Se publica la Ley 12/2023, de 24
de mayo, por el derecho a la vivienda:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2023-12203
Resumen exprés:
Cabe destacar como puntos principales de esta reforma los
siguientes:
-se entiende la definición de
carácter general del concepto de «gran tenedor», como la persona física o
jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y
trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en los términos ya
recogidos en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan
medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer
frente al COVID-19, acotándose en el texto de la ley a aquellos inmuebles y
superficie que sea de uso residencial. Si bien, se especifica que tal
definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de
mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de cinco o más
inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos.
-se establece como derecho de las
personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda, el de recibir
información en formato accesible, que sea completa, objetiva, veraz, clara,
comprensible y accesible, que asegure el pleno conocimiento de las condiciones
de la vivienda objeto de la operación.
-Información mínima en las
operaciones de compra y arrendamiento de vivienda:
a) Identificación del vendedor o
arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el
marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la
operación.
b) Condiciones económicas de la
operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones
de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.
c) Características esenciales de
la vivienda y del edificio, entre ellas:
1.º Certificado o cédula de
habitabilidad.
2.º Acreditación de la superficie
útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal
la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso
computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a
la exigida en la normativa reguladora.
3.º Antigüedad del edificio y, en
su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.
4.º Servicios e instalaciones de
que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.
5.º Certificado de eficiencia
energética de la vivienda.
6.º Condiciones de accesibilidad
de la vivienda y del edificio.
7.º Estado de ocupación o
disponibilidad de la vivienda.
d) Información jurídica del
inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las
cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de
participación fijada en el título de propiedad.
e) En el caso de tratarse de
vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al
régimen legal de protección que le sea aplicable.
f) En caso de edificios que
cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno
declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, se
aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y
limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.
g) Cualquier otra información que
pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de
la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico,
físico-técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la
misma.
8º La persona interesada en la
compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la
detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.
9º Cuando la vivienda que vaya a
ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una
zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la
persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal
circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del
arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la
última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese
estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del
valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios
de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.
-Administradores de fincas.
1. A los efectos de la presente
ley y de las actividades que regula, son administradores de fincas las personas
físicas que se dedican de forma habitual y retribuida a prestar servicios de
administración y asesoramiento a los titulares de bienes inmuebles y a las
comunidades de propietarios de viviendas.
2. Los administradores de fincas,
para ejercer su actividad, deben tener la capacitación profesional requerida y
deben cumplir las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles.
3. Los administradores de fincas,
en el desarrollo de su actividad profesional, deben actuar con eficacia,
diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la
legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector, con
especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores
establecidos por las comunidades autónomas y en esta ley.
4. Para garantizar los derechos
de los consumidores, los administradores de fincas deben suscribir un seguro de
responsabilidad civil, pudiendo hacerlo directa o colectivamente.
-Procedimientos suspendidos en
virtud de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo,
por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y
económico para hacer frente al COVID-19.
Tras la entrada en vigor de esta
ley, y a partir del 30 de junio del 2023, los procedimientos de desahucio y los
lanzamientos indicados en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020,
de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el
ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que se encuentren
suspendidos por aplicación de dichos preceptos, cuando la parte actora sea una
gran tenedora de vivienda en los términos previstos por el artículo 3.k) de
esta ley, sólo se reanudarán a petición expresa de la misma si la parte actora
acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación
que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis
de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones
existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de
vivienda.
El requisito anterior podrá
acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la solicitud de reanudación del trámite o alzamiento de la
suspensión, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites
correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud,
junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de
conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las
partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado
participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una
vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la parte
ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá
sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios
específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los
términos del apartado anterior.
-Régimen de los contratos de
arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley.
1. Los contratos de arrendamiento
sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, continuarán
rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
2. Sin perjuicio de lo dispuesto
en el apartado anterior, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a
las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al
régimen jurídico establecido en esta ley.
