SUBASTA, QUE ALGO QUEDA

El sistema español de ejecución hipotecaria ofrece al deudor hipotecario una serie de ventajas frente al sistema de ejecución por responsabilidad personal.

Así, en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. se reforzaron, entre otros, los derechos y garantías de los deudores hipotecarios:

• la posibilidad de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago;
• la posibilidad de que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada;
• se facilitó el acceso de postores a las subastas;
• se rebajaron los requisitos que se imponían a los licitadores, de tal suerte que, por ejemplo, se disminuyó el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes;
• se duplicó el el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación;
• se estableció que el valor de tasación a efectos de la subasta no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo (con anterioridad no existía ningún límite para el tipo de subasta);
• se elevaron los porcentajes de adjudicación del bien en los casos e que la subasta concluyera sin postor alguno, (incrementándose 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual).

Asi, el apartado 4 del art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, prevé, para el caso de ejecución de bienes inmuebles existiendo postores, que "cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 por ciento del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de tasación y a la mejor postura".

Por su parte, el art. 671 dice, para el caso de subasta sin ningún postor, que "si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien".

Como exponía la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Resolución de fecha 23/05/2018, de la comparación entre los artículos 670.4, párrafo segundo, y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resultan algunas similitudes, pero también algunas diferencias de redacción, según haya postores o no, en cuanto al importe por el que el ejecutante puede adjudicarse la finca ejecutada.

En base a los principios generales de interpretación de normas jurídicas recogido en el artículo 3 del Código Civil que señala que "las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas" parece, que la interpretación del artículo 671 no puede ser la puramente literal, toda vez que puede producir un resultado distorsionado, cuando por el hecho de que la deuda sea ligeramente inferior al 70% del valor de subasta, se permita al acreedor adjudicarse la finca por el 60% y seguir existiendo un saldo a su favor, o deuda pendiente a cargo del ejecutado que se ve privado de su vivienda habitual, siendo así que si la deuda fuera del 70% la adjudicación se realizaría por dicho importe, quedando pagada la deuda, mientras que si el saldo de la deuda fuera algo inferior al 70% del valor por el que hubiera salido a subasta, la adjudicación se produciría por el 60%. 

Por ello, la Dirección General de los Registros y del Notariado postula que también ha de atenderse al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013 que fue la de aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual, así como a los criterios de interpretación sistemática y contextual, comparando la redacción de los artículos 670 y 671, y concluyendo que la redacción literal del artículo 671 ha de ser interpretada en el mismo sentido que la del artículo 670, esto es, que el ejecutante tiene derecho a pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de subasta, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le debe por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al sesenta por ciento de su valor de subasta.

Es decir, la interpretación literal del art. 671 produciría un resultado distorsionado que supondría un gran perjuicio para el deudor pues seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podría seguir reclamándole en el correspondiente procedimiento como alega el registrador en su nota de calificación.

Tampoco puede ignorarse que uno de conceptos o elementos integrantes de la cantidad que se deba al ejecutante es la resultante de la tasación de costas, la cual, antes de ser aprobada por el juzgado, ha de ser propuesta por el propio ejecutante, y por tanto, puede resultar un importe total que no ascienda al 70% del valor de subasta, siendo ligeramente inferior a dicho porcentaje, y así acogerse a la opción que ofrece la literalidad del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , de adjudicársela por tan sólo el 60% del valor de subasta.

Tal hipótesis refuerza  la necesidad de interpretar de modo general el artículo legal de manera que no se produzca ese "error de salto" que sólo beneficiaría al ejecutante en claro y correlativo perjuicio del ejecutado que va a verse privado de su vivienda habitual.

No huelga recordar que el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a efectos de continuación de la ejecución por la responsabilidad personal en caso de vivienda habitual, parte del presupuesto de que el importe del remate fuese insuficiente para "lograr la íntegra satisfacción del derecho del ejecutante". 

La correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no supone, en modo alguno, imponer -pues la Ley no lo ha querido así- una dación de la finca en pago de la deuda reclamada cuando el importe de ésta se encuentre entre el 60% y el 70% del valor de subasta de aquélla, pues en ningún caso se estaría ante el derecho del ejecutado de imponer tal dación en pago, sino ante el derecho del ejecutante a solicitar la adjudicación de la finca por tal importe, si así le conviene, o de no hacerlo en caso contrario.

En definitiva, la interpretación ponderada y razonable del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para evitar un resultado literal contrario al espíritu y finalidad de la Ley, habrá de ser la de que "si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta".

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de Robert James Enraght-Moony.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO