En esta entrada del blog de la Ventana Jurídica explicamos, de una manera breve y concisa, qué es el "Agente Urbanizador", figura clave en la ejecución de los planeamientos urbanísticos.
La ordenación del territorio, tal y como se configura en las normas urbanísticas, está basada en los principios de equidistribución y de justa distribución de beneficios y cargas, de tal manera que se ha de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente, lo que implica, a su vez, la imposición de un deber legal imputable a los propietarios del suelo, todo ello bajo la tutela, fiscalización y control de la Administración.
Por ello, la ejecución del planeamiento se configura como una función pública en la que los propietarios del suelo, pueden intervenir, en mayor o menor medida, según el sistema de ejecución que se aplique (compensación, cooperación, expropiación o a través de la figura del "Agente Urbanizador").
Cuando el desarrollo del planeamiento se lleva a cabo mediante gestión directa, ello implica que la actividad urbanística es asumida por la propia Administración o por una entidad de su sector público (organismo autónomo, agencia pública, sociedad mercantil de capital exclusivo público,...) que realiza la parte esencial de su actividad para la Administración urbanística.
En cambio, la gestión indirecta se produce cuando la actividad urbanística y los riesgos de ésta son asumidos por terceros ajenos a la Administración.
En la gestión indirecta, el "Agente Urbanizador", figura que fue introducida en nuestro ordenamiento por la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística, valenciana, puede definirse, conforme a lo previsto en la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana, como la persona, física o jurídica, seleccionada por la Administración en un procedimiento público que asume el cumplimiento de las obligaciones de las que son sujetos pasivos los propietarios del suelo a cambio de obtener la pertinente retribución por parte de los indicados propietarios del suelo, de manera que la Administración se asegura un interlocutor y permite concretar el alcance y el modo de cumplimiento de las obligaciones que, legalmente, están atribuidas a los propietarios, controlando el proceso de cumplimiento de las mismas y las características y calidad de las obras de urbanización que han de serle cedidas.
Dichas obligaciones de los propietarios y los correlativos derechos de la Administración no se ven alterados por la intervención del "Agente Urbanizador", que es un mero gestor que, por medio de la redacción de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, facilita tanto el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de suelo como la participación de la Administración actuante en las plusvalías generadas por la acción urbanística.
Si bien la relación jurídica entre la Administración urbanística y el "Agente Urbanizador" conserva su carácter público, pues estará vinculada a una función específica de la Administración Pública, lo cierto es que la retribución del citado "Agente Urbanizador" no la sufraga la Administración actuante, sino que corresponde a los propietarios del suelo que no sólo tienen que sufragar las cargas de la urbanización, sino que también costean el beneficio empresarial del "Agente Urbanizador".
No obstante, hemos de finalizar indicando que quien decide la cuantía de las contraprestaciones no son los propietarios, ni los propietarios ni el "Agente Urbanizador", sino la Administración actuante, y ello porque el control y dirección del proceso urbanístico, con independencia de la forma de gestión, siguen correspondiendo a la Administración municipal.
Bibliografía referenciada:
- [1] Ley 6/1994, de 15 de noviembre, reguladora de la actividad urbanística, valenciana;
- [2] Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana;
- [2] Ley 16/2005, de 30 de diciembre, urbanística valenciana;
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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