Sumario: I.- Resumen; II.- Palabras clave; III.- Desistimiento del arrendatario; IV.- Pluralidad de personas que integran una de las partes de la obligación; V.- Desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad; VI.- Indemnización por falta de cumplimiento de parte del plazo de duración del contrato; VII.- Conclusión; VIII.- Resoluciones referenciadas;
I.- Resumen:
Los requisitos que exige el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que el desistimiento del arrendatario de lugar a la extinción de la relación jurídica nacida del contrato de arrendamiento, son los siguientes:
-el contrato de arrendamiento ha de ser de vivienda habitual (no de temporada y no para uso distinto del de vivienda);
-que hayan transcurrido seis meses;
-que el arrendatario se lo comunique al arrendador. Toda vez que el precepto no exige forma alguna, no tiene ni que hacerse por escrito siendo válida la verbal;
-que la comunicación se haga con una antelación mínima de treinta días;
Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la precitada Ley de Arrendamientos Urbanos .
II.- Palabras clave
Arrendamiento; vivienda; uso distinto de vivienda; arrendador; arrendatario; desistimiento; pluralidad de personas; cónyuge; ánaloga relación de afectividad; indemnización; lucro cesante;
III.- Desistimiento del arrendatario
Explica la Sentencia número 18/2025, de 16 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (1), que:
"(...) cabe traer a colación la sentencia 1/2018 de 9 de enero de 2018 de esta misma sección, rollo 700/2016, o la sentencia 308/2024 de 10 de mayo de 2024, rollo 714/2022 en la que ya establecíamos que "Así pues, el precepto prevé que las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año. En el supuesto de autos, la indemnización/penalización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento - curiosamente "todo" el plazo contractual, ya que la duración del contrato se conviene en un año-) excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el art. 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice" . Consecuentemente, en el caso de autos, la indemnización se debía limitar a la parte proporcional que correspondía a los tres meses que quedaban por cumplir (...)
En el mismo sentido, la sentencia 268/2024 de esta misma sección, de fecha 19 de abril de 2024, rollo 662/2022, ya decíamos al analizar el art. 11 de la LAU que (...)" El art. 11 de la LAU en la redacción dada la mismo por el art. 1.6 de la Ley 4/2013, de 4 de junio , de aplicación a las presentes actuaciones, señalaba que: " El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".
Así pues, conforme al art. 11 LAU, el arrendatario solo puede desistir del arrendamiento una vez transcurrido el período mínimo de vigencia pactado, que no puede ser superior a seis meses. A partir del séptimo mes, el arrendatario tiene derecho a desistir, si bien las partes pueden pactar el abono de la indemnización que el precepto establece en el importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del plazo pactado."
Como bien expresa la Sentencia número 206/2024, de 14 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Alicante (2):
"Para que un arrendatario se desvincule de un contrato de arrendamiento no es suficiente con acreditar que ya no vive en dicho domicilio ya que debe acreditar que el mismo lo ha abandonado dando por resuelto el contrato y poniendo la posesión de la vivienda a disposición del arrendador.
A tal efecto se invoca la SAP de Madrid, Sección 25º, del 27 de marzo de 2017 (ROJ: SAP4156/2017) Sentencia: 110/2017 Recurso: 317/2016, que menciona las consecuencias del abandono de la vivienda.
" Que se celebre otro contrato de la naturaleza que sea, antes, al tiempo o después de una teórica fecha de abandono o desalojo de la vivienda litigiosa no sustituye per se a la efectiva puesta a disposición y comunicación fehaciente.
Puede mantenerse perfectamente la posesión, en definitiva, la disponibilidad de esa vivienda aunque se ocupe otra, porque mientras el arrendador no recupere dicha posesión, carecerá de ella y esa recuperación no depende de un conocimiento más o menos aleatorio o presumible de si el arrendatario sigue ocupando la vivienda, resida en ella permanente u ocasionalmente sino de una actuación del propio arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador conocedor y receptor de esa voluntad.
Lo determinante es, por consiguiente, fijar cuándo y cómo conoce el arrendador esa voluntad o dicho de otra forma: la comunicación fehaciente a partir de la cual puede considerarse la disponibilidad efectiva de la posesión ya entregada y recuperada".
Y ello dado que aún siendo cierto, que conforme a copiosa doctrina jurisprudencial, la novación nunca se presume ni puede deducirse de meras conjeturas, sino que "debe constar de inequívoco una voluntad novatoria" ( sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1987,).
Hay que tener en cuenta que, como recogíamos en nuestras sentencias núm. 94/2020 de 18 de febrero y núm. 156/2023 de 25 de abril, entre otras, la novación extintiva no se presume y que para que opere como tal, extinguiendo la primitiva obligación, es necesario que en la posterior así se declare terminantemente o que una y otra " sean de todo punto incompatibles", tal y como establece el artículo 1204 del Código Civil y ha venido recordando una pacífica línea jurisprudencial.
Así, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 190/2021 de 31 marzo, a raíz de un contrato de arrendamiento, recopila la doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual, con distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa:
" 1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio , al hilo de la exégesis del art. 1204 CC, cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.
2.- El citado art. 1204 CC, referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.
Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior ( novación extintiva, que contempla elart. 1204 CC) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida ( novación modificativa del art. 1203 CC).
3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).
Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en elart. 1203 CC, conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.
La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC ). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC ), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.
4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).
Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige elart. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias."
IV.- Pluralidad de personas que integran una de las partes de la obligación
La Sentencia número 271/2024, de 27 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Guadalajara (3), se pronuncia en los términos siguientes:
"La cuestión controvertida se centra en el alcance de las obligaciones de D. Lukas, y su resolución pasa por analizar la posibilidad de desvinculación de la relación arrendaticia por parte de uno de los arrendatarios, y qué consecuencias tendrá, en su caso, respecto de las obligaciones económicas del contrato.
La SAP Madrid, Sección 21, n. 282/2020, de 15 de octubre (rec. 772/2019) ha analizado la cuestión en los siguientes términos:
"La relación jurídica arrendaticia urbana de vivienda siempre está formada por dos partes que son el arrendador y el arrendatario. Y, cada una de estas partes, pueden estar integradas por una sola persona, pero también pueden estarlo por varias. Siendo así que en el presente caso la parte arrendataria está integrada por varias personas, y, ante esta pluralidad de personas, se plantea la cuestión atinente a su organización dentro de la relación jurídica arrendaticia urbana de vivienda.
Las formas básicas, previstas en el Código Civil, de organización de varias personas integrantes de una de las partes de la relación jurídica obligacional, son tres, a saber:
1º. Obligaciones parciarias, en las que la pluralidad de personas conduce a la fragmentación. Tanto el crédito como la deuda se descomponen o se dividen en créditos o deudas independientes que recaen sobre una parte de la prestación. Cada uno es un deudor o acreedor de una parte. Y, a estas obligaciones parciarias, se refiere el artículo 1.138 del Código Civil .
2º. Obligaciones comunes, conjuntas o mancomunadas en sentido estricto, en las que la pluralidad de personas conduce a la comunidad. Los créditos se atribuyen en común al grupo o consorcio y la deuda es también una deuda común o consorcial. Todos juntos (en mano común), son deudores o acreedores de la totalidad. Y, a estas obligaciones comunes o conjuntas o mancomunadas en sentido estricto, se refiere el artículo 1.139 del Código Civil en relación con el 1.150 del mismo Cuerpo Legal .
3º. Obligaciones solidarias, en las que la pluralidad de personas conduce a la solidaridad. Cada acreedor puede por sí solo y de una sola vez reclamar la totalidad del crédito y cada deudor está obligado a cumplir por sí solo y de una sola vez toda la prestación. Cada uno es por sí solo (uti sunguli) acreedor o deudor de la totalidad. Y, a estas obligaciones solidarias, se refieren los artículos 1.140 a 1.148 del Código Civil .
El carácter solidario de la obligación no puede presumirse, pues así se prohíbe terminantemente en el artículo 1.137 del Código Civil . De ahí que la solidaridad tan solo pueda provenir de un pacto expreso recogido en el negocio jurídico de constitución de la obligación, de una voluntad tácita exteriorizada por medio de un determinado comportamiento o por virtud de una prescripción legal.
Siendo la prestación objetivamente divisible debe presumirse en principio el carácter parciario de la obligación tal y como se desprende del artículo 1.138 del Código Civil . Pero esta presunción cederá en algunos casos a favor del carácter común, conjunto o mancomunado en sentido estricto de la obligación.
La indivisibilidad de la prestación conduce a una obligación común, conjunta o mancomunada en sentido estricto. Pero, aun siendo divisible la prestación, se debe predicar el carácter, común, conjunto o mancomunado en sentido estricto en los dos siguientes casos:
1º. Cuando la voluntad expresa de las partes o la voluntad obtenida por vía interpretativa impongan la mano común.
2º. Cuando la naturaleza del negocio o la naturaleza del vínculo existente entre los diferentes cotitulares exija el carácter común o consorcial de la situación.
Partiendo de una pluralidad de personas que integran una de las partes de la obligación, nos centramos ahora en el poder de disposición de cada una de esas personas respecto de la relación jurídica obligacional nacida del contrato. Y, más en concreto, a la extinción de esa relación jurídica por causa del desistimiento en aquellos casos en los que el desistimiento conlleva la extinción de la relación jurídica contractual. Siendo así que la respuesta es distinta según cada uno de los tres modos de organización de la pluralidad de personas.
De ser una obligación común, conjunta o mancomunada en sentido estricto el poder de disposición sobre la relación jurídica exige un acto colectivo o por unanimidad de todas las personas conjuntamente. De tal manera que no quedará extinguida la relación jurídica nacida del contrato por desistimiento de una sola de las varias personas que integran la parte contratante, subsistiendo esa relación jurídica, entre las partes contratantes de las que continuarán formando parte las mismas personas incluyendo aquella que hubiera desistido.
De ser una obligación parciaria cada una de las personas con independencia y al margen de las demás tiene un poder de disposición absoluto respecto de su parte en la relación jurídica nacida del contrato dando lugar a la extinción de "su parte" en esa relación jurídica, la cual subsistirá respecto de las partes de la relación jurídica que correspondan a las demás personas que no hubieran desistido del contrato.
De ser una obligación solidaria en principio el desistimiento de una sola de las personas no produciría la extinción de la relación arrendaticia porque ello sería perjudicial para las otras personas integrantes de la parte arrendataria. Y, con carácter de regla general, se proclama en el artículo 1141 del Código Civil que: "Cada uno de los acreedores solidarios puede hacer lo que sea útil a los demás pero no lo que les sea perjudicial". Pero el desistimiento tiene cabida en la excepción que a esta regla general del artículo 1144 se consagra en el párrafo primero del artículo 1143 al decir que: " La novación, compensación, confusión o remisión de la deuda, hecha por cualquiera de los acreedores solidarios o con cualquiera de los deudores de la misma clase, extinguir la obligación, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.146" ( y en el artículo 1146 se dispone que: "La quita o remisión hecha por el acreedor de la parte que afecte a uno de los deudores solidarios, no libra a éste de su responsabilidad para con los codeudores, en el caso de que la deuda haya sido totalmente pagada por cualquiera de ellos"). En consecuencia, el desistimiento de cualquiera de las personas que integran la parte arrendataria conlleva la extinción total de la relación arrendaticia. Si bien las demás personas integrantes de la parte arrendataria que no hubieran desistido tendrían contra el que hubiera desistido la acción indemnizatoria que se les reconoce en el párrafo segundo del reseñado artículo 1.143 del Código Civil ("El acreedor que haya ejecutado cualquiera de estos actos, así como el que cobre la deuda, responderá a los demás de la parte que les corresponde en la obligación").
