EL DESISTIMIENTO UNILATERAL Y LA NOVACIÓN SUBJETIVA COMO CAUSAS O MOTIVOS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Tal y como ponía de manifiesto la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, en su Sentencia de fecha 12/07/2016, entre las causas o motivos que determinan la extinción de toda relación obligatoria se incluyen:

• el denominado mutuo disenso -también conocido como desistimiento mutuo, contrato extintivo o contrato resolutorio-, que, como se razonaba, entre otras, en las Sentencias de la Sala Primera de Tribunal Supremo de fechas 26/02/2013 y 22/10/2013, constituye una manifestación de voluntad concurrente y concorde de las partes, si bien no es necesario que sea simultánea, que viene a configurarse como un negocio jurídico bilateral celebrado por las partes para extinguir la previa relación obligatoria existente entre las mismas;
• el ejercicio de la facultad de resolución atribuido o reconocido, legal o convencionalmente, a alguna de las partes. La resolución supone la extinción de una relación obligatoria válidamente constituida por la concurrencia de una causa sobrevenida, legal o convencionalmente prevista, que impide que aquélla cumpla su finalidad económica. El ejercicio de esta facultad puede ser enteramente libre, sujeto sólo a la voluntad e iniciativa de una de las partes -es decir, el denominado desistimiento unilateral o denuncia-, o fundado en la concurrencia de una justa causa especialmente contemplada, bien en la Ley, bien en el propio negocio jurídico constitutivo- como presupuesto para su ejercicio.

Sin embargo, para que una relación obligatoria puede terminarse por la sola y libre voluntad e iniciativa de una de las partes -es decir, el desistimiento o resolución unilateral- es necesario que tal previsión aparezca expresamente reconocida en la Ley o en el negocio jurídico constitutivo de dicha relación, o que la relación obligatoria en cuestión reúna, al menos, las siguientes características: 

• que se trate de una relación obligatoria duradera o de tracto sucesivo; 
• que se trate de relaciones que no tengan previsto un plazo de duración temporal, de tal suerte que, de acuerdo con la Ley y con el negocio jurídico, su duración haya de ser indefinida.

En lo que atañe al desistimiento unilateral, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece, en su art. 11, lo siguiente: "El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización". 

De lo anterior resulta que el desistimiento contemplado en el citado precepto se aplica con independencia de la duración del arrendamiento, siempre que supere los seis meses, y con independencia de si se encuentra en prórroga o no; siendo los únicos requisitos exigibles:

• el que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento;
• el que, por parte del arrendatario, se notifique al arrendador, con, al menos, treinta días de antelación su voluntad de desistir.

No ha de confundirse el desistimiento unialteral con la novación subjetiva, que, como afirmaba la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de fecha 25/04/2016, se produce cuando la obligación se extingue mediante la sustitución de un nuevo deudor en lugar del primitivo, permaneciendo el mismo acreedor y el objeto de la obligación. 

Por su parte, el artículo 1205 del C. Civil cuando dice que la novación puede hacerse sin el conocimiento del deudor, pero "no sin el consentimiento del acreedor.". 

Esto es, el consentimiento del acreedor habrá de comprender tanto la admisión del nuevo deudor como sujeto obligado, como la liberación del primitivo, pues en otro caso se producirá una acumulación, quedando subsistente el débito originario junto al nuevo. 

En cuanto la forma de manifestación de dicho consentimiento , la jurisprudencia mantiene un criterio amplio y flexible, si bien rechaza que su existencia pueda ser presumida, conforme a lo cual tiene declarado que el consentimiento puede prestarlo el acreedor en cualquier forma y momento, mientras el acuerdo de los deudores permanezca subsistente, admitiendo, puesto que la Ley no distingue, que pueda ser tanto expreso como tácito , siendo posible deducirlo de hechos que claramente lo revelen y así dicho consentimiento va implícito en el hecho de reclamar el pago de la obligación al nuevo deudor.

Téngase en cuenta que la suscripción de un contrato de arrendamiento como arrendatario conlleva la asunción de todas las obligaciones que de dicho contrato se deriven, singularmente en lo que se refiere al pago de la renta (obligación esencial), siendo irrelevante a estos efectos que quien asume la condición de arrendatario ocupe o no efectivamente la vivienda (véase la Sentencia de la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 20/12/2012).

De lo anterior resulta que en caso de pluralidad de arrendatarios de un mismo piso o local todos ellos vendrán obligados frente al arrendador al pago de la renta, pudiendo reclamar judicialmente la totalidad de las rentas a cualquiera de los arrendatarios. 

Como exponía el Alto Tribunal español, en su Sentencia de fecha 30/05/2006, aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que, en los supuestos de pluralidad de arrendatarios, es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, pues, en tales casos de pluralidad de arrendatarios, no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono o renuncia, y aquí hay unidad de objeto y de prestación·.

Salvo en el supuesto en que se haya pactado expresamente tal posibilidad, el abandono de la finca o renuncia al contrato por parte de uno de los cotitulares arrendaticios no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador, si bien ello podría ser constitutivo de causa de resolución en tanto opera una cesión (véase el art. 27.1.c) de la  Ley 29/1994), con la excepción de que tal abandono o renuncia haya sido comunicado al arrendador y consentido por éste. 

Ello por cuanto supone una modificación o novación) subjetiva en la situación arrendaticia que comporta cambios en el derecho de uso y en las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, resultando de aplicación la norma general de los contratos contenida en el art. 1205 del C. Civil: "La novación que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor".

De ahí que, con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado/consentido por éste, el coarrendatario que haya abandonado el inmueble arrendado vendrá obligado al pago de la renta y estará legitimado pasivamente para que el arrendador dirija contra èl acción reclamando su pago en su integridad.. 

Conviene significar que que el conocimiento de una determinada situación no comporta el consentimiento o aquiescencia respecto de la misma, dicho en otros términos "conocer no es consentir", y si bien la jurisprudencia admite la posibilidad de que concurra un consentimiento tácito del arrendador, lo cierto es que éste habrá de derivar de actos concluyentes e inequívocos de su aceptación que permitan atribuir a éste un consentimiento implícito.

No obstante lo anterior, la doctrina está otorgando, en la actualidad, una especial importancia al silencio, como un componente específico de la conducta humana y cuyo significado puede variar según sea la naturaleza del hecho o de la situación frente a la que se mantenga esa actitud pasiva, y así se ha afirmado  por la doctrina que el silencio puede ser considerado como una tácita aceptación o como una tácita aquiescencia en todos aquellos casos en los cuales las exigencias de la buena fe y el sentido objetivo del comportamiento permiten esta conclusión, significativamente en aquellos casos en que existe el deber de romper el silencio para dar a éste otra interpretación (así, por ejemplo,  en supuestos de realización de obras a vista ciencia y paciencia)..

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO