En esta entrada del blog de la Ventana Jurídica examinamos la posibilidad de que, existiendo acreedores posteriores y "sobrante" por superar el valor de adjudicación a la garantía hipotecaria, pueda ese "sobrante" quedar este a disposición del acreedor posterior.
Señala el artículo 671 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que: "Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. Se aplicará en todo caso la regla de imputación de pagos contenida en el artículo 654.3. / Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario judicial, a instancia del ejecutado, procederá al alzamiento del embargo".
La referencia a la "cantidad que se le deba por todos los conceptos" ha de ser tomada como el valor o precio por el que se adjudica el inmueble. Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante y al resto de acreedores que, dado que excede de las cantidades garantizadas con la hipoteca que actúan como límite conforme al artículo 692 de la Ley 1/2000, puedan tener derecho preferente para el cobro, porque el hecho de que el acreedor, en el ejercicio del derecho de opción que la ley le concede, elija uno u otro valor para que sirva como precio de remate de la subasta no impide que existiendo acreedores posteriores inscritos o anotados puedan estos satisfacer sus créditos.
Nótese que el citado art. 671 es de aplicación a las subasta de bienes inmuebles por la remisión efectuada por el primer apartado del art. 681 de la Ley 1/2000, que prevé que "La acción para exigir el pago de deudas garantizadas por prenda o hipoteca podrá ejercitarse directamente contra los bienes pignorados o hipotecados, sujetando su ejercicio a lo dispuesto en este título, con las especialidades que se establecen en el presente capítulo".
Precisamente, el pago del crédito hipotecario y la aplicación del sobrante a los créditos posteriores aparece regulada en e primer apartado del art. 692 de la la Ley 1/2000, que establece: "El precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria ; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores, se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. / No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra".
Añádase que, para que pueda aplicarse el precio del remate a los citados "créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca", es preciso que éstos consten en el procedimiento de ejecución hipotecario por estar incluidos en la certificación registral de cargas, pues los acreedores posteriores a la nota de expedición de la certificación deben comparecer en el procedimiento para ejercitar sus derechos.
El artículo 130 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, prevé que que el procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados solo podrá ejercitarse sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo, reconociendo, los apartados tercero y cuarto del art. 132 del señalado Decreto de 8 de febrero de 1946, la competencia del Registrador de la Propiedad para calificar dichos aspectos.
Recuérdese que, tal y como resulta, entre otras, de la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 31/07/2014, el Registrador de la Propiedad no sólo puede, sino que debe, comprobar la existencia de sobrante, asegurándose de que la cantidad que ha de entregarse al acreedor por cada uno de los conceptos, principal, intereses y costas no exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria en detrimento de los acreedores posteriores y del dueño de la finca, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores.
Por otro parte, hemos de indicar que si la adjudicación hubiera sido por el cincuenta por cien del valor de tasación sería necesario que el acreedor consignara la diferencia entre la deuda cubierta por la garantía hipotecaria y ese cincuenta por cien del valor de tasación, caso de ser superior, sin que, en tales supuestos, pueda aplicarse ese eventual exceso al pago de los créditos objeto de ejecución no garantizados con la hipoteca, sino al pago de los créditos por el orden establecido por el artículo 692 de la Ley 1/2000.
No obstante, la cantidad del importe de la adjudicación que se aplique al pago de deudas posteriores podrá ser reclamada por el acreedor ejecutante, prosiguiendo la ejecución con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 579 de la de la Ley 1/2000, pues, respecto a esa cantidad no aplicada al pago de su deuda "por todos los conceptos", el crédito seguirá subsistiendo.
Nótese que si no existen acreedores posteriores con derecho inscrito o anotado y no se encuentra el deudor en situación de suspensión de pagos, concurso o quiebra, el acreedor, que solicitó la adjudicación, no habrá de hacerse consignación alguna. Ahora bien, si el caso es el contrario, sólo podrá quedar eximido de consignar el "valor de adjudicación" respecto a las responsabilidades garantizadas con la hipoteca que se ejecuta, debiendo consignar el resto en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores, si los hubiere, o en la cuenta de depósitos y consignaciones del juzgado, como si de parte del precio de remate se tratare, para su incorporación ulterior a la masa activa del concursado, quebrado o suspenso,
En suma, cuando con el "valor de adjudicación" no se puede hacer pago y extinción de la deuda del acreedor ejecutante por todos los conceptos, por existir acreedores posteriores o encontrarse en situación de concurso, suspensión o quiebra el deudor, dicho valor de adjudicación en el exceso de lo garantizado por la hipoteca habrá de tener el mismo tratamiento que el precio de remate (que es el que específicamente le da el art. 132 de la Decreto de 8 de febrero de 1946, en concordancia con el art. 692 de la Ley 1/2000, sometiéndose, en su utilización para el pago de los restantes créditos del deudor, al orden de pagos establecido en el indicado art. 692 de de la Ley 1/2000..
Bibliografía referenciada:
- [1] ey 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil;.
- [2] Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria;
- [3] Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 31/07/2014;
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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