3. Con independencia de lo
previsto en los apartados anteriores, la regulación introducida en esta ley no
afectará a las diferentes medidas de aplicación extraordinaria a los contratos
vigentes de arrendamiento de vivienda y, en particular, la recogida en el
artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan
medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias
económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que resultarán de aplicación en
los términos en los que se encuentren reguladas.
-Modificaciones en la LAU:
Uno. El artículo 10 queda
redactado en los siguientes términos:
«Artículo 10. Prórroga del
contrato.
1. Si llegada la fecha de
vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez
transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el
arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a
la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del
arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario,
su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por
plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario
manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de
cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. En los contratos de
arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que
finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el
periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse,
previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del
contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se
seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en
vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por
parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica
sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los
servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada
obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda
de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por
el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un
nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento
de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de
vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la
legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga
obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga
tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario,
podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por
plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se
seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en
vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente
por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por
acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento
con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo
dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de
que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en
el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia
firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. Al contrato prorrogado, le
seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera
sometido.»
Dos. Se modifica el apartado 3
del artículo 17, que queda redactado en los siguientes términos:
«3. El pago se efectuará a través
de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca
de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de
esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»
Tres. Se añaden dos nuevos
apartados 6 y 7 en el artículo 17, redactados en los siguientes términos:
«6. En los contratos de
arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se
ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de
vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al
inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de
arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos
cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización
anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas
condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos
que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse,
más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización
anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre
la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado
vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite
alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera
sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el
apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las
Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha
de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b) Cuando en los dos años
anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se
hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la
que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por
ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la
vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese
registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años
anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se
hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente
acreditadas.
d) Cuando el contrato de
arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca
un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario,
que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos
términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
7. Sin perjuicio de lo dispuesto
en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos
a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de
acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración
de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de
24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo
contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al
sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y
características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique,
pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho
sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los
sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará
a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique
en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de
la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no
hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en
los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del
Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado
dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial
tensionado.»
Cuatro. Se modifica el apartado 1
del artículo 20, que queda redactado como sigue:
«1. Las partes podrán pactar que
los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus
servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus
accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de
propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca
arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren
en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan
asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto
deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la
fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la
Administración.
Los gastos de gestión
inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
Cinco. Se añade una disposición
adicional undécima, redactada de la siguiente forma:
«Disposición adicional
undécima. Índice de referencia para la actualización anual de los contratos de
arrendamiento de vivienda.
El Instituto Nacional de
Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de
referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de
vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18
de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta
de los contratos de arrendamiento.»
Seis. Se añade una disposición
transitoria séptima, redactada de la siguiente forma:
«Disposición transitoria
séptima. Aplicación de las medidas en zonas tensionadas.
1. La regulación establecida en
el apartado 7 del artículo 17 se aplicará a los contratos que se formalicen
desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la
vivienda, y una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de
precios de referencia, de acuerdo con lo previsto en la disposición adicional
primera de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y lo establecido
en la disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
2. La resolución del Departamento
ministerial competente en materia de vivienda que apruebe el referido sistema
de índices de precios de referencia se realizará por ámbitos territoriales,
considerando las bases de datos, sistemas y metodologías desarrolladas por las
distintas comunidades autónomas y asegurando en todo caso la coordinación
técnica.»
-Modificaciones de la LEC:
La Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, queda modificada como sigue:
Uno. Se modifica el apartado 4 del
artículo 150, que queda redactado del siguiente modo:
«4. Cuando la notificación de la
resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una
vivienda, se dará traslado a las Administraciones Públicas competentes en
materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones
de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de
exclusión social, por si procediera su actuación.»
Dos. Se añaden nuevos apartados 6
y 7 en el artículo 439, que quedan redactados como sigue:
«6. En los casos de los números
1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las
demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no
se especifique:
a) Si el inmueble objeto de las
mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.
b) Si concurre en la parte
demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que
establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a
la vivienda.
En el caso de indicarse que no se
tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se
deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el
que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
c) En el caso de que la parte
demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se
encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o
no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de
vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona
ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas
y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e
información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas
en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente
designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de
vivienda.
El requisito exigido en esta
letra c) también podrá cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran
iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que
presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente
expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en
la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no
podrá tener una vigencia superior a tres meses.
7. En los casos de los números
1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte
actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el
apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual
de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad
económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se
admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha
sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto
establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de
las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones
existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y
normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá
acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran
iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que
presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de
conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las
partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado
participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una
vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la empresa
arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá
sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios
específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los
mismos términos del apartado anterior.»
Tres. Se añade un nuevo apartado
5 en el artículo 440, redactado del siguiente modo:
«5. En todos los casos de
desahucio y en todos los decretos o resoluciones judiciales que tengan como
objeto el señalamiento del lanzamiento, independientemente de que éste se haya
intentado llevar a cabo con anterioridad, se deberá incluir el día y la hora
exacta en los que tendrá lugar el mismo.»
Cuatro. Se modifican los
apartados 1 bis y 5 del artículo 441 y se añaden nuevos apartados 6 y 7, que
quedan redactados como sigue:
«1 bis. Cuando se trate de una
demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella que se
tramite según lo previsto en el artículo 250.1.4.º, la notificación se hará a
quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados
ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del
receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir
acompañado de los agentes de la autoridad.
Si el demandante hubiera
solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de
admisión a trámite de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten,
en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique
su situación posesoria.
Si no se aportara justificación
suficiente, el tribunal ordenará mediante auto el desalojo de los ocupantes y
la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que
el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la
acreditación de su derecho a poseer y sin perjuicio de lo establecido en los
apartados 5, 6 y 7 de este mismo artículo si ha sido posible la identificación
del receptor de la notificación o demás ocupantes de la vivienda.
Contra el auto que decida sobre
el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de
los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.»
«5. En los casos de los números
1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, siempre que el inmueble
objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte
demandada, se informará a esta, en el decreto de admisión a trámite de la
demanda, de la posibilidad de acudir a las Administraciones Públicas autonómicas
y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e
información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas
en situación o riesgo de exclusión social. La información deberá comprender los
datos exactos de identificación de dichas Administraciones y el modo de tomar
contacto con ellas, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de
vulnerabilidad de la parte demandada.
Sin perjuicio de lo dispuesto en
el párrafo anterior, se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la
existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales
competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información
de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación
o riesgo de exclusión social, a fin de que puedan verificar la situación de
vulnerabilidad y, de existir esta, presentar al Juzgado propuesta de
alternativa de vivienda digna en alquiler social a proporcionar por la
Administración competente para ello y propuesta de medidas de atención
inmediata a adoptar igualmente por la Administración competente, así como de
las posibles ayudas económicas y subvenciones de las que pueda ser beneficiaria
la parte demandada.
En caso de que estas Administraciones
Públicas confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de
vulnerabilidad económica y, en su caso, social, se notificará al órgano
judicial a la mayor brevedad y en todo caso en el plazo máximo de diez días.
En los casos previstos por los
apartados 6 y 7 del artículo 439, cuando la parte actora sea una gran tenedora
de vivienda y hubiera presentado junto con la demanda documento acreditativo de
la vulnerabilidad de la parte demandada, en el oficio a las Administraciones
públicas competentes se hará constar esta circunstancia a efectos de que
efectúen directamente, en el mismo plazo, la propuesta de medidas de atención
inmediata a adoptar, así como de las posibles ayudas económicas y subvenciones
de las que pueda ser beneficiaria la parte demandada y las causas, que, en su
caso, han impedido su aplicación con anterioridad.
Recibida dicha comunicación o
transcurrido el plazo, el letrado o letrada de la Administración de Justicia
dará traslado a las partes para que en el plazo de cinco días puedan instar lo
que a su derecho convenga, procediendo a suspender la fecha prevista para la
celebración de la vista o para el lanzamiento, de ser necesaria tal suspensión
por la inmediatez de las fechas.»
«6. Presentados los escritos de
las partes o transcurrido el plazo concedido para ello, el tribunal resolverá
por auto, a la vista de la información recibida de las Administraciones
Públicas competentes y de las alegaciones de las partes, sobre si suspende el
proceso para que se adopten las medidas propuestas por las Administraciones
públicas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante
es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas por
las Administraciones Públicas competentes o transcurrido el plazo máximo de
suspensión previsto en el párrafo anterior, se alzará ésta automáticamente y
continuará el procedimiento por todos sus trámites.»
«7. El tribunal tomará la
decisión previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto,
apreciando las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir también en
la parte actora y cualquier otra circunstancia acreditada en autos.
A estos efectos, en particular,
el tribunal para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá
considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de
desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas,
agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la
unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance:
a) Con carácter general, el
límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual
(en adelante IPREM).
b) Este límite se incrementará en
0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento
aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso
de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad
igual o superior al 33 por ciento.
c) Este límite se incrementará en
0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad
familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
d) En caso de que alguno de los
miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al
33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite
acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el
límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los
incrementos acumulados por hijo a cargo.
A estos mismos efectos, el
tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de
que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes de
conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006,
de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las
personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o
personas menores de edad.»
Cinco. Se modifican los apartados
3 y 4 del artículo 549, que quedan redactados como sigue:
«3. En la sentencia condenatoria
de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido
desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su
ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa
de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al
lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el
día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del
requerimiento al demandado, todo ello según el apartado 5 del artículo 440.
4. El plazo de espera legal al
que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de
resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades
debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo
previsto en tales casos.
No obstante, cuando se trate de
vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento deberá haberse procedido
en los términos de los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 de esta ley.»
Seis. Se introduce un nuevo
artículo 655 bis, con el siguiente literal:
«Artículo 655 bis. Subasta de
bienes inmuebles.
1. Cuando el bien objeto de la
subasta sea un bien inmueble que sea la vivienda habitual del ejecutado y el
acreedor sea una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda en los
términos previstos por la letra b del apartado 6 del artículo 439 y no haya
sido acreditado con anterioridad, deberá acreditarse por la parte actora, antes
del inicio de la vía de apremio, si el deudor se encuentra en situación de
vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o
no de vulnerabilidad económica de la parte ejecutada se deberá aportar
documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo
consentimiento de éste, por los servicios de las Administraciones autonómicas y
locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e
información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas
en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente
designados conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de
vivienda.
Este requisito también podrá
cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la solicitud de inicio de la vía de apremio, sin que hubiera
sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo
de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante
acreditativo de la misma. En tal caso el Juzgado se dirigirá a las
Administraciones competentes a fin de que confirmen, en el plazo máximo de diez
días, si el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad
económica y, en su caso, social, así como las medidas previstas que se
aplicarán de forma inmediata para que disponga de una vivienda.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indiquen que la parte ejecutada no consiente
expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por
la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no
podrá tener una vigencia superior a tres meses.
2. En el caso de que se tenga
constancia de que el deudor hipotecario se encuentra en situación de
vulnerabilidad económica conforme lo previsto en los apartados anteriores, no
se iniciará la vía de apremio si no se acredita que la parte actora se ha
sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto
establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las
circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones
existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y
normativa autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá
acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la solicitud de inicio de la vía de apremio, sin que hubiera
sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo
de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante
acreditativo de la misma. En tal caso, inmediatamente a la presentación de la
solicitud, el Juzgado se dirigirá a las Administraciones competentes a fin de
que confirmen, en el plazo máximo de diez días, si el hogar afectado se
encuentra en situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, social, así
como las medidas previstas que se aplicarán de forma inmediata para que
disponga de una vivienda.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de
conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las
partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado
participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una
vigencia superior a tres meses.
En el caso de que la parte
ejecutante sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá
sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios
específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los
términos del apartado anterior.»
Siete. Se modifica el artículo
675, que queda redactado como sigue:
«Artículo 675. Posesión judicial
y ocupantes del inmueble.
