ALGUNOS APUNTES JURISPRUDENCIALES SOBRE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR NECESIDAD DEL ARRENDADOR

1. NORMATIVA

En el art. 63 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley dé Arrendamientos Urbanos, se consigna lo siguiente:

"1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad .de la ocupación.

2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:

1º. Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.

2º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.

3º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.

4º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

3, Se presumirá., salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivida de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame". 

Por su parte, el art. 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece que:

"Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables".

2. CASUÍSTICA EN LA JURISPRUDENCIA MENOR

Expuesto lo anterior, resulta interesante elaborar un resumen de algunas resoluciones firmes de Audiencias Provinciales que abordan distintas situaciones relacionadas con  la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendamiento atendiendo a que la relación locativa se rija por el Decreto 4104/1964 o por la Ley 29/1994.

2.1 ALQUILERES SUJETOS AL DECRETO 4104/1964

En la Sentencia Núm. 89/2020, de 21 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [1], se recuerda que:

"Dice el artículo 63. 3 del TRLAU de 1964:

"Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame".

El Tribunal Supremo ha venido declarando que si el arrendador es propietario de varias viviendas sitas en distintos edificios de una misma población, puede elegir libremente el edificio en que la quiere, esto es, puede efectuar la selección con referencia a cualquiera de sus fincas, en la que considere que existe una vivienda apta para satisfacer la necesidad surgida, y sólo dentro de ese inmueble se impone la prelación ( STS de 16 de junio de 1956, 8 de mayo de 1957, 14 de abril de 1961, y 26 de junio de 1970).

En base al artículo 63.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al contrato locativo de autos, en virtud de lo dispuesto en la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, se presumirá salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando, con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga, se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame.

Dicho precepto se refiere al hecho de producirse la desocupación de otra vivienda por desahucio o por otra causa, y se aplica también al supuesto del propietario que enajena o abandona vivienda propia, voluntariamente sin causa alguna, para situarse ficticiamente ante una situación de necesidad de la vivienda arrendada.

En este caso, es el propietario quien tiene que probar la realidad de la necesidad para que pueda prosperar la acción, esto es, tiene el arrendador que acreditar la certeza de la necesidad para destruir la presunción contraria, bien porque surgió la necesidad después de la venta, bien por causas ineludibles para la venta u otros supuestos similares".

En el caso concreto examinado por la Sala barcelonesa se añade que 

"..., en todo caso, la arrendataria, debe acreditar:

a) Que el arrendador o su hija tuvieron una vivienda a su disposición libre.

b) Que eso sucedió en los seis meses anteriores a la notificación de la denegación de prórroga.

c) Que esa vivienda posee características análogas a la que se reclama".

Asimismo, se indica que:

"... tras una nueva valoración de la prueba practicada, consta acreditado:

a).- La necesidad de la vivienda para la hija y nietas del demandante que la propia sentencia de primera instancia reconoce.

b).- Que el demandante realizó el requerimiento de denegación de prórroga a la demandada, en tiempo y forma, y que, ni en el momento de llevar a cabo dicho requerimiento ni en los seis meses anteriores, el actor tenía a su disposición vivienda alguna de características análogas a la arrendada a la demandada.

En el presente caso, no apreciamos mala fe o abuso de derecho con el único fin de acabar con el contrato, sino la aplicación de los artículos 62 y 63 del TRLAU, que regulan específicamente el conflicto de intereses que subyace entre arrendador y arrendatario en estos casos y que autoriza la denegación de la prórroga cuando se acredita la necesidad de que el arrendador ocupe la vivienda para sí o sus ascendientes o descendientes, no haciéndose otra cosa en la demanda que invocar la aplicación de la consecuencia jurídica prevista en estas normas para tal supuesto de hecho.

Consecuentemente, con estimación del recurso formulado por DON F..., procede revocar la sentencia dictada en la primera instancia y, en su lugar, estimando la demanda, debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1973 sobre la vivienda sita ..., de Barcelona, condenando a la demandada DOÑA E... a su desalojo".

En este sentido, la Sentencia Núm. 72/2020, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 21ª) de Madrid [2], pone de manifiesto que:

"... la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa a la posesión arrendaticia disponiendo la prórroga potestativa para el locatario y obligatoria para el arrendador (imposición legal que ha sido suprimida para los contratos celebrados a partir de la vigencia del Real Decreto Legislativo de 30 de abril de 1985), únicamente, puede tener su justificación en el interés social y en la situación de necesidad del arrendatario, por lo que el mantenimiento ope legis de la relación contractual más allá de los límites temporales libremente establecidos por las partes declina y no procede cuando la falta de necesidad se hace manifiesta, de ahí que no se proclamase tampoco como derecho absoluto y la propia legislación estableciese unas causas en virtud de las cuales el arrendador podía denegar la prórroga, entre las que se hallaba, a tenor de lo dispuesto en su art. 62.1º el caso de que el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

Para que la denegación obtenga éxito se exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º.- que se trate de contrato de arrendamientos urbanos sometido a la normativa especial; 2º.- que dicho contrato se encuentre en situación de prórroga legal; 3º.- que haya precedido al ejercicio de la acción el correspondiente requerimiento en tiempo y forma; 4º.- que se acredite la causa de denegación que se invoque; y 5º.- que la selección de la vivienda, si procediere y a la que repetida denegación se refiera, hubiese sido formulada correctamente".

Los Magistrados resaltan que:

"... la doctrina consolidada de los autores y los Tribunales no requiere para apreciar la necesidad a que se refiere el citado artículo 62.1 la obligación "stricto sensu" o la inevitabilidad propia de las leyes de la naturaleza, sino, simplemente, que el uso de la vivienda de que se trate constituya un medio adecuado para la realización de un fin lícito y útil, teniéndose también proclamado que siendo el de necesidad un concepto eminentemente relativo, no sólo ha de estimarse como tal aquellos supuestos que se enumeran en el número dos del citado precepto, sino además en todos aquellos casos en que se demuestra su existencia, tomando, asimismo, como base el concepto que de la propia necesidad viene dándonos la jurisprudencia de manera reiterada, uniforme y sobradamente conocida, como no sólo lo forzoso e impuesto por causas ineludibles sino como opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado "estricto sensu" y lo que es una mera conveniencia, cuya determinación debe producirse en función de las circunstancias personales y objetivas concurrentes es, sin necesidad de indagarla por comparación entre las precisiones del propietario y las del inquilino, puesto que la norma sólo requiere que el primero precise de la vivienda, pues, en definitiva, en caso de colisión de intereses entre uno y otro, deben supeditarse los del arrendatario a los del arrendador, ya que la función social de la propiedad en tales supuestos, ha de servir con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio y no las del simple poseedor (...).

E insisten en que:

"...  por necesidad debe entenderse lo no obligado, forzoso o impuesto por causas ineludibles, sino aquello que es opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, o sea, lo equidistante entre lo obligado "strictu sensu" y lo que es sólo capricho o inconveniencia, pero sin que pueda establecerse un concepto de necesidad en términos absolutos, sino que habrá de estimarse en cada caso concreto en conexión estrechísima con la situación o estado que provoca".

En el caso concreto examinado por la Sala madrileña se argumenta que:

"... el demandante ha justificado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada por la demandada en los términos expuestos en el requerimiento denegatorio de la prórroga, carga probatoria que a él incumbía conforme al artículo 63.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Así, debemos partir de que resulta reconocida o indiscutida la propiedad de la vivienda y el contrato de arrendamiento, a la vista de la documental aportada, que éste se encuentra en situación de prórroga legal, así como el cumplimiento del requisito del previo requerimiento de denegación de prórroga del arrendamiento, como requisito fundamental, que tiene carácter constitutivo. (...), si bien no puede pretenderse una prueba exhaustiva que demuestre una necesidad extrema, ni tampoco desconocerse que la necesidad es un concepto relativo y circunstancial, en el presente caso se ha aportado un mínimo de elementos probatorios que permiten apreciar y valorar que el acto volitivo, en consideración al fin que se pretende lograr con la ocupación de la vivienda, presenta la intensidad suficiente para constituir una verdadera situación de necesidad que merece ser tutelada y acogida aun en detrimento de los legítimos intereses del arrendatario. A mayor abundamiento, y respecto del debate jurídico relativo a si el arrendador dispone de otra vivienda libre que puede cubrir sus necesidades sin que por ello sea imprescindible desalojar al inquilino, tras resolverle el contrato de arrendamiento que tenía suscrito, fácilmente le hubiera resultado a la parte demandada acreditar dichos extremos, aunque como ya hemos expresado, se ha aportado por la parte actora información registral facilitada por el Índice Central, acreditativa de que, al margen de la vivienda controvertida, el actor únicamente resulta copropietario -1/6 en pleno dominio y 1/12 de la nuda propiedad- de un local comercial ubicado en la calle ... de Madrid -documento nº 20 acompañado al escrito de demanda-.

De esta forma, compartimos y hacemos nuestros los criterios que para estas situaciones señalan las SSAP de Madrid, Sección 14ª, de 30 de septiembre de 2016; Sección 25ª, de 28 de junio de 2016 y Sección 12ª, núm. 67/2011 de 4 Febrero 2011, citadas en la SAP de Madrid, Sección 20ª, núm. 42/2018 de 12 febrero (JUR 2018\91085), en las que se señala "... aún sin necesidad de probar esta necesidad de la vivienda por la demandante, lo cierto es que este concepto de necesidad podría ser apreciado incluso por el deseo de la propietaria de habitar la vivienda...."; por todo lo cual, y además acreditada la situación de necesidad, resulta procedente desestimar el motivo de apelación invocado.

Y dentro de ese entramado de intereses legítimos que asisten a las partes ligadas por una relación arrendaticia, no cabe apreciar la existencia de abuso de derecho por la parte arrendadora, desde el momento en que el ejercicio de su pretensión tiene plena cobertura en un precepto legal, obedece a un interés legítimamente amparado en el derecho de propiedad y obedece a un fin lícito, por lo que de la actuación de la demandante no puede inferirse la existencia de una maniobra fraudulenta, ni hay base objetiva suficiente para apreciar que la pretensión deducida en la demanda no obedezca al legítimo y verdadero propósito de ocuparla. Por otro lado, la propia ley también garantiza los derechos de la arrendataria, para evitar posibles actuaciones fraudulentas por falta de ocupación efectiva, si después de la recuperación de la vivienda por el propietario, no se ocupa por aquella persona para quien se solicitó. -en este sentido, SAP de Madrid, Sección 20ª, núm. 42/2018 de 12 febrero (JUR 2018\91085)-. Efectivamente, no resulta ocioso recordar que, para la hipótesis de actuación fraudulenta, la propia Ley Locaticia en su artículo 68 contiene previsiones especiales al respecto si se dejare de ocupar la vivienda desalojada por la persona para la que se solicitó, o se arrendase o cediese su uso a terceros. No puede hablarse por tanto de que se intente realizar un deseo caprichoso sino de satisfacer una necesidad digna de ser tutelada".

La Sala continúa razonando que:

"Invocar en contra de la realidad acreditada la situación precaria del demandado es un argumento que no puede ser admitido, sin que la Ley de Arrendamientos Urbanos permita una comparación entre las existencias del propietario y las del inquilino para establecer en un plano comparativo las razones de igualdad, superioridad, o inferioridad de las circunstancias de orden personal o familiar concurrentes en cada uno, pues la Ley sólo requiere que el propietario arrendador precise el uso de la vivienda según el sentido jurídico de esta expresión - SSTS de 13 de mayo de 1963 [RJ 1963\2514] y 12 de marzo de 1965 [RJ 1965\1849]-; pues, con ser sensible a las condiciones económicas, laborales y familiares que afecten al arrendatario, no es posible atenderlas negando la efectividad de la demanda, pues, si bien la propiedad cumple una función social, el derecho de dominio se encuentra protegido constitucionalmente en favor de su titular, y aquella función se proyecta principalmente y con carácter prioritario sobre las necesidades que el arrendador pueda hacer valer frente a su inquilino, correspondiendo a otros poderes garantizar el acceso a la vivienda de aquellas personas que no dispongan de medios para obtenerla.

..., en el ámbito de la denegación de la prórroga legal del contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad no cabe comparar la intensidad de la necesidad de ocupar la vivienda de arrendador y arrendatario, pues concurriendo dicha necesidad en el arrendador ésta prevalece siempre sobre las particulares circunstancias del arrendatario.

En definitiva, si la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad, deberá dirigirse y solicitar a las Administraciones Públicas o a los servicios sociales que resuelvan el problema que expone en su recurso, sin que los tribunales civiles puedan aplicar medida alguna ni siquiera acudiendo al artículo 47 de la Constitución, pues se trata de un principio que regula la política social y económica, dirigido especialmente a los poderes públicos, esto es, las Administraciones Públicas, sin que los Jueces y Tribunales puedan convertirse el legisladores y decidir sobre el uso de la propiedad al margen de lo establecido en la Ley. Efectivamente, si bien no se desconoce que el artículo 47 de la Constitución establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo tal derecho, y que se es sensible a la situación que se describe de las personas cuyo desalojo se pretende, ello no justifica que deba mantenerse la situación posesoria del inquilino, vulnerándose otro derecho como es el de propiedad, debiendo acudirse, como ya se ha dicho, a los servicios sociales a fin de que resuelvan el problema que se denuncia en la apelación".

En la Sentencia Núm. 346/2020 de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Pontevedra [3],  se destaca que:

"Es peculiaridad del litigio la aplicación del régimen jurídico previsto en la previgente LAU, (por el juego de la Disposición Transitoria segunda de la ley vigente), que contemplaba como causa de denegación del derecho a la prórroga forzosa, -que caracterizaba una legislación arrendaticia protectora de los derechos del inquilino-, el supuesto de que el arrendador necesite para sí la vivienda o el local de negocio, o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes, legítimos o naturales. Por su parte, el art. 63 imponía la carga de la prueba de la necesidad al arrendador, si bien para el caso de los arrendamientos de viviendas, dicha carga se facilitaba con la previsión de presunciones iuris tantum, entre ellas la contemplada en su apartado segundo, conforme al cual se presumiría la situación de necesidad cuando un aumento de las necesidades familiares haga insuficiente la vivienda que ocupe el arrendador, -o sus ascendientes o descendientes-, en la misma población. Este es el supuesto de hecho del litigio que ocupa, que queda centrado en el examen del presupuesto fáctico de la norma invocada. Por este motivo, la Sala ha examinado con plena jurisdicción la totalidad del material probatorio aportado al proceso. Las cuestiones formales a las que se refiere el recurso nos parecen, por lo que diremos a continuación, sobreabundantes, pues ni la exigua motivación de la sentencia, -que apenas supera el estándar constitucional de la motivación suficiente-, ni la introducción de hechos periféricos, (los relativos a las condiciones económicas de la hija para la que se reclama la vivienda), resultan relevantes para juzgar sobre la acción afirmada.

..., en antigua interpretación jurisprudencial mantenida desde la STS 8.3.1948, el concepto de necesidad no debe reducirse a los casos en los que concurran circunstancias ineludibles o forzosas, sino que el concepto se amplía, -siguiendo el criterio exegético derivado del art. 3 del Código Civil-, a los casos en los que se reclame la vivienda por causas que van más allá de lo superfluo, o de la mera conveniencia, comodidad, o capricho, identificándose con la reclamación para un fin lícito y no abusivo.

... el precepto pivota sobre el concepto de necesidad del arrendador, frente a la que no puede prevalecer o sobreponerse la del inquilino".

En el caso concreto examinado por la Sala pontevedresa se dice que:

"... no se duda de la legitimación de la persona para la que se reclama la vivienda, -hija del actor, actual arrendador-, ni tampoco el hecho del aumento de sus necesidades familiares, pues se recoge como hecho probado que el núcleo familiar se vio aumentado con el nacimiento de un hijo en ...de 2017. La discusión que planteaba el demandado se centraba en la concurrencia de la hipótesis de hecho de la necesidad, en el entendimiento de que la vivienda que actualmente ocupaba la hija satisfacía, -o estaba en condiciones de satisfacer-, sobradamente sus necesidades de habitación.

12 Resulta hecho probado que la vivienda que habita la actora tiene una superficie catastral de 51 m2, dato de hecho que permite fundar sólidamente la afirmación de que no resulta una superficie excesiva para una familia de cuatro miembros, los dos de muy corta edad, cuatro y tres años, respectivamente.

13 En el acto de la vista tan solo se contó con la declaración como testigo de doña E..., hija del actor. La testigo afirmó que en su actual vivienda sólo existen unos diez metros cuadrados, al resultar abuhardillada y que las dependencias son de tamaño muy reducido, que apenas atiende sus necesidades, al punto de que solo habitan la vivienda para dormir, teniendo que acudir a otras viviendas familiares para " tener una vía de escape". La testigo manifestó que el local anexo resulta inhabitable, al haber sido destinado a librería.

14 No se han aportado opiniones técnicas que ilustren sobre las condiciones de habitabilidad de ambas viviendas. El extenso trámite de la declaración de la testigo es el único medio probatorio con el que se ha contado para formar criterio sobre las circunstancias de hecho. La Sala ha revisado la grabación del juicio, y hemos tenido ocasión de apreciar que las manifestaciones de la testigo se produjeron con convicción, y rotundidad, sin contradicciones al describirse de primera mano, con detalle, las características de su vivienda. No vemos razones para dudar de la fiabilidad de un testimonio, que si bien resulta forzadamente interesado, no se ha visto contradicho con ningún otro medio probatorio de mejor condición. Concluimos que la vivienda que actualmente ocupa la hija del actor resulta insuficiente para satisfacer la necesidad de habitación del grupo familiar, resultando notoriamente inadecuada, al punto de que la testigo sostuvo que únicamente la utilizan para dormir y que apenas cuentan con espacio para desarrollar las tareas más elementales ligadas a la convivencia familiar. La propia distribución de las distintas dependencias y su tamaño, aparentar resultar notoriamente inadecuadas para servir de hogar de dos hijos menores, y no existe prueba del hecho de que el local de negocio adyacente forme parte de la estructura de la vivienda.

15 En consecuencia, el concepto de necesidad, como hipótesis normativa de enervación de la prórroga forzosa concurre plenamente, ...".

En la Sentencia Núm. 686/2020, de 28 de julio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [4] se observa que:

"La cuestión nuclear a resolver en el presente recurso de apelación es si el requerimiento contenía suficiente información sobre la causa de resolución para considerarse válido, y si ha quedado o no acreditada una situación de necesidad de la hija/sobrina de los actores de la vivienda arrendada, lo que llevaría a extinguir el contrato por este motivo".

En cuanto al contenido del requerimiento remitido por via de burofax, se dice que:

",,,, consta en el mismo que la parte actora lo remitió haciendo constar "la necesidad de vida independiente que tiene nuestra hija y sobrina Dª Graciela con recursos y medios suficientes para el mantenimiento de los gastos inherentes a la vivienda, disponiendo de contrato laboral fijo en entidad bancaria".

La alegación de la parte demandada debe ser desestimada en cuanto que la sentencia del juez a quo analiza el burofax en el párrafo primero del Fundamento de Derecho Segundo y lo considera ajustado al manifestar que "El requerimento practicado se ajusta a derecho; los requisitos de aquél vienen a ser: el nombre de la persona necesitada: G..., en este caso; la causa que fundamenta la necesidad, con descripción de les circunstancias que la motivan como son: el deseo de una vida independiente de la hija/sobrina, su mayoría de edad, el hecho de que disponga de reccursos económicos y de un contrato de trabajo fijo en una entidad bancaria; el hecho de no haber causas de posposición, al haberse respetado el termino temporal". Por lo que la alegación de defecto en el contenido del burofax como primer argumento de su recurso debe desestimarse".

En cuanto a la necesidad en el caso concreto se razona que:

"La necesidad alegada en la demanda resulta ser que la hija/sobrina de los actores requiere de la vivienda arrendada para residencia permanente, dando los datos que fundamenten mínimamente esa necesidad. Así en el burofax acompañado como documento nº 3 y 4 de la demanda indica que necesita el inmueble como residencia habitual de su hija/sobrina, alegando que el resto de viviendas de las que son titulares se encuentran arrendadas.

Si bien los actores reconocen ser titulares de otros inmuebles; concretamente en la ...ambos de Barcelona, acompañando como documentos 6 y 7 de la demanda los contratos de arrendamiento de los mismos de fecha 24 de septiembre de 2.014 y de fecha 15 de mayo de 2.012 respectivamente; y afirmando que dichas viviendas seguían arrendadas a fecha de 25 de febrero de 2.019 (hecho que tuvo por cierto el juzgador a quo). Y que del certificado remitido por el INCASOL en fecha de 2 de agosto de 2.019, resulta que si bien la fianza del inmueble de la ...  no ha sido devuelta, la correspondiente al contrato de arrendamiento de la ... se devolvió en fecha 11 de abril de 2.017, constando como fecha de extinción del contrato el 28 de febrero de 2.017.

Lo cierto es que el piso de la ...  según se desprende de la demanda pertenece a D. I...  y a su esposa, Dª B..., y aunque no se aporta nota simple informativa del Registro de la Propiedad, lo cierto es que el contrato de arrendamiento aportado del citado piso, se encuentra suscrito por ambos cónyuges (documento 7 de la demanda). Luego partiendo de que el piso de la ...  de Barcelona es propiedad del codemandante Sr. I... y su esposa, se desprende que es propiedad de un tercero ajeno al presente procedimiento, sin que los actores puedan disponer del mismo libremente para que lo ocupe la sobrina, no pudiendo, por tanto, apreciar el abuso de derecho alegado por la parte apelante"..

2.2 ALQUILERES REGIDOS POR LA LEY 29/1994

Como se expone en la Sentencia Núm. 64/2020, de 14 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Valencia [5]:

"... el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelve en beneficio del segundo, dando lugar a esa causa denegatoria de la prórroga forzosa, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador. El Tribunal Supremo ha venido declarando en una reiterada doctrina jurisprudencial, y en relación al concepto de necesidad contemplado por la LAU, que por necesario ha de entenderse no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, teniendo declarado, asimismo, que lo necesario viene a ser lo equidistante entre lo obligado "stricto sensu" y lo que es mera conveniencia y que la necesidad del arrendador no puede identificarse con la que se predica en las Leyes naturales, sino que ha de referirse a situaciones del hombre en relación con sus cosas, cuyo uso puede serle necesario para realizar un fin lícito y útil, no para conseguir comodidades o recreos que sin ellas no tendría o meramente proporcionarle lujo y ostentación ...".

En el caso concreto examinado por la Sala valenciana se razona que:

"..., la demandante nada ha probado en relación a la necesidad de ocupar la vivienda arrendada, puesto que celebrado el contrato el día 1 de Enero de 2.017 es en el mes de diciembre del mismo año cuando se alega la causa de necesidad al carecer de otra vivienda estando en situación de arrendamiento " cuyo contrato va a ser rescindido" y carecer de ascensor padeciendo problemas de rodilla.

En primer lugar, lo que consta en la documentación aportada con la demanda es que en fecha 8 de septiembre de 2.017 lo que se comunica a Dña. R... es el incremento de la renta con aplicación del IPC, pero no que el contrato vaya a ser rescindido, y por otra parte, tampoco se acredita la existencia de esos alegados "problemas de rodilla" ni que estos hayan empeorado en el lapso de menos de un año desde la fecha del arrendamiento.

Y desde luego para acreditarlo, no es suficiente la testifical que se pretendió que se practicara, sino que debió aportarse al menos un certificado médico que así lo demostrara ...".

La Sentencia Núm. 326/2020, de 15 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona [6], recalca que:

"El artículo 9.3 LAU , en su redacción vigente a la presentación de la demanda, establece: "No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto."

Del citado precepto podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales, (...):

- No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

- Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

- La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

Este es el hecho fundamental que debe acreditarse: la necesidad del arrendador. Nuestro ordenamiento jurídico no establece una disputa sobre cuál de las dos partes, arrendador o arrendatario, necesita más la vivienda o a cuál de los dos perjudica menos la pérdida del uso del piso. Es evidente que en este caso y en todos los casos similares existe una colisión de intereses entre ambas partes, pero la norma se centra solamente en acreditar la necesidad de la vivienda por parte del arrendador.

En este sentido, la ratio legis de esta norma es proteger el derecho del arrendador/propietario necesitado de una vivienda por encima del arrendatario que pretende prorrogar su derecho. Este conflicto entre el propietario y el arrendatario se decanta en favor del propietario cuando este último demuestre, cumpliendo con los requisitos legales, la necesidad de la vivienda en disputa por aumento de sus necesidades familiares".

En el caso concreto examinado por la Sala barcelonesa se advierte que:

"La necesidad alegada en la demanda resulta ser que el hijo del actor requiere de la vivienda arrendada para residencia permanente, sin dar más datos al demandado en el requerimiento sobre qué hijo, su edad, si dispone o no de ingresos, y otros datos que fundamenten mínimamente esa necesidad. Igualmente el burofax acompañado como documento nº 2 de la demanda indica que necesita el inmueble como residencia habitual de un hijo , sin concretar qué hijo ni dar más detalles, lo que puede considerarse defectuoso por carecer del mínimo de información exigible. El demandado necesita que en el requerimiento se le facilite un mínimo de información sobre la causa de resolución para evitar, efectivamente, que se produzcan abusos, alegando genéricamente la supuesta existencia de algún hijo que tiene esa necesidad.

Hemos de atender a la prueba practicada sobre este extremo en el acto de la vista, pues consideramos que tampoco se acredita suficientemente la necesidad que fundamenta la resolución. Durante el interrogatorio de la parte actora, el mismo reconoció que al formalizar el contrato de arrendamiento su hijo vivía con él y que en el acto de la vista sigue viviendo con él, y que trabaja, sin que se corrobore con la declaración de ese hijo, que es quién tiene realmente la necesidad que motiva la resolución antes del plazo legal mínimo.

La necesidad es un concepto equidistante entre lo obligado en sentido estricto y lo que es mera conveniencia o comodidad del arrendador, y que como cuestión de hecho que es, debe acreditarse su existencia real, correspondiendo al juzgador su apreciación, el que, dado el carácter eminentemente restrictivo que se impone a aquel concepto, deberá atender en cada caso concreto a las circunstancias personales de los que pretenden la vivienda, o de aquellas para quienes se pretende, las circunstancias objetivas relacionadas con el inmueble en cuestión, el fin que se trata de conseguir con la pretendida ocupación, atemperando la necesidad en función de la situación o estado de hecho que la provoca de modo que la invocada necesidad responde no a mero capricho, deseo, o conveniencia o comodidad, sino a una verdadera decisión impuesta por la realidad del caso concreto.

Y es que el actor no ha practicado prueba suficiente al respecto cuando le incumbía de acuerdo con el artículo 217 LEC, no indicaba en el requerimiento formulado qué hijo concretamente requiere de dicha vivienda, ni su edad, ni tampoco se ha propuesto su testifical en el acto del juicio para corroborarlo. La sentencia de primera instancia tampoco contiene ninguna manifestación al respecto, limitándose a señalar que " es legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante de que su hijo ocupe la vivienda arrendada", sin que deje constancia de la acreditación de la necesidad. De hecho, en la vista ya reconoce el actor que su hijo, ya mayor, vivía con él en el momento de firmar el contrato, teniendo trabajo, sin que se justifique tampoco el motivo por el que surge la necesidad del hijo un año después más allá de su deseo de una vida independiente de sus padres. Era un hecho conocido por el actor en el momento de firmar el contrato, que no se pone en conocimiento del arrendatario en el requerimiento que debe formularse, por lo que entendemos que no contiene el mínimo de información exigible para la resolución.

Por todo ello, procede estimar este primer motivo del recurso de apelación y revocar la resolución apelada, considerando el requerimiento realizado como defectuoso y asimismo que el actor no ha probado el mínimo exigible de la necesidad de vivienda para su hijo, lo que conlleva la desestimación íntegra de la demanda".

En la Sentencia Núm. 170/2020, de 18 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Girona [7], se recoge lo siguiente:

"::. aunque no existe un concepto legal de "necesidad" si bien puede inferirse de la enumeración, no exhaustiva, del ap. 2º del art. 63, un nutrido cuerpo jurisprudencial viene afirmando que por "necesario no ha de entenderse lo forzoso, obligado o impuesto, sino lo opuesto a superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil" ( STS de 22 de junio de 2011 ).

A tal respecto, es doctrina jurisprudencial uniforme la que proclama que no debe imponerse a una persona adulta, que puede disponer de una vivienda independiente, la prolongación de una convivencia familiar no deseada, salvo que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que se trata de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional o que obedezca a propósitos fraudulentos que la ley no puede amparar. Y, si bien es cierto que el artículo 9 de la LAU aplicable al caso permite a los Jueces y Tribunales rechazar las pretensiones que impliquen el ejercicio abusivo o anormal de un derecho o que pueden encubrir el cumplimiento de normas imperativas, el propio precepto legal citado cuida de establecer que tales irregularidades deben ser manifiestas, y, en el caso enjuiciado, no se ha acreditado la existencia de una maniobra fraudulenta de la parte actora ni hay base objetiva suficiente para apreciar que la pretensión deducida en la demanda obedezca a la oculta intención de disponer libremente de la vivienda arrendada y no al legítimo y verdadero propósito de ocuparla por el actor como propietario para que pueda establecer en ella su hogar independiente".

La Sentencia explica que:

"... la ley no subordina la aplicación de la causa de necesidad a la demostración de una insuficiencia o inidoneidad de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o a la buenas o malas relaciones que pueda tener con los mismos, toda vez que, nadie está obligado, como también se ha apuntado, a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares y es exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, constituyendo, hoy además, un derecho constitucional recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna , el disfrutar de una vivienda digna y adecuada"

En el caso concreto revisado por la Sala gerundense se afirma que:

"..., no puede estimarse en el presente caso la concurrencia de abuso de derecho, pues, (...)  "para que pueda apreciarse el abuso del derecho se requiere que la intención o propósito en la efectividad de un derecho sea sólo el causar daño a otro interés jurídico y que no resulte provecho para el agente que lo ejercite, no cabiendo estimar comprendido en dicha situación a quien tiene abiertas las vías legales para que su pretensión sea reconocida" y en el presente caso no concurre motivo o circunstancia alguna que permita tildar de ejercicio antisocial al ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento que civilmente asiste a la parte actora, debiendo a este respecto únicamente recordar las prevenciones del art. 68 TRLA.

Cuestión distinta es que no se apreciara la concurrenacia de la necesidad en atención a las circunstancias invocadas y que la parte actora debe acreditar la falta de acreditación de la necesidad y de la voluntad real de residir en dicha vivienda, y la exclusiva voluntad de dar por resuelto el contrato no puede deducirse de las causas que no prosperaron con anterioridad, y en todo caso, (...)  en caso de duda prima el derecho del arrendador a su vivienda, pues, constituye también doctrina jurisprudencial que en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad"

Asimismo, los Magistrados señalan que:

"... el deseo de vida independiente es causa bastante de necesidad a los efectos de denegación de la prórroga forzosa, siempre y cuando este deseo responda a una seriedad de propósito y concurran circunstancias personales y económicas que hagan viable esa vida independiente.

... por necesario ha de entenderse, no como aquello que es forzoso, obligado, o impuesto por causas ineludibles, sino como lo contrario a lo superfluo, pero más allá, o en grado superior, a lo que puede considerarse como conveniente para conseguir el fin útil pretendido de habitación, como aquello que constituye un medio adecuado para un fin lícito.

En función de las circunstancia que concurren en este caso D. B... de 27 años, vive en el domicilio materno en Rosas, estudia en Girona, trabaja en distintas poblaciones de la provincia e incluso en Barcelona de manera esporádica y mantiene desde hace unos 5 años una relación sentimental con Dª. M,,,, quien ha manifestado el deseo de ambos de iniciar una convivencia. Hechos todos ellos acreditados,. El mismo esta matriculado en el curso 2017/2018 en .... sin que pueda desvirtuar dicha necesidad el hecho de que la parte actora no haya acreditado que el mismo todavía este cursando sus estudios en Girona, ya que lo que si ha quedado acreditado es que el mismo estudia en Girona, vive con sus padres en Roses, mantiene una relación con La Sra. M.... con la cual quiere vivir de forma independiente en dicho domicilio y su actividad laboral la mayoría de empresas para las cuales el Sr. Balbino ha prestado servicios están ubicadas mayoritariamente en Barcelona, alguna en Madrid, en Salt una en la Escala. Es decir a nadie se le puede escapar que la comunicación de Girona con Barcelona y demás poblaciones es indudablemente mucho mejor que la pueda tener en Roses, pero es que además, el solo hecho de querer realizar una vida independiente, en Girona y donde quiere iniciar una convivencia y consta desarrollar una actividad académica es motivo más que suficiente para estimar acreditada la existencia de una causa de necesidad. En consecuencia hemos de concluir en que ese deseo responde a una seriedad de propósito que justifica la concurrencia de la causa para la denegación de la prórroga"

En la Sentencia Núm. 268/2020, de 19 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Palma de Mallorca [8], se refiere que:

"No se ha discutido la realidad de la comunicación remitida por el arrendador, sino la concurrencia de la causa de necesidad.

En la sentencia dictada en primera instancia se explica con claridad que el demandante en la fecha de celebración del contrato de arrendamiento .1 de enero de 2018- era propietario del inmueble objeto del contrato, así como propietario de la mitad indivisa de la vivienda que había constituido su domicilio familiar antes del divorcio, en la que seguía residiendo con sus hijos las semanas que le correspondían.

En fecha 14 de septiembre de 2018, con posterioridad a la firma del contrato de arrendamiento, se procedió a la venta de la vivienda familiar, razón por la que precisa de una vivienda, ya que no es titular de ninguna otra y en reside en casa de sus padres, tanto las semanas que no tiene a sus hijos como aquellas en las que le corresponde su custodia. La voluntad de residir de forma independiente con sus hijos, que surge después de celebrado el contrato de arrendamiento, es considerada como necesidad que justifica la resolución del contrato de arrendamiento, conforme a la doctrina que se reproduce en la sentencia y que no se discute.

La situación de necesidad referida ampliamente en la jurisprudencia no debe situarse en la angustia ni en la mera incomodidad, sino que en situaciones en las que aquella necesidad se revela de manera objetiva, como resulta en el caso presente de la situación que se ha indicado.

Como ha aclarado reiterada doctrina constitucional, el "derecho a la vivienda" es, en realidad, un mandato a los poderes públicos para que actúen en un sentido determinado , siendo el control de su pasividad de muy difícil instrumentación jurídica. Así resulta con meridiana claridad del art. 53.3 CE , cuando señala que "El reconocimiento, el respeto y la protección de los principios reconocidos en el Capítulo tercero informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos. Sólo podrán ser alegados ante la Jurisdicción ordinaria de acuerdo con lo que dispongan las leyes que los desarrollen ". De ahí que se haya sostenido que, en realidad, no resulta posible su invocación directa, por designio del propio legislador constitucional.

El recurso debe ser desestimado".

Para finalizar creo conveniente traer a colación la Sentencia Núm. 172/2020, de 15 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Salamanca [9], se aborda la legitimación activa para instar la resolución del contrato de arrendamiento en un supuesto de copropiedad. Así se dice que: 

"En el recurso no se pone en cuestión que efectivamente existe la causa de resolución del contrato de arrendamiento alegada por el actor, es decir la necesidad del arrendador, ya que Don J... E.... vive en el ... piso del edificio descrito que carece de ascensor y en la actualidad tiene la edad de 91 años y padece una importante limitación de su movilidad, precisando la ayuda de tercera persona para subir y bajar las escaleras, situación en la que necesita para su propio uso la vivienda que fue arrendada al demandado.

El único motivo de apelación viene determinado por la falta de legitimación activa del actor, al considerar que no tiene el consentimiento para ejercitar la acción de una de las copropietarias de la vivienda, en concreto de su hija y cónyuge del demandado Doña F....

Considera que la vivienda objeto de la litis, era propiedad del actor, su padre y de su madre, doña N... que falleció 3 de octubre de 2009.

Por tanto, estima que dicha vivienda, pertenece a la comunidad hereditaria y por tanto la demanda no está interpuesta con el consentimiento unánime de todos los coherederos, en el caso que nos ocupa, el de sus dos hijas: Doña F... y Doña R....

Sin embargo, el recurso no puede prosperar.

Para la resolución del recurso se debe tener en cuenta que el actor y su difunta esposa, adquirieron el inmueble objeto del presente litigio por escritura de con fecha 2 de mayo de 1980.

El actor fue designado por su esposa en testamento de fecha 28 de enero de 1993, como legatario del usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, con relevación de inventario y fianza. No es objeto de controversia que nos encontramos ante un bien ganancial.

Señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018 :

"2.º) Comunidad postganancial. Tras la disolución de la sociedad de gananciales por muerte de uno de los cónyuges y hasta la liquidación del patrimonio, existe una comunidad universal en la que se integran los bienes que conformaban el patrimonio común ( art. 1396 CC ).

a) Partícipes. Son partícipes de esta comunidad postganancial el viudo y los herederos del premuerto. El viudo es, en primer lugar, cotitular del patrimonio postganancial indiviso. Pero, además, al viudo le corresponde la cuota usufructuaria en la herencia del premuerto, en la que está incluida la cotitularidad que a este último le correspondía en el patrimonio ganancial. En el caso de legado voluntario de usufructo universal sobre la herencia del premuerto, el viudo es usufructuario de toda la herencia y, por tanto, usufructuario de toda la cuota del premuerto en la sociedad de gananciales.

b) Gestión del patrimonio común. (...) ii) Para los actos de administración de basta la mayoría de intereses en la comunidad postconsorcial ( art. 398 CC). A efectos del cómputo de mayorías deben tenerse en cuenta tanto las cuotas de titularidad como las de usufructo, en la medida en que lo relevante es quién tiene la facultad de administrar ( art. 490 CC para el usufructo de cuota). (...)

3.º) Comunidad hereditaria. Mientras no se proceda a la partición del caudal hereditario, integran la comunidad tanto los bienes privativos del premuerto como, hasta que se liquide la sociedad de gananciales y se adjudiquen bienes concretos, la participación del premuerto en el patrimonio ganancial. (...)"

En definitiva, disuelta la sociedad de gananciales por el fallecimiento de un cónyuge, y hasta la adjudicación de los bienes que constituyan el activo neto de la misma, el cónyuge supérstite y los herederos forman una comunidad postganancial, a la que resultan aplicables las reglas de la comunidad hereditaria - sentencias 1143/1992, de 23 de diciembre , y 875/1993, de 28 de septiembre -, entre ellas, la que facultaba a cualquiera de los partícipes para accionar en beneficio de la masa común, sin necesidad de haber sido apoderado por los demás copartícipes - sentencias 200/1978, de 29 de mayo , y 516/1985, de 16 de septiembre -.

La legitimación del actor deriva de su condición de arrendador, propietario de pleno dominio del bien, en el porcentaje correspondiente a su participación en la sociedad de gananciales ya por su condición de usufructuario de todos los bienes de la herencia de su difunta esposa.

En su condición de usufructuario universal sin obligación de prestar fianza y con relevación de inventario, tiene la facultad de disfrutar de los bienes de la herencia que como expresa la STS de 17 de enero de 2018 "comprende la de realizar actos o contratos que respeten la sustancia de la cosa".

En este supuesto la resolución de contrato respeta claramente la existencia del inmueble y nos encontramos ante un acto de administración.

Está legitimado el actor conforme a las reglas expuestas al reunir en su persona la mayor parte de los intereses de la comunidad, al ser cotitular del patrimonio postganancial indiviso y corresponderle el usufructo universal y vitalicio de todos los bienes de su difunta esposa. Hemos señalado que a efectos del cómputo de mayorías deben tenerse en cuenta tanto las cuotas de titularidad como las de usufructo, en la medida en que lo relevante es quién tiene la facultad de administrar, art. 490 CC para el usufructo de cuota".

El usufructuario de parte de una cosa poseída en común ejercerá todos los derechos que correspondan al propietario de ella referentes a la administración y a la percepción de frutos o intereses. Si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicare al propietario o condueño".

3. CONCLUSIONES

Para que, en los alquileres sujetos al Decreto 4104/1964, la denegación de prórroga legal   obtenga éxito se exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 

• que se trate de contrato de arrendamientos urbanos sometido a la normativa especial;
• que dicho contrato se encuentre en situación de prórroga legal; 
• que haya precedido al ejercicio de la acción el correspondiente requerimiento en tiempo y forma;
• que se acredite la causa de denegación que se invoque; 
• que la selección de la vivienda, si procediere y a la que repetida denegación se refiera, hubiese sido formulada correctamente.

Para que, en los alquileres sujetos a la Ley 29/1994, la denegación de prórroga forzosa tenga éxito es precisa la concurrencia de los siguientes elementos:

• que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento;
• debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial; 
• la referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar;
• la comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga.

4. JURISPRUDENCIA REFERENCIADA

[1] Sentencia Núm. 89/2020, de 21 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Núm. de Recurso: 697/2018; Núm. de Resolución: 89/2020; Ponente: Dª. MIREIA RIOS ENRICH;

[2] Sentencia Núm. 72/2020, de 10 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 21ª) de Madrid; Núm. de Recurso: 304/2019; Núm. de Resolución: 72/2020; Ponente: D. JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ;

[3] Sentencia Núm. 346/2020 de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Pontevedra; Núm. de Recurso: 194/2020; Núm. de Resolución: 346/2020; Ponente: D. JACINTO JOSE PEREZ BENITEZ;

[4] Sentencia Núm. 686/2020, de 28 de julio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Núm. de Recurso: 51/2020; Núm. de Resolución: 686/2020; Ponente: D. JOSE MARIA PRADO ALBALAT; 

[5] Sentencia Núm. 64/2020, de 14 de febrero, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Valencia; Núm. de Recurso: 786/2019; Núm. de Resolución: 64/2020; Ponente. Dª. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ;

[6] Sentencia Núm. 326/2020, de 15 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Núm. de Recurso: 834/2019; Núm. de Resolución: 326/2020; Ponente: D. ALFONSO CODON ALAMEDA;

[7] Sentencia Núm. 170/2020, de 18 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Girona; Núm. de Recurso: 160/2020; Núm. de Resolución: 170/2020; Ponente: Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO; 

[8] Sentencia Núm. 268/2020, de 19 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Palma de Mallorca; Núm. de Recurso: 763/2019; Núm. de Resolución: 268/2020; Ponente: D. GABRIEL AGUSTIN OLIVER KOPPEN; 

[9] Sentencia Núm. 172/2020, de 15 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Salamanca; Núm. de Recurso: 904/2019; Núm. de Resolución: 172/2020; Ponente: D. EUGENIO RUBIO GARCIA;

5. DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Edwin Georgi.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO