En esta entrada del blog La Ventana Jurídica examino el régimen jurídico relativo a la realización de obras de conservación y reparación en un inmueble arrendado.
Para facilitar esta exposición he creído conveniente dividir la misma en los siguientes apartados:
Obligación de repara la cosa arrendada
Conceptos de "conservación" y "reparación"
Mejora útiles y voluntarias
Autonomía de la voluntad
Obras realizadas por el arrendador
Obras realizadas por el arrendatario
Obras que modifiquen la "configuración" del inmueble arrendado
Deterioros ocasionados por causa imputable al arrendatario
Obras ejecutadas en local de negocio
Incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones
Repercusión de las obras realizadas (especial atención a los contratos posterioes al Texto Refundido de 1964)
Inadecuación del juicio desahucio para discutir las controversias realtivas a las reparaciones
OBLIGACIÓN DE REPARAR LA COSA ARRENDADA
La obligación establecida en el apartado segundo del artículo 1554 del C. Civil de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance, según decía la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 1054/2006, de 5 de enero, que el expresado en el propio precepto legal.
Es decir, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, pues estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos (véanse, entre otras, las Sentencias de la Sala Primera de fechas 20/02/1975 y 26/12/1942).
CONCEPTOS DE "CONSERVACIÓN" Y "REPARACIÓN"
Lo cierto es que los conceptos de "conservación" y "reparación" se implican de modo reciproco, aún siendo, tal vez, más amplio el primero; se "repara" porque no se conservó, o se "conserva" para no verse obligado a reparar.
A título meramente ilustrativo y sin ánimo alguno de exhaustividad, se pueden citar como obras de conservación:
MEJORAS ÚTILES Y VOLUNTARIAS
El régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el art. 1573 del Código Civil, que, en lo que concierne a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los arts. 487 -"El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes"- y 488 -"El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho"- del mismo texto legal .
De lo anterior resulta que el art. 1573 se refiere exclusivamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo, implícitamente, las necesarias u obligatorias, que le vengan impuestas, legal o contractualmente, al locatario, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el antes citado art. 487.
Las "mejoras útiles y voluntarias" son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario, o en su caso usufructuario, y representan un aumento del valor o una mayor utilidad de la cosa.
En este sentido, las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y, en principio, no tienen el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1573, en relación con los arts. 487 y 488 del C. Civil, en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 13/12/1993 y 14/11/2000).
Conviene añadir que, en lo que atañe a las obras precisas para el mantenimiento y conservación de un inmueble arrerndado, dicha materia se regula en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, igualmente aplicable a los inmuebles no destinados a vivienda por remisión del artículo 30 de dicha Ley.
Para facilitar esta exposición he creído conveniente dividir la misma en los siguientes apartados:
Obligación de repara la cosa arrendada
Conceptos de "conservación" y "reparación"
Mejora útiles y voluntarias
Autonomía de la voluntad
Obras realizadas por el arrendador
Obras realizadas por el arrendatario
Obras que modifiquen la "configuración" del inmueble arrendado
Deterioros ocasionados por causa imputable al arrendatario
Obras ejecutadas en local de negocio
Incumplimiento de la obligación de realizar reparaciones
Repercusión de las obras realizadas (especial atención a los contratos posterioes al Texto Refundido de 1964)
Inadecuación del juicio desahucio para discutir las controversias realtivas a las reparaciones
OBLIGACIÓN DE REPARAR LA COSA ARRENDADA
La obligación establecida en el apartado segundo del artículo 1554 del C. Civil de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance, según decía la Sentencia del Tribunal Supremo Núm. 1054/2006, de 5 de enero, que el expresado en el propio precepto legal.
Es decir, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, pues estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos (véanse, entre otras, las Sentencias de la Sala Primera de fechas 20/02/1975 y 26/12/1942).
CONCEPTOS DE "CONSERVACIÓN" Y "REPARACIÓN"
Lo cierto es que los conceptos de "conservación" y "reparación" se implican de modo reciproco, aún siendo, tal vez, más amplio el primero; se "repara" porque no se conservó, o se "conserva" para no verse obligado a reparar.
A título meramente ilustrativo y sin ánimo alguno de exhaustividad, se pueden citar como obras de conservación:
- reparación de techos, tejados y cubiertas, filtraciones y humedades;
- sustitución de calderas calefactoras;
- arreglo de zócalos, muros y tabiques, desagües y conducciones varias;
- instalación de luz en los accesos a la vivienda;
- mantenimiento de ascensores (no sustitución),
- y cualesquiera otras ordenadas por la autoridad competente.
MEJORAS ÚTILES Y VOLUNTARIAS
El régimen común sobre las mejoras en el contrato de arrendamiento se contempla en el art. 1573 del Código Civil, que, en lo que concierne a los derechos del arrendatario sobre las mejoras útiles y voluntarias, se remite a los mismos derechos que se conceden al usufructuario en los arts. 487 -"El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes"- y 488 -"El usufructuario podrá compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellos hubiese hecho"- del mismo texto legal .
De lo anterior resulta que el art. 1573 se refiere exclusivamente a las mejoras útiles y voluntarias, excluyendo, implícitamente, las necesarias u obligatorias, que le vengan impuestas, legal o contractualmente, al locatario, así como las de mero ornato o recreo, incluidas en el antes citado art. 487.
Las "mejoras útiles y voluntarias" son las que resultan de una actuación llevada a cabo por el arrendatario, o en su caso usufructuario, y representan un aumento del valor o una mayor utilidad de la cosa.
En este sentido, las mejoras realizadas por la libre iniciativa del arrendatario, con el consentimiento de la propiedad, y ordenadas a la operatividad del contrato, mediante la instalación de los elementos precisos para cumplir el fin o destino del arriendo pactado, se encuentran asistidas de la nota de utilidad y, en principio, no tienen el concepto de necesarias ni obligatorias, siéndoles aplicable el régimen del citado art. 1573, en relación con los arts. 487 y 488 del C. Civil, en virtud de los cuales, y en defecto de convenio entre las partes, no procede reconocer al arrendatario derecho a indemnización alguna, sin perjuicio de que pueda ejercitar la facultad de retirar dichas mejoras sin causar detrimento al bien arrendado (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 13/12/1993 y 14/11/2000).
Conviene añadir que, en lo que atañe a las obras precisas para el mantenimiento y conservación de un inmueble arrerndado, dicha materia se regula en el artículo 21 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, igualmente aplicable a los inmuebles no destinados a vivienda por remisión del artículo 30 de dicha Ley.
AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
No ha de perderse de vista que, con arreglo al artículo 4 de la la Ley 29/1994, el contrato de arrendamiento se rige, en primer término, por lo dispuesto en los Títulos I -arts. 1 a 5 relativos al ámbito de la Ley-, IV -arts. 36 y 37 relativos a las disposiciones comunes- y V -arts. 38 a 40 relativos a los procesos arrendaticios- de la Ley 29/1994, y por la voluntad de las partes, de tal modo que las previsiones del Título ii -arts. 6 a 28 relativos a los arrendamientos de vivienda- y III -arts. 29 a 35 relativos a los arrendamientos para uso distinto de vivienda- de dicha Ley 29/1994, así como las del C. Civil, únicamente entran en juego en defecto de pacto expreso a ese respecto.
Asimismo ha de remarcarse que la remisión al pacto obligará a concretar exactamente las obras que se autorizan al arrendatario para adaptar el inmueble a las necesidades del negocio, industria o actividad que realice, distinguiéndolas de las demás que a lo largo del contrato puedan realizarse, bien considerando que cualquier autorización general, sin limitación temporal, puede entenderse como lícita transmisión de facultades por el arrendador al arrendatario, enmarcada en el principio de la autonomía de la voluntad consagrado en la Ley.
OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDADOR
Dada la naturaleza bilateral y recíproca del contrato de arrendamiento, al surgir derechos y obligaciones para ambas partes, prevé el artículo 1.554 del Código Civil, en relación con el artículo 21 de la Ley 29/1994, respecto del arrendador, que ha de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerle en el goce pacífico durante la vigencia del contrato.
Ahora bien, dicha norma no contiene una descripción detallada y minuciosa de cómo ha de entregarse el inmueble arrendado, por lo que deberá de estarse a los pactos entre las partes, de conformidad con el principio de autonomía de la voluntad.
En buena lógica, dicha entrega se habrá realizarse en el estado que sea útil y adecuado para el fin perseguido por el arrendatario.
Esto es, se trata de adoptar cuantas medidas de conservación se estiman necesarias para que el inmueble arrendado presente un perfecto estado de servir para el uso a que se destinó (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 16/12/1986 y 07/06/1988) y que deberá de mantenerse durante la vigencia del mismo, en correlación con la prestación que ha de realizar el arrendatario de abonar la renta correspondiente.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, supuesto en que habrá de estarse a lo previsto en el artículo 28 -"El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes: / a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador./ b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente"- de la Ley 29/1994.
Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario, según dispone el apartado segundo del art. 21, estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado primero del art. 21 de la Ley 29/1994, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.
En todo momento, y previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán, conforme establece el apartado cuarto del citado art. 21 de la Ley 29/1994, de cargo del arrendatario.
De lo anterior resulta que el art. 21 de la Ley 29/1994 distribuye entre arrendador y arrendatario la obligación de conservar el inmueble.
En principio, las obras de conservación del inmueble corresponden al arrendador, pues, en suma, la correcta conservación del inmueble es necesaria para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado; mientras que jal arrendatario corresponderá la realización de obras o reparaciones menores,
Consecuentemente, las obras que al arrendatario corresponden se caracterizan por su escasa trascendencia o entidad y por provenir del uso normal del inmueble.
No obstante, conforme indicaba la Iltma. Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 10/06/2016, la experiencia demuestra que las posibles obras y mejoras que deban acometerse en un local para la explotación del negocio o actividad a que vaya a destinarlo el arrendatario, siempre son de cuenta de este último y una vez que el contrato está en vigor. Lo cual resulta lógico desde el momento en que no va a privarse al propietario del inmueble de su uso y disfrute durante el periodo de ejecución de las obras, sin recibir una contraprestación por ello (la renta).
No obstante, conforme indicaba la Iltma. Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 10/06/2016, la experiencia demuestra que las posibles obras y mejoras que deban acometerse en un local para la explotación del negocio o actividad a que vaya a destinarlo el arrendatario, siempre son de cuenta de este último y una vez que el contrato está en vigor. Lo cual resulta lógico desde el momento en que no va a privarse al propietario del inmueble de su uso y disfrute durante el periodo de ejecución de las obras, sin recibir una contraprestación por ello (la renta).
Las obras que no provengan del uso normal o que, aún siendo consecuencia del uso normal del inmueble, excedan de la consideración de obras o reparaciones menores, corresponderán al arrendador.
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras ha de notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes, desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
Durante el plazo de un mes, desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
El arrendatario que soporte las obras tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Creo conveniente recordar, como afirmaban, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 27/05/1961 y 11/11/1963, que, conforme a la normativa contenida en el apartado segundo del art. 1554 -"El arrendador está obligado: / ... / 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada"- del C. Civil y el art. 107 -"Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador"- del derogado Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprobaba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no son reparables los deterioros que exceden de la mera corrección y lleven a la reconstrucción de edificios en manifiesta ruina. -
Nótese que, según resulta, entre otras, de las Sentencias del Alto Tribunal español de fechas 26/12/1942 y 20/02/1975, no existe razón para agravar la disposición del número segundo del artículo 1.554 del C. Civil en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprendía del Decreto 4104/1964, al establecer en el párrafo segundo del artículo 118, la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga necesaria la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad.
Es más, según afirmaba la Sentencia de la Sala Primera de fecha 11/11/1993, está fuera de toda lógica y de la equidad considerar que las reparaciones necesarias que los preceptos antes citados imponen a los arrendadores a fin de conservar la finca arrendada en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta únicamente para que continúe el arrendamiento de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 del Decreto 4104/1964 ponia para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.
Ha de destacarse, en este sentido, que la Sala Primera, en su Sentencia Núm. 242/2002, de 11 de marzo, en un caso de ruina causada por falta de reparaciones por parte del arrendador, vino a reconocer a la persona afectada un derecho a indemnización de daños y perjuicios.
En suma, no son exigibles al arrendador las siguientes reparaciones sobre el inmueble arrendado:
- las reparaciones locativas, estos, aquellas pequeñas reparaciones, de por alcance y costo económico, que se refieren a deficiencias derivadas del desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas reparaciones son, conforme a lo previsto en el art. 21.4 de la Ley 29/1994, a cargo del arrendatario
- las reparaciones que, por tener como finalidad reponer las cosa al estado anterior a su destrucción o demolición, constituyen obras de reconstrucción. Ahora bien, se exceptúa, con arreglo a lo previsto en el art. 21.1.11 de la Ley 29/1994, el supuesto de que la destrucción de la vivienda sea imputable al arrendador;
- las obras que no afecten al edificio (así, por ejemplo, las reparaciones en el mobiliario del inmueble arrendado).
- las reparaciones causadas por deterioros imputables al arrendatario (véase el art. 21 de la Ley 29/1994 en relación a los arts. 1.563 y 1.564 del C. Civil).
OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO
El arrendatario, con arreglo a lo dispuesto en el art. 23 de la Ley 29/1994, no puede realizar, sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado segundo del artículo 2 de la Ley 29/1994 -"mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendado"-.
En ningún caso el arrendatario puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
En ningún caso el arrendatario puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador, que no haya autorizado la realización de las obras, puede exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado primero del art. 23 de la Ley 29/1994, el arrendatario realizare unas obras que provocasen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador puede exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.
El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, puede realizar, conforme prevé el art. 24, en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
En tales casos, el arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tiene el arrendatario, según dispone el art. 26, la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
De lo anterior se colige que a los arrendatarios no les corresponde asumir el coste de los desperfectos que excedan de las reparaciones de escasa entidad, ni aquellos que provengan del uso normal de la vivienda, pues su obligación comprende la devolución del inmueble sin más deterioros o desperfectos que los que provengan del uso normal del inmueble.
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, le da derecho, salvo pacto en contrario, a elevar, con arreglo a lo previsto en el art. 19 de la Ley 29/1994, la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar, al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, será necesario descontar las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador tiene que repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido ha de repartirse proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. Asimismo, en defecto de acuerdo, será necesario repartir proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conduzcan a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
OBRAS QUE MODIFIQUEN LA "CONFIGURACIÓN" DEL INMUEBLE ARRENDADO
Como se ha indicado más arriba, en relación a las obras que se permiten realizar al arrendatario, establece el artículo 23 de la Ley 29/1994, igualmente aplicable a los supuestos de local de negocio según prevé el artículo 30, que no podrá realizarse sin el consentimiento del arrendador, por escrito, aquéllas que modifiquen la configuración de la vivienda o el local de negocio, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del inmueble arrendado.
Téngase en cuenta que a estos efectos, no existe ninguna norma que realice una definición genérica o abstracta de lo que ha de entenderse por "configuración", sino que han de tenerse en cuenta las circunstancias concretas para determinar sí se ha producido una alteración en la "configuración".
Una reiterada y consolidada jurisprudencia (véanse, entre otras, las Sentencias del Alto Tribunal de fechas 29/05/1964 y 27/01/1971) venía señalando que la variación de la "configuración" es algo contingente y circunstancial, que no puede precisarse de una forma abstracta y con valor de principio general, debiendo tenerse en cuenta, en cada supuesto concreto, las circunstancias que en él concurran, para determinar sí, dada la naturaleza de la cosa arrendada y sus particulares características, la alteración de su configuración ha llegado a producirse o no con las obras realizadas, .
En esencia, se considera que la "configuración" de una cosa es la disposición de cada una de las partes que la componen, esto es, su distribución.
En cualquier caso, se considera que es un concepto meramente material, que incumbe fijar, de modo flexible y variable, al Tribunal en cada supuesto concreto, en función de las circunstancias concurrentes, sobre todo las relativas al tiempo de su ejecución, al destino pactado y a la entidad y naturaleza de las obras.
Señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 11/01/1954, en relación a las obras que incurren en esa prohibición, que: "no es indispensable, como el recurrente mantiene, que sean de tal naturaleza que imposibiliten el servicio normal de la vivienda o la hagan inadaptable para su utilización esencial, sino que basta que las obras modifiquen la forma o estructura de la casa arrendada, la distribución de sus distintas partes, el aspecto peculiar de la misma o en general, produzcan un cambio no meramente accidental y de detalle, sino esencial y sensible en la misma".
Por su parte, la Sentencia de la Sala Primera de fecha 14/10/1964 declaraba que: "Todo cambio en el dispositivo de los elementos que dan aspecto físico o presentación del local, constituye modificación de la figura".
En parecidos términos declaraba la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 26/12/1997 que: "según tiene declarado una jurisprudencia invariablemente mantenida, debiendo ser referida la configuración de un local a la forma del recinto comprendido dentro de las paredes y el techo que limita ese espacio, tanto en sentido vertical como horizontal, toda alteración en la traza de tales elementos que le dan peculiaridad física entrañan modificación en la figura, que se producirá a los efectos de la causa resolutoria 7ª del artículo 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos".
De este modo, para que tenga trascendencia resolutoria, por ende que conlleve la oportuna condena indemnizatoria, según declaraba la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20/05/1955, es preciso que las obras modifiquen la forma o estructura de la cosa arrendada, la distribución de sus distintas partes o el aspecto peculiar de la misma.
Como explicaba la Sentencia del Alto Tribunal de echa 19/04/1965 que se alteren de modo esencial y sensible los elementos de fábrica que delimitan el espacio del conjunto y cada una de las piezas de que consta el local, alterando su disposición, su figura geométrica, superficie o volumen.
En lo que atañe al consentimiento del arrendador, como requisito necesario e indispensable para eludir la acción resolutoria y la correspondiente responsabilidad indemnizatoria, puede realizarse expresa o tácitamente, pero no es suficiente el mero conocimiento, pues como señalaba la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09/11/1959, el conocimiento, acto de valor lógico sometido a las leyes del pensar, no es identificable con el consentimiento, acto de valor volitivo o de voluntad gobernado por el derecho.
La Sentencia del Alto Tribunal de fecha 29/12/1995 decía que: "la doctrina jurisprudencial no excluye la posibilidad de que el consentimiento se manifieste por hechos que con toda evidencia lo signifiquen, si bien, como dice la Sentencia de 22 de enero de 1972, " el simple conocimiento por parte de la actora o arrendadora, de las obras realizadas, no puede identificarse con el consentimiento exigido por la Ley, ni aún unido a la pasividad de dicha arrendadora, todo lo cual puede obedecer a circunstancias diversas o admite diferentes interpretaciones"; y, en similares términos, la sentencia de 7 de junio de 1973 dice que "como, entre otras muchas, se indica en las sentencias de 25 de enero y 4 de marzo de 1961 , el mero conocimiento de la realización de las obras no implica el consentimiento presunto por parte del propietario, a efectos de la causa 7ª del artículo 114, por no ostentar aquel hecho la categoría de un acto propio expresivo de la voluntad de crear o modificar ningún derecho y no existir entre él y el aserto que se desea derivar, el alcance preciso y directo exigido por el artículo 1253 del Código Civil para la estimación de las presunciones"; mas recientemente, la sentencia de 7 de octubre de 1992 dice que "la idea del llamado consentimiento tácito, creación doctrinal y jurisprudencial con objeto de flexibilizar la interpretación del artículo 114-7ª de dicha normativa, tiene un lógico y justo límite que el arrendador conocía o conoció la realización de las obras sin que opusiera a ellas obstáculos alguno, ya que de ser así tal conducta entraría en el marco de los llamados actos propios"".
En cuanto al tipo de obra, tiene declarado la jurisprudencia (véanse, entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30/01/1991 y 26/12/1997) que las obras que determinan ese cambio de "configuración" tienen que ser las llamadas obras fijas o de fábrica, empotradas al suelo y techo, y practicadas con materiales de construcción. No resulta, por tanto, posible extenderla a obras móviles, no adheridas a las paredes, suelos y techos, mediante obras de albañilería.
DETERIOROS CAUSADOS POR CAUSA IMPUTABLE AL ARRENDATARIO
En cuanto a los deterioros causados en la cosa arrendada por causa imputable al arrendatario ha de destacarse que, a tenor de lo dispuesto en los arts. 1.563 -"El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya"- y 1.564 -"El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa", ambos del C. Civil, el primero de los preceptos citados establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obliga a acreditar que el daño o el deterioro no le es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1.566 -"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento"-; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 09/11/1993, al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.
Asimismo, la solución es la misma cuando los responsables del deterioro son las personas que ocupan la casa, según el art. 1.564.
Las obras que han de considerarse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son, conforme resulta, entre otras muchas, de las Sentencias de la Sala Primera de fechas 28/07/2008 y 19/04/2013, las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de entenderse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea necesario para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda, en modo alguno, estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial.
En parecidos términos, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/07/2008 decía que: "la doctrina jurisprudencial por la cual se dispone que la autorización del arrendador es implícita cuando las obras estén destinadas a la adaptación, instalación o adecuación del local de negocio arrendado a la finalidad perseguida y contratada con dicho arrendamiento; en definitiva, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio , siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local , durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial"; además, ha quedado probado en los autos que el estado preexistente en el que se encontraba el local no permitía la realización de actividad alguna, no sólo la negocial pactada en el contrato de arrendamiento, con el entendimiento de que las obras realizadas no sólo eran necesarias, sino imprescindibles para destinar el local al negocio pactado en el contrato- se desestima por las razones que se dicen seguidamente".
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE REALIZAR LAS REPARACIONES
Recuérdese que, como indica el art. 27 de la Ley 29/1994, el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato da derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil .
Además, el arrendador puede resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
- la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario;
- la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización;
- el subarriendo o la cesión inconsentidos;
- la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario;
- cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas;
- cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7
- la no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la Ley 29/1994;
- la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Sin embargo, esta sanción únicamente nacerá cuando tales obras modifiquen, esencial y sensiblemente, la configuración del inmueble, ya sea alterando sus elementos estructurales, ya modificando su fábrica o ya reduciendo su superficie o volumen.
Y es que, si por "obra" ha de entenderse toda construcción que afecta a la arquitectura, albañilería o carpintería del inmueble, a la reforma o reparación de los edificios y "configuración" es aquella que introduce en el inmueble arrendado una variación esencial y sensible, y no un cambio meramente accidental y de detalle, al ser éste un concepto contingente y circunstancial.
Por ello, será necesario analizar, caso por caso, si las alteraciones que el inquilino realice en el objeto arrendado suponen una transformación respecto de la forma, vertical u horizontal, o el aspecto peculiar del inmueble, ya sea variando la superficie o volumen del mismo con obras que supongan alteración de su fábrica, sean fijas y realizadas con materiales de construcción.
El concepto de "configuración", como se decía más arriba, es algo contingente y circunstancial, a examinar en cada caso, atendidas las características peculiares que concurran en el inmueble arrendado; por lo que es un concepto fáctico cuya apreciación reserva la ley al prudente arbitrio judicial.
Siguiendo la mejor doctrina, la "configuración" es la disposición de las distintas partes que componen un cuerpo y le dan su especial figura, y a la que se ha calificado, desde el punto de vista jurídico de la causa de resolución séptima del art. 114 del Decreto 4104/1964, como un supuesto de variación de la misma y calificado como contingente y circunstancial de tal forma que no admite apriorísticamente un concepto abstracto y general, sino que, en cada caso concreto y específico,, tendrán que tenerse en cuenta las circunstancias concurrentes para determinar si, dada la naturaleza del inmueble arrendado y sus particularidades características, ha llegado a producirse, o no, una alteración en la configuración en el inmueble arrendado por mor de las obras realizadas.
Lógicamente, las obras de adaptación, máxime si son indispensables para el destino específico pactado, se presumen autorizadas por el arrendador..
En cualquier contrato de arrendamiento, las obras realizadas por el arrendatario, aún el caso de que se tratara de una clara mejora de la finca arrendada, quedarán en beneficio de la misma, por lo que, para poder exigir una indemnización por las obras de mejora realizadas por el arrendatario será necesario que se pacte expresamente en el contrato.
REPERCUSIÓN DE LAS OBRAS (ESPECIAL ATENCIÓN A LOS CONTRATOS POSTERIORES AL TEXTO REFUNDIDO DE 1964)
Tal y como decía la Iltma. Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Asturias, en su Sentencia de fecha 04/03/2016, el artículo 36 de la Ley 29/1994 regula la obligación del arrendatario de satisfacer, a la firma del contrato, una determinada suma en concepto de fianza.
La finalidad de esa fianza es el que opere como garantía de la devolución del inmueble en correctas condiciones, sin mayores deterioros que el normal de su utilización.
No obstante, de apreciarse la existencia de daños superiores a los normales del uso habitual del inmueble, conforme a su fin y que hayan sido reparados por el arrendador, éste podrá reclamarlos del arrendatario y retener la fianza, por lo que nada impide que pueda compensar la cuantía adeudada con dicha fianza. .
Consideraba la Iltma. Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 17/12/2015, que se ha de partir de que las reparaciones presupuestadas por la propiedad, después de abandonarse la finca arrendada, no pueden suponer un enriquecimiento injusto, pues la obligación del arrendatario de entregar la cosa arrendada en la misma situación que la recibe, con arreglo a lo previsto en los arts. 1561 y siguientes. del C. Civil, no significa que deba responder del deterioro normal de la finca por el uso, ni de las reparaciones que tengan por única finalidad la necesidad de volver a arrendar el inmueble, salvo que venga estipulado en contrato.
Por su parte, la Iltma. Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Pontevedra, en su Sentencia de fecha 16/04/2015, entendía tal clase de reparación, conforme a lo previsto en el art. 1554 del C. Civil, obligación del arrendador, en cuanto obligado a mantener la cosa arrendada en adecuado estado de conservación y uso, procediendo a su reparación cuando, según resulta, entre otras, de las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 03/02/1962 y 09/03/1964, sea necesario para ello, y ya resulte del mero transcurso del tiempo, del uso adecuado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o del desgaste natural de la cosa .
Asimismo, ha de destacarse que el arrendador puede repercutir, con arreglo a lo previsto en el apartado 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda C) de la Ley 29/1994, en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art 108 del Decreto 4104/1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
En cuanto a la repercusión por obras, decían la Iltma. Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 23/06/2014, y la Iltma. Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de fecha 17/06/2013, que era cierto que la Disposición Transitoria Segunda C), apartado 10.3, de la Ley 29/1994 regulaba la repercusión por obras, permitiendo al arrendador que pueda repercutir el importe de las obras de conservación o reparación en los términos del artículo 108 del Texto Refundido de 1964, introduciendo, además, una fórmula de repercusión alternativa a la anterior siempre que concurran y se apliquen las reglas contenidas en la propia norma, entre las que destacaba que se trate de reparaciones solicitadas por el arrendatario o acordadas por resolución judicial o administrativa firme.
Consideraba la mayoría de la doctrina que ambos supuestos de repercusión eran aplicables a todos los contratos anteriores a la fecha del 09/05/1985, por prescindir la citada Disposición Transitoria de la distinción entre contratos anteriores y posteriores al reseñado Texto Refundido de 1964.
Sin embargo, tal postura no era pacífica, y en la actualidad el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial la tesis contraria, desde la Sentencia del la Sala Primera de fecha 21/05/2009, la cual entendía que únicamente estaba permitida la repercusión por obras de conservación a los contratos anteriores a la fecha del 01/07/1964, pues a los posteriores les es de aplicación el artículo 97 del Decreto 4104/1964 que permite la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y, en consecuencia, sólo podían admitirse repercusiones por obras de conservación en los contratos formalizados con posterioridad a la fecha del 01/07/1964, si así consta expresamente pactado en el contrato.
INADECUACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO PARA DISCUTIR LAS CONTROVERSIAS RELATIVAS A LAS REPARACIONES
El art. 250.1.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, prevé que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, recuperen la posesión de dicha finca.
Recuérdese que solamente existe un juicio de desahucio, establecido en la Ley 1/2000, en los arts. 437 y siguientes, siendo, según se afirmaba, entre otras, en las Sentencias dictadas por la Iltma. Sección 13ª de la Audiencia Pronvincial de Barcelona en fecha 27/07/2012 y por la Iltma. Sección Primera de la Audiencia Provincial de Álava en fecha 27/11/2013, sus características, las siguientes:
De ahí que las "complejidades" susceptibles de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio sean, conforme exponía la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/06/1970), las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos.
Ahora bien, dicha "complejidad" habrá de ser interpretada de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso, debiendo tener la complejidad alegada una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento.
En consecuencia, las posibles discrepancias en la interpretación de un contrato de arrenamiento en cuanto a las obras a realizar, sea por cuenta del arrendador o por cuenta del arrendatario, así como su coste, no pueden ser resueltas, dada su complejidad, en el ámbito del juicio de desahucio.
JOSE MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
REPERCUSIÓN DE LAS OBRAS (ESPECIAL ATENCIÓN A LOS CONTRATOS POSTERIORES AL TEXTO REFUNDIDO DE 1964)
Tal y como decía la Iltma. Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Asturias, en su Sentencia de fecha 04/03/2016, el artículo 36 de la Ley 29/1994 regula la obligación del arrendatario de satisfacer, a la firma del contrato, una determinada suma en concepto de fianza.
La finalidad de esa fianza es el que opere como garantía de la devolución del inmueble en correctas condiciones, sin mayores deterioros que el normal de su utilización.
No obstante, de apreciarse la existencia de daños superiores a los normales del uso habitual del inmueble, conforme a su fin y que hayan sido reparados por el arrendador, éste podrá reclamarlos del arrendatario y retener la fianza, por lo que nada impide que pueda compensar la cuantía adeudada con dicha fianza. .
Consideraba la Iltma. Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 17/12/2015, que se ha de partir de que las reparaciones presupuestadas por la propiedad, después de abandonarse la finca arrendada, no pueden suponer un enriquecimiento injusto, pues la obligación del arrendatario de entregar la cosa arrendada en la misma situación que la recibe, con arreglo a lo previsto en los arts. 1561 y siguientes. del C. Civil, no significa que deba responder del deterioro normal de la finca por el uso, ni de las reparaciones que tengan por única finalidad la necesidad de volver a arrendar el inmueble, salvo que venga estipulado en contrato.
Por su parte, la Iltma. Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Pontevedra, en su Sentencia de fecha 16/04/2015, entendía tal clase de reparación, conforme a lo previsto en el art. 1554 del C. Civil, obligación del arrendador, en cuanto obligado a mantener la cosa arrendada en adecuado estado de conservación y uso, procediendo a su reparación cuando, según resulta, entre otras, de las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 03/02/1962 y 09/03/1964, sea necesario para ello, y ya resulte del mero transcurso del tiempo, del uso adecuado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o del desgaste natural de la cosa .
Asimismo, ha de destacarse que el arrendador puede repercutir, con arreglo a lo previsto en el apartado 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda C) de la Ley 29/1994, en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del art 108 del Decreto 4104/1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
- que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme;
- en caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados;
- del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario;
- al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años;
- el arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago;
- en el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la Ley 29/1994.;
- la cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
En cuanto a la repercusión por obras, decían la Iltma. Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 23/06/2014, y la Iltma. Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de fecha 17/06/2013, que era cierto que la Disposición Transitoria Segunda C), apartado 10.3, de la Ley 29/1994 regulaba la repercusión por obras, permitiendo al arrendador que pueda repercutir el importe de las obras de conservación o reparación en los términos del artículo 108 del Texto Refundido de 1964, introduciendo, además, una fórmula de repercusión alternativa a la anterior siempre que concurran y se apliquen las reglas contenidas en la propia norma, entre las que destacaba que se trate de reparaciones solicitadas por el arrendatario o acordadas por resolución judicial o administrativa firme.
Consideraba la mayoría de la doctrina que ambos supuestos de repercusión eran aplicables a todos los contratos anteriores a la fecha del 09/05/1985, por prescindir la citada Disposición Transitoria de la distinción entre contratos anteriores y posteriores al reseñado Texto Refundido de 1964.
Sin embargo, tal postura no era pacífica, y en la actualidad el Tribunal Supremo ha establecido como doctrina jurisprudencial la tesis contraria, desde la Sentencia del la Sala Primera de fecha 21/05/2009, la cual entendía que únicamente estaba permitida la repercusión por obras de conservación a los contratos anteriores a la fecha del 01/07/1964, pues a los posteriores les es de aplicación el artículo 97 del Decreto 4104/1964 que permite la liberalización de las rentas por acuerdo de las partes y, en consecuencia, sólo podían admitirse repercusiones por obras de conservación en los contratos formalizados con posterioridad a la fecha del 01/07/1964, si así consta expresamente pactado en el contrato.
INADECUACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO PARA DISCUTIR LAS CONTROVERSIAS RELATIVAS A LAS REPARACIONES
El art. 250.1.1º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, prevé que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, recuperen la posesión de dicha finca.
Recuérdese que solamente existe un juicio de desahucio, establecido en la Ley 1/2000, en los arts. 437 y siguientes, siendo, según se afirmaba, entre otras, en las Sentencias dictadas por la Iltma. Sección 13ª de la Audiencia Pronvincial de Barcelona en fecha 27/07/2012 y por la Iltma. Sección Primera de la Audiencia Provincial de Álava en fecha 27/11/2013, sus características, las siguientes:
- se trata de un proceso sumario, con conocimiento limitado, pues únicamente se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (véase el art. 444.1 de la Ley 1/2000), aunque, a diferencia del art. 1579.2 de la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, no se limitan los medios de prueba utilizables. Por ello, se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato (véanse, entre otras, la Sentencia Núm. 136/1996 del Tribunal Constitucional, así como las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 10/05/1993 y 16/06/1994);
- como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (veáse el art. 447.2 de la Ley 1/2000). Sin embargo, si, en efecto, se permite un plenario posterior, en éste, tal y como decía la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 07/11/1980, no podrá pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio y conviene, a este respecto, recordar, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 19/12/1961 y 28/02/1991, que atribuían al desahucio-sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada; por lo que habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, únicamente de hechos o motivos de oposición. Se reservan, única y exclusivamente, aquellas cuestiones "complejas" que requieran una previa declaración de derechos;
- se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", definidas y firmes (véase el art. 1555.1 del C. Civil);
- la acumulación de acciones, limitada en el juicio verbal, únicamente cabe en relación con la reclamación de "rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas" (véase el art. 438.3.3º de la Ley 1/2000).
De ahí que las "complejidades" susceptibles de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio sean, conforme exponía la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23/06/1970), las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos.
Ahora bien, dicha "complejidad" habrá de ser interpretada de forma restrictiva para evitar que de dicho modo las partes puedan dilatar un proceso, debiendo tener la complejidad alegada una base fáctica suficiente para poder estimar la excepción de inadecuación de procedimiento.
En consecuencia, las posibles discrepancias en la interpretación de un contrato de arrenamiento en cuanto a las obras a realizar, sea por cuenta del arrendador o por cuenta del arrendatario, así como su coste, no pueden ser resueltas, dada su complejidad, en el ámbito del juicio de desahucio.
JOSE MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
No hay comentarios:
Publicar un comentario