El art. 671 de la Ley de Enjuicimiento Civil ha experimentado diversas modificaciones a lo largo del tiempo.
La redacción originaria, con una leve modificación tras la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, era la siguiente:
"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado".
A raíz del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, se produjo otra modificación y el precepto quedó con la siguiente redacción.
"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al sesenta por ciento de su valor de tasación. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado".
La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, volvió a modificar el precepto, que quedó con la siguiente redacción:
"Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado".
Con la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se volvió a reformar el art. 671, que quedó con la siguiente redacción:
"Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".
Esto es, si se tratare de la vivienda habitual del deudor, en el caso de subasta desierta, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta ó, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien.
Explicaba la Audiencia Provincial de Barcelona, en Auto de fecha 29/02/2016, que:
"La calificación como vivienda habitual deberá haberse resuelto antes de la subasta y publicarse en el correspondiente edicto, con lo que no cabe entrar a discutir ese extremo en el momento de la puja o, de la opción por la adjudicación.
La adjudicación del bien por los porcentajes o mínimos establecidos en el artículo Art. 671 Lec extinguiría la deuda por ese porcentaje para el caso de que la deuda fuera igual al importe de la adjudicación, sin embargo, si la deuda fuese mayor al porcentaje de adjudicación subsistiría la obligación en la parte de deuda no cubierta, de forma que, el acreedor podrá instar otro proceso de ejecución o continuar con el iniciado si hubiera otros bienes ( Art. 579 LEC ); si la deuda fuese inferior a la adjudicación realizada por los límites mínimos establecidos en el artículo procedería consignar la diferencia para que la adjudicación estuviera bien hecha.
La adjudicación del bien por la cantidad debida por todos los conceptos (principal más intereses más costas) hace que la deuda se extinga en su totalidad y, respecto de la satisfacción del derecho del acreedor, habría que tasar costas e intereses (no se puede adjudicar un bien por cantidades presupuestas sino por definitivas).
Respecto de los 20 días para el ejercicio de la opción, es el acreedor el que ejercita la opción del art. 671 (se faculta al ejecutante para que opte entre dos alternativas), adjudicándose el remate con facultad de cederlo a terceros, ofreciendo un precio (opción al ejecutante si la deuda es inferir al 70 %: adjudicación por el 60% ó por la cantidad que se le deba por todos los conceptos). Cuando el art. 671 LEC se refiere a la adjudicación «cantidad que se le deba por todos los conceptos» no está contemplando la inmediata extinción de los créditos objeto de la ejecución por todos los conceptos sino sólo que el valor por el que se adjudica el inmueble es «cantidad que se le deba por todos los conceptos".
Respecto del enriquecimiento injusto y el abuso de derecho al adjudicarse el acreedor el bien hipotecado, en el Auto de fecha 10/11/2014, la Audiencia Provincial de Valencia exponía lo siguiente:
"Al igual es rechazable el último motivo de recurso por los argumentos que, redundando en la falta de necesidad de demanda y con cita de sentencias del TS, señala la de Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 1ª, en su sentencia 7-1-2014, nº 5/2014, rec. 351/2013 , Pte: Guzmán Oriol, María Luisa que en sus Fundamentos refiere
"... la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil EDL 2000/77463, adoptando el criterio y partiendo de la base de que, generalmente, en los préstamos o créditos para la adquisición de vivienda, al margen de la garantía real que representa la hipoteca, existe una garantía personal de los propios prestatarios o de terceros fiadores, establece la posibilidad de ejecutar de una vez las garantías de los deudores, exigiendo que, cuando la acción se dirija primero contra bienes hipotecados se estará a las particularidades que, en orden a la ejecución sobre bienes hipotecados, se recogen en el capítulo V, artículos 681 y siguientes, y cuando lo obtenido de la subasta sea insuficiente para cubrir el crédito, se continuará con la garantía personal, prosiguiendo la ejecución "con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución".
No se puede dar al artículo 579 LEC EDL 2000/77463 una interpretación distinta de la que se deduce de su propia literalidad, en cuanto que, iniciado el juicio ejecutivo hipotecario, si subastada la finca, el acreedor no ha cobrado toda su deuda, podrá pedir el embargo de los bienes del deudor, continuándose el procedimiento, con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución y dejando, por supuesto, al margen, al mero hipotecante no deudor o mero poseedor del bien hipotecado.
Precisamente la continuación del procedimiento para el cobro del resto de la deuda es lo que ha pretendido la apelante, a través del artículo 579 LEC , no resultando procedente su inaplicación, como resulta de la resolución impugnada, mediante el argumento, disconforme con este precepto, de que se precisa de la interposición de una nueva demanda.
La reciente modificación de dicho precepto operada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal EDL 2011/222122, no viene sino a confirmar lo antes razonado bien que precisando que "el ejecutante podrá pedir el despacho de ejecución por la cantidad que falte"; aclarando de esta forma la posibilidad del ejecutado de formular oposición al nuevo despacho de ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución, lo que viene garantizar su derecho de defensa.
Por otro lado, es de observar que el Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la cuestionada constitucionalidad de este artículo en el auto de fecha 19 de junio de 2011 en virtud del cual acordó la inadmisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad promovida por el Juzgado de 1ª Instancia num. 2 de Sabadell ...
"CUARTO.-.- Sentado lo anterior, y como ya dijimos en el auto de 26 de marzo de 2012 es de observar que la cuestión verdaderamente planteada en la instancia es la relativa a la posibilidad de que el acreedor hipotecario pueda reclamar el importe pendiente de su crédito una vez se ha adjudicado en subasta la vivienda hipotecada por un precio inferior tanto al valor en que fue tasada como al importe de la deuda... la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre la cuestión ahora suscitada en su reciente sentencia de fecha 25 de septiembre de 2008 EDJ 2008/173093 donde indicaba lo siguiente:
"TERCERO.- Para dar respuesta al motivo único, planteado como se ha expuesto, es necesario ante todo concretar la cuestión central que se dilucida, que no es más que la siguiente: Si el prestamista que tiene como garantía de su restitución una hipoteca, puede ejercitar la acción declarativa contra el prestatario, después de haber ejecutado aquélla por los trámites legales y no haber obtenido pago completo del crédito por el que ejecutó, al haberse adjudicado el bien hipotecado en tercera subasta por un importe inferior al que fueron tasadas por las partes en la escritura de constitución de hipoteca. La sentencia recurrida niega que esa reclamación posterior haya de ser rechazada en virtud de la doctrina del enriquecimiento injustificado , sino por la prohibición del abuso del derecho y el art. 10 bis de la Ley de Consumidores y Usuarios . En la adjudicación al acreedor ejecutante de las fincas gravadas con la hipoteca que se ejecuta no ha existido ninguna infracción legal que pudiese anular el procedimiento de ejecución. Nada se ha denunciado por los demandados en tal sentido. Por otra parte, no existe enriquecimiento injusto del acreedor adjudicatario si el precio de la adjudicación fue inferior al valor de tasación ( sentencia de 16 de febrero de 2006 y las que cita). Es obvio y así lo ha reconocido siempre esta Sala que no se enriquece injustamente el que obra de acuerdo con la ley. Tampoco puede afirmarse que actúa el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el importe que resta del crédito por el que ejecutó, cuando en el proceso de ejecución no ha conseguido la cantidad suficiente para la satisfacción total de aquel. Ello sólo puede suceder si se ha pactado al amparo del art. 140 de la Ley Hipotecaria la hipoteca de responsabilidad limitada. Así las cosas, no puede tacharse de conducta abusiva la del acreedor que usa en defensa de sus derechos las facultades que le concede la ley, concretada en la reclamación de la diferencia entre el total de su crédito por el que ejecutó y el importe por el que se adjudicó en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria los bienes agravados. Dice al efecto la sentencia de esta Sala de 24 de mayo de 2007 , que es gratuito, arbitrario y fuera de lugar calificar de abuso de derecho una actuación del Banco ejecutante ajustada a los trámites legales, citando en su apoyo las sentencias de 8 de mayo de 1996 y 16 de febrero de 2006 . La de 2 de julio de 2007 permite, en base al art. 105 de la Ley Hipotecaria , que la ejecutante perciba lo que restaba hasta cubrir el importe de la deuda, y la de 16 de febrero de 2.006 declara: "En efecto, resulta incompatible con la apreciación de abuso del derecho la constancia de que el derecho de adjudicación ha sido ejercitado por quien, pese a ser acreedor, está legitimado expresamente para ello, y lo ha hecho con sujeción a los requisitos exigidos, de tal suerte que el provecho que pueda haber obtenido, como ha quedado reseñado al examinar el anterior motivo de casación, resulta de lo dispuesto en el ordenamiento jurídico con el fin de facilitar la realización de las garantías hipotecarias, ante la falta de uso por el deudor de sus facultades para elevar el precio del remate, y, por consiguiente, no puede estimarse que el acreedor sobrepase los límites normales del ejercicio del derecho, desde el punto de vista de su función económico- social, por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y, al propio tiempo, trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negocial...
QUINTO En consecuencia, debemos rechazar la doctrina del abuso de derecho , recordando tan solo que, pese al clamor social de soluciones para la grave situación creada en el mercado hipotecario por el estallido de la burbuja inmobiliaria, las reformas legales acometidas hasta la fecha no pasan por obligar a la entidad crediticia a aceptar la entrega del inmueble en pago de la deuda o a adjudicárselo por el valor de su tasación, sino por otras muchos menos radicales como la de establecer un cauce para que el deudor hipotecario pueda saldar la deuda contraída con la entidad crediticia mediante la entrega del inmueble (dación en pago), pero condicionado en todo caso a la aceptación por la entidad acreedora y limitado a los determinados supuestos que se contemplan en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos EDL 2012/24887 , o la de elevar la cifra por la que el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble en los casos en que de vivienda habitual se trate (del 50% al 60% de su valor de tasación según el art. 671 LEC EDL 2000/77463 tras una primera reforma operada por Real Decreto- ley 8/2011, de 1 de julio, y hasta del 70% tras una segunda reforma operada por la reciente Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios EDL 2013/53763, reestructuración de deuda y alquiler social según la ley).
Asimismo, esta misma ley ha reformado el at. 579 de la LEC EDL 2000/77463 y se prevé una quita de la cantidad total debida si se cumplen determinados requisitos previstos en el precepto. Por tanto, deja claro el legislador con esta reforma su voluntad de mantener la posibilidad del acreedor de adjudicarse el inmueble sin que ello suponga que la deuda contraída por el deudor hipotecario quede saldada en su integridad, si bien es posible una quita de la misma, pero no su completa extinción...".
La Sala Primera del Tribunal Supremo remarcaba, en su Sentencia de fecha 13/01/2015, lo siguiente:
" 7. Estimación del único motivo . Debemos partir, en primer lugar, de la normativa legal aplicable, cuya infracción es invocada en el recurso.
El art. 1911 CC recoge el principio general de responsabilidad patrimonial universal por deudas, al regular que «(d) el cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros». Conforme al art. 105 LH, la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, por los prestatarios, no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el reseñado art. 1911 CC . En este sentido, conviene advertir que las partes no convinieron, sobre la base de lo previsto en el art. 140 LH , una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la hipoteca o una dación en pago.
En este contexto, ante el impago de las cuotas del préstamo, instada la ejecución hipotecaria, el acreedor hipotecario podía, a falta de postores, hacer uso de la facultad que le confería el art. 671 LEC , en la versión vigente en aquel momento: pedir, en el plazo de veinte días, la adjudicación del bien por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le debía por todos los conceptos. El instante de la ejecución optó por la adjudicación del bien por el 50% del valor de tasación (40.123,57 euros), esto es, por 20.061,79 euros.
La Ley no prevé su adjudicación, en todo caso, por el importe total adeudado, garantizado con la hipoteca, sino que expresamente legitima al acreedor hipotecario para optar por la adjudicación por el 50% del valor de tasación, sin perjuicio de que en reformas legislativas posteriores este porcentaje se hubiera incrementado (al 60% y luego al 70%), en caso de vivienda habitual del deudor.
En este contexto, el art. 579 LEC preveía que cuando la ejecución se hubiera dirigido exclusivamente contra un bien hipotecado en garantía de una deuda dineraria, como es el caso, si, subastado el bien hipotecado, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podía pedir el embargo por la cantidad que faltaba y la ejecución proseguiría con arreglo a las normas ordinarias aplicable a toda ejecución.
Esta norma ha sido reformada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que sustituyó la facultad de pedir el embargo por la cantidad que faltara, por la de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte.
En cualquier caso, el acreedor sigue teniendo la facultad de reclamar el importe de su crédito no satisfecho y dirigirse para ello contra el resto del patrimonio de sus deudores.
8. En un supuesto muy similar, el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Palma de Mallorca formuló la cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la que preguntaba si la reseñada normativa española podía considerarse contraria a la Directiva 93/13. La cuestión fue resuelta por Sentencia de 30 de abril de 2014, que recordó que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en ese litigio ( art. 671 LEC ), quedaban fuera del ámbito de protección de la Directiva cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o el ámbito de aplicación de tales disposiciones.
9. El ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, conforme a la jurisprudencia de esta Sala.
Esta jurisprudencia se hallaba contenida en la Sentencia 128/2006, de 16 de febrero , citada en el recurso de casación. En primer lugar, advierte, con cita de la Sentencia 750/2005, de 21 de octubre , que, con carácter general:
«el enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas. Y esta Sala ha dicho que el enriquecimiento sin causa solo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, que aquí se produce y se ha explicado. ( Sentencias de 18 de enero de 2000 , de 5 de mayo de 1997 , de 4 de noviembre de 1994 , de 19 de febrero de 1999 , entre otras muchas)».
Y después, en relación con las adjudicaciones realizadas en pública subasta en el curso de procedimientos de realización de garantías hipotecarias tramitados del derogado art. 131 de la Ley Hipotecaria , añade que:
«la jurisprudencia ha considerado que -una vez declarado dicho procedimiento acorde con los derechos constitucionales en sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 y 17 de mayo de 1985 - no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. Para ello debe tenerse en cuenta, entre otros extremos, que -aunque no era todavía aplicable a esta adjudicación lo dispuesto en la LEC 2000, que permite al deudor evitar la adjudicación del inmueble en las subastas sin ningún postor si el acreedor que la solicita no ofreciere, al menos, el 50% del valor de tasación del mismo ( artículo 671, por remisión del artículo 691.4º , cuando se trata de bienes hipotecados)-, el apartado 12ª del art. 131 LH ofrecía al deudor la facultad de mejorar la postura o buscar un tercero que lo hiciese. En definitiva, el marco legal que regía imperativamente dicho proceso facultaba al acreedor a obtener dicha adjudicación en favorables condiciones si el deudor se aquietaba a la oferta efectuada en tercera subasta no haciendo uso de aquella facultad.
»La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr., SSTS de 15 de noviembre de 1990 , 4 de julio de 1993 y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005 ), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable, ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue "irrisorio y absolutamente desproporcionado" ( STS de 8 de julio de 2003 ), situación que, en el caso examinado, se halla todavía lejos de lo que se deriva de los hechos fijados por la sentencia recurrida, la cual sólo hipotéticamente admite que pueda haberse producido una devaluación de los bienes en el momento de la adjudicación, y en el que se advierte, además, que la rebaja en el precio del remate puede estar en relación con el hecho de que el crédito fue concedido para la construcción del inmueble hipotecado, cuyas previsiones no necesariamente realizadas pudieron influir en el valor asignado en la escritura de préstamo».
Esta doctrina fue reiterada por sentencias posteriores, como la Sentencia 829/2008, de 25 de septiembre , que también ha rechazado que el ejercicio de esta facultad constituya abuso de derecho:
«tampoco puede afirmarse que actúa el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el importe que resta del crédito por el que ejecutó, cuando en el proceso de ejecución no ha conseguido la cantidad suficiente para la satisfacción total de aquel. Ello sólo puede suceder si se ha pactado al amparo del art. 140 de la Ley Hipotecaria la hipoteca de responsabilidad limitada, que es una excepción a lo que dispone el art. 105 de la misma Ley y que concreta la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor al importe de los bienes hipotecados, no pudiendo alcanzar a los demás bienes del acreedor. El pacto permitido por el art. 140 de la Ley Hipotecaria no se concertó en la escritura de préstamo hipotecario convenida entre demandante y demandados, por lo que en tal supuesto, la hipoteca, según el art. 105 de la misma Ley , "no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1.911 del Código civil ", o sea, que se pueden perseguir otros bienes distintos de los hipotecados hasta la entera satisfacción del crédito.
»Así las cosas, no puede tacharse de conducta abusiva la del acreedor que usa en defensa de sus derechos las facultades que le concede la ley,concretada en la reclamación de la diferencia entre el total de su crédito por el que ejecutó y el importe por el que se adjudicó en el procedimiento del art. 131 de la Ley Hipotecaria los bienes agravados. Dice al efecto la sentencia de esta Sala de 24 de mayo de 2.007, que es gratuito, arbitrario y fuera de lugar calificar de abuso de derecho una actuación del Banco ejecutante ajustada a los trámites legales, citando en su apoyo las sentencias de 8 de mayo de 1.996 y 16 de febrero de 2.006 . La de 2 de julio de 2.007 permite, en base al art. 105 de la Ley Hipotecaria , que la ejecutante perciba lo que restaba hasta cubrir el importe de la deuda, y la de 16 de febrero de 2.006 declara: "En efecto, resulta incompatible con la apreciación de abuso del derecho la constancia de que el derecho de adjudicación ha sido ejercitado por quien, pese a ser acreedor, está legitimado expresamente para ello, y lo ha hecho con sujeción a los requisitos exigidos, de tal suerte que el provecho que pueda haber obtenido, como ha quedado reseñado al examinar el anterior motivo de casación, resulta de lo dispuesto en el ordenamiento jurídico con el fin de facilitar la realización de las garantías hipotecarias, ante la falta de uso por el deudor de sus facultades para elevar el precio del remate, y, por consiguiente, no puede estimarse que el acreedor sobrepase los límites normales delejercicio del derecho, desde el punto de vista de su función económico- social, por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y, al propio tiempo, trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negocial".»
10. La jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto contenida en la reseñada Sentencia 128/2006, de 16 de febrero , lo conceptúa como un enriquecimiento sin causa. Bajo esta concepción, como se afirma en la doctrina, «por justa causa de una atribución patrimonial debe entenderse aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y eficaz o porque existe una expresa disposición legal que autoriza aquella consecuencia». En nuestro caso, es el citado art. 579.1 LEC el que legitimaría al acreedor a continuar con la ejecución del resto del patrimonio del deudor hipotecante, hasta obtener la íntegra satisfacción de la parte del crédito no cubierta con el valor por el que se adjudicó el bien hipotecado conforme al 671 LEC.
En realidad, como hemos recordado en otras ocasiones, el enriquecimiento injusto «tiene en nuestro ordenamiento no sólo la significación de un principio de Derecho aplicable como fuente de carácter subsidiario, sino muy acusadamente la de una institución jurídica recogida en numerosos preceptos legales aunque de forma inconexa» ( Sentencia de 1 de diciembre de 1980 , con cita de la anterior de 12 de enero de 1943).
Como principio general del derecho, cuya formulación sería «nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro», se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa).
El principio de interdicción del enriquecimiento injusto que informa estas acciones restitutorias de enriquecimiento sin causa, cuando ya se ha consumado el enriquecimiento, podría también inspirar, en algún caso, una excepción, para evitarlo. Esto es lo que pretendió el ejecutado y lo que fue estimado por la Audiencia Provincial en la sentencia recurrida.
11. Partiendo de la anterior jurisprudencia, debemos matizar el rechazo en todo caso a la posibilidad de que pudiera existir enriquecimiento injusto en una adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por la mitad del valor de tasación, si fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía.
La posibilidad de adjudicarse el inmueble por el 50% se prevé en el art. 671 LEC bajo el presupuesto de que, en la práctica, nadie opta por el inmueble y la suposición de que no cabe obtener mayor precio por el bien. En este contexto, la adjudicación es correcta y, en la medida en que con el valor de la adjudicación no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuantía pendiente de pago y el acreedor tiene derecho a reclamarla. De facto, su crédito no ha sido enteramente satisfecho y el acreedor sigue teniendo derecho a reclamar la cantidad pendiente de pago. De ahí que, por regla general, no puede existir en esta adjudicación enriquecimiento injusto, pues con la adjudicación tan sólo se ha satisfecho el crédito en la medida del valor de la adjudicación, en este caso el 50% del valor de tasación, que no es mayor porque no ha existido mejor postura.
El enriquecimiento injusto no puede radicar única y exclusivamente en que el importe en que el bien fue tasado es muy superior al valor de la adjudicación, en concreto, un 50%, porque esto sí que es algo previsto y aceptado expresamente por la Ley. A este respecto, sí que sería de aplicación la citada jurisprudencia, como una exigencia de otro principio general del derecho, el de seguridad jurídica, que siempre ha de ponderarse junto con el de interdicción del enriquecimiento injusto.
El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma. En este hipotético caso, que no es el que nos corresponde juzgar, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014 )], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada.
12. De hecho, en la actualidad, tras la reforma operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, el art. 579 LEC prevé en su apartado 2 que:
«en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:
b) En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante».
Con esta previsión legal, la norma ya contempla en la actualidad la 'injustificación' del enriquecimiento que el adjudicatario o cesionario del remate pudiera tener con la plusvalía obtenida con la posterior venta del bien ejecutado, y reconoce al deudor ejecutado que pueda beneficiarse proporcionalmente de la plusvalía obtenida con la posterior venta del bien ejecutado y adjudicado a su acreedor.
13. Pero en nuestro caso, no ha existido una posterior venta que aflorara una plusvalía relevante para el acreedor, sino que la Audiencia ha razonado la existencia del enriquecimiento injusto mediante un juicio de valor sobre la revalorización de inmuebles en aquella época. No deja de ser una simple elucubración que no muestra de forma clara que de hecho se haya producido un enriquecimiento por la obtención de una plusvalía muy relevante.
Por esta razón, no cabía apreciar enriquecimiento injusto, como tampoco abuso de derecho, en aplicación de la citada jurisprudencia. Procede por ello estimar el motivo de casación, dejar sin efecto la sentencia de apelación y confirmar la de primera instancia."
En su Auto de fecha 13/11/2015, la Audiencia Provincial de Valencia decía, respecto de la excepción de pago al adjudicarse al acreedor el bien, lo siguiente:
"... no podemos acoger la excepción de pago, ya que es la propia LEC la que expresamente faculta al acreedor a adjudicarse el bien por un valor inferior al de la tasación y e instar la ejecución por la suma restante, como aparece expresamente regulado en los artículos 670 , 671 y 579 de la LEC y, en este último, en su reciente redacción, únicamente se establecen unas limitaciones a esta ejecución dineraria, cuando haya sido objeto de adjudicación la vivienda habitual hipotecada, lo que no se da en el presente caso".
La Audiencia Provincial de Pontevedra, en su Auto de fecha 05/09/2016, ponía de manifiesto, respecto del supuesto enriquecimiento injusto al adjudicarse la acreedora el bien por la suma que se le adeuda, lo siguiente:
"Los requisitos que la jurisprudencia exige a la teoría del enriquecimiento sin causa como cuasicontrato basado en el genérico precepto del art. 1887 Cc son, según recuerda la SAP Valencia 3 de octubre de 2005 : "( STS 13-11-96 )
A) La existencia de un enriquecimiento por parte del demandado, representado por un aumento de su patrimonio o por una no disminución del mismo.
B) Un correlativo empobrecimiento en el actor, representado por un daño positivo, o por un lucro frustrado, existiendo una conexión perfecta del enriquecimiento y empobrecimiento por virtud del traspaso del patrimonio del actor al del demandado.
C) La inexistencia de un precepto legal que excluya la aplicación de dicho principio al caso concreto ( STS 5-3-91 y 17-2-90 ), complementándose con la falta de causa que lo justifique, señalando la STS de 15-11-90 que, con base en el esquema causalista, la doctrina y la jurisprudencia acaban insistiendo, y a veces reduciendo la cuestión del enriquecimiento injusto a la existencia o no en el caso de una justa causa de la atribución patrimonial de que se trate, entendiendo por tal, aquella situación jurídica, que, de conformidad con el ordenamiento jurídico, autoriza a su beneficiario para recibirla y conservarla, lo cual puede ocurrir porque existe un negocio jurídico válido y eficaz o una disposición legal que permite aquella consecuencia ( STS 28-2-91 , doctrina en cuanto a los requisitos que se reitera en la STS de 30-9-93 , y en cuanto a destacar la transcendencia de la causa, en STS 2-11-93 ). Por lo tanto, la base jurídica del enriquecimiento injusto ha de referirse necesariamente al desplazamiento patrimonial de una parte a otra careciendo de toda causa que lo pueda amparar y justificar, y no cuando media un contrato y eficaz y válido, pues la causa deja de ser injusta y se convierte en suficiente y justa, cuando existe una disposición legal o cuando se da negocio jurídico suficiente ( STS 5-12-92 , 19-5-93 , 4-11-94 y 8-6-95 ).
D) Compatibilidad con la buena fe del demandado, pues para la aplicación de esta institución no es necesario que exista negligencia, mala fe, o un acto ilícito por parte del demandado como supuestamente enriquecido, sino que basta con el hecho de haber obtenido una garantía indebida, lo que es compatible con la buena fe ( SSTS 16-5-52 , 23-3-66 , 31-3-92 , 30-9-93 y 14- 12-94)".
En su Auto de fecha 11/11/2016, la Audiencia Provincial de Valencia señalaba que "... si la parte ejecutaba estimaba que se incurrió en abuso de derecho en la fase anterior, cuando se concertaron los sucesivos contratos de préstamo con garantía hipotecaria, en sus manos estuvo, por medio del correspondiente procedimiento declarativo instar la nulidad del contrato o de alguna de sus cláusulas, pero, en ningún caso, hacerlo valer en ejecución de la hipoteca y cuando al parte hace uso de la facultad que le confiere el artículo 671 de la LEC" .
"El artículo 118 de la Ley Hipotecaria prevé una modalidad convencional de dación, aquí no concurrente, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, no ha introducido más modificación relevante en el proceso de ejecución hipotecaria, en lo que aquí interesa, que la exigencia de que el valor que haya de servir de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación practicada con arreglo a la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario.
Hay que tener en cuenta para enfocar el problema que el Tribunal Supremo ha corregido su doctrina tradicional conforme a la cual las adjudicaciones de bienes ajustadas a las normas procesales no son en ningún caso motivo de enriquecimiento injusto por más que el precio de la adjudicación fuese notoriamente inferior al de tasación o incluso irrisorio ( SSTS 8 de julio de 2003 , 29 de octubre de 2007 y 25 de septiembre de 2008).
Así, la STS Pleno de 13 de enero de 2015 mantiene que, en principio, la adjudicación de un bien al acreedor llevada a cabo en el marco de una ejecución judicial al amparo del artículo 671 LEC (la STJUE de 30 de abril de 2014 descartó la incompatibilidad de esa norma con la Directiva 93/13) no produce por sí sola un enriquecimiento injusto, con lo que reafirma la preeminencia de la responsabilidad patrimonial universal sancionada en los artículos 1911 CC y 105 y 140 LH . No obstante, matiza el tribunal de casación, si una ulterior transmisión del bien llevada a cabo en un lapso relativamente próximo por un precio muy superior al de la adjudicación judicial, hiciese aflorar una importante plusvalía en favor del acreedor adjudicatario, cabría reconsiderar la subsistencia del crédito frente al deudor ejecutado desde la óptica de la buena fe y del principio general del Derecho que veda todo enriquecimiento injusto, en la línea de lo previsto actualmente en el artículo 579.2, b/ LEC .
No estamos todavía en esa fase en el supuesto de autos pues nada apunta aun a posible plusvalía en favor de Banco.
En sentencia de 16-2-2006 el TS excluye la existencia de un enriquecimiento injusto con el siguiente razonamiento: "En el caso de adjudicaciones realizadas en pública subasta en el curso de procedimientos de realización de garantías hipotecarias tramitados al amparo del hoy derogado art. 131 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), la jurisprudencia ha considerado que -una vez declarado dicho procedimiento acorde con los derechos constitucionales en sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 y 17 de mayo de 1985 - no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. Para ello debe tenerse en cuenta, entre otros extremos, que -aunque no era todavía aplicable a esta adjudicación lo dispuesto en la LEC 2000 (LA LEY 58/2000), que permite al deudor evitar la adjudicación del inmueble en las subastas sin ningún postor si el acreedor que la solicita no ofreciere, al menos, el 50% del valor de tasación del mismo ( artículo 671, por remisión del artículo 691.4º, cuando se trata de bienes hipotecados)-, el apartado 12ª del art. 131 LH ofrecía al deudor la facultad de mejorar la postura o buscar un tercero que lo hiciese. En definitiva, el marco legal que regía imperativamente dicho proceso facultaba al acreedor a obtener dicha adjudicación en favorables condiciones si el deudor se aquietaba a la oferta efectuada en tercera subasta no haciendo uso de aquella facultad. La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr. SSTS de 15 de noviembre de 1990 , 4 de julio de 1993 y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005 ), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable, ni siquiera en un supuesto en que se reconoció que el precio del remate a favor de la entidad concedente fue «irrisorio y absolutamente desproporcionado» ( STS de 8 de julio de 2003 ), situación que, en el caso examinado, se halla todavía lejos de lo que se deriva de los hechos fijados por la sentencia recurrida, la cual sólo hipotéticamente admite que pueda haberse producido una devaluación de los bienes en el momento de la adjudicación, y en el que se advierte, además, que la rebaja en el precio del remate puede estar en relación con el hecho de que el crédito fue concedido para la construcción del inmueble hipotecado, cuyas previsiones no necesariamente realizadas pudieron influir en el valor asignado en la escritura de préstamo".
Igualmente la misma resolución desestima la alegación relativa a un abuso de derecho, declarando que "Como dice la STS de 8 de mayo de 1996 , invocada por la sentencia recurrida, no puede alegarse abuso del derecho frente al acreedor adjudicatario cuando se han cumplido los trámites legales prevenidos en el art. 131 de la Ley Hipotecaria , y la actuación del banco ejecutante, justificada por los presupuestos que legitiman acudir a este procedimiento especial, se ajusta a aquellos trámites. En efecto, resulta incompatible con la apreciación de abuso del derecho la constancia de que el derecho de adjudicación ha sido ejercitado por quien, pese a ser acreedor, está legitimado expresamente para ello, y lo ha hecho con sujeción a los requisitos exigidos, de tal suerte que el provecho que pueda haber obtenido, como ha quedado reseñado al examinar el anterior motivo de casación, resulta de lo dispuesto en el ordenamiento jurídico con el fin de facilitar la realización de las garantías hipotecarias, ante la falta de uso por el deudor de sus facultades para elevar el precio del remate, y, por consiguiente, no puede estimarse que el acreedor sobrepase los límites normales del ejercicio del derecho, desde el punto de vista de su función económico-social, por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y, al propio tiempo, trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negocial".
Así lo ha venido manteniendo más recientemente el TS en sentencias como la 768/2014 de 13 Ene. 2015, Rec. 1147/2013 que recoge como El ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no puede considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, conforme a la jurisprudencia. Sin embargo, el TS matiza esa jurisprudencia y admite la concurrencia de enriquecimiento injusto cuando, tras la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, el adjudicatario enajenase el inmueble por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía.
Apuntado lo que antecede y ya en lo que se refiere al tema interpretativo que subyace en la presente contienda hay que partir de las pautas del código civil, que aboga en primer lugar por la interpretación literal, que si es clara, no requiere la referencia a otros criterios.
Es evidente, y de ahí las interpretaciones que pudiéramos llamar "creativas" y que tratan de salvar las posibles consecuencias que rayan el absurdo como es que una deuda en tramo superior al 70% se va a saldar con la adjudicación por ese porcentaje adeudando únicamente esa diferencia mínima, mientras que si es inferior al 70% la adjudicación tiene lugar por el 60% siendo superior el restante adeudado.
La referencia a la adjudicación por el 60% del valor de tasación cuando el importe adeudado sea inferior al 70% del valor de tasación no parece tenga duda, pues si, efectivamente, hubiera querido decir que en el caso de adeudarse cantidad inferior al 70% la adjudicación se hará por la cantidad que se deba por todos los conceptos, con el límite inferior del 60%, lo hubiera dicho con claridad el legislador y no lo ha hecho.
Reiterada y amplia es la doctrina jurisprudencial en torno a la interpretación de las normas pudiendo citarse a título de ejemplo la STS de 15.1.2009 (dictada en ese caso en interés casacional respecto de la interpretación contradictoria en las Audiencias Provinciales del art. 53 TRLAU ), que declara: "c) La interpretación de las normas conforme a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, como ha reiterado la jurisprudencia, no puede conducir a su inaplicación, pues es al legislador a quien incumbe innovar el ordenamiento jurídico introduciendo las políticas de vivienda que estime oportunas dentro de su libertad de configuración, en la que caben estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales."
Decíamos que el legislador no ha querido sin más establecer con carácter general esa consecuencia que equivaldría a una dación en pago pudiendo citarse las últimas modificaciones y así la Ley 1/2013, de 14 de mayo (LA LEY 7255/2013), no ha introducido más modificación relevante en el proceso de ejecución hipotecaria, en lo que aquí interesa, que la exigencia de que el valor que haya de servir de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación practicada con arreglo a la Ley 2/1981 (LA LEY 607/1981), de regulación del mercado hipotecario, y que la adjudicación al acreedor de la vivienda habitual del deudor (SIC) ha de hacerse por un importe igual al 70% del valor por el que el bien salió a subasta.
Recoge un supuesto en el que se planteaba un problema similar al de autos la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, Auto 205/2015 de 28 Sep. 2015 , Rec. 350/2015 y recoge:
"Dispone en su primer párrafo el artículo 671 de la ley procesal civil que " Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3".
En el presente caso, no discute la ejecutada que interpone el recurso de apelación que la porción debida a Bankia SA es inferior al 70 por ciento del valor por el que la finca salió a subasta. Sin embargo, sostiene una interpretación con arreglo a la cual el banco debería haberse adjudicado la finca por un valor de 70% o, en todo caso, por el que fuera superior al 60%, lo que contradice el tenor literal de la disposición. Recordemos que el precepto transcrito es claro en sus términos y ni contempla que el valor deba ser del 70% en los supuestos en que la deuda pendiente se aproxime a este porcentaje, puesto que exige que lo iguale por lo menos, ni tampoco establece graduación alguna cuando la cantidad adeudada sea superior al 60% e inferior al 70% del valor por el que el bien salió a subasta."
En efecto, insistimos la interpretación es clara y no puede erigirse en legislador o interprete autentico ningún órgano administrativo.