1. Si el adquirente lo
solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.
2. Si el inmueble estuviera
ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el
lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta
y con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante
u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados
podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que
corresponda.
Cuando, estando el inmueble
ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el
apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la
ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el
artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título
suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la
adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual
la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que
corresponda.
3. La petición de lanzamiento a
que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por
el adquirente, con citación a una vista que señalará el Letrado de la
Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán
alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El
Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el
lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no
comparecieren sin justa causa.
4. El auto que resolviere sobre
el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble deberá ser notificado a los
ocupantes y fijará día y hora exacta en la que éste tendrá lugar y dejará a
salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que
podrán ejercitarse en el juicio que corresponda.»
Ocho. Se modifica el apartado 2
del artículo 685 con el siguiente literal:
«2. A la demanda se acompañarán
el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta ley exige
para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se
refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de
la presente ley.
En caso de ejecución sobre bienes
hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no
pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se
presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia
de la hipoteca.
En supuestos de demanda de
ejecución sobre bienes hipotecados deberá indicarse si el inmueble objeto de la
misma constituye la vivienda habitual del deudor, así como si concurre en la
parte ejecutante la condición de gran tenedora de vivienda conforme a lo
previsto en la letra b) del apartado 6 del artículo 439.
En el caso de indicarse que no se
tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se
deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el
que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
Asimismo, deberá indicarse si el
deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
Para acreditar la concurrencia o
no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de
vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento del deudor
hipotecario de la vivienda, por los servicios de las Administraciones
autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social,
evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata
a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido
específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en
materia de vivienda.
Este requisito también podrá
cumplirse mediante:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran
iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que
presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indiquen que el deudor hipotecario no consiente
expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos por
la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no
podrá tener una vigencia superior a tres meses.
En el caso de que el acreedor
hipotecario sea un gran tenedor de vivienda, el inmueble objeto de demanda sea
la vivienda habitual del deudor hipotecario y se tenga constancia, conforme a
los apartados anteriores, que éste se encuentra en situación de vulnerabilidad
económica, no se admitirán las demandas de ejecución hipotecaria en las que no
se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación
o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas
competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las
posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa
autonómica en materia de vivienda.
El requisito anterior podrá
acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:
1.º La declaración responsable
emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados
anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la
presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran
iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que
presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
2.º El documento acreditativo de
los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de
conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las
partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado
participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una
vigencia superior a tres meses.
En el caso de que el acreedor
hipotecario sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá
sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios
específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los
términos del apartado anterior.»
Nueve. Se modifica el apartado 1
del artículo 704, que queda redactado como sigue:
«1. Cuando el inmueble cuya
posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del ejecutado o de quienes de
él dependan, el Letrado de la Administración de Justicia les dará un plazo de
un mes para desalojarlo. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho
plazo un mes más.
Transcurridos los plazos
señalados, se procederá de inmediato al lanzamiento, fijándose día y hora
exacta de éste tanto en la resolución inicial como en la que acuerde la
prórroga o en cualquier resolución ulterior que acuerde el lanzamiento, aunque
este se haya intentado practicar con anterioridad.»
Diez. Se incorpora una nueva
disposición adicional séptima, que queda redactada como sigue:
«Disposición adicional séptima.
En los procedimientos penales que
se sigan por delito de usurpación del apartado 2 del artículo 245 del Código
Penal, en caso de sustanciarse con carácter cautelar la medida de desalojo y
restitución del inmueble objeto del delito a su legítimo poseedor y siempre que
entre quienes ocupen la vivienda se encuentren personas dependientes de
conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 2 de la Ley 39/2006,
de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las
personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o
personas menores de edad, se dará traslado a las Administraciones Autonómicas y
locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e
información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas
en situación o riesgo de exclusión social, con el fin de que puedan adoptar las
medidas de protección que correspondan.
Las mismas previsiones se
adoptarán cuando el desalojo de la vivienda se acuerde en sentencia.»
