Dispone la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los tres primeros números de su art. 25, que
"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada".
De lo anterior resulta que tan pronto los inquilinos tienen conocimiento pleno de los términos y condiciones esenciales de la oferta, pueden ejercitar su derecho de retracto disponiendo a partir de ese momento del plazo de 30 días naturales.
En los supuestos de subasta judicial, según señalaba el Tribunal Supremo, entre otras, en sus Sentencias de fechas 21/03/1990, 20/05/1991, 07/10/1996, 24/09/1997 y 03/03/1998, ese dies a quo se computa a partir de la notificación del Decreto de adjudicación ya que no es sino entonces cuando se consuma la venta y cuando los arrendatarios pueden conocer de forma "precisa, clara y completa todos los pactos y condiciones de la transmisión", a fin de decidir libremente si ejercitan o no su derecho de retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma.
No huelga significar que la Sala Primera ha venido flexibilizando tal requisito y si se comprueba que el inquilino ha podido conocer antes de ese decreto de adjudicación tales condiciones, por ejemplo, tras su personación en autos, entonces, el dies a quo empezaría a contar a partir de ese momento.
Decía a ese respecto el Alto Tribunal, entre otras, en sus Sentencias de fechas 24/04/2007, 17/10/2010 y 21/11/2016, que ha de modularse el rigor del mandato contenido el artículo 25.3 de la Ley 29/1994, en el sentido de que pese a que el precepto establece que el derecho de retracto caduca a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente debe hacer el adquirente al inquilino de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, tal notificación no resulta necesaria cuando aparezca probado que el inquilino ha tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones.
Ése será el momento de inicio del cómputo del plazo de caducidad que establece el citado artículo 25.3.
Recuérdese que tras la venta de un bien en pública subasta y conocerse quién es el mejor postor, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar el Decreto de aprobación del remate a su favor, otorgándole un plazo de 40 días hábiles para que consigne la diferencia de precio.
Acreditada esa consignación, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar un Decreto de adjudicación, susceptible de inscripción registral, siendo éste el momento en el que ha de considerarse consumada la venta judicial y cuando se produce el efecto traslativo del dominio.
Recuérdese que tras la venta de un bien en pública subasta y conocerse quién es el mejor postor, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar el Decreto de aprobación del remate a su favor, otorgándole un plazo de 40 días hábiles para que consigne la diferencia de precio.
Acreditada esa consignación, el Letrado de la Administración de Justicia ha de dictar un Decreto de adjudicación, susceptible de inscripción registral, siendo éste el momento en el que ha de considerarse consumada la venta judicial y cuando se produce el efecto traslativo del dominio.
Será en ese momento cuando el Juzgado haya de notificar a los arrendatarios esa resolución e informarles de su derecho a ejercitar el retracto legal con arreglo a lo previsto en el art. 1518 del C. Civil, al que se remite el art. 25.3 de la Ley 29/1994 .
Ese derecho habrá de ejercitarse mediante demanda de retracto a presentar en el plazo de 30 días naturales y consignar la totalidad del precio, al objeto de poder subrogarse "en las mismas condiciones" que el adjudicatario (ex art. 1521 del C. Civil).
En línea con lo anterior, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14/01/2015 sentó como doctrina que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del inquilino de vivienda o local de negocios se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, conforme lo previsto en los artículos 1518 y 1521 del C. Civil.
Su razón de ser estriba en que para ejercitar ese derecho de adquisición preferente el arrendatario tiene que acreditar que dispone de la capacidad económica y el dinero precisos para pagar al transmitente. En caso contrario, la adjudicación habrá de materializarse a favor del mejor postor.
Como explicaba la Iltma. Audiencia Provincial de Barcelona, en su Auto de fecha 11/10/2010, la obligación de consignar el precio dentro del plazo legal para interponer la demanda de retracto es requisito esencial para que pueda darse curso a la misma y tiene que cumplirse estricta e inexcusablemente para el ejercicio de la acción, de tal suerte que cuando se omite, no se está ante un defecto procesal por inobservancia de un formalismo más o menos riguroso o una mera irregularidad, sino ante la elusión de un presupuesto básico de la eventual adquisición, mediante el retracto, de la finca que constituye su objeto, como es poner a la inmediata disposición de la parte demandada el precio previamente abonado a su transmitente.
Es, por ello, que el actual art. 266.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige que a la demanda de retracto se la acompañen de "(L)os documentos que constituyan un principio de prueba del título en que se funden las demandas de retracto y, cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato, el documento que acredite haber consignado, si fuere conocido, el precio de la cosa objeto de retracto o haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere".
Recordaba la Sentencia del Tribunal Constitucional de fecha 30/06/1998, que el art. 1618.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 establecía esa misma exigencia como un requisito estrictamente procesal para la admisión y la tramitación de las demandas de retracto -y con ámbito distinto al establecido en el artículo 1518 del C. Civil -, cuya finalidad es impedir el planteamiento y tramitación del juicio de retracto, por quien no haya demostrado la capacidad económica suficiente para subrogarse o colocarse en la posición que ostenta el adquirente en la transmisión onerosa de la que nace el derecho de retracto, al no poder satisfacer el precio o la contraprestación necesaria para el ejercicio de este derecho de adquisición preferente.
Y es no puede perderse de vista que la consecuencia jurídica que determina el retracto legal es la subrogación del retrayente (arrendatario) en la posición del adquirente (en el caso de aprobación del remate, el cesionario- adjudicatario) en las mismas condiciones que aquél y mediante el reembolso del precio satisfecho a éste así como todos los gastos del contrato (vésae el art. 1518 del C. Civil) .
En suma, el arrendatario que no cumpla con este presupuesto o requisito de procedibilidad (es decir, con la consignación del precio ya especificado), no podrá ni habrá beneficiarse de un derecho preferente de adquisición legalmente establecido, no pudiendo entenderse como un puro y simple formalismo la necesidad de tal consignación (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 27/09/1994, 15/04/1998, 25/08/2000 y 19/10/2005). Ello determinará que, si un inquilino no consignado la ahora apelada el precio conocido de adjudicación en la cesión del remate, haya de inadmitirse la demanda de retracto.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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