Ya la Sentencia núm. 227/1999, de 11 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de A Coruña [1], explicaba que:
"(...) la propia Ley contempla la existencia legítima de familiares no arrendatarios en la vivienda sin implicar situación sancionable dada la estrecha relación, dependencia y la misma obligación legal de ayuda mutua y prestación de alimentos entre cónyuges y parientes (pensemos en el inquilino que contrae matrimonio o tiene hijos que pasan a convivir con él, o los derechos de transmisión «inter vivos» y «mortis causa» reconocidos legalmente en favor del cónyuge o de determinados parientes, especialmente convivientes); pero siempre dentro de los límites que marca la ley y su jurisprudencia interpretadora. En este sentido, recordar que la sustitución no autorizada del titular arrendaticio mediante la introducción de un tercero extraño al contrato, llámese subarriendo, cesión o traspaso, es causa de resolución a instancia del arrendador que no la consintió. Tratándose de parientes tan próximos como los hijos no cabe hablar de terceros extraños, pero siempre y cuando continúe en la ocupación de la vivienda la inquilina, porque si ésta pretende colocar o subrogar en su misma posición a otras personas (sean o no familiares), saliendo ella de la relación jurídico-arrendaticia para que continúe, a partir de entonces, en derechos y obligaciones (verdadera cesión del contrato), entre dichas personas (terceros contractuales) y el arrendador, es imprescindible que éste lo consienta expresa o tácitamente o, al menos, tratándose del cónyuge o alguno de los parientes señalados en la ley, que se cumplan los requisitos legales para su validez y eficacia, todo ello a fin de evitar actuaciones maliciosas o fraudulentas, o a espaldas y en perjuicio del dueño, o contraviniendo las obligaciones del contrato o de la ley (...)".
En este aspecto resulta de obligada cita la Sentencia núm. 729/2020, de 30 de septiembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [2], que argumentaba:
"(...) no cabría hablar de terceros extraños en cuanto a Dña. Santiaga y a D. Fructuoso. De hecho, es cierto que, en la cláusula 4ª del contrato, se prevé que " El piso arrendado deberá ser destinado a vivienda del arrendatario y sus familiares directos (...)", y no ha sido controvertido que son la hija y el yerno del arrendatario, quienes consta en el certificado de empadronamiento emitido por el Ayuntamiento de Mataró que están empadronados en la vivienda arrendada desde 1998 -la hija- y desde 1997 -el yerno.
Sin embargo, lo que no consta acreditado es la ocupación de la vivienda arrendada por quien figura como arrendatario en el contrato, que, por el contrario, se dio de alta en ella en fecha 29 de diciembre de 2014. Además, de la información recabada de la T.G.S.S, resulta que el arrendatario nunca ha figurado el domicilio de la CALLE000, nº NUM000 de Mataró como asociado al arrendatario, sino que, desde 2003, han figurado tres domicilios: CALLE002, NUM002 de Mataró (18 de febrero de 2003); CALLE003, nº NUM003 de Mataró (22 de diciembre de 2014), y CALLE001, nº NUM000 de Mataró (20 de enero de 2015). De la información recabada de la AEAT, resulta que tampoco ha figurado el domicilio de la CALLE000, nº NUM000 de Mataró, sino el de la CALLE002, NUM002 de Mataró, y, en la actualidad, el de la CALLE003, nº NUM003 de Mataró, este último desde el 1 de mayo de 2005. Y de especial relevancia se considera la información recabada del Institut Català de la Salut, de la que resulta que consta como su domicilio el sito en la CALLE001, nº NUM000 de Mataró.
Por lo demás, el hecho de que el arrendatario haya seguido afrontando el pago de la renta no puede conducir a una conclusión diversa, puesto que se trata del arrendatario, y, como tal, tiene la obligación de cumplir con el pago de la misma ( art.1555.1º CC). Cuestión distinta es que no ocupa la vivienda, sino que se la ha cedido a los familiares citados.
Y, tal y como se señala en la resolución recurrida, no consta acreditado por los demandados, a quienes les corresponde la carga de la prueba de ese extremo, que dicha cesión de contrato hubiese sido comunicada o puesta en conocimiento del arrendador inicial, ni, por ende, que el mismo prestase su consentimiento expreso o tácito. Consta, en efecto, puesto que lo aporta la actora, que, mediante burofax de 10 de junio de 2015, el arrendatario respondió a la carta fechada el 30 de marzo de 2015 que le envió la propietaria posterior, CREA ESPAIS PROMOCIONS, S.L., y que respondió en el sentido de que, en 1994, cedió gratuitamente el contrato de arrendamiento a su hija y a su yerno, siendo dicha cesión perfectamente conocida y consentida por la propiedad, no habiendo mostrado oposición a la misma durante más de veinte años, "siendo por tanto su pretensión de instar la acción de resolución por cesión o subarriendo inconsentido totalmente inviable, encontrándose asimismo prescrita en virtud del art 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos"; añadió lo siguiente: "les informo que actualmente estoy residiendo en Inglaterra, encontrándome estos días de visita en España". Pero lo cierto es que, en la carta fechada el 30 de marzo de 2015 a la que respondió, CREA ESPAIS PROMOCIONS, S.L. le indicaba que era propietaria desde el 30 de diciembre de 2014, y que él había incumplido el contrato, por la celebración de un contrato de subarrendamiento con las personas que en ese momento residían en la finca, de modo que le indicaba que tenía que abandonar la finca y hacer la entrega de llaves. Por tanto, no consta acreditado que dicha propietaria tuviese conocimiento de la situación, sino que se vio sorprendida por su existencia y trató de impedirla. Y tampoco consta acreditado que el arrendador inicial tuviese conocimiento de ello. Ni el uno ni la otra fueron traídos al proceso para declarar como testigos a instancia de los demandados, y se reitera que, si no consta acreditado que tuvieran conocimiento de la cesión, no cabe barajar si se contó o no con el consentimiento expreso o tácito de los propietarios, por el mero del transcurso del tiempo, máxime cuando el arrendatario era quien seguía abonando la renta, por lo que, razonablemente, podía creerse que seguía ocupando la vivienda (...)"
No sobra cerrar este estudio jurisprudencial trayendo a colación las precisiones y aclaraciones de la Sentencia núm. 854/2020, de 18 de noviembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona [3], que razona:
"(...) la Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual, ocurriendo tal supuesto incluso cuando una sociedad capitalista se transforma en otra personalista o viceversa, cuando hay simple cambio, cualquiera que fuere, cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios, cuando una utilización compartida se convierte en individual, o la pactada como individual se comparte posteriormente, de forma tal que dichos terceros ostentarán una posesión ilegal, en cuanto no autorizada por la ley, ni por el propietario, que puede hacerla valer en su contra para recuperarla, pues lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.
(...) lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.
Por otro lado, es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario (...), o que la ocupación sea total o parcial (...), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (...), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito (...).
Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (...), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (...), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (...).
En los artículos 23 y 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se distinguían por el legislador tres clases de cesión de viviendas perfectamente diferenciadas: la cesión a título oneroso, que prohibía en todo caso; la cesión gratuita a terceros, exigiendo para su validez el consentimiento expreso del arrendador; y la cesión a los familiares a que se refería el artículo 24, el cual requería para su eficacia únicamente los requisitos de convivencia y notificación, sin que para nada tuviera que intervenir la voluntad del arrendador para mostrar su aquiescencia o no a la subrogación efectuada, por cuanto se trataba de una subrogación por cesión "ex lege", excepcional y privilegiada, a favor de determinados parientes, que se sometía a las condiciones que fijaba y que el arrendador, si se cumplían, había de soportar aunque fuera la cesión contraria a su voluntad.
En la actualidad, sin embargo, el párrafo 3 del apartado A) de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, dispone que deja de ser aplicable a dichos contratos lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por lo que ha desaparecido la cesión privilegiada que establecía dicho precepto; y así, sólo se excluye la resolución del contrato por cesión inconsentida, cuando se pretenda por el arrendador, en los supuestos en que ésta hubiera operado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, observándose los requisitos y formalidades previstos en el mismo, o bien si concurre el consentimiento de aquél.
En los supuestos de cesión no consentida por el arrendador lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia, la sustitución de la persona del arrendatario, la introducción compartida de un tercero, o el cese de un coarriendo mancomunado, lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.
Aunque la regla general es la presunción a favor de la existencia de la cesión cuando un tercero aparece ocupando la vivienda, sin embargo tal regla generalizada, admite excepciones, como cuando se trata de terceros extraños al inquilino, pero integrados en la unidad familiar, sometidos a su dirección y autoridad y dependientes de él económicamente, como sirvientes o empleados; o en los supuestos de unidad de convivencia marital afectiva y estable no formalizada oficialmente; o cuando de la presencia de parientes se trata, en cuyo caso se entiende que su presencia obedece a relaciones de afectividad que excluyen la idea de cesión o subarriendo.
Por lo que no cabe sostener que la presencia del cónyuge o hijos del arrendatario, sea constitutiva de una cesión arrendaticia pues el derecho de uso y disfrute adquirido mediante el contrato de arrendamiento por el inquilino se extiende a la familia conviviente en razón a los vínculos que la unen y genera entre ellos un verdadero deber de asistencia. En la propia Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla la presencia legítima de familiares no arrendatarios en la vivienda, sin implicar situación sancionable, dada la estrecha relación, dependencia, y obligación legal de ayuda mutua y prestación de alimentos entre cónyuges y parientes, siendo incluso exigida la convivencia en los supuestos en los que se admite la subrogación, previstos en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En los supuestos de cesión entre padres e hijos es determinante establecer si el arrendatario continúa residiendo en la vivienda arrendada, constituyendo ésta su domicilio habitual, ya que en tal caso la convivencia del hijo/a con sus padres excluye totalmente que pueda hablarse de cesión, siquiera parcial. Por el contrario, si el arrendatario ha abandonado la vivienda, no manteniéndose la ocupación por parte de los padres, debe entenderse, que ha operado una cesión en los términos definidos, sin que sea exigible o necesaria una especial voluntad de ceder (...).
/.../
Es cierto que la inscripción en el Padrón no hace prueba plena de la realidad de la residencia en una determinada población; pero también es cierto que, en tanto que acto voluntario, tiene un importante valor indiciario (...).
En el presente caso, los arrendatarios demandados no han ofrecido una explicación satisfactoria acerca de su empadronamiento en la vivienda en Bigues i Riells, limitándose a alegar vagamente que el Impuesto de Circulación de Vehículos es más barato que en Barcelona, sin ofrecer ninguna prueba, ni ninguna otra justificación, desconociéndose incluso si disponen de vehículo.
Por otro lado, frente al importante valor indiciario del traslado de residencia que resulta, según lo expuesto, de su empadronamiento en el municipio de Bigues i Riells, no ha sido propuesto por los demandados ninguna prueba relevante que permita desvirtuar ese indicio, por cuanto la prueba propuesta por los demandados se ha limitado a:
1.- la aportación de tres documentos: una comunicación de Sabadell Assegurances Generals, acerca del seguro de hogar concertado para otra vivienda en la localidad de Sant Jordi (Castellón) (doc 4 de la contestación); una comunicación de Banc Sabadell, de enero de 2017, de información sobre productos y servicios bancarios (doc 5 de la contestación); y una comunicación de Fiatc Assegurances, de octubre de 2014, sobre las novedades de un seguro médico para el año 2015 (doc 6 de la contestación), ninguno de los cuales permite alcanzar la conclusión probatoria de la residencia efectiva de los demandados arrendatarios en la vivienda arrendada, al tiempo de la presentación de la demanda en junio de 2017, o en los meses o años anteriores, y
2º.- la declaración testifical de una única testigo, Dña. Almudena, hija de los demandados, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil, y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran, siendo así que incluso el antiguo artículo 1.247 del Código Civil consideraba a los hijos inhábiles para declarar como testigos en los pleitos de sus padres, por el escaso o nulo valor probatorio que se puede conceder a sus declaraciones testificales.
Es cierto que la carga de la prueba de la ausencia del arrendatario de la vivienda arrendada corresponde a la parte actora, carga de la prueba que, en el presente caso, se puede entender cumplida con el indicio que resulta del empadronamiento en otra localidad, no desvirtuado por ninguna prueba relevante en contrario, no pudiéndose obviar, además, que se trata de un hecho negativo, con la dificultad que comporta su prueba.
Por otro lado, la parte demandada, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dispone de una gran facilidad probatoria para acreditar que reside en la vivienda arrendada, y, en este caso, según lo expuesto, no aporta ninguna prueba relevante de la que pueda deducirse claramente su efectiva residencia en la vivienda arrendada.
Por el contrario, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental, que el pago de la renta del arrendamiento de la vivienda litigiosa (...), los demandados lo tienen domiciliado en una cuenta de Caixabank en una oficina de la localidad de Sant Feliu de Codines, colindante con la localidad de Bigues i Riells.
Por lo que, atendido el resultado de la prueba practicada, y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de que, en el presente caso, se ha producido la cesión del uso de la vivienda arrendada, de los arrendatarios demandados, a su hija codemandada, sin el consentimiento de la propiedad.
En consecuencia, habiéndose producido la cesión del uso de la vivienda en favor de la hija de los arrendatarios, sin el consentimiento de la parte arrendadora, habiendo suprimido la Disposición Transitoria Segunda A) 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos la posibilidad de la cesión entre parientes del antiguo artículo 24.1 del Texto Refundido de 1964, es posible apreciar en este caso la concurrencia de la causa resolutoria del artículo 114.5ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda A) 1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo que procede la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento promovida por la parte arrendadora, (...)".
JURISPRUDENCIA REFERENCIADA
[1] Sentencia núm. 227/1999, de 11 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de A Coruña; Recurso número 3208/1998; Ponente: D. CARLOS FUENTES CANDELAS;
[2] Sentencia núm. 729/2020, de 30 de septiembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Recurso número 182/2020; Ponente: Dª: MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA;
[3] Sentencia núm. 854/2020, de 18 de noviembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso número 755/2019; Ponente: D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL;
DERECHO DE IMAGEN
Ilustración obra de Nicolas Delort.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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