Para evitar equívocos conviene traer a colación una conocida doctrina jurisprudencial, formada bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, conforme a la cual: "Cuando un contrato de arrendamiento de local de negocio o de vivienda se concierta con varias personas físicas, como arrendatarios, debe entenderse que se cede el goce y el uso del local a todos los arrendatarios mancomunadamente ( arts. 1.137 y 1.138 del Código Civil ), generando entre ellos una comunidad, por pertenecerles el derecho arrendaticio por indiviso y por partes iguales ( artículos 392 y 393 párrafo segundo del Código Civil ), y de tal manera que al separarse alguno o algunos del uso del local continuando otro u otros en su ocupación, se produce un cambio o modificación subjetiva en la persona del arrendatario, pues lo que se quedan adquieren la cuota abstracta que en el derecho arrendaticio corresponde a los que se han ido, lo que constituye un traspaso de parte del local arrendado, o una cesión de parte de la vivienda y, de realizarse de modo distinto al autorizado en la Sección Segunda del Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, origina la causa resolutoria del contrato de arrendamiento quinta del artículo 114 del mismo Cuerpo Legal ( sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 2 de marzo de 1991 , R.J. Ar. 3071, Colex 449; 25 de diciembre de 1990 , Colex 1307; 26 de marzo de 1990 , R.J. Ar. 1727, Colex 232; 25 de mayo de 1993, R.J. Ar. 2224 ; 11 de abril de 1973, R.J. Ar. 1735 ; 31 de marzo de 1973, R.J. Ar. 1135 ; 27 de noviembre de 1971, R.J. Ar. 5017 ; 28 de marzo de 1970, R.J. Ar. 1587 ; 13 de mayo de 1969, R.J. Ar. 2479 ; 8 de marzo de 1969, R.J. Ar. 1181 ; 31 de enero de 1964, R.J. Ar. 539 ; 3 de julio de 1963, R.J. Ar. 3517 ; 13 de junio de 1961, R.J. Ar. 2364 ; 22 de noviembre de 1958, R.J. Ar. 3797 ; 2 de marzo de 1960, R.J. Ar. 1645 ; 26 de marzo de 1958, R.J. Ar. 1093 ; 19 de octubre de 1957 , R.J. Ar. 3012). Pero, en base a lo dispuesto en los artículos 1.255 , 1.137 segunda frase y 1138 (en el inicio de su redacción) del Código Civil , es plenamente válido y eficaz el pacto entre arrendador y arrendatarios, en virtud del cual se atribuya a la relación arrendaticia respecto a varios arrendatarios el carácter de solidaria, en cuyo caso la separación de alguno o algunos del uso del local o de la vivienda producirá la automática subrogación, en la posición de estos, por parte del o de los arrendatarios que continúen en la ocupación del local, sin que se produzca traspaso o cesión alguno a los efectos de la Sección Segunda del Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 31 de mayo de 1985, R.J. Ar. 2838 ; 5 de noviembre de 1992 , Colex 1042) ". Doctrina jurisprudencial que debe entenderse subsistente bajo la vigencia de la nueva Ley de Arrendamientos urbanos de 1994 ( sentencia de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo número 535/2010 de 30 de julio de 2010 por la que se resuelve el recurso número 1228/2006 ). Pero esta doctrina jurisprudencial no se refiere a la relación, de los tres modos de organización de la pluralidad de personas en la parte arrendataria, con el poder de disposición respecto a la relación arrendaticia de cada una de esas personas que se concreta en un desistimiento que conlleva la extinción de la relación arrendaticia total o parcial ( que es lo que hemos expuesto hasta ahora), sino a la relación, de los tres modos de organización de la pluralidad de personas en la parte arrendataria, con la facultad de usar y disfrutar de la vivienda o del local arrendado, para concluir, como no podía ser de otra manera, que en el caso de que alguna de las personas dejara de usar y disfrutar de la vivienda o local arrendado continuando en ese uso y disfrute las demás personas integrantes de la parte arrendataria estaríamos ante un traspaso o una cesión si la relación arrendaticia fuera parciaria, lo que no sucedería de ser solidaria.(...)
Dispone el artículo 1.256 del Código Civil que "la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes". Es decir que la subsistencia y la ejecución de los derechos y las obligaciones nacidas de un contrato no pueden nunca quedar al arbitrio de una de las partes contratantes. De tal manera que, ante un negocio jurídico perfeccionado pero no agotado, al quedar pendiente de ejecución alguno de sus efectos jurídicos, la declaración unilateral de voluntad de una sola de las partes contratantes, por la que pone en conocimiento de la otra parte contratante que desiste de la relación jurídica nacida del contrato, no produce la extinción o resolución de esa relación jurídica, que continuará subsistente.
