Como señala la Sentencia Núm. 403/2019, de 12 de diciembre, de la Audiencia Provincial de A Coruña [1], la venta de cosa ajena no está expresamente regulada en el Código Civil.
Recuerda que el Tribunal Supremo entendió durante mucho tiempo que era nula de pleno derecho por falta de objeto (nadie puede dar lo que no tiene), y por ello y la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria incluso consideró que al tercero tampoco podía otorgársele la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , pese a haber adquirido de quien el Registro de la Propiedad decía que era el propietario.
Continúa explicando que posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones (artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real (artículos 609 y 1095 del Código Civil), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de echa 11/05/2004), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad de una anulación por vicios en el consentimiento (véanse los arts. 1265 y 1300 del C. Civil y la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11/10/2006).
Lo cierto es que la jurisprudencia ha terminado por aplicar el artículo 1473 no solo a la doble venta sino también a la venta de cosa ajena en tanto que figuras complementarias y no excluyentes (véanse las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 07/09/2007 y 27/06/2012).
Así y con base en dicho precepto, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; mientras que, si fuese inmueble, pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; y, cuando no haya inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión y, en su defecto, presente un título más antiguo.
En la precitada Sentencia de fecha 07/09/2007, el Pleno de la Sala Primera unificó la doctrina sobre la materia, estableciendo que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas.
Es decir, se considera que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.
También se explica que, tratándose de bienes inmuebles, la indicada preferencia de la inscripción registral otorgada por el artículo 1473 del Código Civil al titular inscrito presupone siempre su buena fe en la adquisición y en el momento de la inscripción (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27/06/2012).
Como expone la Sentencia Núm. 204/2020, de 28 de abril, de la Audiencia Provincial de Lugo [2], con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27/06/2012, el artículo 1437 del C. Civil establece que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuera mueble.
Continúa explicando que posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones (artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real (artículos 609 y 1095 del Código Civil), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de echa 11/05/2004), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad de una anulación por vicios en el consentimiento (véanse los arts. 1265 y 1300 del C. Civil y la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11/10/2006).
Lo cierto es que la jurisprudencia ha terminado por aplicar el artículo 1473 no solo a la doble venta sino también a la venta de cosa ajena en tanto que figuras complementarias y no excluyentes (véanse las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 07/09/2007 y 27/06/2012).
Así y con base en dicho precepto, si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; mientras que, si fuese inmueble, pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro; y, cuando no haya inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión y, en su defecto, presente un título más antiguo.
En la precitada Sentencia de fecha 07/09/2007, el Pleno de la Sala Primera unificó la doctrina sobre la materia, estableciendo que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de "una cierta coetaneidad cronológica" entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas.
Es decir, se considera que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.
También se explica que, tratándose de bienes inmuebles, la indicada preferencia de la inscripción registral otorgada por el artículo 1473 del Código Civil al titular inscrito presupone siempre su buena fe en la adquisición y en el momento de la inscripción (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27/06/2012).
Como expone la Sentencia Núm. 204/2020, de 28 de abril, de la Audiencia Provincial de Lugo [2], con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27/06/2012, el artículo 1437 del C. Civil establece que si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuera mueble.
Si fuera inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Tal como señala la Sentencia Núm. 73/2011, de 11 de febrero, de la Sala Primera, podría parecer que el Código Civil no exige la concurrencia de buena fe cuando se trata de bienes inmuebles, pero no es así.
Según refiere la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13/11/2009, la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho - ejercicio de los mismos de buena fe - y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas Sentencias de 13/05/1908, 29/11/1928 Y 31/10/1929 hasta las recientes de fechas 01/06/2000, 24/07/2000 y 11/06/2004, pasando por las de fechas 30/06/1986, 29/07/1991 y 24/11/1995.
Continúa razonando que "la cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandado, respecto de la venta anterior realizada al demandante por la mima vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de los dispuesto por el artículo 1437 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia".
Esto es, en casos de doble venta de bien inmueble, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1437, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre que medie buena fe.
JURISPRUDENCIA REFERENCIADA
[1] Sentencia Núm. 403/2019, de 12 de diciembre, de la Audiencia Provincial de A Coruña; Num. de Recurso: 508/2018; Núm. de Resolución: 403/2019; Ponente: Dª. MARTA OTERO CRESPO;
JURISPRUDENCIA REFERENCIADA
[1] Sentencia Núm. 403/2019, de 12 de diciembre, de la Audiencia Provincial de A Coruña; Num. de Recurso: 508/2018; Núm. de Resolución: 403/2019; Ponente: Dª. MARTA OTERO CRESPO;
[2] Sentencia Núm. 204/2020, de 28 de abril, de la Audiencia Provincial de Lugo; Núm. de Recurso: 661/2018; Núm. de Resolución: 204/2020; Ponente: Dª. MARIA INMACULADA GARCIA MAZAS;
DERECHO DE IMAGEN
Pintura obra de Adolf Hirémy-Hirsch ("The Souls of Acheron").
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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