UNOS APUNTES SOBRE EL INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE OPOSICIÓN FUNDADO EN LA EXISTENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS INTRODUCIDO POR LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA DE LA LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Bajo la rubrica "Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social", la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece que:

"1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales".

De lo anterior resulta que, que tratándose de procedimientos ejecutivos ya iniciados a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se reconoce al ejecutado -susceptible de ser considerado consumidor y por tanto de padecer cláusula abusiva (artículos 3 y 82 de le Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias)-,  la posibilidad de abrir un incidente extraordinario de oposición fundado en la existencia de cláusulas abusivas que puede ser planteado en todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente y, por tanto, aun cuando ya se haya dictado el Decreto de adjudicación, si todavía no se ha producido el lanzamiento. 

Asimismo, en caso de que se plantee tal incidente y se dice Auto desestimatorio, cabe interponer recurso de apelación. 

Esta disposición expresamente afirma su carácter retroactivo. La literalidad de la misma es incuestionable y de tal suerte que el incidente extraordinario de oposición, de plantearse, podrá provocar el sobreseimiento de la ejecución, con los consiguientes efectos en la eficacia de la adjudicación (véase la Resolución de la DGyRN de fecha 25 25/01/2016),

El art. 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala, bajo la rúbrica "Posesión judicial y ocupantes del inmueble", que:

"1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.

2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda".

Según resulta del citado precepto, el adjudicatario tiene la facultad, no la obligación, de solicitar la puesta en posesión, que en caso de estar ocupada la finca implica el lanzamiento. 

Es decir, caso de estar ocupado el inmueble, la puesta en posesión del inmueble a favor del adjudicatario no es inmediata, sino que previamente ha de realizarse el lanzamiento.

Por lo tanto, no es lo mismo puesta en posesión que lanzamiento. Este lleva consigo aquella, pero la puesta en posesión puede efectuarse sin que haya lanzamiento. 

Toda vez que la puesta en posesión judicial del inmueble contenida en el referido artículo 675 se prevé como trámite eventualmente posterior a la expedición del testimonio del Decreto de adjudicación y del consiguiente mandamiento de cancelación de cargas previstos en  el artículo 674, y ya que, al estar fundado en una causa de oposición a la ejecución, este incidente extraordinario de oposición podría provocar, de prosperar, el sobreseimiento de la ejecución efectuada y declarada firme previamente, con la consiguiente ineficacia del Decreto que adjudicaba la finca, habrá de considerarse la situación de los Decretos de adjudicación declarados firmes antes del 16/06/2019 en que no conste que se ha procedido antes de esta fecha a la puesta en posesión de la finca al adquirente y cuyos títulos ejecutivos sean susceptibles de contener cláusulas abusivas –definidas en el artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias- como equiparable al estado de las Sentencias declaradas firmes pendientes de un posible recurso de rescisión a instancias del rebelde, de forma que, en tanto no se realice la declaración de firmeza después de transcurrido el plazo preclusivo señalado –esto es, a partir del día 16/06/2019– o se declare que pasado ese plazo no se ha formulado por el ejecutado el referido incidente extraordinario de oposición o que, habiéndose formulado, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación, sólo cabrá la anotación preventiva del referido documento sin que pueda procederse a la inscripción y cancelación definitivas, tal como prevé el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la sentencias dictadas en rebeldía. 

De lo anterior resulta que la inscripción de adjudicaciones decretadas con anterioridad al 16/06/2019 no podrá llevarse a cabo sin que el Letrado de la Administración de Justicia certifique, alternativamente, de alguna de las siguientes circunstancias: 

• que a la fecha de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 -esto es, el 16/06/2019- se había puesto en posesión del inmueble al adquirente; 
• que no dándose tal circunstancia, habiéndose formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición por razón de la existencia de cláusulas abusivas, la resolución dictada no afecta a la eficacia de la adjudicación. 

No huelga reiterar que ese incidente extraordinario de oposición puede plantearlo el ejecutado en todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente, por lo que habrá de entenderse suspendido el procedimiento en tanto no resulte lo contrario de certificación expedida por el Letrado de la Administración de Justicia. 

Conviene recordar que el art. 83 de la Ley Hipotecaria establece que: "Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. / Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. / También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho.

Añade el art. 174 del Reglamento Hipotecario que: "La misma escritura en cuya virtud se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. / Será necesaria nueva escritura para la cancelación, con arreglo al párrafo primero del artículo 82 de la Ley, cuando, extinguido el derecho inscrito por voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la inscripción. / Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial y las practicadas en virtud de escritura pública, cuando procediere la cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, no se cancelarán sino en virtud de resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo. Se exceptúa el caso de caducidad por ministerio de la Ley".

Esto es, toda resolución judicial que ordene la práctica de alguna inscripción o cancelación registral habrá de ser firme, por no admitir recurso alguno, o haber sido éste desestimado, o haber expirado el plazo legal para promoverlo (véanse las Resoluciones de la DGRyN de fechas 07/03/2001, 21/04/2005, 23/03/2007 y 23/03/2013).

En suma, el planteamiento de dicho incidente extraordinario de oposición podrá provocar el sobreseimiento del procedimiento ejecutivo, con posibles efectos destructivos de la eficacia de la adjudicación, quedando el Decreto de adjudicación dictado y testimoniado en situación análoga a la de las Sentencias pendientes de un posible recurso de rescisión a instancias del rebelde, resoluciones que no son susceptibles de reflejo registral en tanto no han transcurrido los plazos legalmente previstos para su ejercicio (véanse el  artícul 524 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de la DGRyN de fecha 27/09/2011), dado el carácter definitivo de los asientos que acceden al Registro. 

El mero hecho del planteamiento  incidente extraordinario de oposición conllevará la suspensión del procedimiento ejecutivo con citación y audiencia de las partes (véase artículo 695 de la ley de Enjuiciamiento Civil). 

El Juez dictará Auto y, caso de declararse el carácter abusivo de la cláusula, se acordará el sobreseimiento de la ejecución siempre que esa cláusula contractual declarada abusiva fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva (véase el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

De lo expuesto resulta que, interpuesto incidente extraordinario de oposición, si el Juez desestima el motivo por no apreciar la concurrencia de causa que lo ampare así deberá acreditarse para proceder a la inscripción mediante escrito del que resulte la firmeza del Auto (véase el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 

Si, por el contrario, el Juez aprecia la concurrencia de causa de nulidad en cláusula o cláusulas determinadas, en la medida en que afecten al procedimiento en curso, habrá que estar al caso concreto pues si afectan a la cantidad reclamable se llevarán a cabo las diligencias y trámites que cada supuesto exija (véanse los artículos 692 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 

Por lo tanto, si el juez sobresee el procedimiento por concurrir causa de nulidad en el fundamento de la ejecución quedará completamente frustrado el procedimiento y la inscripción no se llevará a cabo; todo ello, claro está, sin perjuicio de que quien entienda que sus derechos han sido lesionados inste las acciones que el ordenamiento le proporciona en defensa de su posición jurídica.

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Maurice Denis ("Psyche Discovers that Her Mysterious Lover is Eros", 1908).

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO

BREVE HISTORIA DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS

El Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (publicado en el BOE núm. 106, de 16/04/1947), prevé, en su art. 313, que: 

"En el caso de doble inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podrá conseguirse conforme a las siguientes reglas:

1ª. Cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública.

2ª. Si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.

3ª. El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo".


Como se explicaba en la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 08/02/2019 [1] , esa doble inmatriculación se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de manera que ambas inscripciones reflejan la misma finca o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. Esto es, el fenómeno de la doble inscripción se produce: 

• cuando dos fincas registrales reflejan la misma realidad física, el mismo predio, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente;
• cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra.

La existencia de esa situación de inmatriculación plural resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del mismo titular. 

Pero presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos, que discrepan sobre la verdadera titularidad dominical del terreno doblemente inmatriculado. 

En tal caso el artículo 313 del Reglamento Hipotecario (publicado en el BOE núm. 106, de 16/04/1947), permite, en su regla 3ª, al titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación acudir al Juez de Primera Instancia del lugar a fin de que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte Auto ordenando que se extienda nota expresiva de ello al margen de ambas inscripciones con exigencia de la caución que resulte adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar, reservándose a los interesados las acciones correspondientes para obtener judicialmente la declaración de mejor derecho sobre el inmueble.

Como señalaban, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 04/11/1961, 25/04/1977 y 30/09/1994, la inclusión de un mueble o de un inmueble en un Catastro o Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, en dicho Registro, y lo mismo los recibos de pago de los correspondientes impuestos; y tal indicio unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del juzgador el convencimiento de que, efectivamente la propiedad pertenece a dicho titular; pero no puede por sí sola constituir un justificante del dominio, pues tal tesis conduciría a convertir los órganos administrativos encargados de ese registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos.

Quien formule la demanda exponiendo la existencia de la doble inmatriculación, y consiguiente petición de anulación del asiento que pregona el derecho real duplicado a favor del demandado, tendrá que soportar la carga procesal de acreditar que ambas fincas registrales se refieren al mismo terreno cuestionado, para lo cual será necesario realizar una reconstrucción del historial de las fincas a partir de aquélla de la que proceden.

Esa reconstrucción normalmente requerirá la intervención pericial para fijar topográficamente sobre el terreno la ubicación que ha de corresponder a las titularidades en conflicto y determinar así si realmente existe una doble inmatriculación.

En este sentido, decía la Sala Primera, entre otras, en sus Sentencias de fechas 19/0371936, 29/09/1964 y 31/01/1966, que los planos e inventarios de bienes, ni las certificaciones expedidas por los Secretarios de los Ayuntamientos, por sí mismos no justifican el dominio de bienes inmuebles.

En Sentencia de fecha 30/12/1993, el Tribunal Supremo insistía, en que que en los supuestos de doble inmatriculación, ha de resolverse la pugna conforme al Derecho Civil pero con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, pues la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, toda vez que la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. 

El Alto Tribunal, en Sentencia de fecha 29/10/2013 [2], recordaba que la doctrina tradicional de la Sala Primera -entre otras, en la Sentencias de fechas 30/11/1989 y 25/05/1995-, sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos los casos, había optado por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, de tal suerte que la cuestión dominical habrá de resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal. 

Únicamente cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas titulaciones.

En su Sentencia de fecha 19/05/2015 [3], la Sala Primera exponía que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 del Reglamento Hipotecario,  no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro; limitándose, en consecuencia, a interesar el auto judicial que ordene la nota suficientemente expresiva de la doble inscripción al margen de ambas inscripciones, y reservar a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Esto es, el citado artículo 313 contempla la situación, regula el trámite, pero, a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios, las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

La doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca responde, conceptualmente a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (véase el art. 32 de la Ley Hipotecaria) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley.

De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, es decir, como condicionante ab initio de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. 

Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que, en determinados casos, su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

Pero, igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

A favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la vis atractiva que en el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

Conviene, no obstante, precisar el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación, ya que su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho Civil "puro", como a veces se alude, sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria, que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad. 

Por lo tanto, la preferencia de una u otra titularidad proclamada sobre un  terreno doblemente inmatriculado habrá de resolverse, tal y como exponían, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 25/05/1995, 12/12/2005 y 12/12/2008, que en los supuestos de doble inmatriculación se han de tener en cuenta los siguientes principios: conforme a los siguientes principios: 

• no se pueden dar fórmulas genéricas aplicables a todos los casos; 
• ha de atenderse prioritariamente a las normas de Derecho Civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando preferencia a la titulación material sobre la formal. Esto es, hay una prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil, con abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales. La preferencia entre dos títulos inscritos ha de buscarse en el título civil originario de la adquisición, es decir, alguno de los enumerados en el artículo 609 del Código Civil -"La propiedad se adquiere por la ocupación. / La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción"-. 
• cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho Civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario; como es la reflejada en la regla prior tempore, potior iure, que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior, pues, en los casos en que la propiedad haya tenido un titular anterior único, en la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio. Prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Pero bien entendido que este criterio sólo es aplicable subsidiariamente, y cuando no se acredite que el titular de la segunda inmatriculación duplicada no hubiese adquirido con anterioridad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo presente en el artículo 609 del Código Civil;

Para concluir creo conveniente traer a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 21/06/2017 [4],  , en la que, tras realizarse un exhaustivo análisis del fenómeno de la doble inmatriculación, se mantiene que puede resolverse conforme a los siguientes criterios:

• prevalecerá quien es tercero hipotecario sobre quien no lo sea (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 1092/1997, de 9 de diciembre, 444/2003, de 9 de mayo, 985/2005, de 12 de diciembre, 500/2011, de  23 de septiembre,  299/2012, de 18 de mayo, 236/2013, 4 de abril, y 686/2013, de 29 de octubre);
• en el caso de venta de cosa ajena con vendedores distintos, sin mismo vendedor (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm.104/2008, 19 de febrero), cuando las fincas contendientes hayan tenido un titular anterior común, prevalecerá la prioridad sustantiva civil -qui prior est tempore potior est iure-, que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 100/2008 declaraba que "En la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio". Conviene recordar que la Sala Primera, ya  en la Sentencia Núm. 922/2004, de 10 de octubre, afirmaba que "tal facultad de disponer constituye condición necesaria para que el pago (que, a la vez, es traditio ) complete los efectos transmisivos de la propiedad a favor de quien contrató dicha segunda adquisición ( art. 1160 CC )" invocando la regla nemo plus por la que "nadie puede transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga" (Dig. 50.17.54);
• en los casos de mismo vendedor, por doble venta de cosa propia -venta ulterior del todavía propietario- o con segunda venta de cosa ajena -venta ulterior del propietario que fue-, se aplica el segundo párrafo del artículo 1473 -"Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro"- del Código Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 954,/1999, de 19 de julio, 922//2004, 928/20007, de 7 de septiembre, 334/2008, de 14 de mayo, y 392/2012, 27 de junio);
• la regla general civil es que deben confrontarse los títulos materiales, dando prevalencia al de mejor derecho. Además, en la determinación del mejor derecho se considerará el tracto civil de cada título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 345/2008, de 6 de mayo, donde el vendedor incluye en la venta lo que previamente había segregado para sí), la validez intrínseca del título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm.377/2013, 31 de mayo), la fiabilidad del título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 44/1997, 28 de enero,  con preferencia del público sobre el privado no reconocido) y el carácter preferente o subordinado de los títulos confrontados en función de la cualidad del derecho  (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 1133/2002, 21 de noviembre, anteponiendo este criterio al de prioridad sustantiva) o por presunciones materiales (así, por ejemplo, en segregaciones, aparte de que si proceden de la misma finca pueden jugar los dos criterios anteriores; véase la (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 337/2008, 30 de abril, por incertidumbre sobre el terreno segregado y adquirido; o por encadenamiento de segregaciones que agotan la superficie de la finca matriz);
• como criterio residual, prevalecerá el título sobre la finca cuya inmatriculación sea más antigua (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 383/1980, de 9 de diciembre, aunque pudo resolverse por el orden de segregaciones; 489/1997, de 29 de mayo, 546/2001, de 30 de mayo, y 327/2004, de 22 de abirl). Este criterio es sólo subsidiario ya que, en otro caso, hubiese bastado que el Legislador hubiera sancionado el mero examen de las hojas registrales sin remitir a un juicio ordinario declarativo (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 429/2011, 11 de junio). Lógicamente, este criterio es inaplicable si ambas fincas tienen su origen en una finca común (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 922/2004)..

JURISPRUDENCIA REFERENCIADA 

[1] Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 08/11/2019; Secc. 3; Núm. de Resolución: 55/2019; Núm. de Recurso: 422/2018; Ponente: D. Rafael Jesús Fernández Porto;

[2] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29/10/2013; Núm. de Resolución: 686/2013; Núm. de Recurso: 2132/2011; Ponente: D. Francisco Javier Orduña Moreno;

[3] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015; Núm. de Resolución: 144/2015; Núm. de Recurso: 530/2013; Ponente: D. Francisco Javier Orduña Moreno;

[4] Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 21/06/2017; Secc. 11; Núm. de Resolución 240/2017; Núm. de Recurso: 586/2016; Ponente: D. Jesús Miguel Alemaniy Eguidazu;

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Vladimir Makovsky ("Fishing", 1884). 

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO

SOBRE LA PROTECCIÓN DEL TERCERO DE BUENA FE EN EL SISTEMA HIPOTECARIO ESPAÑOL

El sistema inmobiliario español se asienta sobre el principio de fe pública registral, que es el medio esencial de protección del tercero hipotecario, y cuya expresión normativa se halla principalmente en los arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.

La ley protege al tercero siempre que concurran una serie de condiciones, empezando por la propia condición de tercero hipotecario.

Entre estas condiciones o requisitos, el art. 34 de la Ley Hipotecaria exige que el tercero lo sea de buena fe.

En la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 07/12/2012 se examinaba el concepto de buena fe en los siguientes términos:

“También es necesario recordar que la buena fe a que se refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (presumida iuris tantum, de modo que la carga de destruir la presunción recae sobre quien la niega: Sentencias de 6 de diciembre de 1.972, 31 de enero de 1.975 , 20 de junio de 1.975 , 27 de octubre de 1.976 , 16 de marzo de 1.981 ,10 de febrero de 1.983 , 6 de febrero de 1.984 , 16 de septiembre de 1.985) es la misma, en su formulación negativa, que la exigida al poseedor en los artículos 433 (ignorar que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida) y, en su formulación positiva, 1.950 del Código Civil (creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio). Es constante la jurisprudencia en este mismo sentido (Sentencias de 5 de enero de 1.977 y 14 de julio de 1.988).

En definitiva, la buena fe a que se refiere el artículo 34 consiste en un estado psicológico (Sentencias de 16 de marzo de 1.981, 10 de febrero de 1.983, 6 de febrero de 1.984) determinado por el desconocimiento o equivocado conocimiento de la realidad. Más concretamente, en un error del adquirente acerca de la titularidad y disponibilidad del derecho por parte del causante.

Ese estado, sin embargo, no se define de una manera absolutamente pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas, al ponerse aquellas en relación con el comportamiento que era exigible según un modelo socialmente admitido y, en definitiva, con la diligencia con la que ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo del ordenamiento ante lo que constituye una inexactitud de los asientos del Registro o, si se quiere, para que sus intereses prevalezcan, en el conflicto, sobre los del verdadero dueño.

Así lo exige el artículo 36 de la misma Ley, cuando regula la usucapión contra tabulas, al equiparar al conocimiento la existencia de "medios racionales y motivos suficientes para conocer" y al desconocimiento el no haber "podido conocer".

También lo exige la jurisprudencia cuando delimita la figura del tercero que contempla el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, en los casos de existencia de gravámenes no inscritos pero físicamente susceptibles de ser conocidos por el adquirente (Sentencias de 30 de diciembre de 1.975 , 29 de mayo de 1.979, 27 de junio de 1.980 y 21 de octubre de 1.980).

Igualmente lo hace la jurisprudencia al interpretar el propio artículo 34 (Sentencias de 5 de julio de 1.985 y 14 de julio de 1.988). En la Sentencia de 14 de julio de 1.988 declaró esta Sala que un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe.

Finalmente, lo exige el propio régimen del error, que no ha de ser inexcusable (evitable con una conducta razonablemente diligente), para que quien lo padece merezca algún tipo de protección, conforme a la regla quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire (Digesto 50.17.203).

En conclusión, no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido".

Confirmando la expresada doctrina jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015, interpretando el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, expresaba lo siguiente:

"La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH, comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe.

Al respecto, en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos:

"En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada.

Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate.

Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos".

Ha de signficarse la importancia del llamado principio de legitimación registral, establecido en el art. 38 de la Ley Hipotecaria, disponiendo que, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

De lo anterior resulta que dicho precepto incluye una presunción de titularidad del asiento, y otra de posesión de la finca concernida, que no se remiten a las descripciones catastrales, sino a los asientos del Registro de la Propiedad.

Esto es, dicho artículo 38 de la Ley Hipotecaria es el exponente más señalado del llamado "principio de legitimación registral", que es uno de los fundamentales principios hipotecarios del sistema inmobiliario español.

Su formulación no solo se encuentra en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, sino también en otros preceptos concordantes con él, de los que los más relevantes son el párrafo 3° del artículo 1.°, el artículo 97 y el artículo 253.1, todos ellos de la misma Ley Hipotecaria.

A todos esos preceptos se remite el Código Civil, en su artículo 608, al establecer que, "para determinar los efectos de las inscripciones y anotaciones" y "el valor de los asientos", se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, siendo uno de dichos efectos el resultante del principio de legitimación registral.

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria constituye el precepto básico del principio de legitimación registral, porque en él se contiene la formulación positiva de dicho principio, es decir, la presunción de que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el asiento; y al propio tiempo, en los diferentes párrafos de dicho artículo 38 de la Ley Hipotecaria aparecen las distintas manifestaciones del ámbito del mismo, tanto en el aspecto sustantivo, como en el aspecto procesal.

La presunción iuris tantum de exactitud de los asientos registrales contenida en dicho precepto es el único supuesto de presunción de existencia y pertenencia del derecho.

Pero además de presunción, la inscripción registral documentada opera como prueba, a tenor de lo dispuesto en los artículos 317.4º, 318 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/10/1989 y 21/05/1992.

Ese principio fundamental en el sistema hipotecario español responde a toda una sistemática legal, empezando por lo dispuesto en el art. 1 de la propia Ley Hipotecaria, párrafo último, que parte de que los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes de la propia Ley, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esa Ley Hipotecaria.

Lo cierto es que, a pesar de que, en la lógica sistemática hipotecaria, con arreglo a lo previsto en el art. 13 de la Ley Hipotecaria, los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio, o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan; este artículo responde al principio de oponibilidad del derecho real inscrito contra terceros que no hayan inscrito y complementa el aspecto negativo o de inoponibilidad de lo no inscrito a que se refiere el art. 32 de la misma Ley Hipotecaria.

JURISPRUDENCIA REFERNCIADA

- [1] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 07/12/2012; 

- [2] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015; 

- [3] Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/10/1989 y 21/05/1992;

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Nikolai Astrup.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO