En esta entrada de la Ventana Jurídica analizamos las valoraciones de bienes inmuebles efectuadas por los Jurados de Expropiación Forzosa.
1. Marco normativo
2. Las hojas de aprecio
3. Carácter anulable de la fijación del justiprecio sin
tener a la vista las hojas de aprecio
4. Existencia de dos hojas de aprecio
5. Fecha de valoración de los bienes
6. Valoración del suelo
7. Expropiación de terrenos en los que se encuentren yacimientos
minerales
8. Valoración de los terrenos afectados por la
constitución de una servidumbre
9. Premio de afección
10. Indemnización de las
consecuencias dañosas
11. Revisión de los acuerdos de los Jurados de
Expropiación Forzosa
12. Especial atención al alcance
de los dictámenes periciales
13. Derecho al cobro del justiprecio cuando existiere
litigio o recurso pendiente
14. Intereses de demora
15. El instituto de la retasación
16. Conclusión
1. Marco normativo
El art. 29 de la Ley de 16
de diciembre 1954, de Expropiación Forzosa, establece que: "1. En cada uno
de los expedientes así formados la Administración requerirá a los propietarios
para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la
notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que
estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen
pertinentes. / 2. La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá
estar avalada por la firma de un perito, cuyos honorarios habrán de acomodarse
a las tarifas que apruebe la Administración, siendo siempre estos gastos de
cuenta de los propietarios".
Añade el art. 34 del mismo
texto legal que: "El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de
aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá
ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos
objeto de la expropiación".
Por su parte, el art. 35 de
la Ley de 16 de diciembre 1954 prevé que: " 1. La resolución del
Jurado de Expropiación habrá de ser necesariamente motivada, razonándose los
criterios de valoración seguidos por el mismo en relación con lo dispuesto en
esta Ley. / 2. Esta resolución, que se notificará a la Administración y al
propietario, ultimará la vía gubernativa, y contra la misma procederá tan sólo
el recurso contencioso-administrativo. / 3. La fecha del acuerdo constituirá el
término inicial para la caducidad de la valoración establecida en el artículo
58 de esta Ley",
Señala el art. 36 del citado
texto legal que: " 1. Las tasaciones se efectuarán con arreglo
al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse
el expediente de justiprecio, sin tenerse en cuenta las plusvalías que sean
consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la
expropiación y las previsibles para el futuro. / 2. Las mejoras realizadas con
posterioridad a la incoación del expediente de expropiación no serán objeto de
indemnización, a no ser que se demuestre que eran indispensables para la
conservación de los bienes. Las anteriores son indemnizables, salvo cuando se
hubieran realizado de mala fe".
Prevé, en cuanto al premio
de afección, el art. 47 de la Ley de 16 de diciembre 1954 que: "En todos
los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio
fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por 100 como
premio de afección.".
El derecho al cobro del
justiprecio cuando existiere litigio o recurso pendiente es regulado en el art.
50 de la Ley de 16 de diciembre 1954 que establece que: "1. Cuando el
propietario rehusare recibir el precio o cuando existiere cualquier litigio o
cuestión entre el interesado y la Administración, se consignará el justiprecio
por la cantidad que sea objeto de discordia en la Caja General de Depósitos, a
disposición de la autoridad o Tribunal competente. / 2. El expropiado tendrá
derecho a que se le entregue, aunque exista litigio o recurso pendiente, la
indemnización hasta el límite en que exista conformidad entre aquél y la
Administración, quedando en todo caso subordinada dicha entrega provisional al
resultado del litigio".
El art. 52 de la Ley de 16
de diciembre 1954 prevé que: "Excepcionalmente y mediante acuerdo del
Consejo de Ministros, podrá declararse urgente la ocupación de los bienes
afectados por la expropiación a que dé lugar la realización de una obra o
finalidad determinada. En el expediente que se eleve al Consejo de Ministros
deberá figurar, necesariamente, la oportuna retención de crédito, con cargo al
ejercicio en que se prevea la conclusión del expediente expropiatorio y la
realización efectiva del pago, por el importe a que ascendería el justiprecio
calculado en virtud de las reglas previstas para su determinación en esta Ley.
Esta declaración podrá hacerse en cualquier momento e implicará las siguientes
consecuencias: / 1.ª Se entenderá cumplido el trámite de declaración de
necesidad de la ocupación de los bienes que hayan de ser expropiados, según el
proyecto y replanteo aprobados y los reformados posteriormente, y dará derecho
a su ocupación inmediata. / 2.ª Se notificará a los interesados afectados,
según los artículos 3.º y 4.º de esta Ley, el día y hora en que ha de
levantarse el acta previa a la ocupación. Esta notificación se llevará a efecto
con una antelación mínima de ocho días y mediante célula. Caso de que no conste
o no se conozca el domicilio del interesado o interesados, se entregará la
célula al inquilino, colono u ocupante del bien de que se trate, sin perjuicio
de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 5.º de esta Ley. Con la misma
anticipación se publicarán edictos en los tablones oficiales y, en resumen, en
el «Boletín Oficial del Estado» y en el de la provincia, en un periódico de la
localidad y en dos diarios de la capital de la provincia, si los hubiere. / 3.ª
En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar,
el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o
Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados
que concurran, levantarán un acta en la que describirán el bien o derecho
expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten
unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus
titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida
ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y
extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del
arrendamiento o pactos de aparcería en su caso. Si son fincas urbanas se
reseñará el nombre de los arrendatarios, el precio del alquiler y, en su caso,
la industria que ejerzan. Los interesados pueden hacerse acompañar de sus peritos
y un Notario. / 4.ª A la vista del acta previa a la ocupación y de los
documentos que obren o se aporten en el expediente, y dentro del plazo que se
fije al efecto, la Administración formulará las hojas de depósito previo a la
ocupación. El depósito equivaldrá a la capitalización, al interés legal del
líquido imponible, declarado con dos años de antelación, aumentando en un 20
por 100 en el caso de propiedades amillaradas. En la riqueza catastrada el
importe del depósito habrá de ser equivalente a la cantidad obtenida
capitalizando al interés legal o líquido imponibles o la renta líquida, según
se trate de fincas urbanas o rústicas, respectivamente. En los casos de que la
finca en cuestión no se expropie más que parcialmente, se prorrateará el valor
señalado por esta misma regla. Si el bien no tuviera asignada riqueza
imponible, servirá de módulo la fijada a los bienes análogos del mismo término
municipal. La cantidad así fijada, que devengará a favor del titular expropiado
el interés legal, será consignada en la Caja de Depósitos. Al efectuar el pago
del justiprecio se hará la liquidación definitiva de intereses. / 5.ª La
Administración fijará igualmente las cifras de indemnización por el importe de
los perjuicios derivados de la rapidez de la ocupación, tales como mudanzas,
cosechas pendientes y otras igualmente justificadas, contra cuya determinación
no cabrá recurso alguno, si bien, caso de disconformidad del expropiado, el
Jurado Provincial reconsiderará la cuestión en el momento de la determinación
del justiprecio. / 6.ª Efectuado el depósito y abonada o consignada, en su
caso, la previa indemnización por perjuicios, la Administración procederá a la
inmediata ocupación del bien de que se trate, teniendo en cuenta lo dispuesto
en los párrafos segundo y tercero del artículo 51 de esta Ley, lo que deberá
hacer en el plazo máximo de quince días, sin que sea admisible al poseedor
entablar interdictos de retener y recobrar. / 7.ª Efectuada la ocupación de las
fincas se tramitará el expediente de expropiación en sus fases de justiprecio y
pago según la regulación general establecida en los artículos anteriores,
debiendo darse preferencia a estos expedientes para su rápida resolución. / 8.ª
En todo caso, sobre el justiprecio acordado definitivamente para los bienes
objeto de este artículo, se girará la indemnización establecida en el artículo
56 de esta Ley, con la especialidad de que será fecha inicial para el cómputo
correspondiente la siguiente a aquella en que se hubiera producido la ocupación
de que se trata".
Regula la Ley de 16 de
diciembre 1954, en su art. 56, los intereses de demora, estableciendo que:
" Cuando
hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente
expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio
de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora
estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el
interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que
se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido
efectuado"; añadiendo en su art. 57 que: " La
cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés
legal correspondiente a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y
desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses a que se refiere el
artículo 48".
El art. 34 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, prevé que: "1. Las
valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y
los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo
dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: / a) La verificación de las
operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la
ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración
determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho
de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. / b) La
fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de
ésta y la legislación que la motive. / c) La fijación del precio a pagar al
propietario en la venta o sustitución forzosas. / d) La determinación de la
responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. / 2. Las valoraciones
se entienden referidas: / a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en
la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento
de aprobación del instrumento que las motive. / b) Cuando se aplique la
expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio
individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se
sigue el procedimiento de tasación conjunta. / c) Cuando se trate de la venta o
sustitución forzosas, al momento de la iniciación del procedimiento de
declaración del incumplimiento del deber que la motive. / d) Cuando la
valoración sea necesaria a los efectos de determinar la indemnización por
responsabilidad patrimonial de la Administración Pública, al momento de la
entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto
causante de la lesión".
En cuanto a la valoración
del suelo rural, señala el art. 36 del Real Decreto Legislativo 7/2015 que:
"1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad
con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima: / a) Los terrenos se
tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que
sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse
referida la valoración; / La renta potencial se calculará atendiendo al
rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los
terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios
técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las
subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y
aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes
necesarios para la explotación considerada. / El valor del suelo rural así
obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de
localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de
actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o
paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el
correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan. / b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando
deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste
de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse
referida la valoración. / c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así
como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos,
se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y
de Arrendamientos Rústicos. / 2. En ninguno de los casos previstos en el
apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación
de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no
hayan sido aún plenamente realizados".
Respecto de la valoración
del suelo urbanizado, el art. 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015 prevé:
"1.
Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la
edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en
situación de ruina física: / a) Se
considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la
parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en
venta o alquiler. / Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso
privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media
y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y
tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. / b) Se aplicará a
dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso
correspondiente, determinado por el método residual estático. / c) De la
cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de
los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.
/ 2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de
la tasación será el superior de los siguientes: / a) El determinado por la
tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la
legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de
la edificación existente o la construcción ya realizada. / b) El determinado
por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente
al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya
realizada. / 3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de
reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren
los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por
la ordenación en su situación de origen".
El artículo 48 de la Ley
39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas, prevé que:
"1. Son anulables los actos de la Administración que incurran en
cualquier infracción del ordenamiento jurídico, incluso la desviación de poder.
/ 2. No obstante, el defecto de forma sólo determinará la anulabilidad cuando
el acto carezca de los requisitos formales indispensables para alcanzar su fin
o dé lugar a la indefensión de los interesados. / 3. La realización de
actuaciones administrativas fuera del tiempo establecido para ellas sólo
implicará la anulabilidad del acto cuando así lo imponga la naturaleza del
término o plazo".
El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, regula en su art. 22 la valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.indicando que el valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo. / Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo./ VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.
Dicho precepto señala en su apartado segundo que los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. / Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. / K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.
En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo: VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. / VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. / G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros. ( TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno. / PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
La valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación se rige por el art. 23 del Real Decreto 1492/2011, que establece que: "Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes: / a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento. / b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".
En cuanto a la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación ha de tenerse en cuenta que el art. 24 del Real Decreto 1492/2011 indica que cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:
La selección de comparables, que tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la determinación del valor, se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble objeto de valoración. A tal efecto, en la selección de los comparables deberán tenerse en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica:
a) Localización.
b) Uso.
c) Configuración geométrica de la parcela.
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
e) Superficie.
f) Antigüedad y estado de conservación.
g) Calidad de la edificación.
h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.
i) Fecha de toma de datos del comparable.
Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.
En los casos en que no se pueda aplicar entre las condiciones de semejanza o equivalencia básica la localización, en razón del uso y destino específicos del inmueble, podrán utilizarse en la valoración, para la obtención de una muestra estadísticamente significativa, comparables sobre la base de otros criterios de identidad de razón expresa y debidamente justificados.
En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básica mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor.
Para realizar la homogeneización por antigüedad y estado de conservación se utilizarán los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II de este Reglamento, aplicados en proporción al peso correspondiente del valor de la construcción respecto al valor en venta del producto inmobiliario considerado, de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: Vv' = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación, en euros por metro cuadrado. / Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado. / F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno. / β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración. / βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.
A los efectos de la determinación del coeficiente β, se seguirán los criterios establecidos en el apartado 4 del artículo 18 de este Reglamento.
Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.
Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes.
El valor final del inmueble se determinará a partir de los valores en venta, corregidos u homogeneizados, en su caso, de acuerdo con lo establecido en este artículo.
La valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización se rige por el art. 25 del Real Decreto 1492/2011 que señala que: "El valor del suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento si el suelo no se encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, y de acuerdo con el artículo 23 de este Reglamento si el suelo se encuentra edificado o en curso de edificación. En este sentido, el método residual a que se refieren los artículos citados, considerará exclusivamente los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, tal como se define en el apartado 2 del artículo 20 de este Reglamento. / Los incrementos de valor del suelo urbanizado que, en su caso, sean consecuencia de las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, resultantes de la ordenación urbana, no formarán parte del contenido económico del derecho de propiedad, por no haber sido patrimonializados y estar condicionada su materialización al ejercicio de la acción urbanizadora. / En el supuesto de que las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización resultantes de la ordenación urbana generen decrecimientos de valor en relación a la situación de origen, esos decrecimientos tan sólo serán objeto de indemnización si la alteración de la ordenación urbanística que los origina, se produce en los términos recogidos en la letra a) del artículo 35 del texto refundido de la Ley de Suelo".
El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, regula en su art. 22 la valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.indicando que el valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo. / Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo./ VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.
Dicho precepto señala en su apartado segundo que los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. / Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable. / K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.
En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo: VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. / VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. / G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros. ( TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno. / PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro.
La valoración en situación de suelo urbanizado edificado o en curso de edificación se rige por el art. 23 del Real Decreto 1492/2011, que establece que: "Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes: / a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento. / b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".
En cuanto a la tasación conjunta del suelo y la edificación por el método de comparación ha de tenerse en cuenta que el art. 24 del Real Decreto 1492/2011 indica que cuando exista un conjunto estadísticamente significativo de transacciones reales o de ofertas cuyo número sea igual o superior a seis muestras comparables, la determinación del valor del inmueble por tasación conjunta, establecida en la letra a) del artículo anterior, se realizará por el método de comparación de mercado según lo dispuesto a continuación:
La selección de comparables, que tendrá como objetivo la identificación de testigos que permitan la determinación del valor, se llevará a cabo con un grado de certidumbre suficiente para establecer el valor de sustitución en el mercado del inmueble objeto de valoración. A tal efecto, en la selección de los comparables deberán tenerse en cuenta las siguientes condiciones de semejanza o equivalencia básica:
a) Localización.
b) Uso.
c) Configuración geométrica de la parcela.
d) Tipología y parámetros urbanísticos básicos.
e) Superficie.
f) Antigüedad y estado de conservación.
g) Calidad de la edificación.
h) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de propiedad.
i) Fecha de toma de datos del comparable.
Cuando en el conjunto de comparables seleccionadas se aprecien diferencias sustanciales entre los precios de oferta y los valores reales de mercado, podrá aplicarse un coeficiente corrector de valor comprendido entre 0,7 y 1, siempre que esta circunstancia quede debidamente justificada en la valoración.
En los casos en que no se pueda aplicar entre las condiciones de semejanza o equivalencia básica la localización, en razón del uso y destino específicos del inmueble, podrán utilizarse en la valoración, para la obtención de una muestra estadísticamente significativa, comparables sobre la base de otros criterios de identidad de razón expresa y debidamente justificados.
En aquellos casos en los que no existan suficientes comparables que satisfagan la totalidad de las condiciones de semejanza o equivalencia básica establecidas en el apartado anterior, podrán utilizarse técnicas de homogeneización de precios que consideren, además de los atributos relativos a la localización y demás condiciones de semejanza o equivalencia básica mencionadas, otras circunstancias que, de manera debidamente justificada, puedan producir diferencias significativas de valor.
Para realizar la homogeneización por antigüedad y estado de conservación se utilizarán los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II de este Reglamento, aplicados en proporción al peso correspondiente del valor de la construcción respecto al valor en venta del producto inmobiliario considerado, de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo: Vv' = Valor en venta del inmueble homogeneizado por antigüedad y estado de conservación, en euros por metro cuadrado. / Vv = Valor en venta del inmueble, en euros por metro cuadrado. / F = Factor de relación del valor estimado de las construcciones, respecto al valor total de la propiedad característico de la zona, expresado en tanto por uno. / β = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación del inmueble objeto de valoración. / βi = Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación de la muestra.
A los efectos de la determinación del coeficiente β, se seguirán los criterios establecidos en el apartado 4 del artículo 18 de este Reglamento.
Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores.
Los informes técnicos de valoración deberán incluir la documentación relativa a la selección de los comparables, así como los criterios de homogeneización utilizados para su corrección. Dicha información deberá ser lo suficientemente precisa para poder justificar, de forma independiente, los valores estimados de mercado determinados en las tasaciones que, en su caso, hubieran sido realizadas por las partes.
El valor final del inmueble se determinará a partir de los valores en venta, corregidos u homogeneizados, en su caso, de acuerdo con lo establecido en este artículo.
La valoración en situación de suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización se rige por el art. 25 del Real Decreto 1492/2011 que señala que: "El valor del suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma o renovación de la urbanización, se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de este Reglamento si el suelo no se encuentra edificado o si la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, y de acuerdo con el artículo 23 de este Reglamento si el suelo se encuentra edificado o en curso de edificación. En este sentido, el método residual a que se refieren los artículos citados, considerará exclusivamente los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen, tal como se define en el apartado 2 del artículo 20 de este Reglamento. / Los incrementos de valor del suelo urbanizado que, en su caso, sean consecuencia de las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, resultantes de la ordenación urbana, no formarán parte del contenido económico del derecho de propiedad, por no haber sido patrimonializados y estar condicionada su materialización al ejercicio de la acción urbanizadora. / En el supuesto de que las actuaciones de reforma o renovación de la urbanización resultantes de la ordenación urbana generen decrecimientos de valor en relación a la situación de origen, esos decrecimientos tan sólo serán objeto de indemnización si la alteración de la ordenación urbanística que los origina, se produce en los términos recogidos en la letra a) del artículo 35 del texto refundido de la Ley de Suelo".
El art. 26. del el Real Decreto 1492/2011 regula la valoración en situación de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación indicando que: "El valor de las parcelas de suelo urbanizado sometido a actuaciones de dotación se determinará mediante la aplicación de los valores de repercusión de suelo correspondientes a los usos y edificabilidades establecidas en el artículo 20".
Y, en cuanto a la valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas, el art. 27 del Real Decreto 1492/2011 señala que: "1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento. / 2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento.
Finalmente, hemos de señalar
que el art. 42 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de
valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades
financieras, indica que el valor residual por el procedimiento estático del
objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula: F = VM x (1 -
b) - Σ Ci.
En donde: F = Valor del terreno
o inmueble a rehabilitar; VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio
terminado; b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno; y Ci =
Cada uno de los pagos necesarios considerados.
2. Las hojas de aprecio
Las hojas de aprecio
formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los
límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio,
vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los
Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por
aquél. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en
vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo,
en el principio de respeto a los actos propios (véanse, entre otras las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 08/05/2015 y 14/10/20104).
La valoración de la hoja de
aprecio, que deberá ser necesariamente motivada (primer inciso del art. 29.2 de
la Ley de 16 de diciembre 1954), podrá acompañarse de cuantas alegaciones se
estimen pertinentes (inciso final del art. 29.1 de la Ley de 16 de diciembre
1954).
Esta vinculación estárá,
desde luego, referida a la cantidad global que se reclama, que no podrá ser
sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando éstos
tengan sustantividad propia como bienes, derechos o intereses patrimoniales
legítimos y estén diferenciados unos de otros (véase la Sentencia del Tribunal
Supremo de fecha 03/05/2013).
No
se podrá conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad
que la solicitada en dicha hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede
respecto de las partidas que las integran cuya elevación no altera el "petitum"
siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los
criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos con heterogéneos,
mientas que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho
resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total
de unos y otros (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de
fechas 12/06/2007 y 09/06/2008).
3. Carácter anulable de la fijación del justiprecio sin
tener a la vista las hojas de aprecio
El hecho de que un Jurado de
Expropiación proceda a la fijación del justiprecio sin tener a la vista unas
hojas de aprecio que hayan considerado adecuadamente la situación del suelo
litigioso, supone una infracción procedimental de alcance cierto, evidente y
determinante en la fijación del justiprecio.
El art. 34 de la Ley de 16
de diciembre de 1954 establece la necesidad de que el Jurado de Expropiación
Forzosa decida sobre le justiprecio a la vista de esas hojas de aprecio, que
además vinculan a las partes y por tanto al propio Jurado.
No se trata de que la
actuación administrativa realizada de la manera descrita genere indefensión
efectiva y material y por tanto infracción del art. 24 de la Constitución, sino
que nos encontramos ante una anulabilidad derivada del art. 48 de la Ley
39/2015, que refiere una infracción determinante del resultado de la actividad
administrativa que debe llevar a cabo el Jurado y de la finalidad de la misma.
Tampoco se trata de un
defecto de forma, sino de la imposibilidad cierta de poder fijar el justiprecio
adecuadamente, valorando las hojas de aprecio, los informes periciales que las
acompañan, etc., tal y como establece el art. 29.2 de la Ley de 16 de diciembre
de 1954.
La actuación de los Jurados
de Expropiación Forzosa se dirime en nuestra legislación expropiatoria como una
intervención tras el proceso del intento de un mutuo acuerdo entre el
expropiante y el expropiado, que tras la prestación de sus respectivas hojas de
aprecio, debidamente motivadas y en su caso anuladas por informes periciales u
otros soportes probatorios, pueden generar, en su caso, la aceptación de las
hojas de aprecio de una u otra parte, un mutuo acuerdo, o la base para la
actuación del Jurado.
4. Existencia de dos hojas
de aprecio
La valoración efectuada en
la hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presente, en base a la
teoría de los actos propios, y contiene una declaración de voluntad dirigida a
la otra parte que interviene en la expropiación, por lo que los limites
determinados por la cantidad solicitada no pueden ser rebasados.
Como consecuencia de lo
anterior, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30/11/2011, en un supuesto en que el propietario presentó
dos hojas de aprecio de forma sucesiva, estimó que el propietario quedaba
vinculado por la valoración de la primera hoja de aprecio, sin que pueda
estarse por tanto la valoración de la segunda hoja.
5. Fecha de valoración de
bienes
La valoración de los bienes
ha de entenderse referida al momento del inicio del expediente de justiprecio
que, en el caso de expropiaciones por Ministerio de la ley, se materializa
mediante la presentación de la correspondiente hoja de aprecio.
En cuanto a los supuestos de
procedimiento de urgencia, las valoraciones habrán de entenderse siempre
referidas al momento de la fecha del acta de ocupación, tal como establece el
art. 52.8 de la Ley de 16 de diciembre 1954 (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha
20/01/2011).
Ese criterio jurisprudencial
tiene como justificación evitar que los supuestos de incumplimientos y retrasos
de la Administración en los plazos del procedimiento expropiatorio ocasionen un
perjuicio al propietario, que no hará suyo el incremento del precio de los
terrenos durante el tiempo que la Administración retrase la fijación del
justiprecio, y evitar al mismo tiempo que esos incumplimientos proporcionen
también un beneficio a la Administración que retrasó la fijación del valor de
los bienes.
Esto es, el fundamento de
este reiterado criterio jurisprudencial no es otro, por tanto, que evitar que
el retraso imputable a la Administración en iniciar el expediente de
justiprecio perjudique al expropiado y beneficie a la propia Administración.
Así, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 31/12/2002 y
08/02/2005 han establecido que, cuando ha existido una demora en la tramitación
del expediente de justiprecio, el retraso no podrá perjudicar al expropiado, de
manera que en el caso de que el valor de los bienes o derechos ocupados fuese
superior en el momento de la efectiva iniciación del expediente de justiprecio
habría que estar a éste y en el supuesto de ser superior al tiempo en que debió
iniciarse por ministerio de la Ley se deberá tener en cuenta ese momento para
la valoración.
Cuando se trata de proyectos
expropiatorios seguidos por el sistema de tasación conjunta, el momento de
referencia para la valoración habrá de serel de exposición al público del
proyecto de expropiación.
Así se dijo ya en la
reciente sentencia de esta Sala y sección de 8 de julio de 2011, recaída en
casación 4392/2007. Además , con cita de la sentencia de la misma Sala de 15 de
junio de 2000, dictada en autos de casación nº 761/96 , también en aquélla se
viene a decir, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 136 del Real Decreto
3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión
Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y
Ordenación Urbana, que se debe concretar la fecha de referencia valorativa en
expedientes de tasación conjunta en la de exposición al público del proyecto de
expropiación.
Según el artículo 202 del del
Real Decreto 3288/1978 la exposición habrá de efectuarse mediante la inserción
de anuncios en el BOE, en el de la respectiva provincia y en un periódico de
los de mayor circulación.
En consecuencia, tal
exposición no podrá entenderse efectuada hasta que se produzcan las tres
publicaciones antes referidas. En ningún caso cabrá apreciar que la fecha a que
debe referirse la valoración sea la de la aprobación inicial del Proyecto de
expropiación y acuerdo de exposición al público, pues ello será contrario al tenor literal del
artículo 136 del del Real Decreto 3288/1978.
6. Valoración del suelo
A los efectos de
expropiación, las valoraciones del suelo se efectuarán con arreglo a los
criterios establecidos en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre,
cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación urbanística o de
otro carácter, que la legitime (art. 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015),
conforme a su situación urbanística y situación, en la forma establecida en
los artículos siguientes, y conforme a la literalidad del art. 35 del Real
Decreto Legislativo 7/2015, la valoración habrá de realizarse con arreglo a la
situación urbanística, por lo que no podrá prescindirse de la determinaciones
de las Normas Secundarias de Planeamiento vigentes en el momento de la
valoración.
Así, si el suelo en el que se encuentra la finca expropiada se encuentra en la situación de Suelo Rural, deberá ser valorado como tal, empleando de manera preferente
mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea
superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba
entenderse referida la valoración, en aplicación del artículo 36 Real Decreto
Legislativo 7/2015.
Si el inmueble se encontrase en la situación de Suelo Urbanizado, el Real Decreto Legislativo 7/2015, en su artículo 37, remite al método residual estático que deberá aplicarse, atendiendo al régimen de sucesión de normas contenido en la la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido, bien según determina la Orden ECO 805/2003, bien según determinan los arts. 22 y siguientes de Real Decreto 1492/2011.
Es importante resaltar que el régimen de sucesión de normas contenido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido (Real Decreto Legislativo 2/2008), en sus apartados 1, 2 y 3 contenía una regla general, una excepción a ésta indicando que "Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya".
El problema es que el desarrollo reglamentario del Real Decreto Legislativo 2/2008 sobre criterios y método de cálculo de la valoración, Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, no se publicó hasta el 09/11/2011, y el artículo 2.1 b) de dicha norma, que se refería al suelo urbanizado que estuviera incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana, fue derogado por el apartado 4 de la disposición derogatoria única de Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (B.O.E. 27 Junio).
Por lo tanto, esa situación normativa y teniendo en cuenta la fecha a la que haya de referirse la valoración, obligará a acudir, en lo que sea compatible con ella, bien a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, bien a lo dispuesto en el Real Decreto 1492/2011.
Amen de lo anterior hemos de tener en cuenta que: a) si bien la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, modificó parcialmente la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, lo cierto es que en el momento presente la regulación contenida en la Orden ECO/805/2003 sobre la valoración del suelo que se encuentre en situación de Suelo Urbanizado no ha sido modificada ni sustituida por otra disposición; y b) que, tal y como tiene declarado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid en la reciente Sentencia Núm. 551/2016, al resolver sobra la procedencia de aplicar la fórmula prevista en el Real Decreto 1492/2011 o la prevista en la Orden ECO/805/2003, "lo importante para determinar el valor del suelo no es tanto la fórmula aplicada con uno u otro método de cálculo, ambos correctos y válidos sino, como dice la STS de 25 de febrero de 2014, recurso 2635/2011 , los parámetros utilizados para ello, es decir, los distintos valores de venta, construcción, gastos de urbanización... pues la Ley no establece cual haya de ser la fórmula para calcular el valor de repercusión. En el mismo sentido, sentencia de esta Sala y Sección del TSJ de 14 de julio de 2015, recurso 1100/2011".
Si el inmueble se encontrase en la situación de Suelo Urbanizado, el Real Decreto Legislativo 7/2015, en su artículo 37, remite al método residual estático que deberá aplicarse, atendiendo al régimen de sucesión de normas contenido en la la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido, bien según determina la Orden ECO 805/2003, bien según determinan los arts. 22 y siguientes de Real Decreto 1492/2011.
Es importante resaltar que el régimen de sucesión de normas contenido en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley del Suelo 8/2007 y su Texto Refundido (Real Decreto Legislativo 2/2008), en sus apartados 1, 2 y 3 contenía una regla general, una excepción a ésta indicando que "Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y método de cálculo de la valoración y en lo que sea compatible con ella, se estará a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposición que la sustituya".
El problema es que el desarrollo reglamentario del Real Decreto Legislativo 2/2008 sobre criterios y método de cálculo de la valoración, Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, no se publicó hasta el 09/11/2011, y el artículo 2.1 b) de dicha norma, que se refería al suelo urbanizado que estuviera incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana, fue derogado por el apartado 4 de la disposición derogatoria única de Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (B.O.E. 27 Junio).
Por lo tanto, esa situación normativa y teniendo en cuenta la fecha a la que haya de referirse la valoración, obligará a acudir, en lo que sea compatible con ella, bien a lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 137 del Reglamento de Gestión Urbanística aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, bien a lo dispuesto en el Real Decreto 1492/2011.
Amen de lo anterior hemos de tener en cuenta que: a) si bien la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, modificó parcialmente la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, lo cierto es que en el momento presente la regulación contenida en la Orden ECO/805/2003 sobre la valoración del suelo que se encuentre en situación de Suelo Urbanizado no ha sido modificada ni sustituida por otra disposición; y b) que, tal y como tiene declarado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de Madrid en la reciente Sentencia Núm. 551/2016, al resolver sobra la procedencia de aplicar la fórmula prevista en el Real Decreto 1492/2011 o la prevista en la Orden ECO/805/2003, "lo importante para determinar el valor del suelo no es tanto la fórmula aplicada con uno u otro método de cálculo, ambos correctos y válidos sino, como dice la STS de 25 de febrero de 2014, recurso 2635/2011 , los parámetros utilizados para ello, es decir, los distintos valores de venta, construcción, gastos de urbanización... pues la Ley no establece cual haya de ser la fórmula para calcular el valor de repercusión. En el mismo sentido, sentencia de esta Sala y Sección del TSJ de 14 de julio de 2015, recurso 1100/2011".
7. Expropiación de terrenos en los que se encuentren yacimientos
minerales
La jurisprudencia existente
en materia de expropiación de terrenos en los que se encuentran yacimientos
minerales de los de la Sección A de la Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas -
recursos
minerales de escaso valor económico y comercialización geográficamente
restringida, así como aquéllos cuyo aprovechamiento único sea el de obtener
fragmentos de tamaño y forma apropiados para su utilización directa en obras de
infraestructura, construcción y otros usos que no exigen más operaciones que
las de arranque, quebrantado y calibrado.-, distingue el caso de que los mismos
se encuentren en situación de efectiva explotación del caso en el que,
existiendo los recursos, no se estén explotando.
En el primer caso, es claro
que lo que procede indemnizar es la pérdida de la explotación, debiéndose
atender a los ingresos previsibles de la misma de acuerdo con la explotación
real que se viniera efectuando (por ejemplo, art. 41 de la Ley de 16 de
diciembre de 1954). Sin embargo, en el segundo caso, la jurisprudencia viene
estableciendo de forma constante y uniforme que debe indemnizarse al
propietario con entre un 10 y un 30 % de los beneficios netos posibles de la
explotación de los minerales existentes; las razones de limitar a un porcentaje
inferior al 100 % la indemnización se debe a varias circunstancias: a) no hay
una explotación real actual de los recursos, sino sólo un potencial
aprovechamiento de los mismos, y es solamente esa "potencialidad" la
que se ve eliminada por la expropiación; b) no se han asumido efectivamente los
riesgos empresariales de una explotación de los recursos, siendo la obtención
del beneficio una hipótesis; c) si se indemniza por un lado el valor del suelo
de acuerdo al margen de su consideración minera (por ejemplo, por razón de su
aprovechamiento rústico o por sus expectativas urbanísticas), no procede la
indemnización al 100 % de un valor minero, pues el terreno o se destina a un
fin agrícola o urbanístico, o a uno minero, pero no son ambos compatibles.
8. Valoración de los terrenos afectados por la
constitución de una servidumbre de colector
Para la implantación de una
servidumbre de colector, ha de tenerse en cuenta a este respecto que ya la
jurisprudencia, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 20/06/1996
y 30/09/1997, entiende que la afección derivada de su construcción, si bien
referida a la de un gaseoducto, que discurre enterrado por la finca afectada,
con las limitaciones que impone, no son limitaciones administrativas de
derechos, establecidas con carácter general en determinadas normas de tal
naturaleza, sino afecciones concretas y singulares que por derivar de una
actuación específica que han de resultar indemnizables conforme al artículo 1
de la Ley de 16 de diciembre de 1954.
Respecto al demérito del
resto de los terrenos no expropiados, que deben ser objeto de indemnización, en
aplicación del artículo 1 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, -entre otras
sentencias del Tribunal Supremo de 29/05/1992 y 12/03/1993- las peculiares características
de esta clase de servidumbre de colector, al estar enterrado, hacen que deba
atenderse a cual sea el uso y el aprovechamiento del terreno en cuestión a los
efectos de determinar el grado de incidencia del demérito en cuanto a la parte
de finca no afectada por la servidumbre.
Por ello, en tales caso, sin
desconocer la depreciación que sufrirá el resto del terreno no expropiado, por
la limitaciones a que se ve sometido por la construcción de la servidumbre,
habrá de ponerse en relación con el destino de la finca, cuando fue expropiada
y su situación urbanística, e, incluso, con las posibles expectativas que racionalmente
pueda tener en un futuro próximo.
En cuanto a la servidumbre
de paso de energía eléctrica hemos de tener en cuenta que tiene la
consideración de "servidumbre legal" con el alcance del artículo 57
de la Ley 24/2013, de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, que requiere
previa declaración de utilidad pública y que se haya seguido expediente de
expropiación forzosa.
El artículo 54.1 de la Ley
24/2013 dispone que "Se declaran de utilidad pública las instalaciones
eléctricas de generación, transporte y distribución de energía eléctrica, a los
efectos de expropiación forzosa de los bienes y derechos necesarios para su
establecimiento y de la imposición y ejercicio de la servidumbre de paso",
es decir, se precisa la previa expropiación para el establecimiento e
imposición de la servidumbre de paso.
El artículo 57 de la Ley
24/2013 regula la "Servidumbre de paso" del modo que se transcribe:
"1. La servidumbre de paso de energía eléctrica tendrá la consideración de
servidumbre legal, gravará los bienes ajenos en la forma y con el alcance que
se determinan en la presente ley y se regirá por lo dispuesto en la misma, en
sus disposiciones de desarrollo y en la legislación mencionada en el artículo
anterior, así como en la legislación especial aplicable. / 2. La servidumbre de
paso aéreo comprende, además del vuelo sobre el predio sirviente, el establecimiento
de postes, torres o apoyos fijos para la sustentación de cables conductores de
energía, todo ello incrementado en las distancias de seguridad que reglamentariamente
se establezcan. / 3. La servidumbre de paso subterráneo comprende la ocupación
del subsuelo por los cables conductores, a la profundidad y con las demás
características que señale la legislación urbanística aplicable, todo ello
incrementado en las distancias de seguridad que reglamentariamente se
establezcan. / 4. Una y otra forma de servidumbre comprenderán igualmente el
derecho de paso o acceso y la ocupación temporal de terrenos u otros bienes
necesarios para construcción, vigilancia, conservación, reparación de las
correspondientes instalaciones, así como la tala de arbolado, si fuera
necesario".
A los efectos de valorar la
reparación económica por la servidumbre provocada por el tendido aéreo, habrá
de acudirse a la metodología del sistema de capitalización de la renta anual
real o potencial, aplicable según el art. 36 del Real Decreto Legislativo
7/2015 si se trata de suelo rural o del método residual estático si se trata de suelo
urbano, aplicable según el art. 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015.
9. Premio de afección
El artículo 47 de la Ley de
16 de diciembre de 1954 establece que "en todos los casos de expropiación
se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma
establecida en los artículos anteriores, un 5% como premio de afección."
En relación a la forma de
cálculo del premio de afección, el artículo 47 del Reglamento de Expropiación
Forzosa, aprobado por Decreto de 26 de abril de 1957, añade que "... El
cinco por ciento del premio de afección...se calculará exclusivamente sobre el
importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que
proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias
señaladas en otros artículos de la Ley a favor de titulares de derechos
posiblemente distintos del propietario, con la sola excepción de las
indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso de privación definitiva
para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, en cuya
hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el precio de
afección. Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de
afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y
disfrute de los bienes o derechos expropiados.
De lo anterior resulta que
el premio de afección lo concede la Ley por la privación de los bienes que,
estando en poder de los expropiados, dejan de pertenecer a su patrimonio y
posesión en contra de su voluntad, pero no a las demás indemnizaciones que no
llevan consigo esa disminución o privación de bienes concretos o determinados.
10. Indemnización de las
consecuencias dañosas
El justiprecio del bien
expropiado comprende no sólo la específica estimación del objeto expropiado,
sino también la indemnización derivada de todas las consecuencias dañosas que
la expropiación ocasiona, entendida como justa compensación de todos los
derechos que se pierden y de los perjuicios que se irrogan, y entre dichos
posibles perjuicios, tratándose de fincas rústicas han de incluirse los
ocasionados por la minusvaloración o demérito que sufra la parte de finca no
expropiada ni ocupada, siendo manifiesta la necesidad de indemnizar todo
perjuicio sufrido por los expropiados en sus derechos (véanse, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 28/02/1979 y 27/12/1978), pues la
indemnización debe alcanzar a los perjuicios ocasionados en la parte de finca
no expropiada; más la carga de la prueba de los sufridos perjuicios corresponde
a la pare actora al regir en el proceso contencioso-administrativo el principio
general, inferido del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que
atribuye la carga de la prueba a aquél que sostiene el hecho, a la parte que
afirma (véanse, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 21/09/1998 y 23/0571997).
En otras palabras, le
corresponde a la parte actora acreditar en que consiste ese daño (véanse, entre
otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 27/09/2002 y 19/11/2002).
11. Motivación del acuerdo
del Jurado de Expropiación Forzosa
El acuerdo del Jurado de
Expropiación Forzosa, que ha de adoptarse con sujeción a los límites marcados
por las respectivas hojas de aprecio, tiene que ser necesariamente motivado,
esto es, obligatoriamente tienen que ser razonados los criterios de valoración
seguidos (véase el artículo 35.1 de la Ley de 16 de diciembre 1954).
Esa motivación debe ser
racional y suficiente, siéndolo la mención genérica de los criterios
utilizados, esto es, bastando con enunciar las circunstancias concurrentes, sin
que sea precisa, pues, una detallada constancia de datos (véanse, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 09/05/1997 y 26/11/1998).
En consecuencia, lo que no cabrá
admitir a la hora de examinar el cumplimiento del deber de motivar serán las
formulas estereotipadas o la referencia a cláusulas genéricas o indeterminadas (véanse,
entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 23/05/1994 y
03/04/1995).
La doble composición
-técnica y jurídica- de los Jurados Provinciales de Expropiación, así como sus
características de permanencia y estabilidad, permiten reconocer que disponen
de cierto margen de discrecionalidad técnica, precisamente en atención a la
aportación por sus miembros de los conocimientos adquiridos por la diversa
experiencia de cada uno de ellos.
La presunción de legalidad y
acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación
en la determinación del justiprecio de los bienes y derechos expropiados deriva
de la imparcialidad, independencia y objetividad de que gozan los miembros que
forman parte de su composición técnico-jurídica, ya que ese órgano colegiado
integra a miembros conocedores tanto del Derecho como de la realidad económica.
Pero esa presunción no impedirá la modificación de la decisión del Jurado en sede
judicial, lo que podrá darse tanto cuando concurra error de apreciación o
cálculo como cuando aparezca una disconformidad patente con los datos que obran
en el expediente administrativo o con los que al juicio se aportasen.
Al respecto, ha de tenerse
en cuenta que esa presunción de legalidad y acierto es una presunción "iuris
tantum". Por consiguiente, la presunción de legalidad y acierto de los
acuerdos de los Jurados de Expropiación podrá ser desvirtuada en supuestos de
infracción de preceptos legales, notorio error material o cuando la valoración
no esté en consonancia con los datos resultantes del expediente.
En tal sentido, la prueba
reina es la prueba pericial practicada en el juicio. Ha de tenerse en cuenta
que la decisión del Jurado no vincula al Tribunal, de modo que el resultado de
la prueba practicada en autos, en especial la pericial, avalada con las
garantías derivadas de las formalidades procesales con que se lleva a cabo, y
apreciada con sujeción a las reglas de la sana crítica, es hábil para destruir
la presunción de acierto del acuerdo del Jurado.
Como es natural, la prueba
pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que
exigen conocimientos técnicos, sino que su objeto es suministrar al juez los
elementos de conocimiento, estudio o experiencia para que pueda tomar su
decisión, de forma que el dictamen pericial no puede imponerse exclusivamente
por la autoridad dimanante de la profesión o titulación de los peritos, sino,
además, por la argumentación convincente de estos.
Por lo tanto, en estos casos
de valoraciones expropiatorias, el dictamen pericial tiene que destacar o
sobresalir, en su detalle y fuerza argumentativa, para destruir la presunción
de acierto de la valoración previamente realizada en sede administrativa por el
Jurado Provincial de Expropiación, que ha sido llevada a cabo precisamente
desde una posición de imparcialidad y solvencia técnica.
Conviene tener en cuenta que
no sólo pueden reformarse las valoraciones de los Jurados en los dos únicos
supuestos de que incurran en un notorio error material o de preceptos legales, pues
las facultades revisoras de los Tribunales se extenderán, además, a los casos
en los que acredite una desajustada apreciación de los datos materiales o
cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del
expediente o represente un desequilibrado justiprecio en atención a datos,
referencias o circunstancias que acrediten la falta o exceso de compensación
material para el expropiado que el instituto jurídico de la expropiación debe
necesariamente comportar para él, resultando un medio eficaz para desvirtuar
tal presunción el dictamen pericial emitido en la vía jurisdiccional con las
garantías procesales establecidas en los artículos 610 y siguientes de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, por tener las mismas características de imparcialidad
y objetividad que el acuerdo del Jurado de Expropiación, por lo que, si existieran
discordancias entre las valoraciones a que llega el órgano tasador
administrativo y el dictamen pericial, el Tribunal podrá fijar el justiprecio
siguiendo el dictamen emitido en autos, valorado conforme a las reglas de la
sana crítica.
El informe pericial de
parte, aportado en sede judicial por el expropiado, carecerá, con carácter
general, de la virtualidad del dictamen pericial emitido en el juicio (véanse,
entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/03/1992 y
27/05/2003). Ahora bien, en relación al
principio de presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, no puede
olvidarse que la doctrina sobre la materia establece que tal principio, habida
cuenta su naturaleza de presunción "iuris tantum", puede desvirtuarse
mediante prueba en contrario, fundamentalmente, por medio de prueba pericial y,
por ello, para que tal efecto se produzca será necesario aportar al proceso una
prueba de tal naturaleza apta a dicho fin, pudiendo ser destruida dicha
presunción de acierto, en principio, por cualquier medio de prueba admitido en
derecho y debidamente valorado por el órgano judicial (véanse, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 01/02/2003 y 10/10/2003).
El informe de un perito
judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación
y
por el examen crítico a que es sometido su parecer, así como por tener las mismas
características de imparcialidad y objetividad que el acuerdo del Jurado de
Expropiación, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros
medios de prueba, resultando un medio eficaz para desvirtuar la citada presunción
de acierto, por lo que, si existieran
discordancias entre las valoraciones a que llega el órgano tasador administrativo
y el dictamen pericial, el Tribunal podrá fijar el justiprecio siguiendo el
dictamen emitido en autos, valorado conforme a las reglas de la sana crítica
En relación al valor
probatorio que cupiera reconocer en el juicio a los dictámenes periciales
encargados por la Administración expropiante, esto es, en lo que se refiere a
su posible eficacia para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución
del Jurado, ha de tenerse presente que a la luz de la Ley de Enjuiciamiento
Civil se podrá discutir acerca de si en realidad nos encontramos con una prueba
"documental" -que en realidad sería ratificación de la que ya obra en
el expediente administrativo- o una prueba "pericial" de los arts.
335 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero más importante que su
calificación lo es el valor probatorio que quepa otorgar a un informe pericial
emitido con anterioridad al informe del Jurado Provincial de Expropiación, el
cual, ya efectuó valoración tomando en consideración el indicado dictamen de
parte.
Así las cosas, el dictamen
adjunto a la hoja de aprecio de la propiedad no tendría mayor valor que el
informe en el que el que el Jurado justifica su valoración, por lo que desde
luego el repetido informe de la propiedad no será medio de prueba con
suficiente carga argumental para desvirtuar la valoración del Jurado y por la
sencilla razón de que se emitió antes de dicha valoración.
El difícil encaje del
procedimiento previsto en la . de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto a la
práctica de la prueba pericial -aplicable de modo supletorio en el proceso
contencioso-administrativo- adquiere su máxima expresión en los recursos en los
que se impugnan acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación ya que si el
mecanismo inicialmente previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil es el de
presentación de dictamen junto a la demanda del particular, ello obligaría a la
Administración a recabar informe que. a su vez, ratificase lo sostenido en el
escrito de contestación, de tal modo que sólo una nueva pericial judicial
tendría verdadera fuerza probatoria para desvirtuar el acuerdo del Jurado. Si
expropiado y expropiante presentan como "pericial" los informes
adjuntos a sus hojas de aprecio previas al acuerdo del Jurado, su valor
probatorio sería nulo ya que precisamente el acuerdo del Jurado tomó como punto
de partida de su valoración tales informes, y desde luego discrepará de uno de
ellos o de los dos, sin que el preterido o preteridos informes sean merecedores
de constituir "prueba judicial" para desvirtuar la presunción de
acierto del acuerdo del Jurado.
En definitiva, será
insuficiente el valor probatorio consiste en documental o pericial tendente a
que se dé por reproducido el informe adjunto a la hoja de aprecio o que su
autor se ratifique en su íntegro contenido sin valorar para nada los criterios
técnicos del posterior acuerdo del Jurado.
Para el caso el Jurado hubiere
rechazado el criterio del informe adjunto a la hoja de aprecio y establecido,
en su lugar, un criterio de valoración diferente, no será suficiente, para
combatir este acto administrativo, con reiterar el informe, sino que, en su
caso, será preciso interesar la práctica de una nueva prueba pericial que
desvirtúe el criterio del Jurado y la citada presunción de acierto.
12. Especial atención al alcance
de los dictámenes periciales
La Jurisprudencia (véase la
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28/04/1998) ha venido sentando las
bases de lo que constituye el alcance de los dictámenes periciales en relación
con el hallazgo del verdadero valor que ha de indemnizarse con el justiprecio,
siendo relevantes los criterios jurisprudenciales que al respecto se contienen
en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 06/05/1993, que pueden
concretarse en los siguientes puntos: a) ha de atenderse, en primer lugar, a la
fuerza convincente de los razonamientos que contienen los dictámenes, pues lo
esencial no son sus conclusiones, sino la línea argumental que a ellas conduce,
dado que la fundamentación es la que proporciona la fuerza convincente del
informe y un informe no razonado es una mera opinión sin fuerza probatoria
alguna; b) debe tenerse en cuenta la mayor o menor imparcialidad presumible en
el perito y ha de darse preferencia a los informes emitidos por los servicios
técnicos municipales y en su caso, por los perito procesales, puesto que éstos
gozan de las garantías de imparcialidad superiores a cuantos otros dictámenes
haya sido formulados por técnicos designados por los interesados, pues si el
conflicto o la discrepancia se produce entre los informes de los técnicos
municipales y los emitidos por los peritos procesales, ha de darse preferencia
a estos últimos, pues ningún dictamen pericial puede superar en garantía al
emitido en un procedimiento contencioso administrativo, en virtud de los
principios de publicidad, contradicción e inmediación que rigen en el proceso
judicial, y c) un tercer criterio que debe ser tenido en cuenta es la necesaria
armonía de las conclusiones contenidas en los informes periciales con el resto
de lo elementos probatorios, lo cual pueden ser, entre otros, las diversas
pruebas documentales en las actuaciones.
También constituye
jurisprudencia reiterada (véase la Sentenica del Tribunal Supremo de fecha
28/01/1997) que el órgano judicial no está vinculado por el resultado de la
prueba pericial, como tampoco lo está por los acuerdos del Jurado Provincial de
Expropiación, siempre que razone debidamente la discrepancia y apartamiento de
la pericia, bien por indebida apreciación de los elementos de hecho o por
incoherencia o falta de necesario razonamiento, o por contradicción con otras
pruebas, dado el principio de valoración conjunta de la prueba que impera en
nuestro sistema procesal, pues no puede olvidarse, en todo caso, que como
recuerda la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 04/11/1996, la prueba
pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que
exigen conocimientos técnicos, sino que tiene por objeto suministrar al pueda
tomar su decisión, de forma que el dictamen pericial no puede imponerse
exclusivamente por la autoridad dimanante de la profesión o titulación de los
peritos, sino, además por la argumentación convincente de éstos y, en el caso
de las valoraciones expropiatorias, suficiente, en su detalle y fuerza
argumentativa, para destruir la presunción de acierto de la valoración
previamente realizada con carácter administrativo por el Jurado de Expropiación
desde una posición de imparcialidad y solvencia técnica.
13. Derecho al cobro del
justiprecio cuando existiere litigio o recurso pendiente
En cuanto al principal del
justiprecio, conforme a lo dispuesto en el artículo 50.2 de la Ley de Expropiación
Forzosa, el expropiado tendrá derecho a que se le entregue, aunque exista
litigio o recurso pendiente, la indemnización hasta el límite en que exista
conformidad entre aquél y la Administración, quedando en todo caso subordinada
dicha entrega provisional al resultado del litigio.
Y una vez fijado el
justiprecio deberá la Administración abonarlo en el plazo de seis meses que de
no hacerlo devengará los intereses legales correspondientes.
Por lo tanto, los expropiados
sólo tendrán derecho al cobro de la cuantía del Justiprecio hasta el límite de
conformidad manifestado por la Administración en sus hojas de aprecio, pero no
al importe total reconocido por el Jurado de Expropiación en cada una de las
resoluciones dictadas. Y obviamente habrá que descontar a esas sumas, las
cantidades que la Administración hubiere ya satisfecho a los expropiados. De
forma que la Administración deberá abonar a los expropiados la diferencia entre
lo ya pagado y lo que falta por abonar para completar el límite de conformidad.
Por tanto, si bien el acto
de fijación del justiprecio es ejecutivo, dicha ejecutividad se limita, en los
supuestos en que se interponga recurso contencioso contra el mismo por la
beneficiaria, al pago al expropiado de la cantidad concurrente, sin alcanzar
por tanto la ejecutividad del acto recurrido el pago del total del justiprecio,
cuyo abono únicamente procederá si el beneficiario así lo decide de forma
voluntaria a fin de liberarse del abono de los intereses establecido en los
artículos 52, 56 y 57.
14. Intereses de demora
En lo que concierne a los
intereses legales, el "dies a quo", a tenor de la Sentencia del
Tribunal Supremo de fecha 27/09/2006, a efectos del cómputo de los intereses
por demora en la tramitación del justiprecio, es el siguiente a la fecha de la
efectiva ocupación de los bienes o derechos conforme a lo dispuesto en el
artículo 52.8 de la Ley de 16 de diciembre 1954 y hasta que el justiprecio
determinado definitivamente en vía administrativa se paga, deposita o consigna
eficazmente, sin que, por tanto, exista solución de continuidad entre los
intereses del artículo 56 -demora en la fijación- 57 -demora en el pago- de la de
la Ley de 16 de diciembre 1954, salvo que la ocupación tuviese lugar después de
transcurrido seis meses de la declaración de urgencia, pues al entenderse
cumplido con ella el trámite de declaración de necesidad de ocupación artículo
52.1 de la Ley de 16 de diciembre 1954, el "dies a quo" será el
siguiente a aquél en que se cumpla los seis meses de la declaración de
urgencia, a menos que ésta no contuviese la relación de bienes o derechos
expropiables sin referencia a un proyecto o replanteo, porque será desde este
momento cuando se conocerán los que habrán de ser expropiados.
15. El instituto de la
retasación
La retasación es una
garantía para el expropiado que asegura que en los casos de falta de pago o de
consignación en el plazo de dos años prefijados por la Ley, el resarcimiento o
indemnización por la privación de un bien o de un derecho será adecuadamente
compensado sin que se produzca quebranto patrimonial.
Ello supone que el
transcurso del plazo de los dos años sin que se perciba el pago implica que no
queda adecuadamente reparado a través del abono de intereses, estableciendo el
legislador el mecanismo de una nueva tasación y valoración de los bienes.
Como dicen, entre otras, las
Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 17/11/2014 y 20/11/2015, la retasación
no es una mera actualización del justiprecio, ni es una adaptación o reajuste
de los datos entonces tenidos en cuenta a la coyuntura económica actual, sino
que la retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una
nueva valoración del bien expropiado.
La retasación supone una
nueva valoración que tiene su razón de ser en la caducidad del justiprecio
anteriormente establecido, y en absoluto supone una operación de simple
autorización de valores, sino una propia y verdadera nueva evaluación de los
bienes expropiados (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha
21/02/1991), debiendo contraerse la valoración al día en que se solicita la
retasación.
Ello supone la fijación de
un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien expropiado, con
arreglo a los rasgos jurídicos del mismo, en el momento en que dicha retasación
es solicitada, siendo las únicas características originarias del bien
expropiado que deben seguir considerándose a efectos de la retasación las
puramente físicas, ya que como consecuencia de la realización del proyecto que
justificó la expropiación es posible que dichas características físicas hayan
variado, y tomar en consideración esas nuevas características físicas
conculcaría la prohibición impuesta por el artículo 36 de la Ley de 16 de
diciembre 1954 de incluir en el justiprecio las plusvalías -o minusvalías- que
sean consecuencia directa del proyecto de obras que da lugar a la expropiación.
El único punto de conexión
con la valoración originaria radicará en que en la retasación habrán de
evaluarse los bienes o derechos expropiados en su mismo estado material o
físico que idealmente tenían en aquella ocasión, pero referidos a las pautas de
valoración existentes en el momento de reiniciarse el expediente de justiprecio
- artículo 36 de la Ley de 16 de diciembre 1954-, que aquí ha de entenderse
referido a la fecha de la solicitud de la retasación.
Al no ser la retasación una
mera actualización del precio originario, sino que consistiendo la misma en la
fijación de un nuevo justiprecio mediante una nueva valoración del bien
expropiado, han de tenerse en cuenta las cualidades del mismo en la fecha de
retasación, entre las que se han de incluir las relativas a la situación urbanística del suelo (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha de 30 de mayo de
2012).
Por tener la retasación una
naturaleza garantista, no es un instrumento sancionador para la Administración
a causa de su inactividad, sino que incorpora una garantía en favor del
expropiado, por lo que resultaría absurda cualquier interpretación que nos
permitiera señalar un nuevo justiprecio inferior al fijado inicialmente, a los
dos años desde que el justiprecio quedó fijado definitivamente en vía
administrativa, sin que éste se pague o consigne, pues el expropiado tuvo que
soportar las consecuencias adversas de la demora en el pago del justo precio, y
consiguientemente no puede resultar más perjudicado por el retraso o laxitud de
la Administración en el pago; por ello, el justiprecio originariamente
establecido debe operar como un mínimo garantizado, cuando al momento de
solicitarse la retasación el valor de los bienes expropiados disminuya en el
mercado (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14/03/2014
y 20/11/2015).
16. Conclusión
Hemos de finalizar
reiterando que, con relación a la valoración de los inmuebles expropiados ha de
partirse de la doctrina jurisprudencial que viene estableciendo que las
resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa están revestidas de
una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de
origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo (véanse, entre
otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 24/02/2009 y 26/10/2005).
Esta constante y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que
las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y
enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad,
independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica
de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la
realidad económica en la que de distintas maneras participan; en otras
palabras, las resoluciones de los Jurados gozan de aquella presunción en
atención a su carácter colegiado y forma de constitución y a su composición
técnico-jurídica, cuyos miembros, además de reunir aquellas características de
imparcialidad independencia y objetividad, alcanzan una alta preparación como
consecuencia de la permanencia en la función y la dedicación a la materia,
propia del ámbito de su existencia profesional. Esa presunción "iuris tantum"
de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las
valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso
contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras
incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la
consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos
expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto
es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos
sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que
conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos
muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
