe conducir, ya podemos anunciarlo, a su rechazo por las razones siguientes:
Hemos dejado expuesto, en esencia, el razonamiento que en la resolución impugnada se expresa y sigue para el cálculo de la cantidad con la que se considera procedente la compensación a la ahora demandante por el tiempo de suspensión del lanzamiento del arrendatario, según la Sentencia dictada. Un periodo de tiempo sobre cuyo cómputo, hay que decirlo, no existe controversia entre las partes.
La actora sostiene que para el cálculo de la compensación debe atenderse al valor del metro cuadrado que tenía la vivienda en la fecha de la solicitud formulada (menor al considerado por la Administración) y no, como hizo la demandada, a los índices de referencia del precio del alquiler que fueron los publicados el 2 de marzo de 2022.
Dado que la actora propugna como más adecuado el sistema de cálculo que propone (por ser, dijo, más utilizado por los "principales portales inmobiliarios") debe recordarse que el artículo 3 del Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, en su apartado 2.a) se remite, en primer lugar, para realizar dicho cálculo a "índices de referencia del precio del alquiler" y, alternativamente, a "otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento".
La Administración demandada explicó en la Orden recurrida que para el cálculo en cuestión había considerado el "Sistema estatal de índices de Alquiler de Vivienda" elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana; unos valores de referencia a los que, por su carácter oficial, puede atribuírsele la necesaria nota de objetividad que requiere el precepto citado; objetividad que, sin embargo, no sería predicable de los que propone la recurrente para el cálculo, basados meramente en datos ofrecidos en un estudio realizado por un determinado portal inmobiliario ("Idealista") y que aportó como documento 10 adjunto a su demanda.
Junto a lo anterior, debe igualmente recordarse que la demandada, según se expresa en la propia Orden impugnada, para el cálculo del precio del alquiler de vivienda a efectos de determinar el importe de la compensación, utilizó el índice de referencia derivado del Sistema Estatal de Referencia del precio del alquiler de vivienda, calculando de acuerdo con la explotación estadística de fuentes tributarias para el ejercicio 2020, realizado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Ello, en principio y a falta de prueba pericial alguna contradictoria por la parte recurrente, permite a la Sala concluir que los precios de referencia considerados por la demandada no fueron los correspondientes al año 2022, cuando resolvió la solicitud, sino los del ejercicio 2020, lo que, en cualquier caso, resultaría más ajustado a la realidad del menor precio que la actora mantiene para la vivienda de su propiedad.
En consecuencia, una vez examinados estos motivos impugnatorios a la luz de los datos obrantes en autos a través del expediente administrativo y de los documentos adjuntos a la demanda, teniendo en cuenta que la actora tampoco ha propuesto en el proceso una prueba pericial que pudiera haber apoyado sus pretensiones, de modo objetivo y no a través de meros datos que ofrece, de un estudio privado de un concreto portal inmobiliario, aquéllas mismas tendrán que ser rechazadas y, por ello, desestimado íntegramente el presente recurso."
Expuesto lo anterior, las conclusiones finales que en este estudio se alcanzan son las siguientes:
-el derecho de arrendadores y propietarios a la compensación tiene por objeto compensar o indemnizar al arrendador por una acción social que el Estado social de derecho ha decidido tomar, la protección del deudor vulnerable en relación con el derecho a la vivienda;
-tal protección se debe producir desde que se produce el daño, y éste se produce desde el momento en el que, de no haber mediado el art. 1 del RDL 11/2020, el arrendador habría recuperado la posesión, no teniendo sentido el diferirla en función de la mayor o menor diligencia o rapidez del Juzgado en resolver por auto la suspensión del procedimiento, siendo que también la responsabilidad por el funcionamiento de la administración de Justicia corresponde, en última instancia, al Estado;
-el momento en el que el arrendador empieza a experimentar un daño antijurídico por el funcionamiento, en este caso normal, de la administración es cuando deja de recuperar lo que le corresponder;
-la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020 no se refiere a la suspensión del procedimiento, sino a la suspensión del desahucio o lanzamiento;
Resoluciones referenciadas:
(1) Sentencia número 119/2024, de 21 de marzo, del Tribunal Superior de Juticia de Aragón; Recurso: 364/2022; Ponente: JAVIER ALBAR GARCIA;
(2) Sentencia número 71/2025, de 19 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; Recurso: 12/2023; Ponente: JUANA PATRICIA RIVAS MORENO;
(3) Sentencia número 377/2025, de 10 de abril, del Tribunal Superior de Justicia del Principado de Asturias; Recurso: 23/2025; Ponente: ALFONSO PEREZ CONESA;
(4) Sentencia número 167/2025, de 2 de abril, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; Recurso: 749/2023; Ponente: MARIA DEL PILAR GARCIA RUIZ;
(5) Sentencia número 35/2025, de 31 de enero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; Recurso: 96/2023; Ponente: MARIA DEL PILAR GARCIA RUIZ;
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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