En esta entrada del blog de la Ventana Jurídica explicamos, de una forma breve y concisa, la necesidad de que las edificaciones, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad se pretenda, sean "georreferenciadas"
Tras la reforma operada por Ley 13/2015, de 24 de junio, en la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, es necesario que la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación que quiera inscribirse en el Registro de la Propiedad esté identificada mediante sus coordenadas de "referenciación" geográfica.
Atendiendo a la normativa anterior a la Ley 13/2015, era, en principio, suficiente que la calificación registral comprobara que la edificación que se declaraba se encontraba, íntegramente, ubicada dentro de la finca en cuyo folio real se pedía inscribir aquélla, y no se ubiqueba ni extiendía, ni siquiera en parte, fuera de esa finca. Y una vez comprobados tales extremos esenciales, y acreditado fuera de toda duda cuál era la finca dentro de la cual se encontraba físicamente la edificación que se declaraba, la normativa anterior no exigía, con carácter general, precisar la exacta ubicación o posición que ésta ocupaba físicamente dentro de aquélla (véase la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 08/02/2016, en relación al ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria).
Es más, incluso antes de la citada Ley 13/2015, ya resultaba plenamente aplicable el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, el cual, al regular los requisitos para la inscripción registral de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no procedía adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que implicasen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, sí que exigía, expresamente, en su apartado a), que "el Registrador comprobará (…) que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general". añadiéndose, en los casos en los que la calificación registral acabase siendo favorable y se procediese a la inscripción de una edificación sin licencia, pero presuntamente prescrita, que el Registrador habría de notificar y dar cuenta de tal inscripción, con los datos resultantes del Registro, al Ayuntamiento respectivo, así como a la Comunidad Autónoma competente (véanse los arts. artículo 20.4 y 51.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008).
Las exigencias y responsabilidades legales que tales preceptos imponían tanto a la calificación registral, como a la actuación posterior de la administración urbanística competente, justificaron la conveniencia, en muchos casos, de que el interesado acreditase y aportase al Registrador la concreta ubicación geográfica de la superficie ocupada por la edificación cuya inscripción se solicita.
Con esos antecedentes normativos, la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, resulta más explícito, y proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que "la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de "referenciación" geográfica".
Posteriormente, la Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y el Notariado dictaron, conjuntamente, la Resolución de fecha 28/10/2015, vino a establecer imperativamente, en cumplimiento del mandato legal contenido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que, en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse, asimismo, por los Registradores al Catastro, las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas.
Por tanto, para inscribir cualquier edificación, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presentase en el Registro de la Propiedad a partir del 01/11/2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015, será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
Téngase en cuenta que, para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique (véase la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de fecha 03/11/2015, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio).
Si bien es clara e incondicionada la citada exigencia legal de "georreferenciar" la superficie ocupada por cualquier edificación cuya inscripción se pretenda, así como la especial utilidad que tal exigencia tiene en los casos de edificaciones antiguas o aparentemente prescritas, lo cierto es que, de entre todos los supuestos legales en los que la nueva ley exige "georreferenciación" (así, por ejemplo, las divisiones, agrupaciones y reparcelaciones, a que hace referencia su art. 9), éste en concreto de las edificaciones es el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental.
Nótese que, desde el punto de vista técnico, la "georreferenciación" de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la citada Resolución conjunta de fecha 28/10/2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesitando, en cambio, ser aportada en el concreto formato GML, a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución.
Asimismo, hemos de indicar que, desde el punto de vista procedimental, la obligada "georreferenciación" de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere, con carácter general, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que Registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara..
Finalizaremos diciendo que la obligada "georreferenciación" de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, si bien habrá de ser preceptivamente comunicada por los Registradores al Catastro en cumplimiento de la citada Resolución conjunta de fecha 28/10/2015, no afecta propiamente al concepto ni al proceso de "coordinación geográfica" entre la finca registral y el inmueble catastral, pues el atributo de "finca coordinad" o "finca no coordinada" se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por tanto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.
Por todo ello, cuando no pueda obtener de la sede de Catastro las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación, tales coordenadas, exigidas por el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, habrán de ser aportadas al Registro de la Propiedad por el propio interesado, con el consecuencia de que, si no se aportan tales coordenadas, se suspenderá por el Registrador la inscripción de la edificación.
Bibliografía referenciada:
- [1] Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
- [2] Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 08/02/2016, en relación al ámbito de aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria;
- [3] Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo;
- [4] Resolución conjunta de Dirección General del Catastro y la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 28/10/2015;
- [5] Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y el Notariado, de fecha 03/11/2015, sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio;
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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