Esta reseñada doctrina general encuentra tres excepciones, en las que el desistimiento unilateral de una de las partes contratantes si produce la extinción o resolución de la relación jurídica nacida del contrato. Las tres excepciones son las siguientes: 1ª. Cuando en el negocio jurídico constitutivo de la obligación se reconoce expresamente a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga reconocida produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización) a lo pactado por las partes contratantes.
2ª. Cuando la propia ley expresamente atribuye "ex lege" a ambas partes contratantes o a una sola de ellas la facultad de desistimiento unilateral. En este caso, el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por la parte contratante que la tenga atribuida, produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar una eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, debiendo estarse, en cuanto a las consecuencias jurídicas derivadas de este desistimiento unilateral (así una posible indemnización), a lo dispuesto en la propia ley que atribuye la facultad de desistimiento.
3ª. Cuando se trata de relaciones obligatorias duraderas que carecen de un plazo contractual de duración y que se encuentran fundadas en la recíproca confianza que las partes se merecen. En este caso el principio de que la subsistencia y la ejecución de una obligación no puede dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes choca frontalmente con la exigencia de que una vinculación obligatoria no sea nunca indefinida, ni mucho menos perpetua, y la imposibilidad de mantener vigente una relación jurídica fundada en la recíproca confianza cuando ésta ha desaparecido. Por lo que en este caso el ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral por cualquiera de las partes contratantes produce la automática extinción (con efectos "ex nunc" sin determinar la eficacia retroactiva) de la relación jurídica nacida del contrato, siendo, en ausencia de acuerdo entre las partes, los Tribunales de Justicia los que decidirán si procede una indemnización y su cuantía.
En el presente caso, de las 3 excepciones, a la regla general de que el desistimiento no produce la extinción del vínculo contractual, nos encontramos ante la legal, es decir cuando es la propia ley la que le atribuye, al desistimiento de una de las partes contratantes, el efecto de la extinción automática de la relación jurídica nacida del contrato. Lo que se recogía en el artículo 75 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en el artículo 11 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanas de 1994 , al que se dio nueva redacción por la Ley 4/2013, la cual es de aplicación a los contratos de arrendamiento que se hubieran celebrado a partir del día 6 de junio de 2013 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 según su disposición transitoria primera ). En el presente caso el contrato de arrendamiento se celebró el día 25 de abril de 2018, es decir con bastante posterioridad al día 6 de junio de 2013. En consecuencia tenemos que estar a la redacción del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 proveniente de la reforma de 2013.
(...) Pues bien, los escasos requisitos que exige el artículo 11 para que el desistimiento del arrendatario de lugar a la extinción de la relación jurídica nacida del contrato de arrendamiento, son los siguientes:
1º. El contrato de arrendamiento ha de ser de vivienda y no para uso distinto del de vivienda. En el presente caso se trata de un arrendamiento de vivienda.
2º. Que hubieran transcurrido 6 meses (...)
3º. Que el arrendatario se lo comunique al arrendador. Dado que el precepto no exige forma alguna, no tiene ni que hacerse por escrito siendo válida la verbal (...)
4º. Que la comunicación se haga con una antelación mínima de 30 días. Pues bien, en el presente caso preaviso no hubo ya que se llevó a cabo el desistimiento sin preaviso alguno. Ante lo cual caben dos soluciones. Primera, no tenemos por cumplido el requisito y en consecuencia no queda extinguida la relación arrendaticia por el desistimiento del arrendatario. Segunda, considerar que la extinción de la relación arrendaticia no tiene lugar en la fecha del desistimiento sino 30 días más tarde. A favor de esta segunda solución se pronuncian las sentencias de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Baleares número 276/2016 de 7 de septiembre de 2016 y sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 8 de abril de 2011 . Y nos parece la más correcta alejándonos de un puro formalismo.
Esta doctrina, que la Sala comparte y hace suya, asume que no es posible obligar a uno de los arrendatarios a permanecer vinculado por el contrato, por lo que puede desistir del mismo sin requerir el consentimiento del acreedor; los efectos del desistimiento estaban expresamente regulados en el contrato litigioso, de manera que, no cumpliéndose las formalidades establecidas en el mismo, preaviso de dos meses, el arrendatario desistido habría de abonar una indemnización de dos meses de renta. En este caso, D. Lukas tuvo que desalojar la vivienda por la orden de alejamiento el 11 de julio de 2021, y continuó abonando la renta hasta mayo de 2022; en ese mes comunica su voluntad de resolver el contrato (para él) a fecha 30 de abril de 2022. Partiendo de la base de que no es posible obligar al arrendatario a permanecer vinculado por el contrato, procedía, como hizo el juzgador de instancia, estimar la falta de legitimación pasiva alegada por D. Lukas, en la parte que excede de la mensualidad de mayo de 2022. Y, dado que la actora no ha reclamado expresamente la indemnización pactada para el caso de desistimiento sin preaviso, no cabe pronunciamiento sobre la misma. En consecuencia, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida."
V.- Desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad:
La Sentencia número 5/2025, de 15 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Gualajara (4), contiene las reflexiones siguientes:
"El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, como es el caso, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge. Y establece también en este supuesto que el arrendador podrá requerir al cónyuge a estos efectos, supuesto en el que, de no contestar se extingue el arrendamiento, aunque abonando la renta hasta la extinción. Se establece por tanto este requerimiento como una posibilidad para el arrendador. Y no ejercitada, continua el arrendamiento en beneficio del cónyuge como lo evidencia el hecho del abono de las rentas en los años sucesivos, aunque no en su integridad, comenzando un impago continuado en la anualidad 2022.
Sobre este precepto, la AP de Barcelona en sentencia de 22 de junio de 2020, sección cuarta, indica: " En este sentido, esta Sección en sentencia de 15/05/2007 señalaba "..., como dicho precepto se encarga de dejar claro, el desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad, da derecho a éste bien a efectuar voluntariamente la comunicación a la que se refiere el núm. 3 del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbano , (en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en beneficio del cónyuge), o no efectuarla, lo que no produce de por sí la extinción del contrato sino que genera la potestad del arrendador de requerir a dicho cónyuge para que manifieste si sigue o no en la posición de arrendatario; solo en este último caso se extingue el arrendamiento , conforme al artículo 12-2, si no se contesta el requerimiento en el término de quince días."En definitiva, el referido artículo 12 prevé que el arrendador pueda requerir al cónyuge o conviviente para que manifieste su voluntad de continuar en el arrendamiento , requerimiento no sujeto a plazo alguno y que se establece como una posibilidad, no determinando la falta de dicho requerimiento ni la extinción automática del contrato ni la ausencia de la obligación de pago de la renta para el cónyuge o conviviente por lo que en definitiva se ha de desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia".
En el presente caso, existe un contrato de arrendamiento urbano celebrado en fecha 2 de abril de 2017, el arrendatario ha desistido del contrato y su pareja no ha sido requerida formalmente por el arrendador para que manifieste si desea continuar o no en la posición de arrendatario, puesto que la única comunicación que se le ha remitido a la ocupante del inmueble es un claro y simple requerimiento de desalojo de la casa.
El análisis de si concurren los requisitos de convivencia durante dos años o si la pareja tiene un hijo en común, el examen de tales cuestiones, así como si la demandada tiene o no derecho a continuar en el arriendo, son cuestiones que exceden del ámbito del juicio de desahucio por precario.
Las anteriores circunstancias impiden apreciar una ocupación en concepto de precario por parte de DOÑA Raimunda, debiéndose discutir si la misma ostenta o no derecho a continuar en el contrato de arrendamiento en el procedimiento adecuado, que no es este juicio verbal de desahucio por precario.
En definitiva, en el presente caso, se está dilucidando si DOÑA Raimunda tiene derecho a ocupar la posición de arrendataria en el contrato y, consecuentemente, la vigencia o no de un contrato de arrendamiento, de lo que deriva la inadecuación del procedimiento, lo que nos lleva a apreciar de oficio dicha excepción, quedando imprejuzgado el fondo del litigio, con remisión al proceso declarativo correspondiente."
Por tanto, la demanda ha de prosperar frente a la Sra. Adela, en la medida en que el Sr. Jose Ignacio no abandona la finca sin devolver la posesión, sino que comunica su desistimiento a uno de los arrendadores, (y por tanto en forma en tanto en cuanto ha de entenderse rige la solidaridad entre los arrendadores) , ni en un caso de coarrendamiento en que pretenda apartarse del contrato uno solo de los arrendatarios (modificación subjetiva que no puede tener lugar sin el consentimiento del arrendador), ni tampoco ante la atribución del uso de la vivienda al cónyuge no arrendatario en un procedimiento de separación, divorcio o nulidad matrimonial (que se encuentra regulado en el art. 15 LAU), pues nada se acredita al respecto. El supuesto en el que nos encontramos, como recoge acertadamente el Juez a quo, se regula en el artículo 12, y es aquel en el que el arrendatario único (única parte contratante) manifiesta al arrendador su voluntad de desistir del contrato, lo que le permite el art. 11 LAU, y el cónyuge (o miembro de pareja con análoga relación de afectividad a la de cónyuge) disconforme con el desistimiento ( lo que ha de inferirse del hecho de que se mantenga en la vivienda y continúe abonando la renta, asume la condición de arrendatario único). En este concreto supuesto, el legislador parece haber considerado que en los casos de discordancia entre cónyuges es preferible el cambio de titular y no obligar al arrendatario a mantenerse en la posición arrendaticia. Con el art. 12 LAU se permite al arrendatario salir de la relación contractual, quedando liberado de sus obligaciones, y al cónyuge no arrendatario se le ofrece la posibilidad de asumir con todas las consecuencias la condición de arrendatario. De ello se sigue la obligación que incumbe a la demandada de seguir abonando las rentas, y en el presente caso, aun cuando emplazada en diferente domicilio, no consta que haya entregado la posesión de la vivienda a los arrendadores, de modo que aun en el caso de que hubiera abandonado la vivienda, no quedaría liberada del pago de la renta cuando no consta la entrega de la posesión a ninguno de los arrendadores.
En esta línea se pronuncia la sentencia dictada por la sección segunda de la A.P. de Cádiz de 24 de enero de 2017, también citada en la resolución antes recogida y en la que se señala:
"Existe una sentencia anterior dictada entre las mismas litigantes en el que se estima probado que existía respecto de la vivienda litigiosa un contrato de arrendamiento concertado en su día entre los hermanos Cayetano ; la existencia de dicho contrato de arrendamiento se alegó en el anterior juicio de desahucio por precario por la hoy actora apelante y en base a ello, se desestimó la pretensión de precario; no puede por ello la actora desconocer la existencia del contrato de arrendamiento ni alegar que carece de la condición de arrendataria hasta que no haya sido requerida conforme a lo prescrito en el art. 12 de la LAU .
El artículo 12 dispone: "1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia".
Conforme a dicho precepto, el requerimiento al cónyuge o pareja del arrendatario es facultativo para el arrendador; el artículo 12.2 dice que podrá el arrendador requerir al cónyuge; si no se efectúa el requerimiento o hasta que se efectúa el requerimiento, no por ello se extingue el contrato puesto que el mismo precepto añade que el cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato.
El artículo 12 también prevé en su apartado tercero, que el cónyuge o conviviente con el arrendatario comunique al arrendador su presencia en la vivienda y su voluntad de continuar con el arrendamiento; conociendo la ahora apelante la existencia del arrendamiento ya que así lo alegó en el anterior desahucio por precario (Fundamento Primero de la sentencia, último párrafo), pudo comunicar a la propietaria de la vivienda, hermana de su anterior compañero sentimental, su voluntad de continuar en la vivienda en calidad de arrendataria como de hecho estaba haciendo; no habiendo efectuado dicha comunicación y no habiendo procedido la propietaria a resolver o extinguir el contrato por falta de notificación y no habiendo efectuado tampoco el requerimiento aludido, puesto que la extinción del contrato no se produce automáticamente, el contrato ha subsistido, la inquilina lo ha sido y lo es la hoy actora desde que abandonada la vivienda por su pareja en abril de 2013, la demandante continuó viviendo en aquella conociendo la existencia del contrato de arrendamiento.
En este sentido, esta Sección en sentencia de 15/05/2007 señalaba "..., como dicho precepto se encarga de dejar claro, el desistimiento del arrendatario realizado sin el acuerdo de su cónyuge o persona unida a él por análoga relación de afectividad, da derecho a éste bien a efectuar voluntariamente la comunicación a la que se refiere el número 3 del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en cuyo caso podrá continuar el arrendamiento en beneficio del cónyuge), o no efectuarla, lo que no produce de por sí la extinción del contrato sino que genera la potestad del arrendador de requerir a dicho cónyuge para que manifieste si sigue o no en la posición de arrendatario; solo en este último caso se extingue el arrendamiento, conforme al artículo 12-2, si no se contesta el requerimiento en el término de quince días."
En definitiva, el referido artículo 12 prevé que el arrendador pueda requerir al cónyuge o conviviente para que manifieste su voluntad de continuar en el arrendamiento, requerimiento no sujeto a plazo alguno y que se establece como una posibilidad, no determinando la falta de dicho requerimiento ni la extinción automática del contrato ni la ausencia de la obligación de pago de la renta para el cónyuge o conviviente por lo que en definitiva se ha de desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia".
VI.- Indemnización por falta de cumplimiento de parte del plazo de duración del contrato
La Sentencia número 712/2024, de 24 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (5), expresa lo siguiente:
"(...) cabe traer a colación la sentencia 1/2018 de 9 de enero de 2018 de esta misma sección, rollo 700/2016, en la que ya establecíamos que "Así pues, el precepto prevé que las partes "puedan" pactar una indemnización/penalización para el supuesto de desistimiento del arrendatario, pero la propia ley establece los parámetros de esa indemnización para el caso de que se pacte: una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir o la parte proporcional de la indemnización en caso de períodos de tiempo inferiores al año. En el supuesto de autos, la indemnización/penalización acordada (todas las rentas que queden por cumplir hasta alcanzar el año que se estableció como de obligado cumplimiento - curiosamente "todo" el plazo contractual, ya que la duración del contrato se conviene en un año-) excede de la previsión legal, por lo que ha de considerarse nula, de acuerdo con lo prevenido en el art. 6 de la propia LAU que dispone que " Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice" . Consecuentemente, en el caso de autos, la indemnización se debía limitar a la parte proporcional que correspondía a los tres meses que quedaban por cumplir (...)
En el caso de autos la parte apelante se aquieta a la decisión del juez de instancia de declarar nulo el pacto de la cláusula segunda del contrato en el que se fija un importe indemnizatorio para el supuesto de desistimiento unilateral del contrato antes del cumplimiento de los dos años de vigencia del mismo e, interesa que se aplique al caso de autos el contenido legal del art. 11 de la LAU, con base a la remisión expresa que en la propia cláusula segunda del contrato efectúan las partes, para cualquier caso de desistimiento del contrato.
El motivo del recurso se estima, por cuanto la nulidad de la cláusula contractual segunda del contrato de arrendamiento de 3 de agosto de 2018 que en la sentencia de instancia se efectúa, a la que se aquieta la parte demandada y actora reconvencional, en ningún caso puede alcanzar a la remisión que las propias partes hacen y pactan, en el mismo contrato, con carácter subsidiario, a la aplicación de la normativa legal vigente, que no es otra que el art. 11 de la LAU, en el que se establece el importe indemnizatorio objetivo para supuestos como el de autos.
En segundo lugar, con base a la remisión que ambas partes hacen y pactan, a la normativa del art. 11 de la LAU para supuestos de desistimiento voluntario del contrato, debemos analizar, si en el caso de autos concurren los presupuestos que la propia norma establece para el reconocimiento de la indicada indemnización, que no son otros que (1) que hayan transcurrido 6 meses desde el inicio de la relación contractual; (2) que exista un previo aviso al arrendador, de la voluntad de desistir del contrato, con una antelación mínima de 30 días, y (3) que tal preaviso debe hacerse de forma que permita acreditar su recepción por el arrendador.
En el caso de autos, si se han cumplido los indicados requisitos ya que se adjunta al folio 19 y 20 de las actuaciones, sendos burofaxes de fecha 2 de agosto de 2019 remitidos por el arrendatario al arrendador y a la gestora inmobiliaria del mismo, por los que se manifiesta la voluntad de desistir del contrato con efectos de 2 de septiembre de 2019. Los indicados burofaxes fueron entregados a los destinatarios el mismo 2 de agosto de 2019 a las 9:43 h y a las 12:01 h según la certificación obrante en autos del servicio de correos.
A la fecha de remisión de la comunicación de desistimiento, el 2 de agosto de 2019 ya había transcurrido el periodo mínimo de 6 meses de obligado cumplimiento del contrato a que se refiere el art. 11 de la LAU y, la comunicación, recepticia y formal, con acreditación de doble entrega, se cursa con una antelación mínima de 30 días a la fecha señalada como de efectivo desistimiento, por lo que cabe declarar cumplido los requisitos legales previstos en la LAU y, por ende, con derecho al arrendador a hacer suya una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
En lo que se refiere a la cuantificación del importe indemnizatorio, la parte actora reconvencional lo fija en 103.030 euros, que es el resultado de multiplicar 20.666 euros x 5 meses. Dicho importe no es correcto, en tanto que la renta contractual es de 20.000 euros y, en la sentencia de instancia se desestimó la petición de incremento de esta conforme al IPC (0,3 + 3 = 666,60 euros), que no ha sido objeto de apelación, por lo que la renta a computar es de 20.000 euros y, el importe total de la indemnización 100.000 euros y no los 103.030 euros solicitados."
La Sentencia número 673/2024, de 3 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (6), reseña lo siguiente:
"(...) es doctrina constante, uniforme, y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1930, 21 de octubre de 1959, o 20 de septiembre de 1996; RJA 640/1930- 31, 3597/1959, y 6727/1996), que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543, 1554.3º, y 1569.1ª del Código Civil, de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que, incluso si las partes dejan de señalar el plazo, es el Código Civil el que, en el artículo 1581, establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.
Aunque, es igualmente doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1918), que la disposición del artículo 1581 del Código Civil es puramente supletoria, para el caso de no haberse fijado plazo al arrendamiento, doctrina que aparece, en la actualidad, acogida en el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, según el cual los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En este caso, en el contrato de arrendamiento, de fecha 1 de octubre de 2017 (doc 2 de la demanda; doc 7 de la contestación), se pactó una duración inicial de diez años, que se entiende obligatoria para ambas partes, en aplicación de la norma general del artículo 1127 del Código Civil, sin que se incluyera en el contrato de arrendamiento ninguna cláusula o pacto acerca de la posibilidad de desistimiento unilateral anticipado por cualquiera de las partes, siendo así que, según lo expuesto, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, aplicable en este caso, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, no pudiendo quedar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, según la norma general del artículo 1256 del Código Civil.
En cuanto al desistimiento unilateral anticipado por la arrendataria, es lo cierto que pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991,y 25 de noviembre de 1992), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.
Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.
Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento ad nutum, o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001), y únicamente se admite para los contratos intuitu personae, siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996, 14 de febrero de 1997, y 17 de mayo de 1999; RJA 319/1996, 1418/1997, y 4046/1999), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho.
En este caso, no ha sido alegado ningún incumplimiento imputable a la parte arrendadora que autorizara a la parte arrendataria para el ejercicio de la facultad de resolución unilateral, anticipada, e injustificada del contrato de arrendamiento, no habiendo tampoco norma alguna, o pacto contractual, según lo expuesto, que autorizara a la arrendataria al desistimiento anticipado del contrato.
En cuanto a la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2017;RJA 4871/2017), que el artículo 11 de la LAU 1994 regula el desistimiento para el arrendamiento de viviendas, pero no se recoge un supuesto similar en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, figura que no precisa de tutela específica al estar subordinada a los pactos existentes entre las partes ( artículo 1255 Código Civil), por lo que no procede una aplicación analógica del precepto al carecer de identidad de razón ( artículo 4 del Código Civil).
En este caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, antes del transcurso del plazo de duración pactada de diez años, los arrendadores ( Sentencia nº 341/2013, de 5 de junio, Sección Decimotercera Audiencia Provincial de Barcelona) podrían optar: a) por exigir el cumplimiento (por ej. no aceptar las llaves; aunque la mera aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, así la STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado; o b) por la resolución del contrato; en ambos casos con indemnización de los perjuicios real y efectivamente causados, correspondiendo al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita, salvo que haya sido pactada una cláusula penal, cuya finalidad, según el artículo 1152 del Código Civil, es la de sustituir la indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento, facilitando su liquidación, mediante la fijación, en el propio contrato de la cantidad pactada para el resarcimiento de los daños que se calcula que puede causar al arrendador la resolución anticipada del contrato por el arrendatario; aunque la pena puede también cumplir una función puramente punitiva desligada de todo propósito resarcitorio ("si otra cosa no se hubiere pactado").
En relación con el desistimiento del arrendatario en los arrendamientos de local de negocio, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016, y 23 de julio de 2018; RJA 852/2016, y 2948/2018), la que viene distinguiendo tres grupos de casos:
1.- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial)( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2009( RJ 2010,400), 6 de noviembre de 2013 (RJ 2013, 7445)(rec.1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (RJ 2014, 322) (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (RJ 2014, 3177).
2.- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2002 (RJ 2002, 5500); rec. 54/1997).
3.- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( Sentencia de 9 de abril de 2012(RJ 2012, 8986); rec. 229 de 2007).
En este caso, la arrendataria comunicó a los arrendadores su voluntad de desistir del arrendamiento por medio del burofax de 27 de marzo de 2019 (doc 3 de la demanda); y la devolución de la posesión a los arrendadores se produjo efectivamente mediante la entrega de las llaves por la arrendataria, el 30 de abril de 2019 (doc 5 de la demanda; doc 15 de la contestación), por lo que, a partir de entonces, nos encontraríamos en el caso 3, porque la arrendadora terminó por aceptar la resolución, sin perjuicio de la indemnización de los daños y perjuicios soportados.
En cualquier caso, el desistimiento se encuentra sometido a un régimen especial, que es el de la indemnización, cuando procede, al arrendador, según resulta del tenor literal de las normas que regulan expresamente el desistimiento, que son la del antiguo artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ("...indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta" "que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir."); y la del actual artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio ("...deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.").
En el presente caso, producido el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por la voluntad de la arrendataria, lo procedente, según lo expuesto, es la indemnización de los daños causados a la arrendadora por el desistimiento unilateral del contrato por la arrendataria.
Aunque la indemnización correspondiente, cuando procede, puede ser susceptible de moderación, de acuerdo con lo previsto en la norma general sobre responsabilidad contractual del artículo 1103 del Código Civil, pudiendo fijarse la indemnización desde un máximo equivalente a las rentas que correspondan al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir, cuando el desistimiento es caprichoso; hasta un mínimo que sea suficiente para cubrir los daños soportados por el arrendador, cuando el desistimiento puede obedecer a una justa causa.
La moderación, según lo expuesto, ha venido siendo admitida por la doctrina en determinados supuestos, y en concreto para el supuesto de que el local sea arrendado a un tercero con la finalidad de evitar un enriquecimiento injusto del arrendador, supuesto al cual es posible añadir el de la mera posibilidad de arrendamiento a un tercero, aunque no se haya materializado, por la sola voluntad de la arrendadora en mantener la vigencia de un contrato de arrendamiento, con la consiguiente obligación del arrendatario de seguir pagando la renta por un local que se encuentra cerrado y desocupado.
Así lo ha entendido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004; RJA 2710/2004 que, independientemente de la actitud adoptada por la arrendadora, fija la indemnización a su favor en función del plazo de tiempo necesario para obtener una nueva ocupación del local.
En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006 y 30 de octubre de 2007 ; RJA 823/2006 y 8262/2007) la que se ha inclinado por admitir que la fijación de la indemnización por desistimiento del arrendatario debe fijarse en atención a las circunstancias de cada caso, siendo la determinación de la existencia o realidad de las circunstancias del caso cuya ponderación ulterior por el tribunal permite la moderación indemnizatoria quaestio facti, por lo que, para la aplicación del criterio de moderación es preciso tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no cabe frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual. Y en tal línea de pensamiento procede valorar, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, es decir, las correspondientes al período entre el desistimiento y la terminación normal del contrato, en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, del Texto Refundido de 1964, y 7.2 del Código Civil) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, del Texto Refundido de 1964, 7.1 del Código Civil, 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, y actualmente también 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En el mismo sentido, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2001; RJA 2588/2001) que la exigencia de ajustar el ejercicio de los derechos a las pautas de la buena fe, según lo previsto artículo 7.1 del Código Civil, constituye un principio informador de todo el ordenamiento jurídico que exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento considerado como honrado y justo.
Igualmente, es doctrina constante y reiterada ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002;RJA 6047/2002,y las que en ella se citan), que la buena fe a que se refiere el artículo 1258 del Código Civil es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, y leal, que supone una exigencia de actuación coherente y de protección de la confianza ajena, y que aplicada al contrato integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no sólo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos.
En el presente caso, atendido lo anterior, se estima adecuada la fijación en la sentencia de primera instancia de la indemnización a cargo de la arrendataria, correspondiente a la resolución anticipada del contrato de arrendamiento, en el importe de las rentas pactadas, por importe de 2.500 €/mes, que se hubieran devengado desde mayo de 2019, a partir de la devolución de la posesión a los arrendadores, mediante la entrega de las llaves; y hasta la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por los arrendadores, con un tercero, en enero de 2020 (f.96), fijando la indemnización en 20.000 € (8 x 2.500), por las rentas dejadas de percibir por los arrendadores, de mayo a diciembre de 2019, a consecuencia del desistimiento unilateral y anticipado de la arrendataria del contrato de arrendamiento."
Para finalizar cabe traer a colación la Sentencia número 221/2012, de 9 de abril, del Tribunal Supremo (7), que recoge lo siguiente:
(7) Sentencia número 221/2012, de 9 de abril, del Tribunal Supremo; Recurso: 229/2007; Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS;
"A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.
La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.
A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002 , 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 ).
B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.
La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).
Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.
C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.
Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.
La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.
La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido."
VII.- Conclusión
Los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la Ley de Arrendamientos Urbanos están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal. Por lo tanto, al regularse en el el artículo 11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.
VIII.- Resoluciones referenciadas
(1) Sentencia número 18/2025, de 16 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 274/2023; Ponente: PABLO IZQUIERDO BLANCO;
(2) Sentencia número 206/2024, de 14 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Alicante; Recurso: 277/2022; Ponente: MARIA FERNANDA LORITE CHICHARRO;
(3) Sentencia número 271/2024, de 27 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Guadalajara; Recurso: 35/2024; Ponente: MARIA DEL ROCIO MONTES ROSADO;
(4) Sentencia número 5/2025, de 15 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Gualajara; Recurso: 401/2024; Ponente: SUSANA FUERTES ESCRIBANO;
(5) Sentencia número 712/2024, de 24 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 1070/2022; Ponente: PABLO IZQUIERDO BLANCO;
(6) Sentencia número 673/2024, de 3 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 1123/2022; Ponente: FERNANDO UTRILLAS CARBONELL;
(7) Sentencia número 221/2012, de 9 de abril, del Tribunal Supremo; Recurso: 229/2007; Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS;
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
