El sistema inmobiliario español se asienta sobre el principio de fe pública registral, que
es el medio esencial de protección del
tercero hipotecario, y cuya expresión normativa se halla principalmente en
los arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria.
La ley protege al tercero siempre que concurran una serie de condiciones, empezando por la propia
condición de tercero hipotecario.
Entre estas condiciones o requisitos, el art.
34 de la Ley Hipotecaria exige
que el tercero lo sea de buena fe.
En la Sentencia del Tribunal
Supremo de fecha 07/12/2012 se
examinaba el concepto de buena fe en los siguientes términos:
“También es necesario recordar que la buena fe a que se refiere el artículo
34 de la Ley Hipotecaria (presumida
iuris tantum, de modo que la carga
de destruir la presunción recae sobre quien la niega: Sentencias de 6 de
diciembre de 1.972, 31 de enero de 1.975 , 20 de junio de 1.975 , 27 de octubre
de 1.976 , 16 de marzo de 1.981 ,10 de febrero de 1.983 , 6 de febrero de 1.984
, 16 de septiembre de 1.985) es la
misma, en su formulación negativa, que la exigida al poseedor en los artículos
433 (ignorar que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo
invalida) y, en su formulación
positiva, 1.950 del Código Civil (creencia de que la persona de quien recibió
la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio). Es constante la
jurisprudencia en este mismo sentido (Sentencias de 5 de enero de 1.977 y 14 de
julio de 1.988).
En
definitiva, la buena fe a que se refiere
el artículo 34 consiste en un estado psicológico (Sentencias de 16 de marzo
de 1.981, 10 de febrero de 1.983, 6 de febrero de 1.984) determinado por el
desconocimiento o equivocado conocimiento de
la realidad. Más concretamente, en un error del adquirente acerca de la
titularidad y disponibilidad del derecho por parte del causante.
Ese
estado, sin embargo, no se define de una manera absolutamente
pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas,
al ponerse aquellas en relación con el
comportamiento que era exigible según un modelo socialmente admitido y, en
definitiva, con la diligencia con la que
ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo del
ordenamiento ante lo que constituye una inexactitud de los asientos del
Registro o, si se quiere, para que sus intereses prevalezcan, en el conflicto,
sobre los del verdadero dueño.
Así
lo exige el artículo 36 de la misma
Ley, cuando regula la usucapión contra
tabulas, al equiparar al
conocimiento la existencia de "medios racionales y motivos suficientes
para conocer" y al desconocimiento el no haber "podido conocer".
También
lo exige la jurisprudencia cuando
delimita la figura del tercero que contempla el artículo 32 de la Ley Hipotecaria, en los casos de existencia de gravámenes no inscritos pero físicamente
susceptibles de ser conocidos por el adquirente (Sentencias de 30 de
diciembre de 1.975 , 29 de mayo de 1.979, 27 de junio de 1.980 y 21 de octubre
de 1.980).
Igualmente
lo hace la jurisprudencia al interpretar
el propio artículo 34 (Sentencias de 5 de julio de 1.985 y 14 de julio de
1.988). En la Sentencia de 14 de julio
de 1.988 declaró esta Sala que un
fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que
se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el
asiento registral, elimina la buena fe.
Finalmente,
lo exige el propio régimen del error,
que no ha de ser inexcusable (evitable con una conducta razonablemente
diligente), para que quien lo padece merezca algún tipo de protección, conforme
a la regla quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum
sentire (Digesto 50.17.203).
En
conclusión, no se actúa de buena fe
cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso
se debería haber conocido".
Confirmando la expresada doctrina
jurisprudencial, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015, interpretando el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, expresaba lo siguiente:
"La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere,
la plena protección de la fe pública
registral que dispensa el artículo
34 LH, comporta la consolidación de
la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos
legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente
de buena fe.
Al
respecto, en la sentencia de esta
Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm.
465/2014), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto,
declaramos:
"En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección
registral, pues justifica que el
tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado
confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del
Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral
carece de justificación.
En
el plano de la configuración de la buena
fe en el proceso adquisitivo
debe señalarse que se han desarrollado dos
líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o
psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular
registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición
sobre la misma. De forma que la
ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la
protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la
legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar
legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una
actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que
resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior
concepción, no sea suficiente padecer
cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea
excusable, esto es, que no se
hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de
la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada,
directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer
adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el
momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la
protección otorgada.
Pues
bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción
ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación
literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como
un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el
transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el
dominio. En efecto, conforme a la interpretación
sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y
1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe
que la reciente doctrina jurisprudencial
de esta Sala viene realizando respecto de aquellas
instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por
este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012
) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta,
por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los
derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un
"estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del
transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es
aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su
caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del
conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la
discordancia con la información ofrecida por el Registro.
Así
las cosas, y dada la presunción de buena
fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la
carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra,
primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de
la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera
permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la
discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical
de que se trate.
Centrada
la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto
negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto
respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a
la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe
proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial
que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales
efectos".
Ha de signficarse la importancia
del llamado principio de legitimación
registral, establecido en el art. 38
de la Ley Hipotecaria, disponiendo
que, a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen
a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos.
De lo anterior resulta que dicho precepto incluye una presunción de
titularidad del asiento, y otra de posesión de la finca concernida, que no se
remiten a las descripciones catastrales, sino a los asientos del Registro de la
Propiedad.
Esto es, dicho artículo 38 de la Ley
Hipotecaria es el exponente más
señalado del llamado "principio de legitimación registral",
que es uno de los fundamentales
principios hipotecarios del sistema inmobiliario español.
Su formulación no solo se encuentra
en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, sino también en otros
preceptos concordantes con él, de los que los más relevantes son el párrafo 3° del artículo 1.°, el artículo 97
y el artículo 253.1, todos ellos de
la misma Ley Hipotecaria.
A todos esos preceptos se remite el
Código Civil, en su artículo 608, al establecer que, "para
determinar los efectos de las inscripciones y anotaciones" y
"el valor de los asientos", se estará a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria, siendo uno de dichos efectos el resultante del principio de
legitimación registral.
El artículo 38 de la Ley
Hipotecaria constituye el precepto
básico del principio de legitimación
registral, porque en él se contiene la formulación
positiva de dicho principio, es decir, la presunción de que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al
titular registral en la forma que expresa el asiento; y al propio tiempo,
en los diferentes párrafos de dicho artículo 38 de la Ley Hipotecaria
aparecen las distintas manifestaciones
del ámbito del mismo, tanto en el aspecto
sustantivo, como en el aspecto
procesal.
La presunción iuris tantum de
exactitud de los asientos registrales contenida en dicho precepto es el único
supuesto de presunción de existencia y pertenencia del derecho.
Pero además de presunción, la inscripción
registral documentada opera como prueba, a tenor de lo dispuesto en los artículos 317.4º, 318 y 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/10/1989
y 21/05/1992.
Ese principio fundamental en el sistema
hipotecario español responde a toda una sistemática legal, empezando por lo dispuesto en el art. 1 de la propia Ley Hipotecaria, párrafo último, que parte de que los asientos del Registro
practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes
de la propia Ley, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo
la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esa Ley Hipotecaria.
Lo cierto es que, a pesar de que,
en la lógica sistemática hipotecaria,
con arreglo a lo previsto en el art. 13
de la Ley Hipotecaria, los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquiera carga o limitación del dominio,
o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán
constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan; este artículo responde al principio de oponibilidad del derecho real
inscrito contra terceros que no hayan inscrito y complementa el aspecto
negativo o de inoponibilidad de lo no inscrito a que se refiere el art. 32 de
la misma Ley Hipotecaria.
JURISPRUDENCIA
REFERNCIADA
- [1] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 07/12/2012;
- [2] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015;
- [3] Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/10/1989 y 21/05/1992;
DERECHO DE IMAGEN
Ilustración obra de Nikolai Astrup.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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