La Sentencia número 54/2024, 1 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 18ª) de Madrid (1), resalta que, en principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1. 2.º LEC .
Empero, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento de ejecución hijpoecaria en función de las consideraciones siguientes:
-porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria;
.con carácter general, el art. 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial;
.en coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
-lo dispuesto en el art. 675.2 LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC .
-no es aplicable en estos casos el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que el demandado resultará ser el deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho;
-tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza;
-se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.
Recuerda la Sentencia número 26/2024, de 16 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Barcelona (2), que la idoneidad o no del desahucio por precario cuando ha precedido una ejecución hipotecaria y el ocupante demandado es el antiguo deudor ejecutado (y es potencial beneficiario de la suspensión de los lanzamientos) fue abordada por la Sentencia número 1217/2023, de 7 de septiembre, del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, y por las posteriores Sentencias números 515/2023 y 999/2023, en las que se distinguía a estos efectos entre:
-los supuestos en que el demandante en el desahucio por precario fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no), en cuyo caso el precario no es el procedimiento adecuado, y el adjudicatario deberá instar la entrega en el seno de la ejecución hipotecaria;
-y los casos en que el demandante fuera un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera de la ejecución hipotecaria, cuya buena fe se presume (de no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna), en cuyo caso el juicio de precario sí resulta idóneo para obtener el lanzamiento, sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título (resolución de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento, conforme a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) para permanecer en el inmueble;
Con arreglo a la precitada Sentencia número 1217/2023, de 7 de septiembre, "no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho."
En lo que atañe a la posibilidad de fraude en la transmisión, la Sentencia número 25/2024, de 31 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Toledo (3), señalaba que la Sentencia número 771/2022 de 11 de noviembre, del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, argumentaba lo siguiente:
"(...) han transcurrido más de siete años desde que se dictó el auto de adjudicación y se presentó la demanda de desahucio por precario. Se transmitió la vivienda a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que la SAREB no fue parte ni intervino. No se da por probada, ni siquiera se sugiere la existencia de una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad demandante para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostiene por el deudor hipotecario. Tampoco consta petición alguna del demandado de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley. A mayor abundamiento, el recurrente no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos."
Añadía la Sentencia número 136/2024, de 1 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (4), que
-en cualquier caso, para que pueda apreciarse el fraude procesal en el juicio verbal de desahucio por precario, es necesario que el demandante conozca, o haya podido conocer la adquisición de la finca en una ejecución hipotecaria anterior, lo cual excluye a los terceros adquirentes de buena fe, en los términos de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria;
-es doctrina comúnmente admitida (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14/10/2002) que no es oponible la realidad extrarregistral al que adquiere a título oneroso, y de buena fe, siendo así que la buena fe se presume, y para desvirtuar la presunción legal es precisa una prueba plena, cumplida, y manifiesta, que no deje lugar a dudas;
-es igualmente doctrina comúnmente admitida (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18/02/2005) que la buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria comprende no sólo el desconocimiento de la inexactitud registral, sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia, sin que sea necesario desarrollar una especial labor investigadora, de modo que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido.
Por todo lo expuesto, ha de concluirse que el juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante.
JURISPRUDENCIA REFERENCIADA:
(1) Sentencia número 54/2024, 1 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 18ª) de Madrid; Recurso: 717/2023; Ponente: MARGARITA ROSA MARISCAL DE GANTE Y MIRON
(2) Sentencia número 26/2024, de 16 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Barcelona, Recurso: 349/2023; Ponente: MARIA MARTINEZ-MOYA FERNANDEZ;
(3) Sentencia número 25/2024, de 31 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Toledo; Recurso: 644/2023; Ponente: URBANO SUAREZ SANCHEZ;
(4) Sentencia número 136/2024, de 1 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 1365/2022; Ponente: FERNANDO UTRILLAS CARBONELL;
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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