En la resolución de la DGRN de 12 de mayo de 2016 el Registrador suspende la inscripción por considerar que se ha adjudicado por un precio que corresponde al 60% del precio fijado para la subasta por lo que no resulta cumplido el requisito legal por el que la adjudicación del bien al acreedor por falta de postores, ha de ser igual o superior al 70% de su valor de tasación o si la cantidad que se deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje que se le adjudique por esa cantidad y ello porque si se adjudica por el 60% debiendo más seguiría siendo deudor de la diferencia. Se razona que el acreedor ejecutante, y en particular el acreedor hipotecario que utilice el procedimiento especial de ejecución contra bienes hipotecados, tiene un elevadísimo número de opciones legales a su disposición: puede decidir ejecutar una, varias o todas las fincas hipotecadas en garantía de un mismo crédito; puede decidir concurrir como postor a las subastas o adjudicarse los bienes cuando queden desiertas por falta de postores; puede quedarse para sí el bien adjudicado o cederlo a tercero; puede ofrecer por el bien una cifra concreta y conocida en dinero, o una cifra que constituya un concreto porcentaje del valor de subasta, o una cifra, conceptualmente clara pero todavía cuantitativamente incierta por no estar todavía liquidada, como es "la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Pero si de entre todas opciones para la fijación del precio de la transmisión ejercita esta última, ha de asumir, como resulta tanto de la letra como del espíritu y finalidad de la norma, que ha de dar carta de pago de toda esa deuda, y no sólo de una parte de tal deuda, pues era aquélla y no ésta la opción que le ofrecía la ley y a la que se acogió voluntariamente.
En definitiva, la ley permite al ejecutante adjudicarse la finca "por lo que se le deba por todos los conceptos" (y se esté reclamado o devengando en ese concreto procedimiento), pero ejercitada tal opción, no cabe efectuar ninguna interpretación o desglose ulterior que acabe reduciendo el precio de adjudicación a tan sólo "una parte de lo que se le deba por todos los conceptos".
Se estima pues que la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la ley, habrá de ser la de que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta"
Ha de destacarse que esta correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no supone, en modo alguno, imponer -pues la ley no lo ha querido así- una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, ya que en ningún caso estaríamos ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.
La ley, en diversos preceptos ofrece al ejecutante la posibilidad de adjudicarse un bien ejecutado "por la cantidad que se le deba por todos los conceptos" está en fomentar y conseguir que, si el ejecutante se acoge libremente a tal opción, se otorgue en ese preciso proceso carta de pago de la totalidad de esa deuda, de modo que el ejecutado que se ve privado forzosamente de su propiedad obtenga al menos la extinción de su deuda, y de este modo ni se continúe el procedimiento respecto de otros bienes, ni tenga sentido entablar futuros procedimientos para reclamar una deuda ya extinguida, salvo, por supuesto, que se tratara de nuevos devengos o nuevos conceptos distintos de los reclamados en el procedimiento inicial.
El acreedor ejecutante, y en particular el acreedor hipotecario que utilice el procedimiento especial de ejecución contra bienes hipotecados, tiene un elevadísimo número de opciones legales a su disposición: puede decidir ejecutar una, varias o todas las fincas hipotecadas en garantía de un mismo crédito; puede decidir concurrir como postor a las subastas o adjudicarse los bienes cuando queden desiertas por falta de postores; puede quedarse para sí el bien adjudicado o cederlo a tercero; puede ofrecer por el bien una cifra concreta y conocida en dinero, o una cifra que constituya un concreto porcentaje del valor de subasta, o una cifra, conceptualmente clara pero todavía cuantitativamente incierta por no estar todavía liquidada, como es "la cantidad que se le deba por todos los conceptos". Pero si de entre todas opciones para la fijación del precio de la transmisión ejercita esta última, ha de asumir, como resulta tanto de la letra como del espíritu y finalidad de la norma, que ha de dar carta de pago de toda esa deuda, y no sólo de una parte de tal deuda, pues era aquélla y no ésta la opción que le ofrecía la ley y a la que se acogió voluntariamente.
En definitiva, la ley permite al ejecutante adjudicarse la finca "por lo que se le deba por todos los conceptos" (y se esté reclamado o devengando en ese concreto procedimiento), pero ejercitada tal opción, no cabe efectuar ninguna interpretación o desglose ulterior que acabe reduciendo el precio de adjudicación a tan sólo "una parte de lo que se le deba por todos los conceptos".
En cualquier caso la interpretación que aquí se defiende acerca de lo que debe entenderse por "lo que se le deba al acreedor por todos los conceptos" no supone, en modo alguno, imponer -pues la ley no lo ha querido así- una dación de la finca en pago de la deuda reclamada, ya que en ningún caso estamos ante un derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.
No se introduce expresamente por la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013) ninguna modificación en relación al principio de responsabilidad patrimonial universal, sí que se establece una novedosa limitación en cuanto a la parte no cubierta del crédito tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual.
Es cierto que el acreedor podrá continuar reclamando y no se suspenderá la ejecución tras la adjudicación de la finca que constituya vivienda habitual, pero, como destacable novedad, se dispone que el ejecutado quedará liberado de la deuda si en el plazo de 5 años su responsabilidad queda cubierta en el 65% del remanente adeudado tras la ejecución hipotecaria o si, no se hubiera cubierto ese 65% en 5 años, si satisficiera el 80% en 10 años (art. 7.5).
De este modo, la adjudicación del bien hipotecado unida al cobro de los referidos porcentajes en los plazos indicados supondrá la efectiva carta de pago al deudor.
Esta regla especial de limitación en la cuantía adeudada para el caso de que nos encontremos con una ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual tiene un nuevo efecto introducido por la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013) que permite hacer partícipe al deudor ejecutado del 50% de la plusvalía obtenida, una vez deducidos todos los costes acreditados por el ejecutante.
Como conclusión puede afirmarse que las distintas reformas en la materia no han introducido la dación en pago y que la medida que puede calificarse más próxima a la dación en pago ha sido la modificación de los porcentajes de adjudicación del bien inmueble si la subasta del mismo concluye sin ningún postor y así el art. 671.1 LEC (LA LEY 58/2000) incrementa o reduce, en función de si dicho bien es la vivienda habitual del deudor o no, los porcentajes de adjudicación del mismo.
Antes de la reforma el porcentaje de adjudicación de los bienes inmuebles debía ser igual o superior al 60% de su valor de tasación.
Tras la reforma, cuando no se trate de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien haya salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
De tratarse de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien haya salido a subasta o, si la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60% (art. 7.10).
Se ha cuestionado que solo se otorgue un trato privilegiado a la vivienda habitual del deudor, fijando un porcentaje más elevado para que el ejecutado pida su adjudicación, pero no se conceda el mismo privilegio a la vivienda de cualquier otro ejecutado como el fiador, pues se sanciona sin motivo alguno a los que han garantizado una deuda ajena. En consecuencia, se eleva el porcentaje de adjudicación desde un 60% hasta el 70%, sin que la interpretación que acoge la resolución de instancia siguiendo la pauta de la DGRN tenga amparo legal siendo una interpretación contraria al claro tenor de la norma".
En su Auto de fecha 16/05/2017, la Audiencia Provincial de Girona refería, en relación al concepto de consumidor, lo siguiente:
"CUARTO.- En el supuesto presente no se trata de la vivienda habitual de los ejecutados porque la parte ejecutada es una persona jurídica, a cuyo nombre está inscrita la finca en cuestión, por lo tanto, la adjudicación por el 50 % es correcta, como lo es el auto dictado.
Efectivamente, el art. 671 de la LEC , establece para los casos de subastas sin postor que: Subasta sin ningún postor
Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo.
Ninguna de las normas mencionadas por el recurso se ha infringido, cuando el ejecutante, sin concurrir ningún postor en la subasta, se ha adjudicado los inmuebles por el 50% del valor de tasación, cuando, como contrariamente a lo mantenido por la parte apelante no constituyen la vivienda habitual del deudor, cuando el deudor es una persona jurídica aunque sean personas cercanas al deudor las ocupantes habituales de dicha vivienda. La ley es clara y no ofrece dudas de interpretación.
Si bien es cierto, que cabe la posibilidad de que una persona jurídica pueda ser consumidor, para ello deben concurrir una serie de requisitos, que no concurren en el caso presente.
En cuanto al concepto de consumidor en la normativa europea y española.Son numerosas las Directivas europeas que contienen un concepto de consumidor, así y, como meros ejemplos, cabe destacar la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 25 de octubre de 2011 sobre los derechos de los consumidores, que define en su artículo 2 al consumidor de la siguiente forma: « consumidor »: toda persona física que, en contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresa, oficio o profesión.
También cabe mencionar la fundamental Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores que también define en su artículo 2 al consumidor como "toda persona física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional".
El concepto comunitario de consumidor en la actualidad es un concepto ciertamente concreto, configurado a través de las siguientes características: (i) persona física, (ii) no profesional, (iii) que adquiere bienes o servicios con un propósito ajeno al desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Sin embargo, el legislador español tradicionalmente ha recogido la posibilidad de que también las personas jurídicas sean merecedoras de la condición de Consumidores.
Ley 3/2014, de 27 de marzo por la que se modifica el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. El texto actual señala que:
"A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial".
De esta modificación destaca el hecho de que se añade el requisito de que la persona jurídica actúe sin ánimo de lucro, aunque debe tenerse en cuenta que esta modificación se aplica a los contratos con los consumidores y usuarios celebrados a partir de 13 junio de 2014, según la disposición transitoria única de la Ley.
Por ello, los requisitos que una persona jurídica ha de reunir para ser considerada consumidor o usuario son, por configuración legal, los mismos que los exigidos para una persona física. Así, sólo podrá ser considerada consumidora la persona jurídica que adquiera un bien o contrate un servicio al margen de su actividad empresarial o profesional, esto es, que no incorpore dicho bien o servicio, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación de servicios a terceros. La doctrina indica que, en el caso de la persona física atiende al fin contractualmente perseguido en la celebración del contrato. Si ese fin es ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión se considera consumidor, y la carga de la prueba en ese punto corresponderá al empresario que niega esa condición de consumidor al adherente.
Por el contrario tratándose de persona jurídica se exige una doble condición: en primer término, que se actúe sin ánimo de lucro, y en segundo lugar -y de forma añadida- que esa contratación se realice dentro del ámbito ajeno al desarrollo de cualquier actividad empresarial o comercial, que por otro lado ni siquiera ha de ser la que identifica el giro ordinario de la sociedad.
Como se dijo en el auto de medidas cautelares dictado por la sección 1º de esta Audiencia de fecha 7 de noviembre de 2014 : "En el presente caso, cuando se presentó la demanda rectora del recurso, en fecha 5 febrero 2013, el objeto social de la recurrente A... SL, constituida en escritura pública de 19/05/1999 era: "La inmobiliaria en general en el ámbito de la compra, venta, promoción y urbanización de toda clase de fincas y urbanización de toda clase de fincas rusticas y urbanas y la construcción de toda clase de edificaciones por cuenta propia o de tercero.. La adquisición, tenencia, disfrute, administración, gravamen y enajenación de toda clase de valores mobiliarios por cuenta propia.. La realización de trabajos en el ámbito de la consultoría, asistencia técnica y legal y trabajos específicos y cualquier servicio inherente a la gestión tributaria.. La prestación de servicios de asesoramiento a empresas.."
Es de destacar que, en la ampliación de demanda de fecha 17 junio 2014, se aportó una escritura de subsanación de fecha 17/3/2014, en el que precisamente se protocolizaba un acuerdo societario acordado justamente un mes antes (17/02/2014) dedicado, precisamente, al cambio social y en el que se hacía especial hincapié en que "Todo lo dicho será actuando siempre en el ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional".
El hecho de que sea una sociedad patrimonial, integrada por miembros de la familia, no acredita sin más la condición de consumidor de dicha sociedad, ya que una sociedad patrimonial al igual que toda sociedad mercantil actúa en el marco de su actividad empresarial no solo cuando lleva a cabo los actos propios de su objeto social, sino también cuando desarrolla otras conductas cuya finalidad es propiciar tales actos, ya sea para establecerse, para aprovisionarse, para contratar personal o para financiarse ( SSTS 1ª 963/2005 de 15 dic . FD2 y 1319/2007 de 20 dic. FD7.)
En Auto de fecha 15/02/2017, la Audiencia Provincial de Almería significaba, en cuanto a la posibilidad de posturas inferiores al límite del 50% del valor de tasación, que:
".... para que se aplique la regla de imputación al 70 % es necesario que el bien sea "la vivienda habitual del deudor". Nada impide al deudor ofrecer mejor postura, pero la valoración del bien en el mercado a efectos de posterior venta no puede ser objeto de análisis en el procedimiento de ejecución. En consecuencia, hay dos regímenes distintos, según se trate o no de vivienda habitual del ejecutado, y, en el caso de no serlo, la opción es en favor del actor con una alternativa exclusiva: o por el 50 % del valor de tasación o por la cantidad que se le deba en todos los conceptos.
8.- La cuestión es si hay un límite mínimo en la opción, caso de que una no lo supere, siendo ese límite el 50 % para inmuebles que no sean viviendas habituales. Esta Sala recuerda lo dicho por la STS de 13 de enero de 2015 (: STS 261/2015 ), que analiza las discordancias que pudieran darse respecto de un valor nimio en relación a la ejecución y a las facultades que otorga la legislación al ejecutante. Pero en líneas generales avala el sistema previsto en la norma. Si ello supone o no un enriquecimiento injusto deberá verse sobre la base de lo dicho en la citada sentencia pero no en el ejercicio de las facultades que determina la norma y que distingue entre bienes muebles de bienes inmuebles y, dentro de estos, entre vivienda habitual y no habitual.
9.- Pues bien, la única interpretación posible partiría de matizar o modular lo dispuesto en la citada adicional sexta, entendiendo entonces que para el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en estos supuestos y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos " siempre que fuera superior a dicho porcentaje". Esto nos llevaría a entender que el 50% sería el límite mínimo a pagar.
10.- Pero la Sala ha descartado esa solución aludiendo a que el siguiente apartado recoge que en los términos previstos en la mencionada sección y para los citados bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, cuando la mejor postura ofrecida sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta y el ejecutado no hubiere presentado postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por ciento o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.
11.- Esto nos llevaría a la posibilidad de posturas inferiores incluso a ese 50% cuando exista una postura que también lo sea y siempre que aquella sea superior. Por lo tanto el legislador ha querido que sea posible esa adjudicación por ese menor valor, partiendo de dos principios esenciales: por un lado la necesidad de buscar una solución a la deuda impagada y garantizada y ante la pasividad en ello del deudor; por otro en la consideración de que el ofrecimiento respecto del pago de la deuda , cuando sea inferior a dichos porcentajes, conlleva una adjudicación no injusta o , al menos, con la inexistencia de enriquecimiento injusto.
12.- Situación esta última que la sentencia señalada del Tribunal Supremo considera se debe analizar conforme a lo siguiente: "El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma.
13.- En este hipotético caso, la aplicación del enriquecimiento injusto se fundaría en su configuración como principio general de Derecho y en su proyección técnica respecto del necesario control causal de las atribuciones y desplazamientos patrimoniales en el curso de las relaciones jurídicas. Estas matizaciones están en la línea de la reciente jurisprudencia [contenida, entre otras, en la Sentencia 8 de septiembre de 2014 (núm. 464/2014 )], que pretende reforzar la justicia contractual que deriva de los principios de buena fe y de conmutabilidad del comercio jurídico, para superar una concepción meramente formalista y rigorista de los esquemas de aplicación del derecho de crédito y la responsabilidad patrimonial derivada. Cuestión, por otra parte, no controlable por la vía de la Directiva 93/13 conforme a la STJUE de 30 de abril de 2014 en el asunto C-280/13 .
14.- En suma, en este primer estadio de aplicación de la norma, ésta se aplica con toda su intensidad con su expresión formal libre de cualquier otra matización: hay una alternativa exclusiva en favor del acreedor, sin introducir matizaciones, que sí las introduce cuando estamos ante viviendas habituales. En consecuencia, siendo pacífico que no estamos ante este supuesto (estamos ante dos locales comerciales), la alternativa exclusiva en favor del acreedor es total y sin matizaciones. El legislador entiende que el mercado ha fracasado para la adquisición de estos bienes, no hay más intereses a proteger que los propios de las reglas del mercado, e impone como solución al acreedor quedarse con el inmueble o inmuebles, amortiguado por la existencia de la alternativa.
15.- Sólo después, fuera de los márgenes de este proceso de ejecución, se le permitirá a la ejecutada acreditar que en realidad el mercado no fracasó, sino que todo fue una maniobra del acreedor, vendiendo los bienes a precio superior del objetivo y adquiriendo unas plusvalías más allá del que fijen las fuerzas del mercado desde el día de la adjudicación hasta el momento de la venta del acreedor a un tercero. Sólo en este caso aflorará un enriquecimiento injusto que podrá ser reclamado por la deudora".
Explicaba, en un supuesto en que un mismo bien respondía de dos créditos con garantía hipotecaria, la Audiencia Provincial de Cáceres, en Auto de fecha 29/06/2017, lo siguiente:
"TERCERO.- Este Tribunal, sin embargo, no comparte en modo alguno el criterio adoptado por el Juzgado de instancia en el Auto recurrido, ni, por ende, el posicionamiento sustantivo que, en este Incidente, ha mantenido la parte ejecutada, en cuanto a las condiciones en las que debía aprobarse la adjudicación del inmueble hipotecado; considerando, antes el contrario, que es correcta la decisión adoptada en el Decreto de fecha 24 de Junio de 2.016, dictado por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia del mismo Juzgado de Primera Instancia, por el que se adjudica a la entidad financiera ejecutante el bien inmueble hipotecado por el 60% del valor de tasación, con un sobrante de 120.297,62 euros; decisión -la adoptada en la referida Resolución Procesal- que se adecúa a lo dispuesto en los artículos 671 (" Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo ") y 672 (" Destino de las sumas obtenidas en la subasta de inmuebles. 1. Por el Letrado de la Administración de Justicia se dará al precio del remate el destino previsto en el apartado 1 del artículo 654, pero el remanente, si lo hubiere, se retendrá para el pago de quienes tengan su derecho inscrito o anotado con posterioridad al del ejecutante. Si satisfechos estos acreedores, aún existiere sobrante, se entregará al ejecutado o al tercer poseedor. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio del destino que deba darse al remanente cuando se hubiera ordenado su retención en alguna otra ejecución singular o en cualquier proceso concursal. 2. El Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución requerirá a los titulares de créditos posteriores para que, en el plazo de treinta días, acrediten la subsistencia y exigibilidad de sus créditos y presenten liquidación de los mismos. De las liquidaciones presentadas se dará traslado por el Letrado de la Administración de Justicia a las partes para que aleguen lo que a su derecho convenga y aporten la prueba documental de que dispongan en el plazo de diez días. Transcurrido dicho plazo, el Letrado de la Administración de Justicia resolverá por medio de decreto recurrible lo que proceda, a los solos efectos de distribución de las sumas recaudadas en la ejecución y dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a los acreedores posteriores para hacer valer sus derechos como y contra quien corresponda. El decreto será recurrible solo en reposición y estarán legitimados para su interposición los terceros acreedores que hubieren presentado liquidación "), ambos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
No ha existido una posición de preponderancia en el ámbito contractual por parte de la entidad financiera ejecutante en relación con los ejecutados; es decir, el hecho de que un mismo bien inmueble responda por dos créditos con garantía hipotecaria (en lugar de que únicamente existiera una hipoteca con una ampliación de la misma) responde a un acuerdo de las partes, no a una decisión unilateral de la entidad financiera. Por otro lado, la tasación del inmueble que se ha verificado en este Proceso lo ha sido a los efectos de fijar el tipo de la subasta; de tal modo que el hecho de que no fuera posible la dación en pago, en relación con los dos préstamos hipotecarios, no significa que "se traiga a este Proceso" este segundo préstamo con garantía hipotecaria (ni menos aún implica la unificación de dos créditos hipotecarios en uno solo), en la medida en que tal préstamo hipotecario (el segundo) no ha sido objeto de ejecución. Defender lo contrario, supondría infringir el artículo 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (" Demanda ejecutiva y documentos que han de acompañarse a la misma. 2. A la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de la ejecución, así como los demás documentos a que se refieren el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley . En caso de ejecución sobre bienes hipotecados o sobre bienes en régimen de prenda sin desplazamiento, si no pudiese presentarse el título inscrito, deberá acompañarse con el que se presente certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca ").
Por otro lado, la expresión: "la cantidad que se le deba por todos los conceptos", que se indica en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , viene referida, indiscutiblemente, a la cantidad correspondiente al despacho de la Ejecución Hipotecaria, o debida en la concreta Ejecución Hipotecaria de que se trate, sin inclusión de otros préstamos hipotecarios de los que, hipotéticamente, pudiera responder la misma finca, incluso a favor del mismo ejecutante, que no han sido objeto de Ejecución. Otra interpretación distinta, privaría de sentido al propio artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y de contenido racional al artículo 672 del mismo Texto Legal .
A nuestro Juicio, la parte ejecutante no ha actuado en contra de sus propios actos; en la medida en que constituyen conceptos distintos aquellos relativos a la valoración de la finca a efectos de subasta en un concreto Proceso de Ejecución Hipotecaria y a esa misma valoración a los efectos de entregar la finca en dación en pago; ni la decisión adoptada en el Decreto de Adjudicación de fecha 24 de Junio de 2.016 es contraria a la Equidad ( artículo 3 del Código Civil ), cuando la oportunidad de la adjudicación del inmueble hipotecado por el 60% de su valor de tasación se encuentra prevista en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos, como aquí sucede, en los que concurren los presupuestos previstos en el artículo 671 (en relación con el artículo 672), ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Tampoco puede considerarse la existencia de cláusula abusiva alguna, cuando la decisión adoptada encuentra su amparo en el Ley. Y, finalmente, conviene significar que, con el máximo rigor jurídico, el posicionamiento que defiende la parte ejecutada y, por tanto, la decisión adoptada en el Auto recurrido, no encuentra apoyo legal".
Razonaba, en cuanto a la interdicción del pacto comisiorio, la Audiencia Provincial de Barcelona, en Auto de fecha 30/11/2017, que
"CUARTO.- El art. 1859 CC establece que "el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas ", pero el art. 671 LEC permite que "Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el art. 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado ". Y en aplicación de esta norma se ha procedido por el Juzgado a la adjudicación del bien, que no a su apropiación por el acreedor.
Al margen de lo que clama el desafortunado recurso, comparta o no los criterios jurisprudenciales de los tribunales civiles, lo cierto es que doctrina unánime, clara y sostenida de los mismos sostiene que el art. 1859 del CC lo que prohíbe es el pacto comisorio. Así la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de 5 de junio de 2.008 declaró que: " El pacto comisorio configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo - artículo 4.1 del Código Civil , bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis ( artículos 1859 y 1884 del Código Civil )". Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 junio 1980 que la prohibición hace referencia únicamente al pacto contemporáneo (previo o simultáneo) a la generación del crédito, no a las adjudicaciones o transmisiones posteriores en pago. Se prohíbe por tanto, según la jurisprudencia civil, que el acreedor se apropie de la cosa por su libérrima voluntad, siendo esto algo muy diferente a que acuda a los procedimientos legalmente previstos (en este caso el procedimiento de ejecución hipotecaria regulado por los arts. 681 y ss. de la LEC ) para cobrar la deuda, posibilidad en ningún caso prohibida en el art. 1859 CC .
De lo actuado en la Primera Instancia no se deduce una conducta desajustada a la norma, sino precisamente aplicativa de la interpretación del Tribunal Supremo y la jurisprudencia menor del régimen del art. 671 LEC para bienes hipotecados, constando petición de la parte ejecutante documentada en el acta y resolución discrecional por parte de quien dicta el Decreto y el auto recurridos"
Señalaba, en cuanto a la posibilidad de que se tenga por realizada una dación en pago que extinga la totalidad de la deuda, la Audiencia Provincial de Valencia, en Auto de fecha 22/12/2017, que:
"Y en cuanto a la petición subsidiara, de que se tenga por realizada una dación en pago que extinga la deuda hemos de referirnos nuevamente a la STS, Civil sección 991 del 13 de enero de 2015 (ROJ: STS 261/2015 - ECLI:ES:TS:2015:261), que en un caso de préstamo con garantía hipotecaria. Adjudicación de la finca hipotecada por el 50% del tipo señalado en le escritura para subasta, con reclamación del resto del crédito, apreció el tribunal que al no haber convenido las partes una responsabilidad patrimonial limitada al importe de la hipoteca o una dación en pago, el acreedor sigue teniendo la facultad de reclamar el importe de su crédito no satisfecho y dirigirse para ello contra el resto del patrimonio de sus deudores. Y Que El ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no podía considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado. La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación, pero no le ha reconocido relevancia cuando sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación. No puede afirmarse que actúa el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el importe que resta del crédito por el que ejecutó, cuando en el proceso de ejecución no ha conseguido la cantidad suficiente para la satisfacción total de aquel. La adjudicación es correcta y ya que con el valor de la adjudicación no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuantía pendiente.
Posición que se reitera en el reciente AAP, Civil sección 9 del 09 de marzo de 2017, en que, en un caso similar, desestimó la petición de que se tuviera por entregado el bien en dación de pago, y se declarara cancelada la totalidad de la deuda, indicó: "Esta cuestión también ha sido resulta reiteradamente por esta Sala, debiendo mantener el criterio ya fijado, por otros, en el Auto de27 de julio de 2016 (ROJ: AAP V 167/2016 - ECLI:ES: APV:2016:167A), que afirma:
" El Auto de esta sala de 25 de mayo de 2016 (Rollo 1565/15 , Ponente Srª Martorell Zulueta) señalaba:
"La Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Alicante, en Auto de 10 de mayo de 2012 (ROJ: AAP A 94/2012 ), declara respecto a la posición del acreedor con privilegio especial en el plan de liquidación:
"... no puede desconocerse que la posición del acreedor con privilegio especial presenta evidentes particularidades en el seno del concurso que no hay razón objetiva para desconocerlos, también en la aprobación de un plan de liquidación, pues no es razonable alterar por esta vía la posición que la Ley ha otorgado al acreedor Y que no es otra que la de agotar las posibilidades de satisfacción del crédito a cargo del bien o derecho afecto. / Desde esta perspectiva, la realización de los bienes afectos al crédito garantizado ha de hacerse apurando los medios para, en el marco del contrato hipotecario, aproximar la garantía al crédito en el modo querido en su momento por las partes acreedoras y deudoras. Baste recordar que es requisito de procebilidad en la ejecución hipotecaria - art 682-2-1º LEC - que las partes hayan determinado en la escritura de constitución de la hipoteca el precio en que tasan la finca o el bien hipotecado, de modo tal que el precio básico de valor del bien está predeterminado por las partes y adquiere desde la perspectiva del proceso de ejecución, el valor de tipo de subasta. / [...] / Desde esta perspectiva, existe un grado de especialidad en el procedimiento de realización de los bienes afectos a los créditos con privilegio especial que, en sus rasgos esenciales, deben ser respetados".
Aun cuando ciertamente - y como se sostiene en la resolución apelada, y admite el propio recurrente - el titular del crédito con privilegio especial no ostenta aquí la condición de ejecutante, ello no impide tomar en consideración su cualidad de acreedor con privilegio especial, y la existencia de una identidad de razón a la contemplada en el artículo 647 de la LEC (que exige la consignación del 5% respecto de los licitadores no ejecutantes y exime al ejecutante de tal consignación), en el artículo 650.2 (respecto de la consignación de la diferencia de precio) o, finalmente, del artículo 651del mismo cuerpo legal (cesión de remate).
Consideramos, por ello, que procede eximir al acreedor con privilegio especial de consignar el 5% por participar en la subasta (respecto de aquéllas en que se subasten los bienes respecto de los que se ostenta el privilegio), así como de ingresar el precio de la adjudicación que no sea superior al crédito con privilegio especial reconocido, o permitir la cesión de remate.
El hecho de que el Administrador Concursal haya expresado en el Plan de Liquidación que no serán aplicables las normas previstas en la LEC (folio 24, página 17 del Plan de Liquidación), no empece a que puedan ser acogidas las observaciones del acreedor con privilegio especial por razón de las particularidades a que hace referencia la resolución citada ut supra. ".
Los mismos argumentos reproducidos en estas resoluciones dan lugar a la estimación de este motivo de apelación, pues no puede ignorarse la especial posición que ocupa, en la subasta judicial en sede concursal, el acreedor con privilegio especial.
Una vez se le exige participar en la subasta y presentar posturas para la adjudicación del bien (Fundamento Jurídico anterior), la cesión del remate no prolonga innecesariamente la subasta del bien ni su realización, respeta los derechos que la LEC reconoce al titular de la garantía hipotecaria e incrementa el interés del acreedor privilegiado en la adjudicación de estos bienes.
5.- Subasta desierta: aplicación del art. 671 LEC o convocatoria de segunda subasta. Dación en pago
La cuestión de la aplicación del art. 671 LEC ya ha sido resulta de forma consolidada por esta Sala, por todos en Auto de 29 de septiembre de 2016 (rollo 1473/2016 ), con remisión al Auto de 18 de junio de 2015 (ROJ: AAP V 293/2015 - ECLI:ES: APV:2015:293A), que dispone:
" Entendemos que no cabe una traslación automática de la norma contemplada en la LEC al concurso, ni cabe abocar al acreedor hipotecario a la adjudicación forzosa del bien ante la falta de postores, pues lo que contempla el plan de liquidación es una facultad, y no una obligación. De facto, la advertencia de cancelación de la garantía si no se hace uso de la facultad, compele al acreedor a adjudicarse el bien, para evitar la extinción de su derecho real.
Este Tribunal, en Auto de 30 de junio de 2014 (Rollo 117/2014 . Pte. Sra. Gaitón Redondo) ya declaró que el artículo 671 de la LEC es aplicable al embargo y no a la hipoteca al argumentar que: "... a falta de disposición legal que lo justifique, tampoco procederá el levantamiento de la garantía hipotecaria para el supuesto de que, no concurriendo ningún postor a la subasta, el acreedor privilegiado no se adjudique el bien por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación (El art. 671 LEC menciona el alzamiento del embargo, no la eliminación de la garantía hipotecaria)."
No cabe olvidar, por otra parte, que tras la reforma del artículo 152 de la Ley Concursal operada por Ley 38/2011 de 10 de octubre, permite la conclusión del concurso aun cuando el deudor mantenga la propiedad de bienes legalmente inembargables o desprovistos de valor de mercado (a tenor de haber resultado fallida la subasta), de manera, que la conservación de la garantía por el acreedor privilegiado puede permitirle ya fuera del concurso la realización del bien y la satisfacción de su crédito ."
En realidad, con tal previsión, el juez a quo pretende forzar a los acreedores privilegiados a que acudan a las subastas y, en caso de quedar desierta, se adjudiquen bienes aun en contra de su voluntad para evitar la cancelación de las hipotecas. Es decir, en esencia, se introduce la dación en pago forzosa como forma residual y final de transmisión de los bienes en caso de fracaso de la subasta.
Pues bien, en la misma línea, esta Sala ha denegado la imposición forzosa de la dación en pago a los acreedores privilegiados.
" Sobre tal cuestión ya se ha pronunciado esta Sección de la Audiencia de Valencia en los Autos ya citados de 2 y 4 de febrero de 2015 , en los que dijimos - respecto a la adopción de oficio de tal medida por el magistrado "a quo" - que la supresión de la subasta como vía de enajenación subsidiaria a la frustración de la venta directa, para imponer en todo caso una dación en pago al acreedor aún en contra de su voluntad " no tiene apoyo legal, siquiera como regla supletoria de la liquidación en el artículo 149 de la Ley Enjuiciamiento Civil y además es contrario también a la normativa que la Ley Concursal dispensa en el pago a los acreedores con privilegio especial por la realización de los bienes (artículo 154-4 ) con claro perjuicio para el acreedor ." Y añadíamos en relación a los argumentos expresados por el Juzgador de instancia para fundamentar su decisión (análoga a la contenida en el auto que ahora se recurre) que: " los argumentos del Juez que fundan la adopción de esas medidas ex oficio para introducir modificaciones esenciales en el Plan de Liquidación [...] (no prolongar la tramitación del concurso y las dificultades de la enajenación) [...] no dejan de ser meras hipótesis, apreciaciones o impresiones subjetivas...
(...)
Hemos de estar, por tanto, al criterio fijado en las resoluciones citadas respecto de las que existe identidad de razón, pues consideramos que no cabe imponer la dación en pago forzosa ni la adquisición de una propiedad no deseada en contra del derecho establecido en el artículo 348 de la LEC"
En su Auto de fecha 04/04/2018, la Audiencia Provincial de Valencia señalaba, en cuanto a la posibilidad de que el Letrado de la Administración de Justicia pueda moderar la actuación procesal del ejecutante, que:
"Por lo que respecta al fondo de la controversia, es necesario partir de la literalidad del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a cuyo tenor según redacción dada por el artículo 7, apartado 10, Ley 1/2013, de 14 de mayo : " Subasta sin ningún postor. Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3."
Para solución de la cuestión controvertida, hay que hacer referencia a la jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales que han venido a reconocer la facultad de la parte ejecutante de adjudicarse todas las fincas por todos los conceptos, jurisprudencia que vendría a contrariar la posibilidad de que el letrado de la Administración de Justicia pudiera moderar la actuación procesal del ejecutante.
A este respecto, por su esencial identidad, debe citarse el auto 15/2016 de la Audiencia Provincial de Santander de 20 de enero de 2016, ROJ AAP 522/16 , que señala: "El Juzgado, ...,sostiene que, con la adjudicación de una de las fincas hipotecadas se abona la deuda, por lo que no es posible la adjudicación de las cuatro fincas... La Sala entiende que asiste la razón a la apelante. Desde luego se ha de partir de un titulo ejecutivo y la ejecución o los actos de ejecución no pueden contrariar el propio titulo. Por tanto, en principio, el préstamo es uno y la hipoteca también es una, La indivisibilidad de la hipoteca se sustenta en los artículos 1860 del Código Civil y 119 y 122 de la Ley Hipotecaria . De suerte que todos los bienes hipotecados garantizan el cumplimiento del préstamo, sin perjuicio de que, al estar distribuida la garantía entre cuatro fincas, la normativa sustantiva, hipotecaria y procesal se tengan que proyectar sobre cada uno de los bienes, su valoración para subasta (que ya consta en la Escritura), la parte de responsabilidad que cubren, la propia subasta sobre cada una de las fincas, posturas del 70% superior, igual o inferior, superior al 50% sobre cada una y sin que cada bien responda por mas de lo que se haya fijado en la escritura..
Esta Sala, por otra parte, comparte la postura de la sección segunda de esta Audiencia en su auto de 10 de septiembre de 2014 . El referido auto de la sección segunda subraya que "todas las fincas hipotecadas son la garantía de "la deuda" en las relaciones prestamista-prestatario y es frente a terceros cuando opera como efecto limitador del quantum de responsabilidad hipotecaria.
Las partes acordaron una hipoteca pero distribuirla entre las cuatro fincas. De suerte que, en consecuencia una de las fincas respondiera del 79,51%, otra del 14,03%, otra del 3,12% y la cuarta del 3,34%. La deuda (capital debido más intereses remuneratorios y moratorios, más costas) es de 723.887,14 euros. Esta deuda se distribuye por cada finca en los citados tantos por ciento.
El Juzgado viene a sostener que como la primera responde de 575.588,46 euros, con la adjudicación ya se extingue la totalidad de la deuda,Primero, no es cierto, pues, la deuda total, por todos los conceptos, es de 723.887,14 euros.
Pero si lo que pretende es vincular la adjudicación al 50% del valor de tasación (fijado en la escritura a efectos de subasta), en verdad es que el acreedor no ha elegido esta posibilidad sino la otra ( art 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Ha optado porque se le adjudiquen por la "cantidad que se le deba por todos los conceptos". Es decir, el legislador; ante el fracaso de la subasta, por desprecio de los bienes subastados sometidos a unos tantos por ciento en relación con el valor para subasta, prescinde ya de esta referencia- valor de tasación- o a cualquier otro condicionante...Por tanto dicho precepto ampara la pretensión de la ejecutante, que ha pedido se le adjudiquen las cuatro fincas, por el importe total de la deuda, a la vez, que fija el, importe parcial de la deuda, a partir de la proporción de que cada finca responde...Obsérvese que el legislador, en un difícil equilibrio entre los derechos del acreedor y del deudor o hipotecante, pretende la solución menos mala.
En nuestro caso, parece subyacer la idea de que se puede producir un abuso por parte del acreedor ejecutante al pretender la adjudicación de los cuatro inmuebles, pues el Juzgado entiende que con la adjudicación de uno se cubre la deuda por todos los conceptos. Pero, amen de que no es cierto que con tal adjudicación se cubra-salvo que se pretenda referenciar a un valor de tasación que ha fracasado al tiempo de la subasta-, se ha de considerar que los bienes objeto de subasta han sido "despreciados", pues no hubo postores ni siquiera al 50% o incluso inferior al 50% del valoración a efectos de subasta ( art 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ). Y por ello que en el ultimo de los intentos el legislador ofrece una solución desvinculada de cualquier valor de tasacion.
Por tanto la facultad que el art 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil concede al acreedor ejecutante, en. principio generosa, no es tal si partimos de que nadie ha ofrecido ni siquiera el 50% de tal valor."
En definitiva, nuestra jurisprudencia menor admite la adjudicacion de todas las fincas por todos los conceptos, en el mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Cadiz, 320/2015, de 15 de diciembre de 2015 y la Audiencia Provincial de Santander, 118/2014 de 10 de septiembre de 2014 .
No hay que olvidar, por otro lado, que el Tribunal Supremo ha matizado su doctrina clásica conforme a la cual las adjudicaciones de bienes ajustadas a las normas procesales no son en ningún caso motivo de enriquecimiento injusto, por mas que el precio de la adjudicacion y/o remate fuese notoriamente inferior al de tasación ( Sentencia del Tribunal Supremo 8 de julio de 2003 y 29 de octubre de 2007 , que enjuician supuestos de adjudicaciones por precios irrisorios factibles al amparo de los ya derogados artículos 1506 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y 131, regla 12.ª, de la Ley Hipotecaria , que consentían terceras subastas "sin sujecion a tipo" ).
Por consiguiente, se desestima el recurso de apelación.
En su Auto de fecha 13/04/2018, la Audiencia Provincial de La Rioja remarcaba, en cuanto a interpretación la regulación contemplada en el citado art. 671, que:
"Hay que partir de que el artículo 691.4 Ley de Enjuiciamiento Civil remite a la subasta de bienes inmuebles, lo que nos remite al artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil .
Se trata en suma de interpretar este artículo 671.1 Ley de Enjuiciamiento Civil para el caso de subasta sin postores.
2.- Lo primero que debemos decir es que la regulación que contempla el artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil es omnicomprensiva, esto es, el precepto regula con minuciosidad y vocación de exclusividad y plenitud el supuesto de que no haya postores en la subasta en sede de una ejecución de bienes inmuebles.
No hay en su regulación ninguna laguna que deba ser colmada acudiendo a una improcedente aplicación analógica de normas.
Por lo tanto, no precisa en absoluto ser completado por el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que regula el supuesto de la ausencia de postores en la ejecución de bienes muebles.
Huelga decir que estamos ante una ejecución hipotecaria. El artículo 691.4 establece claramente que la subasta de bienes hipotecados, sean muebles o inmuebles, ser realizará con arreglo a lo dispuesto en esta Ley para la subasta de bienes inmuebles.
Es patente pues la voluntad del legislador de excluir las reglas de la subasta de bienes muebles en sede de ejecución hipotecaria, puesto que establece que deben aplicarse las reglas de las subastas de bienes inmuebles aunque el bien hipotecado sea un bien mueble.
La subasta de bienes inmuebles está regulada por el artículo 671 y es el único que debemos aplicar. No estamos ante una ejecución de bienes muebles, y por lo tanto, no se puede aplicar el artículo 651 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de sostener una interpretación del artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil contraria a su literalidad
3.- Centrándonos por lo tanto en el artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil , su redacción deriva de la Ley 1/13 de 14 de mayo. Observamos que en él se distinguen dos supuestos: (i) por un lado si se trata de vivienda habitual; (ii) por otro, si es una subasta de inmueble que no es vivienda habitual.
(i) En el primer caso (vivienda habitual) el acreedor puede adjudicárselo por el 70% del valor de tasación si la suma que se le adeuda por todos los conceptos se superior a este porcentaje. Pero si la suma que se le adeuda por todos los conceptos (incluidos intereses y costas) es inferior al 70% del valor de tasación pero superior al 60%, puede adjudicárselo entonces por el importe de la deuda por todos los conceptos.
Esta es la interpretación de este apartado que sigue, por ejemplo, el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 3 del 11 de diciembre de 2017 ( ROJ: AAP CS 531/2017 - ECLI:ES:APCS:2017:531ª) y es el criterio seguido por la DGRN en resolución de 20 de septiembre de 2017 (BOE 16 octubre 2017).
Hay que significar que esta solución, especialmente tuitiva con el deudor cuando el bien inmueble es vivienda habitual, responde al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que fue la que introdujo este precepto, cuya " ratio legis" era precisamente el aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual.
(ii) El caso de que el bien inmueble no sea vivienda habitual, la solución es distinta Es mucho menos tuitiva. Ello es lógico, pues en estos caso no juega el principio inspirador de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, principalmente proyectado a la protección de los deudores cuando la ejecución se proyectase sobre vivienda habitual.
En este caso de subasta sin postores en caso de inmuebles que no son vivienda habitual, el artículo 671 Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción aplicable ( que es la otorgada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, aplicable en virtud de lo prevenido en la D.T.4 ª), establecía que si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien, y si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor puede entonces pedir la adjudicación del bien " por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos."
Adelantamos ya que la conjunción disyuntiva "o" -que hemos enfatizado mediante subrayado y letra negrita-, a nuestro juicio deja bien claro en el precepto que el Legislador, en caso de vivienda no habitual, permite al acreedor en caso de subasta sin postores optar por cualquiera de estas dos alternativas:
a) pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta;
b) pedir la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
La decisión de optar por una u otra es del ejecutante.
El Juzgado no puede imponer ninguna de estas dos soluciones al acreedor. /.../
4.- A este respecto, por ejemplo, el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 14 del 21 de mayo de 2015 ( ROJ: AAP B 726/2015 - ECLI:ES:APB:2015:726A ) razona: "[...] la hipoteca se constituye sobre vivienda no habitual, y las razones de justicia material que acertadamente se argumentan en el auto, no son cuestionadas por esta sala, pero la actuación de los órganos judiciales se ha de regir por el principio de legalidad ( artículo 9.3 y 117 CE ) al que nos encontramos sometidos jueces y tribunales.
Es al legislador al que corresponde introducir en el ordenamiento jurídico aquellas previsiones que se consideren oportunas para establecer el necesario reequilibrio de intereses en conflicto y dar respuesta legal a los problemas que está generando la actual situación económica en relación a las ejecuciones de hipotecas.
En definitiva, la cuestión objeto de este recurso queda así circunscrita a la interpretación que debe hacerse del artículo 671 de la LEC ., el cual resulta aplicable por remisión del art. 691. 4, esto es si tras celebrada la subasta sin ningún postor, puede el acreedor hipotecario pedir indistintamente la adjudicación de los bienes por la cantidad que se le deba por todos los conceptos por el 50 por 100 de su valor de tasación. Más limitadamente si es posible la adjudicación por ese porcentaje (en el caso estudiado por 80.658,33 euros), si la deuda es de 22.826,43 euros y la respuesta debe ser positiva, siempre y cuando, según hemos expuesto se hayan cumplido los preceptos que rigen la adjudicación (670.7 LEC posibilidad de pago hasta momento antes de la adjudicación y 672 LEC entrega del sobrante al resto de acreedores o al deudor en último término)
QUINTO. - La opción de la ejecutante, no supone un abuso de derechos ni mala fe en su proceder, sino tan sólo la legítima opción de ejecución de un derecho en el marco y sede de un procedimiento de ejecución hipotecario.
En definitiva no puede acogerse la interpretación que el juzgador de instancia realiza del artículo 671 de la LEC , debiendo en consecuencia ser estimado el recurso y dictar auto de aprobación del remate por las cantidades que resultan y se acreditan en el presente procedimiento de ejecución hipotecaria, previa verificación de la posibilidad de enervación ofrecida al deudor (670.7 LEC)..."
Por su parte, resulta muy claro el Auto de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª de 21 de abril de 2016 , ( ROJ: AAP MA 81/2016 - ECLI:ES:APMA:2016:81A ), cuando refiriéndose al artículo 671 de la precitada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en caso de inmueble que no sea vivienda habitual razona que "la normativa legal establece una disyuntiva en favor de la acreedora ante la no comparecencia de licitadores a la subasta, cual sucedió en nuestro caso, bien la adjudicación de los bienes subastados por el 50% de su valor de tasación "o" la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, quedando patente que la ahora apelada accedió a la segunda de las alternativas que le eran concedidas, sin que, en modo alguno, sea de observar infracción normativa alguna..."
Por su parte, el Auto de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 8ª, del 15 de diciembre de 2015 ( ROJ: AAP CA 200/2015 - ECLI:ES:APCA:2015:200A ) razona lo siguiente: "[...] Estamos de acuerdo con ese razonamiento, pues nos parece que efectivamente el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no proporciona fundamento para una conclusión distinta ya que establece claramente una disyuntiva y permite al ejecutante optar entre la adjudicación por el 50% del valor por el que el bien salió a subasta o por la cantidad debida por todos los conceptos."
En igual línea, el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 14 del 12 de febrero de 2015 ( ROJ: AAP B 221/2015 - ECLI:ES:APB:2015:221A ) establece: " [...] la interpretación propuesta en la resolución apelada, aunque sugerente, no podemos compartirla porque es contraria a las más elementales reglas hermenéuticas que disciplinan la interpretación pues vista la literalidad del párrafo 1º del artículo 671 LECi ( 'si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por 100 de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos') parece evidente que la opción que se contiene en dicho precepto corresponde al acreedor ejecutante y no al órgano judicial. De hecho, en las posteriores reformas de las que fue objeto este precepto el legislador en ningún momento ha cuestionado este derecho de opción del acreedor y sí solo modificado los términos de la misma cuando de la vivienda habitual del deudor se trate, elevando primero al 60% el porcentaje mínimo de adjudicación ( art. 2.3 del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio ) y luego al 70% ( art. 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social)"
Los argumentos de todas estas resoluciones los hacemos nuestros".
En su Auto de fecha 29/06/2018, la Audiencia Provincial de Barcelona indicaba, en cuanto al régimen legal de los recursos frente a las resoluciones recaídas en el proceso ejecucion, lo siguiente:
"TERCERO: Con arreglo a lo establecido en la LEC es el Letrado de la Administración de justícia quien preside la subasta, dicta el decreto de aprobación del remate y de adjudicación, facultades que ya no tiene el Juez, y, como indica el Catedratico de Derecho Procesal y Magistrado Juan Montero Aroca en el prologo de su obra "ejecucion de la hipoteca Inmobiliaria" de 2012: " la casi desaparición de las resoluciones de las Audiencias Provinciales en materia de ejecución. La ley 13/2009 , de 13 de noviembre, de la nueva Oficina judicial, atribuyo la mayor parte de las funciones de la ejecución a los secretarios judiciales y contra sus decretos admite en ocasiones el llamado recurso de revisión ante el juez. Despues no hay nada, pues el recurso de apelación solo se concede cuando la ley así expresamente lo prevea, y no lo prevé casi nunca."
En efecto, el régimen legal de los recursos frente a las resoluciones recaídas en el proceso de ejecución es claro: sólo son susceptibles de recurso apelación cuando así se prevea de forma expresa en la propia ley ( art. 562-1-2º LEC ), con la única matización que recoge el artículo 563-1 LEC para los supuestos de ejecución de titulo judicial (que el tribunal competente o el Secretario judicial provean "en contradicción con el título ejecutivo").
Dada la especialidad del artículo 562-1-2º LEC , aplicable a la ejecución hipotecaria por remisión del artículo 681-1 LEC , resulta por lo demás evidente que no cabe acudir al régimen general de los recursos contenido en el artículo 455-1 en relación con el apartado 3 del artículo 454 bis LEC invocado por la recurrente. Salvo que entendamos que aquella remisión a "cuando así se prevea de forma expresa en la pròpia ley" se refiere a la LEC en su conjunto, esto es, no solo a los preceptos reguladores de la ejecución sinó a los generales, por tanto a los artículos 454 (... cabra recurso de revisión contra los decretos por los que se ponga fin al procedimiento o impidan su continuación ...y en aquellos casos en que expresamente se prevea... contra el auto dictado resolviendo el recurso de revisión solo cabrà recurso de apelación cuando ponga fin al procedimiento o impida su continuación) y 455 ( son apelables... los autos definitivos y aquellos otros que la ley expresamente señale) del mismo texto legal. Estos en relación con el art. 451 que preve que contra los decretos no definitivos cabrà recurso de reposición ante el Secretario Judicial excepto que la ley prevea recurso directo de revisión.
Sea como fuere en modo alguno estariamos ante una resolución apelable. El auto que pretende apelar la recurrente no encaja en ninguno de los supuestos que contemplan los mencionados artículos 562-1-2 y 563-1 LEC pues, no encontrándonos en un proceso de ejecución de título judicial, no prevé la ley de forma expresa que sea apelable. Tampoco estamos ante una resolución definitiva o que Ponga fin al proceso ello por cuanto ( con independencia de que se hubiera admitido recurso de revisión contra el Decreto denegando la adjudicación, cuando lo correcto hubiera sido reposición - art. 451 en relación con el art. 454 LEC -) a tenor de lo previsto en el articulo 570 LEC , la ejecución forzosa solo terminarà con la completa satisfacción del acreedor, de lo que se deriva que hasta el pago o satisfacción el proceso de ejecución ha de poder permanecer abierto, en base igualmente a lo previsto en los arts. 565 y 239 de la LEC , que excluye la caducidad en la instancia en la ejecución forzosa y admite que prosigan las actuaciones hasta obtener el cumplimiento de lo juzgado.
El art. 671 LEC , en su redaccion dada por ley 1/ 2013 de 14 de mayo, es del siguiente tenor: " Subasta sin ningún postor. Si en el acto de subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos . Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el Art. 654.3. Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario Judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado."
En el caso de autos, recordemos que una ejecución hipotecaria, resultando desierta la subasta llevada a cabo el 10 de diciembre de 2015, el ejecutante, dentro del plazo legalmente previsto interesó se le adjudicaran, con facultad de cederlas a un tercero, todas las fincas sacadas a subasta en pago de lo que se le debiera por todos los conceptos (opción prevista en el art. 671 de la LEC sin que se exija un porcentaje mínimo como ocurria con anterioridad a la reforma y parece exigir el juez de instancia), dado que el Letrado de la Administración de justícia, pese a aprobar la tasación de costas y la liquidación de intereses presentada por la ejecutante , denegó aquella adjudicación que, de ser aceptada, hubiera determinado la correspondiente carta de pago y archivo del proceso, resolución que sí sería recurrible en revisión y ésta en apelación al poner fin al mismo ; al haber denegado la adjudicación ( olvidando el órgano de instancia que estamos en presencia de un solo Crédito y pareciendo confundir deuda con responsabilidad y que el límite de esta solo opera cuando la/s finca/s subastada/s han pasado a poder de tercero) el proceso no ha finalizado y por tanto el Decreto del LAJ sería en su caso recurrible en reposición y la resolución de ésta en modo alguno sería apelable, lo que resulta igualmente aplicable a la litis aunque se hubiere admitido (entendemos que indebidamente) recurso de revisión frente al Decreto denegatorio del LAJ.
Al margen de lo expuesto, lo que resulta improcedente es que se deniegue la adjudicación interesada permaneciendo "en el limbo" las fincas subastadas y al mismo tiempo se tasen las costas y se liquiden los intereses, operaciones previstas para los supuestos en que se apruebe la adjudicación/remate de la/s finca/s subastadas, sin que conste se hubieren dejado sin efecto dichas resoluciones.
Ello nos lleva a la desestimación del recurso, en cuanto debió inadmitirse el mismo al no ser recurrible en apelación la resolución de instancia ni con arreglo a las reglas especiales de los recursos en la ejecución ni conforme a las reglas generales previstas para la fase declarativa".
En su Auto de fecha 20/11/2018, la Audiencia Provincial de Barcelona destacaba, en cuanto a las adjudicaciones solicitadas por el acreedor, que:
"El art 671 LEC señala como si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3 LEC. El Tribunal Supremo, en sentencia de 13 de enero de 2015 se ha referido a la posibilidad de adjudicarse el inmueble, incluso por el 50% previsto en el art. 671 LEC, bajo el presupuesto de que, en la práctica, nadie opta por el inmueble y la suposición de que no cabe obtener mayor precio por el bien. Nuestro Mas Alto Tribunal avala esta formula de adjudicación añadiendo como, si no se satisface la totalidad de la deuda, esta persiste por la cuantía pendiente de pago y el acreedor tiene derecho a reclamarla.
La anterior doctrina jurisprudencial resulta adecuada al contenido legislativo que ha establecido un mínimo del 60% del valor de tasación para que el acreedor puede solicitar la adjudicación del inmueble conforme al art. 671 LEC a la vez que igualmente prevé un cauce para que el deudor hipotecario pueda saldar la deuda contraída con la entidad crediticia mediante la entrega del inmueble , siempre que fuere aceptado por el acreedor y en los supuestos contemplados en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos . El sentido de este efecto lo podemos hallar en la propia Exposición de Motivos del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, cuando señala: " Por otra parte, la situación específica del mercado inmobiliario en España plantea situaciones de especial dificultad para quienes contrajeron préstamos hipotecarios en los momentos de mayor valoración de los inmuebles y se encuentran ahora con la imposibilidad de satisfacer sus obligaciones de pago. Frente a esta situación el Gobierno considera necesario adoptar medidas adicionales de protección para las familias con menores ingresos, así como las reformas necesarias para garantizar que las ejecuciones hipotecarias se realizan sin dar lugar a situaciones abusivas o de malbaratamiento de los bienes afectados; manteniendo plenamente, sin embargo, los elementos fundamentales de garantía de los préstamos y, con ellos, de la seguridad y solvencia de nuestro sistema hipotecario...Para ello, se prevé que la adjudicación al acreedor en subasta de un inmueble hipotecado como consecuencia de una ejecución, se realizará por un precio nunca inferior al 60% del valor de tasación. Se establece, por tanto, un límite equilibrado, impidiéndose cualquier adjudicación al acreedor inferior al 60% del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total, y ello con el fin de evitar el despojo del deudor".
El Tribunal Supremo ha establecido, asi sentencia 320/2017, de 23 mayo, este marco de ejecución como reservado para las subastas que afecten a viviendas habituales, diferenciándolas de aquellos inmuebles diferentes de aquellas, entendiendo que el grado de protección no podía ser el mismo en uno y otro supuesto. Esto se observa en el contenido de la Ley 37/2011, de 10 de octubre que introdujo en la LEC una disposición adicional sexta en los siguientes términos: "...En el caso de las adjudicaciones solicitadas por el acreedor ejecutante en los términos previstos en la sección VI capítulo IV del título IV del libro III y siempre que las subastas en las que no hubiere ningún postor se realicen sobre bienes inmuebles diferentes de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al cincuenta por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos..." . De otro lado el artículo 12 del RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, sí regula la venta extrajudicial de vivienda habitual, con la introducción de determinadas especialidades, así como de la Ley 1/2013, de 14 de mayo y la Ley 42/2015, de 5 de octubre. Ello lleva al Tribunal Supremo, en la sentencia antes mencionada a señalar: "... lo que no cabe es mantener, teniendo en cuenta que no existe norma de aplicación directa a la venta extrajudicial, que por vía de interpretación correctora se consagre un nivel de protección igual a bienes que no constituyen vivienda habitual que a los que si la constituyen...".
No huelga insistir en que el Tribunal Supremo ha corregido su doctrina tradicional conforme a la cual las adjudicaciones de bienes ajustadas a las normas procesales no son en ningún caso motivo de enriquecimiento injusto por más que el precio de la adjudicación fuese notoriamente inferior al de tasación o incluso irrisorio (véanse, entre otras, sus Sentencias de fechas 08/06/2003, 29/10/2007 y 25/09/2008).
Así lo ha venido manteniendo más recientemente el Alto Tribunal en Sentencias como la Núm. 768/2014, de 13 de enero de 2015, en la que se subrayaba que el ejercicio de la facultad legal de reclamar a los deudores la parte del crédito no extinguida con la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, en principio, no puede considerarse un supuesto de enriquecimiento injustificado, conforme a la jurisprudencia.
Sin embargo, la Sala Primera matiza esa jurisprudencia y admite la concurrencia de enriquecimiento injusto cuando, tras la adjudicación del bien hipotecado por el 50% del valor de tasación, el adjudicatario enajenase el inmueble por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía.
En definitiva, no se podrá apreciar la existencia de abuso derecho cuando no se haya acreditado que la parte ejecutante haya actuado con mala fe o en perjuicio de la recurrente, sino únicamente ejercitando sus derechos, en los términos previstos por la Ley, adjudicándose los inmuebles por el 50% del valor de tasación, como autoriza la normativa procesal, descartando el Tribunal Supremo, en tales casos, la existencia de una pretensión abusiva.
JURISPRUDENCIA REFERENCIADA
- [1] Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29/02/2016;
- [2] Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 10/11/2014;
- [3] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13/01/2015;
- [4] Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 13/11/2015;
- [5] Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 05/09/2016;
- [6] Auto de la Audiencia Provincial de Guadalajara de fecha 05/11/2016;
- [7] Auto de la Audiencia Provincial de Girona de fecha 16/05/2017;
- [8] Auto de la Audiencia Provincial de Almería de fecha 15/02/2017;
- [9] Auto de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 29/06/2017;
- [10] Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 30/11/2017;
- [11] Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 22/12/2017;
- [12] Auto de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 04/04/2018;
- [13] Auto de la Audiencia Provincial de La Rioja de fecha 13/04/2018;
- [13] Auto de la Audiencia Provincial de La Rioja de fecha 13/04/2018;
- [14] Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29/06/2018;
- [15] Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 20/11/2018;
- [16] Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 08/06/2003, 29/10/2007, 25/09/2008 y 13/01/2015;.
DERECHO DE IMAGEN
Ilustración obra de Viktor Vasnetsov (Samolet, 1880)
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
DERECHO DE IMAGEN
Ilustración obra de Viktor Vasnetsov (Samolet, 1880)
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
