El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y la Disposición adicional segunda del Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes establece un derecho de arrendadores y propietarios a la compensación.
De acuerdo con la referida regulación, por una parte, "Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, tendrán derecho a solicitar una compensación en los términos previstos en los apartados siguientes cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas."
Y, por otra parte, la misma regulación se refiere al alcance de la compensación en estos términos: "Si se acreditara la concurrencia de perjuicio económico en los términos establecidos en el apartado anterior, la compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido su propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por auto o hasta el 30 de septiembre de 2022".
Por su parte, el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, aprueba las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
En el artículo 3.4 del referido Real Decreto 401/2021 se establece: "El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo."
Destaca la Sentencia número 119/2024, de 21 de marzo, del Tribunal Superior de Juticia de Aragón (1), que:
"Se refiere no a la suspensión del procedimiento, sino a la suspensión del desahucio o lanzamiento, que es la que se contiene en el art. 1 del RDL 11/2020. Por otro lado, el tenor del apartado segundo se refiere al periodo entre que mediare la suspensión y el que acordare el levantamiento, pero no dice que aquella deba ser la suspensión definitiva, que sería el auto de 20-7-2020, por lo que perfectamente puede entenderse referido al momento en el que, materialmente, se acuerda, siquiera sea por una diligencia y con efectos cautelares, necesarios en cuanto la no suspensión en el momento del lanzamiento y antes de acordarse por auto tras el breve trámite haría inútil el art. 1 del RDL 11/2020, que quiere proteger al vulnerable de modo efectivo y por eso se refiere a la suspensión del lanzamiento o del desahucio. Es más, se refiere a los Tribunales, y no a los juzgados, que son los que operan los desahucios y lanzamientos, por lo que, indudablemente con escasa técnica jurídica, lo que viene es a incluir la resolución, del rango que sea, que produce una suspensión de un lanzamiento por el que se habría recuperado la posesión.
En tercer lugar, si atendemos al espíritu y finalidad de la norma, además del elemento literal ya visto, y siguiendo el art. 3.1 CC, es compensar o indemnizar al arrendador por una acción social que el Estado social de derecho ha decidido tomar, la protección del deudor vulnerable en relación con el derecho a la vivienda. Por ello, tal protección se debe producir desde que se produce el daño, y éste se produce desde el momento en el que, de no haber mediado el art. 1 del RDL 11/2020, el arrendador habría recuperado la posesión, no teniendo sentido el diferirla en función de la mayor o menor diligencia o rapidez del Juzgado en resolver por auto la suspensión del procedimiento, siendo que también la responsabilidad por el funcionamiento de la administración de Justicia corresponde, en última instancia, al Estado. El momento en el que el arrendador empieza a experimentar un daño antijurídico por el funcionamiento, en este caso normal, de la administración es cuando deja de recuperar lo que le correspondería.
Por todo ello, tenía derecho a la percepción del arriendo - o del módulo establecido en sustitución del mismo por el art. 1 del RDL 11/2020- en ese periodo, y aun cuando efectivamente podría discutirse si tenía derecho a todos los gastos pagados, y no a los supuestamente devengados según el prorrateo de días, lo cual no deja de ser una estimación razonable, ello podría haberse discutido y determinado por medio de una resolución temporánea, no por una resolución extemporánea, posterior al silencio.
El resto de las reclamaciones fueron reconocidas y satisfechas y han perdido su objeto.
Por todo ello, procede estimar en su totalidad el recurso y reconocer el derecho del recurrente a percibir la totalidad de la cantidad reclamada en la primera reclamación, lo que supone añadir, a lo ya reconocido y pagado, 739,53 euros."
Y en la Sentencia número 71/2025, de 19 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (2), se puede leer lo siguiente:
(2) Sentencia número 71/2025, de 19 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; Recurso: 12/2023; Ponente: JUANA PATRICIA RIVAS MORENO
"(...) debe descartarse que concurra la desviación procesal que se alega por la demandada. Pero no por el hecho de considerar que pueda ser reclamada por el actor, en este proceso, sin haberla formulado antes en vía administrativa, la indemnización de los perjuicios que considera sufridos, en concepto de responsabilidad patrimonial, que no podría. Sino por estimar que, sin perjuicio de los argumentos sobre la causalidad que se vierten en la demanda, lo que está reclamando es el pago la compensación que la parte considera le es debida al amparo del art. 3 del RD 401/2021, en relación con el art. 1 del RDL 11/2020, según el espíritu de la norma.
No obstante, como se ha razonado en la sentencia dictada en el procedimiento ordinario 1092/2022 ( sentencia 372/2024), la compensación, en este caso no es procedente.
Como allí se dijo, de forma extensa:
«(...) de las propias alegaciones de la parte se deducía que no se ordenó la suspensión del lanzamiento establecida en el artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020. Se acordó la suspensión, pero en tanto se tramitaba el incidente previsto para resolver sobre la suspensión solicitada.
...
Es cierto que el lanzamiento se suspendió mientras se tramitaba la solicitud formulada por el arrendatario, y, según expresa el recurrente, no se reanudó el proceso en tanto el auto dictado por el Juez de Primera Instancia no adquiría firmeza.
Pero la suspensión solo abarcó el tiempo de tramitación y resolución del incidente.
SEXTO.-Cuando el Real Decreto 401/2021 se refiere a la compensación, acota el tiempo que puede reclamarse al indicar que será el que « medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , o bien la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo , y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021».
Por "suspensión extraordinaria" del artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020 debe entenderse la que se adopta por auto resolviendo el incidente previsto por dicho artículo. Porque en ningún caso el precepto prevé la suspensión del proceso en tanto se recopilan los datos para resolver sobre la solicitud de suspensión, sin perjuicio de que el Juez en este caso la acordara, a fin de que, de resultar fundada la petición, la resolución posterior no perdiera su objeto.
SÉPTIMO.-No se trata tanto de conceder o no la compensación en función del tipo de resolución en que acuerda la suspensión, sino de considerar que el periodo que medió entre la suspensión acordada para recopilar los datos para resolver la solicitud presentada por el arrendatario, y la resolución que finalmente se dictó, no forma parte del periodo que el Real Decreto 401/2021 establece como indemnizable, al no ser esa la suspensión extraordinaria a que se refiere el artículo 1.
OCTAVO.-...
En definitiva, en este caso, no hubo una resolución que acordara la suspensión extraordinaria a que se refiere el artículo 1, y eso, ya se exponía suficientemente por la parte, por lo que no era necesario esperar a que se cumplimentara el requerimiento. Más bien, lo que había de considerarse es la innecesaridad del mismo.»
SEXTO.-Pues bien, tampoco en el supuesto que nos ocupa se dictó auto por el Juzgado alguno acordando la suspensión del desahucio por considerar acreditada la vulnerabilidad del arrendador, suspendiendo únicamente el curso del procedimiento entre tanto se tramitaba el incidente para decidir sobre su alegación de vulnerabilidad.
Sin que pueda apelarse al espíritu de la Ley, como justificación de la compensación que se solicita, porque la Ley contiene una regulación expresa y clara de la que resulta indudable que en el periodo indemnizable no se incluye el de tramitación del incidente, ni siquiera cuando finalmente se dicta auto declarando dicha vulnerabilidad, al no prever que se retrotraiga la compensación al momento de la solicitud de suspensión del lanzamiento.
Sin que pueda tampoco ampararse en el principio de confianza legítima, ya que, igualmente, dados los términos de la norma, el recurrente nunca podía esperar la compensación que reclama, que no está prevista.
SÉPTIMO.-Al efecto, señalar que, como indica la demanda, los Servicios Sociales competentes para emitir el informe sobre vulnerabilidad del arrendatario son los municipales.
Y lo relevante para determinar si procede o no la compensación solicitada es si se suspensión el lanzamiento en razón de considerar acreditada la vulnerabilidad del arrendador. No pudiendo imputarse a la Comunidad de Madrid la posible dilación en la emisión del informe."
Expuesto lo anterior, las conclusiones finales que en este estudio se alcanzan son las siguientes:
-el derecho de arrendadores y propietarios a la compensación tiene por objeto compensar o indemnizar al arrendador por una acción social que el Estado social de derecho ha decidido tomar, la protección del deudor vulnerable en relación con el derecho a la vivienda;
-tal protección se debe producir desde que se produce el daño, y éste se produce desde el momento en el que, de no haber mediado el art. 1 del RDL 11/2020, el arrendador habría recuperado la posesión, no teniendo sentido el diferirla en función de la mayor o menor diligencia o rapidez del Juzgado en resolver por auto la suspensión del procedimiento, siendo que también la responsabilidad por el funcionamiento de la administración de Justicia corresponde, en última instancia, al Estado;
-el momento en el que el arrendador empieza a experimentar un daño antijurídico por el funcionamiento, en este caso normal, de la administración es cuando deja de recuperar lo que le corresponder;
-la suspensión extraordinaria prevista en el artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020 no se refiere a la suspensión del procedimiento, sino a la suspensión del desahucio o lanzamiento;
Resoluciones referenciadas:
(1) Sentencia número 119/2024, de 21 de marzo, del Tribunal Superior de Juticia de Aragón; Recurso: 364/2022; Ponente: JAVIER ALBAR GARCIA;
(2) Sentencia número 71/2025, de 19 de febrero, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid; Recurso: 12/2023; Ponente: JUANA PATRICIA RIVAS MORENO;
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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