APUNTES JURISPRUDENCIALES SOBRE LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDATICIA

Es ésta una de las controversias jurídicas más frecuentes y de más compleja solución. Como punto de partida hay que indicar que el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que en su párrafo 1º, que "(...) a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (...)".

El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones: cuidado y conservación de la cosa arrendada (arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU), restitución de la posesión ( arts. 1561 y ss CC- y del pago del precio ( arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), cuyo abono ha de hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 LAU).

El arrendador viene obligado a su devolución al concluir el arriendo siempre que no haya de aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. 

Del artículo 36.4 LAU resulta que la devolución ha de hacerse en el momento de recuperarse la posesión o al menos dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves toda vez que si no se procede a la restitución la cantidad depositada devengará el interés legal.

Asimismo, ha de destacarse que las pretensiones de indemnización por defectos producidos en la cosa arrendada durante la vigencia del arriendo, que excedan del deterioro por el uso y disfrute normal de la misma, encuentran su fundamento en lo dispuesto en el artículo 1561 del Código civil en relación con la obligación impuesta al arrendatario por el artículo 1555.2º del C. Civil de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado.

DOCTRINA SOBRE LA FIANZA Y LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE A LA FINALIZACIÓN DEL ARRIENDO

La Sentencia Núm. 175/2021, de 18 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona [1], resume la doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión:

"... En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización" ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963, 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983, entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971, 24.9.1983, ...y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 ,...). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó , sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad , el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirá su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.(...).

... el régimen jurídico del deber de conservación de la finca arrendada (...) El artículo 21 de la LAU de 1994 dedicado a la conservación de la vivienda, en su parte ahora relevante, dispone que: "1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. (...) 4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

Por su parte, el artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable. En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

/.../

Así, la STS 12.2.2001 resume: "Estima, en efecto, el legislador que al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien podrá eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 al que nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1.096. Cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado (concretamente por un incendio, como es el caso aquí enjuiciado), el artículo 1.563 del Código civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción "iuris tantum" de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó sin la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988 )"...".

COMPENSACIÓN

El Auto núm. 85/2021, de 5 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona [2], explica  

"... la compensación no es una causa oponible en la ejecución de resoluciones procesales ( arts. 556 y 559 LEC). Así, es preciso partir de que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este momento, ni en este cauce procesal. Ello sin perjuicio de que la parte ejecutada pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.

La fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones (todas) derivadas del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación.

Así, desde luego no cabe pretender la deducción de la fianza cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia y respecto a las cuales se ha despachado ejecución, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada ;así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos existentes en la vivienda imputables a éste, bien porque al plantear la demanda ejecutiva no se haya recuperado aún la posesión , bien porque, reintegrada ésta, el arrendador ponga de manifiesto su existencia. En tales casos ante una eventual controversia acerca de la existencia de estos gastos y/o daños, alcance, imputabilidad al arrendatario o valoración, habrá de acudirse al declarativo correspondiente en el que éstas cuestiones habrán de ser ventiladas sin que puedan ser dirimidas en el proceso de ejecución de un título consistente en resolución procesal derivada de un procedimiento del cual dichas cuestiones no han sido objeto..."

La Sentencia núm. 96/2021, de 8 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 3ª) de Palma de Mallorca [3], abunda en idénticos términos:

"... C) En virtud del art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Por tanto, la parte arrendataria no tiene derecho a que se le restituya la fianza sino "el saldo" resultante de aplicarlo al pago de las deudas contraídas por el inquilino.

D) Además, siguiendo con la fianza, el arrendador dispone de un mes desde el final del arriendo para determinar ese saldo y hacer pago del mismo y, si no lo lleva a cabo en ese plazo, se constituye en mora y da comienzo el devengo de intereses.

E) De conformidad con el art. 1196 del Código Civil , para que proceda la compensación, es preciso: 3.º Que las dos deudas estén vencidas. 4.º Que sean líquidas y exigibles .

TERCERO.- Pues bien, sopesado lo anterior se concluye que la compensación no era procedente (lo que conduce a la estimación del recurso) toda vez que:

A) El plazo de un mes para liquidar el saldo de la fianza y hacer pago de ella no comenzó a correr hasta el 27 de septiembre de 2018.

B) En consecuencia, el 13 de septiembre de 2018 el saldo era ilíquido e inexigible, incluso era imposible determinar su importe habida cuenta de que la relación arrendaticia seguía su curso.

C) Esta iliquidez e inexigibilidad vetan la compensación controvertida.

CUARTO.- Esto, conviene aclararlo, no supone que los apelados se vean privados de su derecho a percibir el saldo de la fianza sino únicamente que su importe (cualquiera que sea, e incluso puede resultar negativo) no puede ser objeto de compensación con el derecho de crédito que aquí se les reclama. Así pues, les queda expedito el camino para reclamar del apelante la entrega del saldo en el importe que consideren procedente más los intereses generados al socaire del citado art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

El mismo criterio se expone en la sentencia de esta misma sala de 23 de septiembre de 2019 (ROJ: SAP IB 1937/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:1937 ) y en las de la sección 4ª de esta Audiencia Provincial de 27 de abril de 2020 (ROJ: SAP IB 752/2020 - ECLI:ES:APIB:2020:752) y 16 de enero de 2019 (ROJ: SAP IB 30/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:30). Así pues, hay que resolver atendiendo a la situación que se daba en el momento de interposición de la demanda ( arts. 410 y 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, en ese instante, no estaba vencido ni era exigible el pago del saldo previsto por el art. 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que excluye la compensación (sin perjuicio de que pueda ya el arrendatario, en otro pleito, reclamar la cantidad que por este concepto estime que le es debida).

El Auto núm. 76/2021, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Tarragona [4], aclara lo siguiente:

"(...) 3.2.- Compensación de la fianza.- El arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC: responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones. La restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario.

De lo anteriormente indicado se desprende cuál es la finalidad de la fianza, y que no es otra que garantizar que la finca se devuelva en las mismas condiciones en que fue entregada. En el caso de autos dado que se desconoce en qué condiciones se entregó la vivienda objeto del contrato, no puede realizarse compensación alguna con el importe de la fianza ofrecida en su día (:::)".

Estos matices se reiteran en el Auto núm. 94/2021, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona [5], que razona:

"(...) En cuanto a la compensación de las rentas con la fianza, es lo cierto que, en la ejecución de resoluciones judiciales la alegación por la parte demandada de un crédito compensable únicamente puede hacerse en el proceso declarativo previo, en la contestación a la demanda del juicio ordinario, en los términos del artículo 408.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o notificándoselo el demandado al actor al menos cinco días antes de la vista en los juicios verbales, de acuerdo con lo previsto en la antigua redacción del artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; o en la contestación a la demanda, en la actual redacción del artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, introducida por la reforma de la Ley 42/2015, de 5 de octubre.

En este caso, no consta que el crédito compensable por la fianza, o por otros conceptos, haya sido objeto del proceso declarativo, por lo que tampoco puede ser objeto del proceso de ejecución, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la parte actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer por razón del estado de la finca al término del arriendo, o por otros posibles incumplimientos contractuales de la arrendataria, cuestiones que no han sido objeto del proceso declarativo previo, por lo tampoco han podido ser objeto del proceso de ejecución del decreto de terminación del proceso declarativo (...)".

El Auto núm. 26/2021, de 26 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Zamora [6], recalca:

"(...) Así, teniendo en cuenta el procedimiento de ejecución de título judicial en el que nos encontramos, resulta, que las causas y motivos de oposición se encuentran tasados, no encontrándose entre los mismos la compensación de deudas, compensación como motivo de oposición al pago de la deuda que, tal y como expone la parte, debió ser alegada y opuesta en los autos de juicio verbal seguidos con anterioridad a la presente ejecución y, sin que sea causa exoneradora de lo anterior el que la parte haya permanecido en rebeldía procesal en aquel litigio, pues dicha situación de rebeldía es única y exclusivamente imputable a la misma.

Dicho lo anterior, el examen de la posibilidad de pago de la renta de dos de las mensualidades, que se reconocen debidas, con la fianza prestada a la fecha de celebración del contrato, ha de merecer la misma respuesta que la obtenida en la instancia toda vez que como bien conocen las partes, la fianza a la que se refiere el Art. 36 de la LAU, no hace más que garantizar la obligación de todo arrendatario de devolver la cosa arrendada en el mismo estado que tenía al tiempo de entrega de la posesión. Así resulta del Art. 1561 del CC, que a la vez está conectado con la obligación que al arrendatario impone el Art. 1555.2 del CC, de utilizar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y completándolo el Art. 1563 del CC, que hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ha producido sin culpa suya. La consecuencia de lo anterior es que el arrendatario ha de restituir la posesión al arrendador, el cual, una vez verificado que no se han producido daños o desperfectos imputables al arrendatario, procederá a devolver la fianza constituida en garantía del cumplimiento de estas obligaciones en el plazo de un mes desde la finalización del arriendo, con el devengo de intereses en caso contrario. Hasta ese momento no cabrá la compensación que por definición exige que las obligaciones a compensar sean líquidas, estén vencidas y sean exigibles.

Manifestando la arrendadora la existencia de daños y desperfectos imputables a la arrendataria en la vivienda arrendada a la fecha de finalización del arriendo, deberá la fianza destinarse a cubrir dichos desperfectos, finalidad para la que fue constituida y ello, sin perjuicio de la necesidad de acreditar tanto su existencia como su importe por parte de la arrendadora y, sin perjuicio de las acciones que pudieren ejercitarse entre las partes por dicho concepto, extremo que, al igual que el alegado enriquecimiento injusto, excede de la presente ejecución judicial (...)".

IMPUTACIÓN DE LOS MENOSCABOS EN EL INMUEBLE ARRENDADO

La Sentencia Núm. 409/2021, de 17 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Toledo [7], argumenta:

"... En cuanto a los menoscabos que presentaba el inmueble cuando el arrendatario lo abandonó y la imputación de tales desperfectos al arrendatario...

... no se explicita en el contrato cuál era el estado de conservación de la vivienda arrendada al tiempo de la perfección del contrato, siendo falsa la afirmación efectuada por el apelante a cerca de que en el contrato se establece que la vivienda se encuentra en perfecto estado. La mera lectura de las estipulaciones contractuales permite evidenciar tal circunstancia. En su cláusula 4ª dispone que " El arrendatario declara conocer las características y el estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente y se obliga a conservarla en perfecto estado", mas omite cualquier alusión al efectivo estado de la vivienda, añadiendo la juzgadora que, de hecho, el arrendador reconoció la preexistencia de puertas estropeadas así como que la lavadora y el frigorífico estaban dañados, circunstancias éstas que permiten destruir la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado establecida en el art. 1562 del Código Civil. En definitiva, no constando probada la situación del inmueble arrendado antes de que ocupara el mismo el arrendatario, no pueden imputarse a éste los desperfectos denunciados ...".

La Sentencia Núm. 223/2021, de 30 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [8], recuerda que:

"(...) únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquellas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.

Pero, paralelamente, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar que los desperfectos existentes en el momento de devolver la posesión de la vivienda ya existían al iniciar el arriendo o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se indica que "el arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato, devolviéndola en igual estado de conservación".

En consecuencia, debe partirse del hecho de que el arrendatario recibió la vivienda arrendada en perfecto estado de conservación, por lo que si la devuelve con algún desperfecto que no se hizo constar en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta el inmueble ya existían o que se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

La mera alegación, sin prueba alguna, de que tales desperfectos ya existían antes de ocupar la vivienda no eximen de responsabilidad al arrendatario, salvo que se trate de menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Por consiguiente, valorando de nuevo la prueba practicada en la primera instancia, se entiende que el arrendatario debe asumir las siguientes partidas:

a) Coste de reparación de dos ventanas: 78, 65 euros, factura documento número 11 de la contestación a la demanda (cantidad reconocida en el acto del juicio minuto 0:10 de la grabación).

b) Factura de compra de dos cortinas (28,80 más 32 euros = 60,80 euros) documento 42 de la demanda) (cantidad reconocida en el acto del juicio al minuto 0:10 de la grabación).

c) El quita adhesivos: 7,49 euros, documento 40 de la contestación a la demanda (reparación asumida en la demanda).

d) El fluorescente de la cocina o regleta LED: 17,90 euros, documento 40 de la contestación a la demanda (reparación asumida en la demanda).

e) El atasco del lavadero: 169,40 euros, documento 34 de la contestación a la demanda. Lo anterior resulta la suma de 334,24 euros.

Se trata de desperfectos reconocidos por el arrendatario, correspondiendo al demandante acreditar que tanto los daños referidos, como el atasco del lavadero, eran anteriores a la entrada en la vivienda, prueba que correspondía al arrendatario.

Lo anterior asciende a la cantidad de 334,24 euros.

El resto de reparaciones deben ser asumidas por la arrendadora.

En cuanto al golpe en el Silestone, con la declaración prestada por el testigo DON Maximo y con las fotografías aportadas, si bien se ha probado la existencia de un golpe en el Silestone a la altura del fregadero, no se ha justificado suficientemente la necesidad de sustitución de toda la encimera.

Respecto cuanto al presupuesto de pintura, se trata de una partida que corresponde asumir a la arrendadora.

Y la partida de enmasillar la pared del lavadero no está desglosada y detallada en el presupuesto que se acompaña.

Finalmente, con el documento 41 de la contestación a la demanda, se ha justificado la compra de un nuevo lavavajillas pero no se ha probado la necesidad de sustitución del referido electrodoméstico por falta de mantenimiento imputable al arrendatario...".

La Sentencia núm. 285/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona [9], resalta:

"(...) la fianza prestada responde, no sólo de las rentas impagadas, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso. Obviamente sin perjuicio de que la demandada pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.

..., la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario/a (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último/a deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 LEC para el juicio verbal).

Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación, es decir, en definitiva, cuando ha sido liquidado el contrato y en ello se encuentren contestes las partes. Pero no cabe cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos), como sucede, entre otros en los casos como el presente en el que, al plantear la demanda, que es el momento en el que se origina la litispendencia (ex. art. 410 LEC), no se haya recuperado aún la posesión, aunque esta se recupere constante el litigio (...)".

La Sentencia núm. 181/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Madrid [10], mantiene que:

"(...) frente a la reclamación efectuada por la parte demandante por las rentas adeudadas, suministros y cancelación anticipada del contrato, los demandados ahora recurrentes, alegaron la excepción de pago por compensación porque la cantidad que reclama la demandante se compensan por la fianza de 6.000 euros entregados en su día y que no les había sido devuelta.

En el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 16 de noviembre de 2016 se estableció literalmente en la Cláusula Décima lo siguiente:

" Los Arrendatarios entregan en este acto a la Arrendadora la cantidad de SEIS MIL EUROS, mediante. Dicha cantidad comprende: MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA EUROS en concepto de fianza, más la cantidad de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA EUROS (4.150 €) que ambas partes acuerdan en concepto de garantía adicional, dadas las especiales características de la vivienda (mobiliario, ajardinamiento e iluminación exterior, riego automático, pérgolas, barbacoa, etc).

El importe correspondiente a la fianza enumerada en el párrafo primero de esta estipulación, así como el de la garantía adicional, les serán devueltos a los Arrendatarios en el momento en que los mismo hayan abandonado la vivienda y anejos ahora arrendados y siempre que tanto el citado inmueble, anejos, ajardinamiento y el referido mobiliario se encuentren en perfecto estado de conservación.

En ningún caso podrá destinarse la meritada fianza y garantía adiconal al pago de las rentas adeudadas y no satisfechas.

Los Arrendatarios ingresarán la cantidad de 1.900 €, 1850 correspondiente a la renta de diciembre y 50 € de cuota del IBI en la cuenta facilitada por la Arrendadora para tal efecto, antes del 5 de diciembre de 2016, según lo estipulado en el contrato".

Hay que tener en cuenta que la fianza, contemplada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados, en tanto el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido en el inmueble durante el arrendamiento. La fianza, como apunta la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 22 de diciembre de 2003, no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de su obligación principal de devolver la cosa incólume, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece la obligación de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, siendo el objeto de tal restitución, según el citado precepto, el "saldo de la fianza en metálico " que corresponda.

Entiende la jurisprudencia que en la vigente Ley locaticia, a diferencia de la anterior regulación, el arrendador adquiere su propiedad desde la recepción, quedando obligado, de modo exclusivamente personal frente al arrendatario, a devolver o restituir al finalizar el contrato, el importe, salvo que por el incumplimiento del arrendatario deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó; y ello dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o el inmueble una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad. La restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la LAU, y se configura como un derecho de crédito del que es deudor el arrendador (deudor del saldo total, o del que corresponda tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, que estén cubiertas por la fianza), y del que es acreedor el arrendatario.

Por ello, una vez extinguido el contrato, y cuando no ha quedada acreditada la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza, y transcurrido el plazo previsto en el mencionado artículo 36.4, deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y la obligación del arrendador de restitución de la fianza, y ello por ser créditos líquidos y para evitar que la arrendataria demandada tenga que acudir a un nuevo proceso para solicitar la devolución de la fianza. Y es que en la llamada compensación judicial no se exigen los mismos requisitos a las deudas compensables que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil, como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1989, por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito del actor en la medida en que concurre con el crédito de la demandada, es decir ésta abonará la renta debida con descuento de la fianza arrendaticia.

Ahora bien, en el supuesto enjuiciado existen dos causas por las que no procede la compensación alegada, a saber:

1º.- En la cláusula 10ª del contrato de arrendamiento un pacto expreso entre las partes que establece que " en ningún caso podrá destinarse la meritada fianza y garantía adicional al pago de las rentas adeudadas y no satisfechas";

2º.- La parte arrendadora no ha firmado la recepción de la vivienda con conformidad (documento nº 3 de la demanda), anotando en dicho documento todos los desperfectos que había observado a fecha 3 de mayo en que tiene lugar la entrega de las llaves a la propietaria.

Por tanto, en virtud de lo expuesto y estando pendiente de valoración los daños y desperfectos a que se refiere la arrendadora, no puede afirmarse que la deuda sea líquida y vencida, y por consiguiente no se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 36.4 de la LAU.(...)".

DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

La Sentencia núm. 277/2021, de 28 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [11]

"(...) La Ley de Arrendamientos Urbanos no dice cuándo hay que devolver la fianza. Lo único que establecía el artículo 36 de la misma (en la redacción vigente al tiempo del contrato) es que 'El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución'.

El devengo de interés puede interpretarse legítimamente como una sanción para el arrendador que demora más allá de esos 30 días la devolución del importe de la fianza. El Legislador parece presumir que ese plazo es suficiente para que se produzca el examen de la vivienda y la concreción de las cantidades de las que deba responder el inquilino con cargo a dicha fianza.

En definitiva, lo que claramente quiere el Legislador es que la liquidación no quede a la decisión arbitraria del arrendador.

3.- Pues bien, si acudimos al caso concreto, ya hemos dicho que el 15 de enero de 2019 se hizo entrega de la posesión de la finca por el inquilino, y a partir del transcurso de un mes desde ese momento surge la obligación del propietario de devolver la fianza. De hecho, en su propia demanda la computa para determinar la cantidad líquida que reclama, descontándola de la suma a que asciende la deuda por los distintos conceptos recogidos en aquélla.

Por lo tanto, la fianza sí hay que computarla en la determinación de la deuda que debe pagar, en su caso, el inquilino (...)".

DETERMINACIÓN DE DAÑOS Y DESPERFECTOS

La Sentencia núm. 233/2021, de 7 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 9ª) de Madrid [12], realiza las siguientes consideraciones: :

"(...) 1.- Se hace necesario, en primer lugar determinar si los daños y desperfectos que se invocan merecen tal calificación, si han sido probados y si exceden del uso normal o son consustanciales al transcurso del tiempo.

2.- Para ello ha de tenerse presente que con el contrato de arrendamiento se cede el uso de la vivienda a una persona o conjunto de ellas, que pueden adaptarla a sus necesidades y gustos, siempre que no dañen o menoscaben el inmueble o los elementos comprendidos en la cesión .

3.- Los desperfectos alegados y su valoración son los siguientes:

- Arañazos y manchas en el suelo de parquet de toda la vivienda (1.440 euros)

- Instalación de cableados en el techo, colocación de adhesivos en paramentos, taladros en varios paramentos y manchas afectando a la pintura del techo y paramentos en varias estancias de la vivienda (820 euros).

- Avería en el aparato de aire acondicionado (220 euros)

- Rotura del canto de cajonera en armario empotrado (40 euros)

- Pegado de espejo y apliques al paramento de un baño (80 euros)

- Daños en tapa de inodoro (40 euros)

- Colocación de adhesivos en puerta de paso (80 euros)

- Daños en cerradura de puerta de salida al patio (80 euros)

- Daños por descuadres y modificación o retirada de accesorios en vestidor (120 euros)

- Daños en tarima laminada de la cocina (675 euros)

- Manchas en papel pegado en cocina (360 euros)

- Rotura de la estructura de un cenador (120 euros)

- Rotura de la lona del cenador (350 euros)

- Rotura de la caseta decorativa para ocultar cuadro de maniobras del riego automático (100 euros)

- Rotura de un interruptor (40 euros)

- Daños en una arizónica y en una jardinera (80 euros).

4.- No merecen la consideración de desperfectos la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño. El objeto del arrendamiento es vivienda sin muebles y a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos es consustancial la colocación de elementos de fijación o conexión.

5.- En cuanto a las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario de un arriendo que ha durado casi 5 años, siendo los elementos exteriores como el cenador más sensibles a los agentes atmósféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios. Se comparte en estos extremos las apreciaciones de la sentencia de primera instancia al respecto.

6.- Las partidas cuyo daño no se reputan probadas son las de daños en parquet, avería del aire acondicionado y modificación de un vestidor. En cuanto a los primeros se comparte la apreciación de la sentencia de primera instancia relativa a la falta de prueba del estado anterior. Respecto al aire acondicionado consta su revisión pero no una reparación que presuma la existencia de una avería, ni la causa de ésta. Finalmente y en lo que se refiere al vestidor, no se aprecia una sustitución o modificación que justifique un gasto de reposición de 120 euros (...)",

CONCLUSIONES

En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho " la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación deberá hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), debiendo devolverse o restituirse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario), al finalizar el contrato (art. 36.4), el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.

Todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

El arrendador es deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza, y es acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día.

Pero si el arrendatario incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado, como se reserva en el documento de resolución), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. 

Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Esto es, al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

Al mismo tiempo, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro.

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya-, y del deterioro causado por las personas de su casa. 

Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe puntualizar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio.

Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Cabe destacar que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.

En lo que ataña a la oponibilidad de la excepción material de compensación de la fianza ante la reclamación de las rentas en el arrendamiento, es preciso señalar que en los casos en los que no se formule reclamación alguna respecto del estado en el que se restituyó la posesión de la finca, ni ningún otro incumplimiento diferente al impago de la renta, no se ven razones para denegar la imputación de la fianza al pago de las cantidades adeudadas en concepto de renta. 

Ninguna norma obliga a remitir a las partes a un proceso declarativo para liquidar la relación arrendaticia.

Acreditado el incumplimiento de la obligación de pago, normalmente se admite la procedencia de la compensación parcial de la suma adeudada o, en otros términos, la imputación de la fianza al cumplimiento de la obligación de pago de la renta, al no haberse pactado otra cosa, ni acreditarse por el arrendador ningún otro incumplimiento que faculte para retener la garantía.

Sin embargo, este efecto no resulta posible en los casos en los que la obligación del arrendatario de entrega de la posesión no se ajusta al programa de prestaciones pactado, en particular en los casos en los que la finca se entrega con desperfectos, con incumplimiento de la obligación de entregar la cosa sin más deterioros que los propios derivados del uso que atribuye el arrendamiento. 

No existen normas supletorias sobre liquidación de la relación arrendaticia entre las partes; cuando las partes no convienen en forma contradictoria sobre la restitución de la posesión, suele entenderse que la devolución de las llaves debe ir seguida de la conformidad, expresa o tácita del arrendador, a efectos de la exigibilidad de la restitución de la fianza. 

En tales supuestos, cuando el arrendador da su conformidad expresa, o de las circunstancias se desprende que ha aceptado la prestación del arrendatario de restitución de la cosa, o cuando la reclamación por los desperfectos resulta de algún modo desleal por el tiempo en que se formula, el arrendador viene autorizado a retener la fianza en tanto no se resuelva sobre la indemnización de daños y perjuicios derivados del deterioro o del mal uso de la finca, con imputación de aquélla a tal fin. 

Si no existe reclamación por daños, la fianza podrá imputarse a cualquier otro tipo de incumplimiento, en particular al pago de las rentas pendientes.

JURISPRUDENCIA REFERENCIADA:

[1] Sentencia Núm. 175/2021, de 18 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso núm. 1205/2019; Ponente: D. PABLO IZQUIERDO BLANCO;

[2] Auto núm. 85/2021, de 5 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso núm. 689/2020; Ponente: Dª. MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ; 

[3] Sentencia núm. 96/2021, de 8 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 3ª) de Palma de Mallorca; Recurso núm. 605/2020; Ponente: D.  JAIME GIBERT FERRAGUT;

[4] Auto núm. 76/2021, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Tarragona; Recurso núm. 415/2020; Ponente: Dª. INMACULADA PERDIGONES SANCHEZ;

[5] Auto núm. 94/2021, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso núm. 520/2020; Ponente: D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL; 

[6] Auto núm. 26/2021, de 26 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Zamora; Recurso núm. 257/2020; Ponente: Dª. ANA DESCALZO PINO

[7] Sentencia Núm. 409/2021, de 17 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Toledo; Recurso núm. 1201/2018; Ponente: Dª. LORENA AFRICA SANCHEZ CASANOVA; 

[8] Sentencia Núm. 223/2021, de 30 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Recurso núm. 732/2020; Ponente: Dª. MIREIA RIOS ENRICH;

[9] Sentencia núm. 285/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso núm. 927/2020; Ponente: Dª. MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ;

[10] Sentencia núm. 181/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Madrid; Recurso núm. 313/2020; Ponente: Dª: INMACULADA MELERO CLAUDIO;

[11] Sentencia núm. 277/2021, de 28 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Recurso núm. 755/2020; Ponente: D. ADOLFO LUCAS ESTEVE;

[12] Sentencia núm. 233/2021, de 7 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 9ª) de Madrid; Recurso núm. 242/2021; Ponente: Dª. MARIA DEL PILAR PALA CASTAN;

DERECHO DE IMAGEN

Pintura obra de Ivan Aivazovsky.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO