BREVE HISTORIA DE LA DOBLE INMATRICULACIÓN DE FINCAS

El Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (publicado en el BOE núm. 106, de 16/04/1947), prevé, en su art. 313, que: 

"En el caso de doble inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podrá conseguirse conforme a las siguientes reglas:

1ª. Cuando la finca o, en su caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo. Si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento de éstos expresado en escritura pública.

2ª. Si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.

3ª. El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo".


Como se explicaba en la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 08/02/2019 [1] , esa doble inmatriculación se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de manera que ambas inscripciones reflejan la misma finca o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. Esto es, el fenómeno de la doble inscripción se produce: 

• cuando dos fincas registrales reflejan la misma realidad física, el mismo predio, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente;
• cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra.

La existencia de esa situación de inmatriculación plural resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del mismo titular. 

Pero presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos, que discrepan sobre la verdadera titularidad dominical del terreno doblemente inmatriculado. 

En tal caso el artículo 313 del Reglamento Hipotecario (publicado en el BOE núm. 106, de 16/04/1947), permite, en su regla 3ª, al titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación acudir al Juez de Primera Instancia del lugar a fin de que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte Auto ordenando que se extienda nota expresiva de ello al margen de ambas inscripciones con exigencia de la caución que resulte adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar, reservándose a los interesados las acciones correspondientes para obtener judicialmente la declaración de mejor derecho sobre el inmueble.

Como señalaban, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 04/11/1961, 25/04/1977 y 30/09/1994, la inclusión de un mueble o de un inmueble en un Catastro o Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, en dicho Registro, y lo mismo los recibos de pago de los correspondientes impuestos; y tal indicio unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del juzgador el convencimiento de que, efectivamente la propiedad pertenece a dicho titular; pero no puede por sí sola constituir un justificante del dominio, pues tal tesis conduciría a convertir los órganos administrativos encargados de ese registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos.

Quien formule la demanda exponiendo la existencia de la doble inmatriculación, y consiguiente petición de anulación del asiento que pregona el derecho real duplicado a favor del demandado, tendrá que soportar la carga procesal de acreditar que ambas fincas registrales se refieren al mismo terreno cuestionado, para lo cual será necesario realizar una reconstrucción del historial de las fincas a partir de aquélla de la que proceden.

Esa reconstrucción normalmente requerirá la intervención pericial para fijar topográficamente sobre el terreno la ubicación que ha de corresponder a las titularidades en conflicto y determinar así si realmente existe una doble inmatriculación.

En este sentido, decía la Sala Primera, entre otras, en sus Sentencias de fechas 19/0371936, 29/09/1964 y 31/01/1966, que los planos e inventarios de bienes, ni las certificaciones expedidas por los Secretarios de los Ayuntamientos, por sí mismos no justifican el dominio de bienes inmuebles.

En Sentencia de fecha 30/12/1993, el Tribunal Supremo insistía, en que que en los supuestos de doble inmatriculación, ha de resolverse la pugna conforme al Derecho Civil pero con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, pues la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, toda vez que la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad. 

El Alto Tribunal, en Sentencia de fecha 29/10/2013 [2], recordaba que la doctrina tradicional de la Sala Primera -entre otras, en la Sentencias de fechas 30/11/1989 y 25/05/1995-, sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos los casos, había optado por la recíproca neutralización de los efectos registrales cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y de legitimación registral, de tal suerte que la cuestión dominical habrá de resolverse, primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando prioridad a la titularidad material sobre la formal. 

Únicamente cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas titulaciones.

En su Sentencia de fecha 19/05/2015 [3], la Sala Primera exponía que el único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 del Reglamento Hipotecario,  no contempla un criterio de solución del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro; limitándose, en consecuencia, a interesar el auto judicial que ordene la nota suficientemente expresiva de la doble inscripción al margen de ambas inscripciones, y reservar a los interesados las pertinentes acciones en orden del mejor derecho al inmueble que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

Esto es, el citado artículo 313 contempla la situación, regula el trámite, pero, a falta de acuerdo, simplemente se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios, las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

La doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de la finca responde, conceptualmente a las propias limitaciones que presenta el principio de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la inoponibilidad de lo no inscrito (véase el art. 32 de la Ley Hipotecaria) y la plena eficacia del principio, conforme al artículo 34 de la citada Ley.

De acuerdo con esta base conceptual, se comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, es decir, como condicionante ab initio de la vigencia del propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso objeto de examen. 

Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que, en determinados casos, su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 

Pero, igualmente, su curso o recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, resultando preferido éste último.

A favor de esta solución no solo juega, como se ha señalado, la vis atractiva que en el plano conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral, sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.

Conviene, no obstante, precisar el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios registrales a raíz de la doble inmatriculación, ya que su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del Derecho registral y el Derecho Civil "puro", como a veces se alude, sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del artículo 34 o de los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria, que regulan la adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad. 

Por lo tanto, la preferencia de una u otra titularidad proclamada sobre un  terreno doblemente inmatriculado habrá de resolverse, tal y como exponían, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 25/05/1995, 12/12/2005 y 12/12/2008, que en los supuestos de doble inmatriculación se han de tener en cuenta los siguientes principios: conforme a los siguientes principios: 

• no se pueden dar fórmulas genéricas aplicables a todos los casos; 
• ha de atenderse prioritariamente a las normas de Derecho Civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando preferencia a la titulación material sobre la formal. Esto es, hay una prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil, con abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales. La preferencia entre dos títulos inscritos ha de buscarse en el título civil originario de la adquisición, es decir, alguno de los enumerados en el artículo 609 del Código Civil -"La propiedad se adquiere por la ocupación. / La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción"-. 
• cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho Civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario; como es la reflejada en la regla prior tempore, potior iure, que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior, pues, en los casos en que la propiedad haya tenido un titular anterior único, en la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio. Prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Pero bien entendido que este criterio sólo es aplicable subsidiariamente, y cuando no se acredite que el titular de la segunda inmatriculación duplicada no hubiese adquirido con anterioridad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo presente en el artículo 609 del Código Civil;

Para concluir creo conveniente traer a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 21/06/2017 [4],  , en la que, tras realizarse un exhaustivo análisis del fenómeno de la doble inmatriculación, se mantiene que puede resolverse conforme a los siguientes criterios:

• prevalecerá quien es tercero hipotecario sobre quien no lo sea (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 1092/1997, de 9 de diciembre, 444/2003, de 9 de mayo, 985/2005, de 12 de diciembre, 500/2011, de  23 de septiembre,  299/2012, de 18 de mayo, 236/2013, 4 de abril, y 686/2013, de 29 de octubre);
• en el caso de venta de cosa ajena con vendedores distintos, sin mismo vendedor (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm.104/2008, 19 de febrero), cuando las fincas contendientes hayan tenido un titular anterior común, prevalecerá la prioridad sustantiva civil -qui prior est tempore potior est iure-, que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 100/2008 declaraba que "En la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio". Conviene recordar que la Sala Primera, ya  en la Sentencia Núm. 922/2004, de 10 de octubre, afirmaba que "tal facultad de disponer constituye condición necesaria para que el pago (que, a la vez, es traditio ) complete los efectos transmisivos de la propiedad a favor de quien contrató dicha segunda adquisición ( art. 1160 CC )" invocando la regla nemo plus por la que "nadie puede transferir a otro más derecho que el que él mismo tenga" (Dig. 50.17.54);
• en los casos de mismo vendedor, por doble venta de cosa propia -venta ulterior del todavía propietario- o con segunda venta de cosa ajena -venta ulterior del propietario que fue-, se aplica el segundo párrafo del artículo 1473 -"Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro"- del Código Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 954,/1999, de 19 de julio, 922//2004, 928/20007, de 7 de septiembre, 334/2008, de 14 de mayo, y 392/2012, 27 de junio);
• la regla general civil es que deben confrontarse los títulos materiales, dando prevalencia al de mejor derecho. Además, en la determinación del mejor derecho se considerará el tracto civil de cada título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 345/2008, de 6 de mayo, donde el vendedor incluye en la venta lo que previamente había segregado para sí), la validez intrínseca del título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm.377/2013, 31 de mayo), la fiabilidad del título (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 44/1997, 28 de enero,  con preferencia del público sobre el privado no reconocido) y el carácter preferente o subordinado de los títulos confrontados en función de la cualidad del derecho  (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 1133/2002, 21 de noviembre, anteponiendo este criterio al de prioridad sustantiva) o por presunciones materiales (así, por ejemplo, en segregaciones, aparte de que si proceden de la misma finca pueden jugar los dos criterios anteriores; véase la (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 337/2008, 30 de abril, por incertidumbre sobre el terreno segregado y adquirido; o por encadenamiento de segregaciones que agotan la superficie de la finca matriz);
• como criterio residual, prevalecerá el título sobre la finca cuya inmatriculación sea más antigua (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 383/1980, de 9 de diciembre, aunque pudo resolverse por el orden de segregaciones; 489/1997, de 29 de mayo, 546/2001, de 30 de mayo, y 327/2004, de 22 de abirl). Este criterio es sólo subsidiario ya que, en otro caso, hubiese bastado que el Legislador hubiera sancionado el mero examen de las hojas registrales sin remitir a un juicio ordinario declarativo (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 429/2011, 11 de junio). Lógicamente, este criterio es inaplicable si ambas fincas tienen su origen en una finca común (véase la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 922/2004)..

JURISPRUDENCIA REFERENCIADA 

[1] Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de fecha 08/11/2019; Secc. 3; Núm. de Resolución: 55/2019; Núm. de Recurso: 422/2018; Ponente: D. Rafael Jesús Fernández Porto;

[2] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29/10/2013; Núm. de Resolución: 686/2013; Núm. de Recurso: 2132/2011; Ponente: D. Francisco Javier Orduña Moreno;

[3] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19/05/2015; Núm. de Resolución: 144/2015; Núm. de Recurso: 530/2013; Ponente: D. Francisco Javier Orduña Moreno;

[4] Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 21/06/2017; Secc. 11; Núm. de Resolución 240/2017; Núm. de Recurso: 586/2016; Ponente: D. Jesús Miguel Alemaniy Eguidazu;

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Vladimir Makovsky ("Fishing", 1884). 

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO