APUNTES CIVILES SOBRE LAS OBRAS EJECUTADAS POR LOS LOCALES COMERCIALES EN ELEMENTOS COMUNES

Sumario: I.- Resumen; II.- Flexibilidad en las obras en locales comerciales; III.- Casuística: a) Prohibición estatutaria; b) Construcción de salida independiente; c) Apertura de hueco; d) Prolongación de ventana; e) Instalación de aparatos de aire acondicionado; f) Forjado; g) Nuevo forjado independiente del originario; h) Acometida eléctrica; i) Chimeneas/evacuación de humos/extracción de gases; III.- Conclusiones; IV.- Jurisprudencia referenciada;

 

I.- Resumen:

 

En el régimen de propiedad horizontal no se permite al propietario realizar obras que alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario  salvo que obtenga la conformidad de la junta de propietarios con arrelgo al régimen de mayorías previsto en el art. 17 LPH. Ahora bien, la doctrina jurisprudencial ha creído necesario establecer un criterio flexible a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, todo ello al objeto de evitar una aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma-

 

II.- Flexibilidad en las obras en locales comerciales:

 

Como pone de relieve la Sentencia número Sentencia número 210/2024, de 19 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Cantabria (1):

 

"El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad horizontal establece que: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador."

 

El artículo 10 de la misma ley dispone que: "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las  obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

 

No cabe duda de que a tenor de la legislación de propiedad horizontal la modificación de los elementos comunes en beneficio de un propietario solo se puede realizar si así lo autorizaba el título constitutivo o se ha aprobado por la correspondiente Junta de Propietarios. Sin embargo la jurisprudencia más reciente viene entendiendo que en el caso de obras en los locales comerciales debe seguirse un criterio flexible de manera que se puedan utilizar para la finalidad prevista para los mismos, sin que la oposición de unos pocos propietarios pueda impedir dicho uso.

 

Así se ha recogido por la importante sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 en la que se dice que:

 

"Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 ( RC núm. 245/2003), de 15 de diciembre de 2008 ( RC núm. 861/2004) y de 17 de febrero de 2010 ( RC núm. 1958/2005)); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa."En el mismo sentido las STS de 16 de marzo de 2016 y 7 de abril de 2016. Aclarando las mismas que: "Sin embargo, como se desprende de la doctrina jurisprudencial expuesta, esta interpretación flexible también encuentra sus lógicos límites en lo dispuesto imperativamente en el artículo 7. 1 de la LPH, entre los que se encuentran que la obra proyectada no perjudique los derechos de los otros propietarios."

 

Reitera la Sentencia número 10/2024, de 11 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de La Rioja (2), que la Jurisprudencia mantiene la necesidad de adoptar un criterio flexible a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos. En este sentido destaca lo siguiente:

 

“Así por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 679/2020 del 15 de diciembre de 2020 (..) razona: Esta Sala se ha expresado en diferentes ocasiones sobre la problemática expuesta. Para su resolución se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario. En definitiva, ponderando tales circunstancias es como procederá la decisión de las controversias relativas a la legalidad de las obras llevadas a efecto en los locales comerciales, como el caso que nos ocupa, lo que encierra una valoración jurídica propia del recurso interpuesto."

 

En igual sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 675/2012 del 21 de noviembre de 2012 (…) : "Es doctrina de esta Sala, contenida, entre otras, en las sentencias antes citadas, que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se encuentran generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes y, aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a realizar en los locales. La mentada jurisprudencia tiene como objetivo la prevención de que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal dificulte, a los titulares y arrendatarios de locales de negocio, la explotación de su empresa cuando, con autorización de los Estatutos o el Título Constitutivo para verificar labores tendentes a la acomodación de la planta baja a la actividad a desarrollar en la misma, se impidiera su realización por voluntad del resto de los copropietarios.

 

No obstante, la mencionada doctrina jurisprudencial no supone la eliminación de los contenidos imperativos recogidos en los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, porque esta Sala sólo ha manifestado que estos preceptos deben ser interpretados de modo flexible, en supuestos referentes a locales comerciales en las condiciones expuestas."

 

Finalmente citamos por su importancia la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 306/2013 del 25 de abril de 2013 (…): "Las facultades del propietario de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes ( artículo 9 LPH ) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos ( artículo 16 LPH , en relación con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH );

 

b) como exige expresamente el artículo 7 LPH , que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario ( STS 17 de enero 2012 ).

 

Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 (…), de 15 de diciembre de 2008 (,,,) y de 17 de febrero de 2010 (…)); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales  comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia,  bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad  de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales  genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la  seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ( SSTS 15 de noviembre de 2010 ; 17 de enero 2012 ).

 

Finalmente, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 65/2011 del 14 de febrero de 2011 (… ) razona:

 

A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ …], de 15 de diciembre de 2008 […] y de 17 de febrero de 2010 [ … ]).

 

B) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

 

La STS de 11 de noviembre de 2009 (…), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (… ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales.

 

De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios."

 

Expresa el Auto del Tribunal Supremo de fecha 28/10/2020 (3) que:

 

"En cuanto a la doctrina jurisprudencial sobre el criterio flexible a aplicar en relación con obras en elementos comunes ejecutadas por los locales comerciales, esta Sala ha matizado que la posición de esta Sala en dichas sentencias tiene carácter general y no determina su aplicación a un supuesto concreto (dependerá de las circunstancias concurrentes, tales como elemento común afectado, autorización genérica de obras en el título constitutivo o en los estatutos...), así como que la aplicación de esta jurisprudencia no significa que los propietarios de los locales comerciales puedan realizar cualquier tipo de obra, afecten o no a elementos comunes, en beneficio de la actividad comercial."

 

II.- Casuística:

 

a) Prohibición estatutaria:

 

Destaca la Sentencia número 34572023, de 15 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Málaga (4), lo siguiente:

 

"Recoge el Notario D. Francisco Mariño Pardo (Almacén del derecho) como es doctrina jurisprudencial reiterada, seguida por la DGRN, que la expresión en el título constitutivo del uso de un determinado elemento privativo en una propiedad horizontal no implica una prohibición del destino del inmueble a un uso distinto. Para que existiese tal prohibición debería constar expresamente en los estatutos o título constitutivo. Así, recoge diversas sentencias como la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2013 admite el cambio de uso del elemento privativo, en el caso de local comercial a vivienda, siempre que el nuevo uso no esté prohibido legalmente o expresamente excluya dicho uso el título constitutivo de la  propiedad horizontal o los estatutos; o la Sentencia del Tribunal Supremo  de 27 de junio de 2018, según la cual el propietario puede modificar el uso que consta en la descripción de su local en propiedad horizontal si la modificación no está expresamente prohibida. La Sentencia del Tribunal  Supremo de 15 de diciembre de 2020 asume que es posible el cambio de destino, en el caso de vivienda a local comercial, siempre que no esté prohibido en los estatutos, no obstante, este uso deberá estar permitido legalmente y, además, deberán respetarse los límites propios de la Ley de Propiedad Horizontal; la sentencia alude al criterio distinto a seguir en los cambios a vivienda frente a los que el cambio sea a local comercial, en los segundos (cambio a local comercial) el criterio de no alteración de los elementos comunes debe ser más flexible, aunque siempre respetando los límites generales del artículo 7 de la LPH.

 

Debemos reseñar además la sentencia recogida en la instancia y que es paradigmática en esta materia, nos referimos a la de 3 de diciembre de 2014 que dispone que existe, pues, una plena libertad para establecer el uso  que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

 

Igualmente destaca la Resolución DGRN de 27 de junio de 2018, donde en relación con la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios, se asume que la libertad de la propiedad implica el derecho del propietario a decidir el uso que dará a su bien, lo que es aplicable en el ámbito de la propiedad horizontal, con las limitaciones derivadas del régimen. Y por ello, toda previsión estatutaria que restrinja esta libertad debe interpretarse restrictivamente.

 

En todo caso, como indica el autor mencionado, aun sin prohibición estatutaria expresa, no podrán desarrollarse en los pisos o locales ni en el resto del inmueble actividades "que resulten dañosas para la finca o ue contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas" ( artículo 7.2 de la LPH).

 

Sirve lo anterior, para ratificar la sentencia de instancia en lo recogido en su fundamento jurídico tercero y consecuentemente desestimar la impugnación a la apelación que realiza la comunidad demandante. Debemos destacar que la demandada basa su oposición en el hecho de que dicho cambio sería contrario a los acuerdos de la comunidad y a los Estatutos de la Comunidad como en el Reglamento de Régimen Interno (aunque sobre este último no hay noticia, y en el recurso de apelación también se menciona al título constitutivo); y no en que se estén realizando actividades nocivas, insalubres...salvo la referencia (y las fotografías) de los tendederos situados en el exterior que en su caso deberían enmarcarse en una acción de cesación del art. 7.2 LPH (tal y como la propia parte aduce en su fundamentación jurídica al recoger la legitimación) pues no se trata de ningún elemento fijo o inamovible consustancial al cambio de uso del inmueble.

 

Por ello, dado que ni estatutos, ni título constitutivo prohíben tal modificación (que además en su caso debería ser objeto de una interpretación restrictiva por lo que no puede considerarse que el objeto de negocio que se dice deba autorizar la comunidad pueda considerarse como una prohibición) pues a lo sumo lo que contienen es cuál es el uso que debe darse a los inmuebles, si locales o viviendas, pero no su alteración, debe determinarse que es lícita tal modificación sin necesidad de consentimiento por parte de la comunidad."

 

b) Construcción de salida independiente:

 

La Sentencia número 679/2020, de 15 de diciembre, del Tribunal Supremo (5), en un supuesto en que las obras se habían acometido sin comunicarlo al  resto de los propietarios, relaciona sentencias anteriores en las que se convalidaron actuaciones llevadas a cabo por propietarios de locales sin el previo acuerdo comunitario habilitante, de las que merece reseñar las siguientes:

 

-Sentencia número 7/2010, de 11 de febrero, del Tribunal  Supremo (6), que trataba sobre la ejecución de una obra  consistente en alargar una ventana de un local hasta el suelo y permitir, de esta forma, el acceso directo desde la calle, en la que se proclamó: "Esta Sala tiene declarado que, en la  aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la  armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros ( SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009).

 

En este caso, la reforma en alargar la ventana hasta el suelo, con la supresión del escalón y la instalación de una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios o los comuneros que merezca ser protegido".

 

-Sentencia número 728/2010, de 15 de noviembre, del Tribunal Supremo (7), referida a la autorización de segregación de un local comercial, y a la consecuente habilitación del propietario para construcción de una salida al exterior: "(...) cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho".

 

Refiere la Sentencia número Sentencia número 530/2022, de 24 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 10ª) de Madrid (8), que:

 

"Ya en la sentencia 728/2010, de 15 de noviembre (…), se fijó como doctrina jurisprudencial que: "[...] cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho".

 

La Sala Primera señaló en sentencia 809/2010, de 22 de diciembre que "La parte recurrente, titular de un local comercial situado en la planta baja, ha abierto tres huecos en la fachada del edificio, amparada por la autorización que le ofrecía los estatutos de la comunidad, sin que durante el desarrollo del pleito, se haya aducido que tales obras hayan menoscabado o alterado la seguridad del edificio o su estructura general. Tampoco se ha acreditado en modo alguno que con la apertura de tales huecos se haya perjudicado los derechos de otro propietario", puntualizando que "las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario".

 

Dicha doctrina fue reiterada en la sentencia 196/2011, de 17 de enero y reproducida en la sentencia 737/2015, de 29 de diciembre, según la cual "Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o

perjudique los derechos de otro propietario (…)".

 

Posteriormente, cabe citar la sentencia 330/2011, de 18 de mayo, reproducida en la sentencia 427/2016, de 27 de junio, que se pronunció en los siguientes términos: "La STS de 11 de noviembre de 2009 (…), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (…), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial". En el presente supuesto, la apertura de una puerta en la fachada no infringe el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal ni perjudica los derechos de otro propietario. Por todo ello, en base al art. 5 de los Estatutos comunitarios y a la jurisprudencia citada, procede estimar el recurso de apelación en lo referente a la apertura de la puerta en el local."

 

Señala la Sentencia número 44/2021, de 19 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Almería (9), que:

 

"(...) podemos alcanzar las siguientes conclusiones:

 

La necesidad de apertura de una nueva puerta cambiándola de la Avenida Príncipe de Asturias a la calle el Salvador no ha quedado en modo alguno acreditada, ya que de las fotografías se observa que la pendiente de la primera es mínima, siendo perfectamente factible haber mantenido la puerta de entrada en ésta sin modificar su configuración para poder hacer una rampa que cumpliera la normativa de accesibilidad sin que afectase de forma sustancial a la utilidad ni a la explotación del inmueble.

 

Ello no obstante no es sólo en la necesidad en donde se puede encontrar justificación la referida modificación, sino que la misma puede venir motivada por razones de mera conveniencia, ya que la motivación, salvo que sea propiamente de mala fe, no es esencial, aunque en supuestos de real necesidad -no como el presente-, puede efectivamente tener incidencia. Pero más allá de lo anterior no es preciso justificar tales cambios, y simplemente procede analizar si se ajustan a los parámetros legales y jurisprudenciales. Y éstos últimos fijan claramente un diferente criterio a la hora de valorar la afectación a la configuración exterior del edificio cuando las obras se realizan en viviendas o cuando las mismas tienen lugar en locales comerciales.

 

La puerta abierta junto a la puerta de entrada se ha hecho, según hecho no controvertido, simplemente extendiendo hasta el suelo un previo escaparate, lo que evidencia que se trata de una afectación mínima tal y como ya ha sido resuelto por el Tribunal Supremo en casos similares.

 

Sin duda es cierto que este hecho genera mayores incomodidades a la parte demandante por cuanto que siendo una academia, los alumnos del siguiente turno y/o los familiares de los mismos y del turno saliente, tienen una obvia tendencia a esperar junto a la puerta, generando concentraciones de gente, con murmullos y voces, y entorpeciendo el acceso a su vivienda. Pero esta realidad no nos puede hacer olvidar dos cuestiones:

 

La primera es que no existe precepto ni jurisprudencia que exija que las obras se realicen de forma que resulte más conveniente para los vecinos, sino solamente que respete o no afecte a los derechos de los mismos y no se realice en abuso de derecho. Y la segunda es que siendo el derecho al descanso -aunque se trata de una actividad diurna- y al silencio una parte esencial del derecho a la salud, de alcance constitucional, su afectación debe tener la entidad suficiente como para hablar de una infracción de normas -que no han sido invocadas- que en cualquier caso no podrían considerarse infringidas por el hecho de que se haya desplazado la puerta de un local de forma que se concentre a determinadas horas gente en la puerta, no sólo porque en términos absolutos es sin duda de una entidad mínima, sino porque haciendo un análisis comparativo de lo que es socialmente admisible para interpretar las normas atendiendo a la realidad social en que son aplicadas ( artículo 3 CC), las terrazas de los restaurantes se concentran bajo las ventanas de las viviendas y en ellas el flujo de gente es permanente, no sólo a ciertas horas, mientras que las salidas de los locales de ocio nocturno asimismo son mucho más ruidosos y a horas más molestas. No excede, en consecuencia, esta molestia que podemos dar por cierta, de lo que se denomina la "normal tolerabilidad" en sentencias tales como la SAP Santa Cruz de Tenerife sección 3 del 31 de mayo de 2017, o el "umbral de tolerabilidad" atendiendo a que se causen o no perjuicios sustanciales en SAP Barcelona Sección 13 del 1 de junio de 2016 .

 

Sobre la incidencia del artículo 3 CC a la hora de interpretar lo que es o no admisible en relación con las actividades de los locales comerciales, STJC de 31 de marzo de 2008 (…), en doctrina reiterada en la STJC de 5 de febrero de 2009 (…):

 

Los locales comerciales pueden ser destinados a múltiples usos y si el uso para el que se pretende requiere de nuevas instalaciones o cambios en los elementos comunes su propietario deberá someterse a las prescripciones de la ley reguladora de la Propiedad horizontal. Y si cierto es que los vecinos no pueden impedir -salvo que los Estatutos dispongan lo contrario- que los locales se utilicen para finalidades comerciales lícitas, no cabe desconocer la importancia que tiene para los vecinos de las fincas urbanas en el momento de su adquisición el uso o destino que se haga de los restantes pisos o locales. Por lo tanto, la configuración física de los locales comerciales, y las instalaciones con las que cuentan pueden hacer confiar razonablemente a los copropietarios del inmueble que no se destinaran a determinadas actividades. Entre ellas actividades molestas o perturbadoras como, sin duda, las de bar o restauración. La realidad social obliga, pues, a atender todas las circunstancias relevantes y concurrentes para una adecuada y pacífica convivencia social.

 

En los mismos términos cabe analizar la incidencia de los focos que es más que evidente, dada su naturaleza y su ubicación en las esquinas pero fuera del rótulo, que tienen una posición horizontal (como se recoge en las fotos del informe pericial de la actora) por cuanto que pretenden realzar el rótulo -como es también muy habitual en sustitución de los tradicionales letreros luminosos-, y no contribuir con fondos privados al alumbrado de la calle. Pero como decíamos, el hecho de que atraigan mosquitos o dificulten el sueño es una intromisión mínima no  amparable en derecho no sólo en términos absolutos sino también porque es generalmente aceptada por cuanto que las viviendas reciben en mayor o menor medida luz del alumbrado público según su altura que produce exactamente el mismo efecto. Inmisión o molestia que además, a diferencia de las acústicas, es de muy accesible solución para contrarrestarlas.

 

Sin embargo, sentado lo anterior, este Tribunal considera conveniente recordar a las demandadas que las relaciones de buena vecindad imponen actuar de la manera que suponga menor perjuicio para los vecinos, especialmente cuando ello no supone sacrificio alguno para el explotador del local. En este sentido entendemos que sería de un gran provecho para la demandante y de escaso o nulo perjuicio para las codemandadas propietaria y arrendataria, que la primera exigiera contractualmente a sus inquilinos y la segunda pusiera en práctica - aunque no estuviere obligada- medidas paliativas tales como un cartel en el que indique que se debe esperar en la otra calle y respetar la propiedad ajena, así como apagar los focos fuera del horario lectivo al menos en verano, donde es más acuciante la acción de los mosquitos y tiende a dormirse con las ventanas abiertas.

 

Por otra parte efectivamente el rótulo en sí mismo y el color del establecimiento cumplen una importante función publicitaria y promocional, y es cierto que se trata de una coloración llamativa, pero no puede hablarse de una afectación visual que degrade el conjunto arquitectónico, por mucho que sea cierto que destaque en el mismo, como de hecho es muy posible que se pretenda. Es un local con una  decoración externa que se limita al espacio exterior propio del local y que siendo llamativa no es de un color que descolle por su mal gusto o por su anomalía, por cuanto los locales de negocio cada vez acuden más a estas formas de captar la atención del viandante, siendo por lo demás una práctica generalizada en empresas de telefonía, restaurantes e incluso en entidades bancarias que buscan asociarse a un color, aun cuando su registro marcario les sea inaccesible.

 

Por otra parte, todo lo anterior es asimismo predicable a la puerta de la taquilla o cajetín de fontanería, por cuanto que se ubica en la misma fachada y es tan elemento común como la misma, siendo además su coloración del mismo tono que la parte de la fachada anexa al local una exigencia de índole estético que, de no cumplirse, sí que afectaría en cierta forma, si bien no considerable, a la configuración exterior del edificio, siendo por otra parte evidente que su coloración no afecta a su funcionalidad.

 

En consecuencia como infracción del título constitutivo o del artículo 7.2 de la LPH ha de desestimarse la pretensión referida a las obras y modificaciones efectuadas por cuanto que no afectan de forma sustancial a la configuración exterior causando ninguna forma de perjuicio, ya que se ajusta a las exigencias legales y jurisprudenciales, ocasionando unas molestias mínimas que se encuentran dentro de lo que la realidad social estima que es tolerable.”

 

c) Apertura de hueco:

 

En la Sentencia número Sentencia número 193/2022, de 4 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Cantabria (10), mantiene lo siguiente:

 

"(…) resulta necesario por tanto flexibilizar el rigor de las exigencias legales en determinados supuestos en los que, como ocurre en el presente caso, la adaptación del local a la potencialidad de su uso se revele oportuna en atención a las circunstancias.

 

(…), la doctrina actual de nuestros tribunales se decanta por permitir ciertas facultades alteradoras de los elementos comunes cuya justificación, en unas ocasiones, se encuentra en el carácter no sustancial de la modificación, y en otras en el carácter imprescindible de la obra o adaptación para el destino del negocio proyectado o asignado al local en el instante mismo en que la  ponderación debe de hacerse.

 

7. La apertura del hueco, discutido en el presente recurso, no menoscaba o altera la seguridad del edificio ni su estructura general, como se deduce de la valoración conjunta de las pruebas técnicas practicadas, como tampoco perjudica los derechos de otro propietario, sin perjuicio de que pudiera haber ocasionado en su día la filtración de agua al interior del propio local, cuyo daño por tanto no lo soporta un tercero propietario.

 

Es cierto que ha alterado su configuración o estado exterior de la fachada Este, pero la alteración es secundaria respecto al conjunto de la edificación por su localización accesoria a la altura del bajo de una fachada no principal -lateral este-, lo que impide hablar de una modificación estética mínimamente relevante.

 

Por lo demás, al dividir el local en dos, la apertura inicial del hueco para instalar una ventana no practicable buscó razonablemente ganar en iluminación interior para el mejor desarrollo de su actividad comercial - también parece que ha servido de soporte publicitario-, sin que pueda advertirse, siquiera, que se siguen manteniendo los defectos exclusivos de ejecución -nunca estructurales o de seguridad- que pudieran haber provocado las antiguas filtraciones una vez ejecutado el cierre con aplacado cerámico.

 

En consecuencia, por las circunstancias señaladas no apreciamos que la actora tenga la obligación jurídica de soportar el acuerdo impugnado, por lo que deviene en este punto oportuno estimar su demanda y desestimar correlativamente la reconvención."

 

d) Prolongación de ventana:

 

En la Sentencia número 80/2022, de 22 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Granada (11), se razona lo siguiente:

 

"(...) no podemos asumir el criterio de la sentencia apelada, alineado con el de la Comunidad de Propietarios demandante y apelada, puesto que lo dispuesto en el Reglamento de Régimen Interior, independientemente de si fuese oponible o no al comunero propietario del local, Sr. Romualdo, no difiere de lo establecido en el art. 7.1 de la LPH, en la medida en que supone una prohibición genérica a los propietarios de realizar alteraciones en la fachada o elementos comunes, y no una prohibición específica para los locales, por lo que no puede ser objeto de una interpretación más restrictiva que el propio precepto de la LPH que establece la reglamentación legal y que la doctrina jurisprudencial expuesta interpreta con la flexibilidad y acomodación a la explotación económica del local referida; y tampoco puede asumirse que el sometimiento de la ejecución de la obra al criterio de la Junta de Propietarios suponga un acto propio vinculante para el referido comunero, puesto que responde a la comunicación de la ejecución de la obra que éste ha de realizar, aunque se ejecutara en un inmueble privativo y no afectara a la ningún elemento común, como previene el propio art. 7.1, de suerte que el intento de obtener autorización previa responde a un acto de buena vecindad, sin que pueda considerarse, por ello, sujeto a la denegación de la autorización y a la eficacia de la misma salvo impugnación judicial, habida cuenta que ello supondría desvirtuar el fundamento expreso de la doctrina jurisprudencial, cual es propiciar la explotación de los locales de negocio de acuerdo con su naturaleza y finalidad económica, puesto que ello sería incompatible con el sometimiento de las obras de acondicionamiento al necesariamente prolongado procedimiento judicial impugnatorio.

 

Por otra parte, la propia sentencia apelada constata que la obra de prolongación de metro y medio de la ventana hasta el suelo no supone una actuación arquitectónica relevante, y es patente, como puede comprobarse con el examen de las fotografías incorporadas a los autos y a los informes periciales, que no entraña en sí misma un impacto visual relevante, siendo el caso, que viene a acreditarse que responde, incluso, a la configuración que la fachada tuvo originalmente antes de la obra de rehabilitación integral; sin que puedan acogerse los reparos del perito D. Braulio sobre la catalogación del edificio, puesto que la obra, tal y como está realizada, obtuvo licencia municipal para su ejecución, en la que hubo de tenerse en cuenta la catalogación urbanística del edificio, tal y como consta en el Decreto del Concejal Delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Granada, según el cual la licencia de obra menor para la "reestructuración tipológica de la fachada, recuperando el acceso histórico al local, directo e independiente a la vía pública" fue objeto de informe favorable del Responsable Técnico de Patrimonio Histórico y dictaminada favorablemente por la Comisión de Seguimiento del PEPRI Centro y Albaicín; resultando del informe del mismo y el de los técnicos que dictaminan para los demandados que la obra no afecta a la estructura ni perjudica la estabilidad o seguridad del edificio; ni, por sí misma, afecta para nada a terceros copropietarios, puesto que si estos se muestran molestos es por la actividad a la que se destina el local, lo que responde a legítimas perspectivas particulares, pero que son ajenas a la repercusión arquitectónica que tiene la obra en la fachada, en otros elementos comunes o en los elementos privativos que conforman la unidad arquitectónica del edificio, de manera que esas perspectivas particulares sobre la saturación de locales de hostería en la zona habrían de hacerse valer en la vía administrativa o contencioso administrativa por lo que se refiere a la licencia de explotación del negocio de bar que se desarrolla en el mismo.

 

Procede, en consecuencia, la estimación de los recursos de apelación y la desestimación de la demanda de la Comunidad de Propietarios."

 

e) Instalación de aparatos de aire acondicionado:

 

Señala la Sentencia número 751/2012, de 5 de diciembre, del Tribunal Supremo (12), que:

"La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC."

En la Sentencia número 211/2018, de 28 de mazo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Málaga (13), se recoge lo siguiente:

 

"(...) se considera oportuna traer a colación los pronunciamientos de esta Sala, en SAP Málaga, Sección 4ª de fecha29 de octubre de 2014, Rollo Apelación nº 258/2012 , en los siguientes términos:

 

La doctrina del Tribunal Supremo en materia de instalación de aparatos de aire acondicionado en los edificios sometidos al régimen especial de la propiedad horizontal, aparece explicitada en la STS de 15 de diciembre de 2008 , en los siguientes términos:

 

"La instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, incluso afectando a elementos comunes, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC . A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa sobre la base de que el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario, el cual, si bien usará de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, distinguiendo entre la propiedad privada y los elementos comunes del edificio: para la primera, el titular tiene plena libertad de realizar modificaciones, pero no en los servicios generales de la Comunidad, pues sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo doctrina reiterada ( SSTS de 17 de abril de 1998 ; 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil ; realidad que no significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos los elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta ( SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996 ), como sucede en el caso objeto de recurso en el que la Comunidad de Propietarios actúa frente a tres comuneros para que se restituya el patio interior a su estado original puesto que las obras ejecutadas en el muro que separa los locales de su propiedad de los patios interiores del edificio afectan a este elemento común y han sido realizadas sin su preceptiva autorización, contraviniendo los artículos 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la interpretación dada por reiterada jurisprudencia de esta Sala, por cuanto se han abierto huecos de las dimensiones dichas mediante el rompimiento de la fachada o muro común, con la consiguiente alteración del mismo, y cambio del uso no previsto inicialmente, para cuya verificación debieron haber cumplido los requisitos legalmente establecidos".

 

La STS de 22 de octubre de 2008 ya se había pronunciado en el mismo sentido:

 

"Así, respecto al aire acondicionado, la doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil ( STS de 17 de abril de 1998 , y, en similar doctrina, SAP de Zaragoza de 1 de junio de 1996 ).

 

Sin embargo, lo explicado en el párrafo precedente no significa que el propietario utilice azoteas, fachadas o cubiertas del edificio, esto es, que realice obras que afecten a los elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, y que, en estos casos, la prohibición es manifiesta ( SSTS de 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996 ; y, en la misma posición, SSAP de Huesca de 12 de diciembre de 2001  y de Barcelona de 24 de diciembre de 2001  ).

 

Como nos encontramos ante obras a realizar en elementos comunes, prohibidas genéricamente en los Estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría ( artículos 5 , 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal )".

 

Esta última STS declara como doctrina jurisprudencial la necesidad del acuerdo unánime en la Junta de Propietarios para la instalación de un aparato de aire acondicionado en la azotea de un edificio, prohibida genéricamente por los Estatutos.

 

La STS de 13 de enero de 2009 cita expresamente la sentencia anteriormente reseñada, introduciendo la siguiente matización:

 

"Es por ello que podemos afirmar que la facultad de todo titular de un local comercial de instalar aparatos de aire acondicionado en elemento común quedará condicionada a la exigencia de autorización única de la Comunidad de Propietarios respectiva cuando, de la instalación de aparatos de grandes dimensiones y uso comercial no propiamente particular se trate, no cabe otra forma de interpretar la doctrina de la Sala acorde con la realidad social del tiempo, menos aún cuando tales ingenios generan molestias al resto de los comuneros, circunstancia fáctica que da por acreditada la Audiencia Provincial y ha de mantenerse incólume en vía extraordinaria, algo que obvia la recurrente al manifestar la inocuidad de tales aparatos respecto al resto de condueños".

 

Más recientemente, la STS de 17 de noviembre de 2011  , referida al ejercicio de acción por la comunidad de propietarios solicitando la declaración de ilegalidad de las obras realizadas por un propietario, consistentes en la apertura de cinco agujeros en un muro interior de su vivienda con la finalidad de instalar conductos de aire acondicionado y fontanería, y examinada la cuestión desde la perspectiva de la doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal, realiza las siguientes consideraciones;

 

"En el presente supuesto, y pese a que las cinco perforaciones ejecutadas afectan a un elemento común cual es un muro de carga, cuestión esta no controvertida, la razón de decidir de la sentencia se ajusta plenamente a la doctrina jurisprudencial expuesta sobre la teoría del abuso de derecho en el ámbito de la propiedad horizontal. Efectivamente, constituye un hecho fijado por la sentencia recurrida, y por ende inamovible, que la instalación de fontanería que resulta necesaria tanto para la habitabilidad como para el disfrute de la vivienda afectada discurre a través de los cinco agujeros de 50 x 30 centímetros realizados en el muro de carga, por lo que comporta un beneficio real para la parte recurrida cuya obtención es necesaria para hacer posible la habitabilidad de la vivienda. Por otro lado, frente al beneficio debidamente probado de la ahora parte recurrida, las perforaciones ejecutadas no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado las obras litigiosas, por lo que ningún beneficio obtiene la comunidad de propietarios en el supuesto de remoción del muro de carga al estado anterior a la realización de las obras litigiosas. En definitiva, y tal y como declara la doctrina jurisprudencial al efecto y concluye la sentencia recurrida, en el presente supuesto, la comunidad de propietarios ha ejercitado acción frente a un copropietario, con claro perjuicio para este y con ausencia de interés legítimo para aquella, con patente ejercicio abusivo del derecho".

 

Esta Sala se ha pronunciado sobre la cuestión en SAP Málaga, sección 4ª, de 29 de marzo de 2006 , con cita de diversas sentencias del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales, que han contribuido a conformar el criterio de este tribunal, en los siguientes términos:

 

"Con independencia de lo anterior, tiene declarado el Tribunal Supremo (sentencia de 5 de Mayo de 1.989 ) que "a diferente conclusión ha de llegarse con respecto a las obras consistentes en la colocación de una rejilla a nivel del suelo del patio interior, para que sirva de respiradero al sótano, y en la colocación de un aparato de aire acondicionado en la vivienda de D. Francisco, pues dichas obras, que pueden considerarse menores, carecen de entidad suficiente para que con ellas pueda considerarse alterada la configuración o estructura de los elementos comunes del inmueble".

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén (sección Primera) de 23 de Enero de 2.002  , recoge esta misma tesis diciendo que " hay que tener en cuenta que respecto a los aparatos de aire acondicionado instalados, el aparato de ventilación del mismo colocado en un hueco abierto en la pared del patio de luces trasero, no se aprecian desde el exterior y se encuentra suficientemente aislados al objeto de no constituir molestia para nadie, únicamente la apertura de hueco donde está adosado el de ventilación, y tal operación de instalación ni altera en absoluto la seguridad del edificio ni supone tampoco alteración ninguna de la estructura general del edificio ni de su configuración o estado exteriores, sin que tampoco haya prueba de que la referida instalación perjudique o moleste los derechos de otro propietario, como es el actor, y al no entenderlo así la sentencia recurrida, procede su revocación".

 

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª) de fecha 28 de Julio de 1.999  , estableció que "el tema de la colocación de aparatos de aire acondicionado en las fachada de los edificios ha provocado, empero, una abundantísima Jurisprudencia emanada de las Audiencias Provinciales, que son los Tribunales que conocen en última instancia de estos conflictos, de contenido a veces contradictorio, pues su instalación requiere en principio la perforación de un elemento común, como es la fachada, y también frecuentemente, de modo particular si son de grandes dimensiones, alteran la fisonomía del edificio, contraviniendo en ambos casos la letra de la Ley cuando el consentimiento previo no ha sido conseguido. Pero la variedad de esta Jurisprudencia se ha mitigado en cierta medida en los últimos años, considerándose por lo general que estos instrumentos constituyen un avance tecnológico que mejora la calidad de vida humana, cuya prohibición a ultranza atentaría al principio que se establece en el artículo 3º.1 del Código Civil , cuando prescribe que las normas se interpretarán conforme a la realidad social del tiempo en que hayan de ser aplicadas, y no cabe duda que estos utensilios son exigidos por una demanda cada vez más extensa para convertirse en la actualidad en signo propio de un cierto, casi normal, nivel de vida. En atención a ello, esa Jurisprudencia menor permite su colocación, aún cuando no haya sido previamente autorizada, siempre y cuando cumplan un triple requisito, que es que su tamaño no sea desmedido, no afecten a la fachada principal del inmueble, y no causen daños específicos a alguno o algunos vecinos" (en el mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, de 13 de Enero de 1.999 ).

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª) de 27 de Octubre de 1.998  , señaló que en un supuesto de colocación en la terraza de un aparato componente de un sistema de aire acondicionado que "las sentencias de las Audiencias Provinciales, (así la de Valencia de 24 de Marzo de 1.992 ), contemplan el conflicto de intereses que surge entre la necesidad de que los habitantes de un edificio disfruten de las comodidades que el progreso tecnológico aporta, así los aparatos de aire acondicionado tan útiles para aliviar el rigor de los calores la necesidad de todos los copropietarios de veraniegos, y un edificio de evitar que se deteriore su prestancia exterior, principalmente con la colocación en las fachadas, que son elementos, comunes, de aparatos, elementos o cosas sobreañadidas que alteren su configuración o buen aspecto inicial; para hacer compatibles ambas necesidades, esa jurisprudencia entiende que la prohibición legal afecta sólo a los sobreañadidos en las fachadas exteriores, o principales de los edificios, cuyo buen aspecto da prestancia al edificio, pero que esa prohibición, sobre todo tratándose de aparatos de aire acondicionado; no debe regir cuando los aparatos son de tamaño no grande, se colocan de forma amovible, y, además, en las fachadas interiores de edificios, como los patios de luces, pues sabido es que el aspecto de esas fachadas ya no es tan importante como la de las exteriores y buena prueba de ello es que se acostumbra a permitir que la ropa a secar se tienda en esas fachadas interiores, por lo que no es de estimar el recurso, y la demanda en el presente extremo".

 

En igual sentido, se puede citar la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 11ª) de fecha 11 de Marzo de 1.992 , que no considera alteración en elemento común el atornillado a la fachada de dos soportes de hierro para sujetar el aire, existiendo otros aparatos análogos colocados con anterioridad (en igual sentido las sentencias de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6ª, de 23 de Noviembre de 1.999  , Valencia, Sección 6ª, de fecha 14 de Junio de 2.000  , etc)".

 

Como compendio de los criterios plasmados en la sentencias que han quedado expuestas, pueden establecerse los parámetros generales que han de tenerse en consideración a la hora de resolver sobre el mantenimiento o eliminación de una instalación de aparatos de aire acondicionado realizada en elemento común de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal sin contar con la autorización expresa de la comunidad de propietarios, y sin contravenir una prohibición también expresa de la comunidad , reflejada bien en los estatutos bien en acuerdo adoptado en Junta de Propietarios; cuales son: a) la ubicación de la instalación, en la fachada principal del edificio o en azotea o patio interior del mismo; b) la entidad de la instalación, según se trate de aparatos de grandes dimensiones y uso comercial o bien de uso propiamente particular; c) la inocuidad de la instalación, en el sentido de no causar perjuicios o molestias a los demás propietarios (Fundamento de Derecho Segundo).

 

Tras nuevos examen y valoración de las pruebas practicadas en el proceso, especialmente la documental y pericial, y mediante una adecuada aplicación de la doctrina jurisprudencial que ha quedado expuesta, esta Sala considera justificada la conclusión extraída por la Juzgadora a quo con relación a la pretensión actora dirigida a la eliminación de la instalación de aparatos acondicionados llevada a cabo en el local propiedad de la mercantil demandada. Así:

 

1.- Habida cuenta la entidad y características de las obras ejecutadas, determinantes de la afectación de elementos de la cubierta del edificio, tales como forjado por anclajes, impermeabilización, solería, petos y chimeneas de ventilación, la importante ocupación del espacio en cubierta, mediante la ejecución de una construcción de 113,32 m2 y una altura total sobre e nivel de cubierta de 3,65 metros, visible desde la calle, así como la circunstancia de tratarse de instalaciones de grandes dimensiones y de uso comercial, ha de apreciarse la incidencia de dichas obras en la estructura general, configuración o estado exteriores del edificio, en términos que amparan la pretensión de la parte actora.

 

2.- La instalación controvertida se ha realizado sin contar con la autorización unánime de la comunidad de propietarios. Sobre este punto, es patente la inicial reticencia de los propietarios para la autorización de las obras, en tanto no se garantizase la preservación de la seguridad, insonorización y estética del inmueble, lo que consta cumplido, así como también ha quedado acreditada la expresa oposición de una parte importante de la Junta de propietarios a la aprobación de las obras, siquiera no se hay alcanzado un acuerdo mayoritario para proceder judicialmente contra la mercantil aquí demandada."

 

f) Forjado:

 

Indica la Sentencia número 321/2023, de 7 de septiembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 11ª) de Madrid (14), que:

 

 

"(...) el Alto Tribunal Supremo no ha admitido la realización de obras que afecten a elementos estructurales sin la correspondiente autorización de la Junta de Propietarios, entendiendo esta Sala que en el supuesto concreto no se aprecia una actuación reiterada por el apelante afirmando una conducta basada en la buena fe, porque se ha actuado contraviniendo una norma legal; así se señala en la STS 1610/2013 - de Fecha: 04/03/2013 (…), en el siguiente sentido:

 

... "La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (…) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. .."

 

También el TS en fecha 2010-02-17 en el recurso de Casación nº 1958/2005 señaló:

 

"Dentro de lo que se denomina "estructura" del inmueble se incluye todo lo que forma parte de la armadura de fábrica del edificio, como los forjados; la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal (artículos 7.1 y 12 ), sino también al principio básico de la copropiedad, pues si hay algo que realmente ostenta la consideración de común es la estructura de la finca... ."

 

Recoge la Sentencia número 391/2021, de 18 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 14ª) de Madrid (15), que:

"(...) nos encontramos ante una obra que afecta a un elemento común, cual es el forjado, como se dispone, de manera expresa, en el artículo 396 CC, y se reitera por la jurisprudencia, por todas, STS 26 de septiembre de 2018 Recurso: 2660/2015 "Es doctrina jurisprudencial reiterada que el forjado es un elemento común del edificio ( sentencias 471/2018, de 19 de julio  , y 540/2016, de 14 de septiembre  )".

Al realizar las obras que afectan a un elemento común, cual es el forjado, sin la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios, se infringió el artículo 7.1 Ley de Propiedad Horizontal, al disponer: "1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador" , así como el artículo 9.1 de la misma Ley al disponer: "Son obligaciones de cada propietario: a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

Sin que frente a tales conclusiones puedan tenerse en cuenta las alegaciones del recurso que resolvemos, por cuanto la preceptiva autorización, y el deber de no alterar los elementos comunes lo es con independencia de que afecte a la estabilidad del edificio, afectación a un elemento común que se recoge en las conclusiones del perito Sr. Juan Luis (folio 108), al señalar que se realiza un hueco en el forjado y su modificación (aunque sea controlada). La autorización de la Comunidad de Propietarios, preceptiva conforme a los preceptos citados, no puede obviarse por haberse obtenido la correspondiente licencia municipal, pues ésta, en ningún caso, puede suplir la correspondiente autorización de la Comunidad; de igual modo, y por las mismas razones, no puede tenerse en cuenta que desde el punto de vista técnico sea perfectamente viable la unión de los dos locales, pues lo que estamos resolviendo es la alteración de un elemento común, sin la previa autorización de la Comunidad de Propietarios donde se ubican los locales.

De igual modo, no podemos tener en cuenta el que las obras las conocieran los vecinos del edificio, en cuanto las soportaron, o que se permitiera la entrada al perito de la demandante y al administrador, pues como indicábamos en la Sentencia de esta Sección 14ª 25 de noviembre de 2014 recurso 379/2014 "El conocimiento que pudieran tener alguno o algunos de los copropietarios sobre la ejecución de las obras de apertura de un hueco en el forjado del edificio, atribuido en el recurso a los testigos intervinientes, en ningún caso suple la previa autorización de la Junta mediante acuerdo aprobado con las formalidades prevenidas en la Ley.... no sólo no habían sido autorizadas, sino que en el caso de la rotura del forjado entrañan alteración de un elemento común de cerramiento,...".

La alegación de que no se convocara a los copropietarios a la Junta, sin prueba que lo acredite, no afecta a lo que es objeto del recurso, máxime si tenemos en cuenta la ejecutividad de los acuerdos adoptados, a los efectos de los artículos 18.4 y 19 Ley Propiedad Horizontal, máxime cuando no consta la impugnación de los acuerdos ni se ha formulado la oportuna reconvención.

El que de conformidad a los Estatutos sea perfectamente factible la unión de locales sin permiso de la Comunidad, no puede implicar que se autorice la realización de cualquier obra para su unión, máxime cuando éstas afectan a un elemento común, cual es el forjado, e incumpliendo lo establecido en los artículos 7.1 y 9.1 a) LPH, y máxime cuando los locales no se encuentran a la misma altura, pues uno se encuentra en planta baja y otro en planta sótano.

No pueden tenerse en cuenta, al objeto del presente recurso, otras posibles obras, realizadas por otros copropietarios, así terrazas y fachadas, al no encontrarse convenientemente acreditadas en las actuaciones y, por lo tanto, sin conocer el alcance de las mismas, sin que podamos apreciar discriminación alguna ( artículos 7.1 CC y 14 CE) respecto de los demandados.

En cuanto a las obras a realizar, nos remitimos a la sentencia apelada, al condenar " a reponer el espacio comunitario donde se ha abierto el hueco y construido la escalera de acceso a la planta sótano, al primitivo estado en el que se encontraba antes de las obras de modificación realizadas", sin que podamos tener en cuenta lo recogido en el informe del Sr. Juan Luis, en la conclusión que consta al folio 109 y referida al informe aportado por la demandante, por cuanto no puede ser de recibo que pueda mantenerse la escalera cuando ésta solo puede tener como función la unión de los dos locales, afectando a un elemento común (cuál es el forjado), pues como indica el perito Sr. Jose Antonio en el acto del juicio, se deberá de reponer la estructura y quitar la escalera (hora 10:46), máxime cuando, aunque se tratara de obras en elementos privativos (que no lo son por las razones que venimos examinando), ni tan siquiera se cumplió lo establecido en el artículo 7.1 párrafo primero "in fine" LPH que exige " dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad". En el presente supuesto, hemos de reiterar, las obras afectan a un elemento común, sin la previa autorización por la Comunidad, por lo que deberán de restituirse los locales al estado en que se encontraban con anterioridad a su realización.

En conclusión, los motivos del recurso han de ser desestimados, por lo que procede confirmar la sentencia apelada en todos sus extremos."

g) Nuevo forjado independiente del originario:

 

Apunta la Sentencia número 26/2021, de 28 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Zaragoza (16), lo siguiente:

 

"Dicha sociedad, con el fin de destinar el local a una clínica radiológica que precisa maquinaria pesada, ha ejecutado unas obras, entre ellas, un nuevo forjado que gravita unos 2 cm sobre el forjado existente y que apoya en los pilares mediante unos collarines metálicos que los abrazan.

La comunidad de propietarios actora solicitó la demolición del nuevo forjado al carecer de autorización comunitaria para su ejecución, así como para perforar los pilares existentes con el fin de apoyar ese nuevo forjado, con la consiguiente condena a su demolición, dejando los elementos comunes afectados en las condiciones anteriores.

 

/.../ 

 

De la prueba pericial de la sociedad demandada resulta que la obra no menoscaba la estructura ni la seguridad del edificio. De la prueba pericial de la parte actora no resulta lo contrario pues su conclusión es que el nuevo forjado y la maquinaria pesada que se pretende colocar implica un aumento de las solicitaciones a la estructura del inmueble por encima de las que tuvieron en cuenta al construirse el edificio y que, aunque puedan ser asumidas, reducen el margen de seguridad de la estructura original y limitan la utilización que de la misma pudieran hacer el resto de propietarios.

 

Valorando esta conclusión junto a las declaraciones testificales de los técnicos que elaboraron el proyecto de la obra, que examinaron el proyecto de construcción del edificio, resulta que lo ejecutado inicialmente supera en seguridad a lo proyectado, por lo que se debilita la conclusión del perito de la parte actora, que partió de lo proyectado. Por otra parte, no se trata de que la obra consuma capacidad de carga del edificio, sino de si aquella hace descender la seguridad del edificio, lo que no ha resultado según las pruebas periciales y testificales.

 

Como apunta el perito de la parte actora, la obra ejecutada por la parte demandada podría limitar, perjudicando, el derecho de otro propietario a ejecutar obras que también consuman capacidad portante. Es un límite que también incluye el art. 7.1 LPH. Atendiendo al destino de los elementos que conforman el edifico, viviendas y locales, podría afectar, en su caso, a los propietarios de estos últimos. Pero de la prueba pericial resulta que la mayor solicitación de carga se fija en torno al 2% y que los sistemas estructurales se han sobredimensionado sobre un 15% en seguridad, por lo que no aparece justificado un hipotético futuro perjuicio.

 

Por tanto, partiendo de dicha interpretación flexible del art 7.1 LPH, de las muy amplias facultades de los estatutos, que eximen de la autorización comunitaria para ejecutar las obras que se tengan por conveniente sin peligro para la edificación (art 2, p1, p d), siendo que el forjado construido en determinada zona es independiente del originario, y que el uso efectuado de pilares no es sustancial, ni menoscaba la resistencia, estabilidad o seguridad del edificio, sino que incluso aumenta esta última, no perjudicando a terceros, el recurso ha de ser desestimado."

 

h) Acometida eléctrica:

 

Argumenta la Sentencia número 214/2023, de 22 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 20ª) de Madrid (17), que:

 

"(...) nada impide al propietario de un local solicitar una acometida eléctrica independiente cuando sea necesario una mayor potencia que la que proporciona la instalación general del edificio para una actividad comercial no prohibida en los estatutos, siempre que lo permita la normativa aplicable y lo apruebe e instale por la compañía suministradora.

 

Entendemos igualmente que, salvo que se vea afectada la seguridad del inmueble o de la instalación eléctrica del inmueble, la comunidad no puede limitar la potencia que sirve a los locales comerciales, ni impedir que en los mismos se ejerciten actividades comerciales no prohibidas por la ley o por los estatutos de la comunidad, aunque no sean del agrado de parte de los demás copropietarios.

 

También entendemos que dentro las obras de adecuación del local comercial necesarias para su explotación que el propietario puede ejecutar sin requerir previa autorización de la comunidad, se encuentra la de instalar la CGP de la acometida independiente en la fachada del local comercial, pues no se ven afectados elementos comunes.

 

Igualmente entendemos que el propietario del local no necesita autorización de la comunidad para instalar un contador e interruptor general en el cuarto común de contadores del inmueble, que es precisamente el lugar destinado al efecto para este tipo de aparatos según la normativa aplicable."

 

i) Chimeneas/evacuación de humos/extracción de gases:

 

En la Sentencia número 71/2022, de 14 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 14ª) de Madrid (18), se pone de relieve lo siguiente:

"(...) debemos entender que la negativa de la Junta de 27 de junio de 2018 no se encuentra justificada, pues centrándonos en la única solución viable, de conformidad a ambos informes periciales, al descartarse las dos primeras (folio 63 y vuelto del informe del perito Sr. Alvaro, folio 111 y vuelto del perito Sr. Aurelio), la tercera, a través del paramento situado más al sur, consistiendo en la sustentación de la chimenea en el anclaje directo a la fachada, al ser la solución más óptima, tal y como se recoge en el informe del Sr. Alvaro (folio 63 y vuelto), entendemos que no incumple lo establecido en el artículo 7.1 LPH, por cuanto no afectaría a la estructura del inmueble ni implicaría, en principio, perjuicio para los demás copropietarios (folio 63 vuelto), por cuanto no pueden ser de recibo las objeciones del perito Sr. Aurelio, pues respecto de la perforación de cubierta esta es solo para los locales, como se constata en el reportaje fotográfico del informe (folios 115 y ss.) y, a su vez, porque se trataría de adaptar la chimenea existente a la actual normativa y con relación a la actividad comercial a la que se destinara el local (en el presente supuesto se solicitó para catering), y las demás objeciones del perito Sr. Aurelio se refieren al modo en que se ejecutará la chimenea, como meras posibilidades de no ejecutarse la instalación correctamente (folio 114 vuelto, y las aclaraciones en el acto del juicio, minutos 56 a 59), por lo que debemos de concluir que, en principio, la instalación de la chimenea, de realizarse de forma correcta, no menoscabará o alterará la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se constate que perjudicará a los copropietarios de la Comunidad; aunque lo que sí se acredita es que la instalación afectará a la fachada (paramento más al sur), sin embargo, si tenemos en cuenta la fotografía del informe del Sr. Aurelio (documento nº 9 opción 3) el impacto visual (y solo respecto de una chimenea) no se puede considerar significativo.

No puede tenerse en cuenta que la instalación de la chimenea afectará, en su momento, a la instalación del ascensor, por cuanto se trata de una alegación nueva, a la que no se hacía referencia en la contestación, y se alega como una mera hipótesis, sin concreción.

Por lo tanto, de conformidad a los artículos 7.1 y 18.1 c) LPH, así como a la interpretación conforme a la doctrina jurisprudencial reseñada, procede dejar sin efecto lo acordado en la junta de 27 de junio de 2018, sin embargo, esto no puede suponer una autorización genérica o en blanco para la instalación de la chimenea, por cuanto, como se constata por el perito Sr. Alvaro, deberá de determinarse en el correspondiente proyecto técnico de instalación, al manifestar que el técnico que realice el proyecto deberá indicar, en concreto, por donde discurre la chimenea, dependiendo de la actividad a la que se destine el local (minuto 40 y 45 del soporte audiovisual), por lo tanto, los demandantes (antes de su instalación) deberán presentar el correspondiente proyecto y licencias administrativas que procedan, con las concreciones oportunas, siempre en la situación más óptima que se recoge en el informe del perito Sr. Alvaro, para que no solo pueda ser revisado por la Junta de Propietarios y dar o no su aprobación, sino también para el conocimiento por los propietarios a los que pudiera afectar la instalación.

Al dejarse sin efecto lo acordado en la junta impugnada, no procede resolver sobre el tercer motivo de apelación, referido al abuso de derecho e infracción del principio de igualdad.

En consecuencia, procede estimar el recurso y la demanda, y dejar sin efecto los acuerdos de la junta de 27 de junio del 2018, en los términos del presente fundamento."

La Sentencia número 60/2022, de 24 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Las Palmas de Gran Canaria (19), recoge las consideraciones siguientes:

 

"(...) la prueba practicada permite concluir que la obra, necesaria para adaptar el local a la actividad a la que se destina, no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior ni perjudica los derechos de otro propietario, por lo que ninguna justificación existe para denegar su ejecución por lo que debe declararse la nulidad del acuerdo impugnado y reconocerse el derecho de los propietarios a ejecutar la instalación a través del patio interior.

 

Ambas partes reconocen que ni en los estatutos ni en el título constitutivo se imponen límites al uso o destino de los locales y, salvo lo relativo a la instalación de rótulos, tampoco limitan ni prohíben la ejecución de obras cuando se trata de adaptar los locales a la actividad comercial a la que se destinan.

Asimismo debe señalarse que la obra que proyectan los demandantes-apelados a través del patio interior constituye la única opción posible para poder dotar al local de un sistema de evacuación de humos pues las partes reconocieron la imposibilidad de instalarlo en la fachada y no se planteó siquiera por la comunidad de propietarios ninguna otra posibilidad u opción.

 

Partiendo de lo anterior no podemos sino compartir el argumento que expuso el juez de instancia en el apartado i] del fundamento de derecho tercero pues la obra hará posible adecuar el local a la actividad a la que se destina por sus propietarios siendo irrelevante a estos efectos que el local hubiera tenido anteriormente otro destino o que los propietarios hayan podido modificar la actividad que iniciaron una vez que adquirieron el inmueble pues, como se ha señalado, no existe en el ámbito de esta comunidad de propietarios limitación alguna al uso de los locales por lo que tampoco puede entenderse limitada la posibilidad de ejecutar las obras necesarias para adaptar el local a ese destino sin perjuicio de que respeten los límites del art. 7 LPH.

 

A dicho razonamiento debemos añadir que la necesidad de acometer la obra resulta en este caso del requerimiento realizado por la propia comunidad de propietarios quien trasladó a los propietarios las quejas de los demás vecinos por los olores y humos que procedían del local y les requirió para que adoptaran las medidas oportunas para que cesara dicha situación por lo es claro que la obra permitirá desarrollar la actividad que se venía ejerciendo en el local en adecuadas condiciones, en especial, en condiciones más beneficiosas para el resto de los propietarios.

 

En cuanto a los límites del art. 7 LPH, la Sala comparte también los argumentos expuestos por el juez en el apartado ii]. El hecho de que la conducción deba discurrir por un patio interior no puede suponer una alteración de la configuración del inmueble. Se trata de una instalación en un patio interior que no puede ser visualizado desde la vía pública y al que solo se accede desde las ventanas de las cocinas y las solanas de las viviendas por lo que no puede considerarse que la instalación de la conducción proyectada a través de este patio pueda afectar a la configuración o imagen exterior del edificio.

 

Además, debe tenerse en cuenta las funciones que cumple este elemento común pues no se limita a proporcionar luz y ventilación a las viviendas sino que también cumple otras finalidades perfectamente compatibles con la obra que se pretende ejecutar al haber sido diseñado para acoger conducciones, en particular la bajante general del edificio, y para recibir humos y olores procedentes de la cocinas de las viviendas.

 

Por estos motivos también rechazamos, como hiciera el juez de instancia en el apartado i], que la obra pueda conllevar una especie de perjuicio estético a los propietarios; el tipo de estancias de las viviendas desde las que se accede al patio o las funciones que tiene asignado este elemento común hace que no podamos reconocer que las ventanas que dan al patio proporcionen vistas que puedan resultar afectadas por la instalación del sistema de evacuación de humos del local, sobre todo atendiendo al estado actual del patio pues se constata que ha venido sufrido modificaciones como consecuencia de la ejecución de obras por parte de otros propietarios, en especial entre la quinta y sexta planta donde existe una conexión a la bajante que atraviesa horizontalmente el patio cuyo impacto visual se considera mucho mayor que el que pudiera producir la conducción que proyectan los demandantes que discurría con un trazado paralelo al de la bajante general.

 

Tampoco consideramos que la instalación de la conducción ocasione perjuicio alguno a la Comunidad al impedir o limitar el uso de la cubierta. La sentencia apelada así lo descarta atendiendo a que la conducción se situará dos metros por encima de la cubierta, argumento que se combate en el recurso al señalar que en realidad esos dos metros debían proyectarse, según la normativa, sobre la última planta de cubierta y no sobre la cubierta de menor altura, tal y como se hace por el técnico contratado por los actores. Sin embargo lo relevante no es si el proyecto cumple o no con la normativa administrativa, cuestión sobre la que insistiremos más adelante, sino si la instalación afecta al uso de la cubierta y, siguiendo el mismo razonamiento de la sentencia apelada, ningún perjuicio se aprecia si la conducción deberá situarse necesariamente a una distancia de dos metros sobre la cubierta.

 

E igualmente compartimos el razonamiento del juez de instancia cuando considera que la instalación no lesiona ni perjudica a otros propietarios. En el apartado iv] del fundamento de derecho tercero se examinó la incidencia que tendría la obra en el local situado en la planta 1ª al discurrir la conducción del sistema de evacuación de humos paralela a la pared de pavés de dicho local calificando dicha incidencia como residual. Dicho razonamiento se combate en el recurso al sostener que el pavés es un sistema perfectamente válido de iluminación y que incluso el perito de los apelados admitió que, al discurrir la conducción pegada a la ventana del local, le restaría luminosidad. Sin embargo estos argumentos no desvirtúan el razonamiento de la sentencia de instancia que no niega la incidencia sino que la califica de residual o de muy escasa entidad rechazando por ello que exista un perjuicio. Y esa escasa entidad parece venir corroborado por el hecho de que el propietario de la citada oficina ni siquiera compareciera en el procedimiento en calidad de testigo mostrado su oposición a la ejecución de la expresada obra.

 

En el recurso se alega también sobre los perjuicios que la obra pudiera provocar a D. Jesús María, propietario del local colindante con el de los actores, señalando que la conducción se situaría encima de la ventana de su local y por ello le restaría luminosidad y ventilación. Sin embargo las alegaciones de la parte apelante se fundan solo en las apreciaciones subjetivas del propietario que considera que, al ocuparse parte del patio con la conducción, necesariamente se reducirá la luminosidad o ventilación que dicho patio proporciona a su local.

 

Además este tipo de objeciones no consta que las planteara cuando se sometió el asunto a debate en la junta de propietarios pues, como se desprende del acta y de sus declaraciones en el acto del juicio, la oposición del citado propietario parece responder más bien a otro tipo de razones pues tuvo intención de destinar su local a la misma actividad que los actores pero declinó hacerlo al conocer que el sentir de la comunidad era contrario a que los locales se destinaran a la restauración llegando incluso a señalar en el juicio que se sentía perjudicado por la obra pues le impediría instalar en el futuro conducciones similares para su local en caso de que decidiera destinarlo también a restauración.

 

Las razones anteriores no pueden servir para reconocer un interés de este propietario que pueda prevalecer sobre el de los actores ni para entender ocasionado un perjuicio a dicho propietario pues no consta siquiera que le fue denegada autorización por la Junta de Propietarios y bien pudo hacer valer su derecho ante los tribunales como han hecho aquí los demandantes-apelados si pretendía, al igual que éstos, adaptar su local a la actividad de restauración.

 

Finalmente debemos rechazar los motivos del recurso relativos a la falta de previsiones del proyecto sobre la forma de ejecutar la inspección, registro y limpieza de la conducción y los relativos al incumplimiento de determinas normas administrativas, en particular, el Decreto del Gobierno de Canarias 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas.

 

En relación a la primera cuestión el juez de instancia consideró en el apartado v] del fundamento de derecho tercero que dichas omisiones fueron suplidas con las explicaciones efectuadas por el técnico en el juicio -relató que las labores de limpieza se efectuarían través de las trampillas desde el propio patio interior- por lo que no podía considerarse que la obra pudiera afectar a la seguridad del edificio. Dicho argumento se combate en el recurso al considerar insuficiente dichas explicaciones máxime cuando el técnico reconoció que podría consistir una deficiencia del proyecto.

 

Sin embargo, como hemos adelantado, los argumentos de la parte apelante debe rechazarse no tanto por los razonamientos de la sentencia apelada sino porque lo planteado por la comunidad de propietarios afecta en realidad al cumplimiento de las normas que regulan la seguridad de este tipo de instalaciones, en especial, en materia de prevención de incendios, normas que se supervisan cumplidamente en el ámbito administrativo tal y como se admite en el recurso cuando se reconoce que esta falta de previsión del proyecto podría dar lugar a requerimientos de subsanación por parte del ayuntamiento. Se trata, pues, de una cuestión que no puede ser valorada en el seno del este procedimiento para reconocer el derecho de los demandantes a ejecutar la obra máxime cuando dicho derecho se ha reconocido en la sentencia apelada "sin perjuicio de cumplir con cuantas disposiciones administrativas regulen dicha instalación".

 

Estas mismos argumentos deben también aplicarse para rechazar las razones por las que se combaten los razonamientos expuestos en la apartado vi] del fundamento de derecho tercero de la sentencia pues lo que se debate en realidad es si el proyecto cumple o no determinados preceptos o previsiones del Decreto del Gobierno de Canarias 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas y dicha cuestión excede de lo que aquí debe ser valorado pues debe se controlado en el correspondiente ámbito administrativo.

 

Por todo lo anteriormente expuesto procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada."

 

Expone la Sentencia número 80/2021, de 26 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de A Coruña (20), lo siguiente:

 

"Procede estimar sustancialmente el recurso interpuesto y acordar en consecuencia la revocación de la sentencia y condenar a la demandada D. Manuela a modificar la chimenea para la extracción de gases instalados en el patio de luces del edificio NUM005 de la comunidad, reponiendo las cosas a un estado en el que dicha chimenea no afecte a la seguridad de la estructura del edificio ni perjudique gravemente los derechos de ningún comunero.

 

Las razones son:

 

1.- No cabe duda de que la chimenea instalada supone un perjuicio a los derechos de un propietario de la comunidad. La misma desemboca justo frente una ventana tipo velux practicable de uno de los dúplex que se encuentran en la cubierta del inmueble, el NUM006 del número NUM005.

 

La chimenea no sobresale en un metro la parte superior de la ventana conforme a la normativa municipal.

 

Así se deduce de la prueba practicada, en concreto, la documental fotográfica aportada, periciales y testificales practicadas.

 

Además de la vulneración de la normativa apreciable, la forma en que se ha instalado la parte superior de la chimenea afecta en cuanto a luces, vistas y olores a dicha vivienda. Así lo han manifestado D. Faustino, D. Feliciano y D. ª Consuelo. Tales testigos constatan que la ubicación de chimenea supone un claro menoscabo de la claridad de la vivienda.

 

Si bien la chimenea no ha funcionado todavía, es evidente, dada su ubicación, que la vivienda se verá claramente afectada por humos y olores.

 

En consecuencia, se produce un perjuicio de los derechos de un propietario de la comunidad, con vulneración del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

2.- En segundo lugar, tal y como señala la recurrente, si la norma UNE o las especificaciones del fabricante exigen que las chimeneas se anclen a la estructura y no a cerramientos, y no sobrepasen ciertas alturas de modo libre, es para que no se produzcan movimientos del conducto que puedan afectar a la seguridad del edificio.

 

En el presente caso, la chimenea está anclada a la fachada por zonas no previstas para tal fin (cerramientos) y a las chimeneas de obra de la cubierta de la edificación, con el peligro de los daños que puedan causar a estas últimas y a la integridad de las personas en caso de desprendimientos ya que las mismas no están diseñadas para tal fin.

La norma UNE y las especificaciones del fabricante exigen que las chimeneas se anclen a la estructura o bien por medio de estructuras autoportantes y no a cerramientos. En tal sentido la pericial de D. Gustavo y lo manifestado en el acto del juicio. No existe previsión de anclajes con tirantes, siempre se hace referencia a anclajes murales. En definitiva, conforme a la norma UNE 123001: 2012, no está la chimenea adecuadamente soportada a la estructura del edificio o por medio de estructuras autoportantes.

 

Por otra parte, para cumplir la normativa municipal, la chimenea debería tener un tramo de altura libre sobre el último anclaje mural de 3,29 metros. Es decir, para cumplir la norma municipal la chimenea tendría un tramo en altura libre de 3,80, superando las especificaciones del fabricante.

 

3.- En consecuencia, también se aprecian riesgos para la estructura del edificio.

 

4.- En cuanto a la perforación de la placa, no supone ningún riesgo y es lógica consecuencia de la autorización de la comunidad para que se puedan instalar chimeneas a través del patio de luces."

 

III.- Conclusiones:

 

Conclusiones:

 

-es posible el cambio de destino, en el caso de vivienda a local comercial, siempre que no esté prohibido en los estatutos, no obstante, este uso deberá estar permitido legalmente y, además, deberán respetarse los límites propios de la Ley de Propiedad Horizontal;

 

-las obras realizadas por el titular de locales comerciales situados en las plantas bajas de los edificios que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos de la comunidad de propietarios no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario;

 

-no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial;

 

-ha de puntualizarse, al objeto de evitar confusiones, que el art. doce de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, a que se hace mención en varias de resoluciones referenciadas en este estudio, fue derogado por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Dicha derogación tuvo por objeto evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley, no pudiendo hacerse depender algunos de sus más importantes efectos de que las comunidades de propietarios adopten dicha decisión por unanimidad o por mayorías muy cualificadas, máxime cuando van a incluir obras que, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, en realidad competen a la Administración actuante autorizar o, en algunos casos, exigir. Asimismo, ha de resaltarse que la actual regulación del artículo dieciesiete de la Ley de Propiedad Horizontal, derogado que fue el precitado artículo doce de la LPH, el régimen de mayorías ha variado sustancialmente, pues la afectación de elementos comunes por acuerdos comunitarios en interés general de los copropietarios no tiene necesariamente que someterse a la regla general de la unanimidad, si puede incardinarse en alguno de los acuerdos previstos en el artículo 17 que no exigen tal acuerdo unánime;

 

-por lo expuesto, entiendo que ha de entenderse a las normas previstas en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal para determinar el régimen que ha de seguirse para la válida adopción de un acuerdo para obtener una autorización para verificar una actuación en un elemento común que no es necesaria para la adecuada conservación del inmueble y que lo será en provecho exclusivo del propietario que lo solicita. Ello determina que haya de atenderse al citado art. 17 y a la tipología del acuerdo para determinar el quorum necesario, Así, se mantiene el requisito de la unanimidad para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, pero en el art. 10.3.b) impone la doble mayoría de tres quintos y la necesidad de autorización administrativa, para la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, estableciéndose en los párrafos 3 y 4 del art. 17.4 LPH que eto al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación tanto  para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como para realizar  la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes. Estando, por lo tanto, sujeta al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la modificación de un elemento común que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio.

 

V.- Jurisprudencia referenciada:

 

(1) Sentencia número 210/2024, de 19 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Cantabria; Recurso: 661/2022; Ponente: JUSTO MANUEL GARCIA BARROS;

(2) Sentencia número 10/2024, de 11 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Logroño; Recurso: 38/2023; Ponente: FERNANDO SOLSONA ABAD;

(3) Auto del Tribunal Supremo de fecha 28/10/2020; Recurso: 2503/2018; Ponente: JUAN MARIA DIAZ FRAILE;

(4) Sentencia número 34572023, de 15 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Málaga; Recurso: 1587/2022; Ponente: LUIS SHAW MORCILLO;

(5) Sentencia número 679/2020, de 15 de diciembre, del Tribunal Supremo; Recurso: 2507/2018; Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG;

(6) Sentencia número 7/2010, de 11 de febrero, del Tribunal Supremo: Recurso: 1957/2005; Ponente: ROMAN GARCIA VARELA;

(7) Sentencia número 728/2010, de 15 de noviembre, del Tribunal Supremo; Recurso: 1956/2006; Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RIOS;

(8) Sentencia número Sentencia número 530/2022, de 24 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 10ª) de Madrid; Recurso: 744/2021; Ponente: MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO;

(9) Sentencia número 44/2021, de 19 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Almería; Recurso: 1260/2019; Ponente: SALVADOR CALERO GARCIA;

(10) Sentencia número Sentencia número 193/2022, de 4 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Cantabria; Recurso: 394/2021; Ponente: JOSE ARSUAGA CORTAZAR;

(11) Sentencia número 80/2022, de 22 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Granada; Recurso: 505/2021; Ponente: FRANCISCO SANCHEZ GALVEZ;

(12) Sentencia número 751/2012, de 5 de diciembre, del Tribunal Supremo: Recurso: 2052/2009; Ponente: JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA;

(13) Sentencia número 211/2018, de 28 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Málaga; Recurso: 952/2016; Ponente: ALEJANDRO MARTIN DELGADO;

(14) Sentencia número 321/2023, de 7 de septiembre, de la Audiencia Provincial (Secc. 11ª) de Madrid; Recurso: 214/2022; Ponente: MARIA TERESA SANTOS GUTIERREZ;

(15) Sentencia número 391/2021, de 18 de octubre, de la Audiencia Provincial (Secc. 14ª) de Madrid; Recurso: 247/2021; Ponente: SAGRARIO ARROYO GARCIA;

(16) Sentencia número 26/2021, de 28 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Zaragoza: Recurso: 316/2020; Ponente: MARIA JESUS GRACIA MUÑOZ;

(17) Sentencia número 214/2023, de 22 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 20ª) de Madrid; Recurso: 744/2022;Ponente: RAMON FERNANDO RODRIGUEZ JACKSON;

(18) Sentencia número 71/2022, de 14 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 14ª) de Madrid; Recurso: 549/2021; Ponente: SAGRARIO ARROYO GARCIA;

(19) Sentencia número 60/2022, de 24 de enero, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Las Palmas de Gran Canaria; Recurso: 491/2020; Ponente: PALOMA BONO LOPEZ;

(20) Sentencia número 80/2021, de 26 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de A Coruña; Recurso: 104/2019; Ponente: CESAR GONZALEZ CASTRO;

 

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO