CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y FALTA DE LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

En esta entrada del blog de la Ventana Jurídica comentamos los posibles  efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial.

Como regla general, cabe atribuir trascendencia resolutoria a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (ex art. 1258 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible la contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado (véanse, entre otras muchas, las Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 537/2012, de 10 de septiembre, 721/2013, de 14 de noviembre, 52/2014, de 6 de febrero, y 198/2014, de 1 de abril).

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Recordemos que la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas, contenida en el artículo 1124 del Real Decreto de 24 de julio de 1889, es interpretada por el Alto Tribunal (véanse, entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14/06/2011 y 21/03/2012) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte.

Así el aprtado 2.b) del art. 7.3.1 de los Principios de Unidroit, que establecen establecen reglas generales aplicables a los contratos mercantiles internacionales y que se suelen citar con carácter orientador para la interpretación de la normativa contractual contenida en nuestro sistema jurídico, señalaba, en cuanto al derecho a resolver el contrato, que para determinar si la falta de cumplimiento de una obligación constituye un incumplimiento esencial se tendrá en cuenta, en particular, "si:la ejecución estricta de la prestación insatisfecha era esencial según el contrato"..

Lógicamente, entre las expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato (ex el artículo 1468 del Real Decreto de 24 de julio de 1889) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( ex. artículo 1461 del Real Decreto de 24 de julio de 1889, en relación con el artículo 1445 del mismo texto legal).

No podemos olvidar que, con respecto al plazo de entrega, se ha venido entendiendo que el mero retraso, tanto en el pago como en la entrega de la cosa, no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. 

Así, la Sentencia del Tribunal del Supremo de fecha 12/04/2011 decía que que la situación de retraso en el cumplimiento podía dar lugar a la constitución en mora cuando se diesen los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 del Real Decreto de 24 de julio de 1889, con las consecuencias que indican los artículos 1101, 1096 y 1182 del mismo texto legal, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha venido traduciendo en que la jurisprudencia entiende exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un "interés jurídicamente atendible". Mediante esta expresión se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.

A mayor abundamiento citaremos el art. 49.1 de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11/04/1980, que fue ratificada por España en 1991, que, al tratar del incumplimiento del vendedor, preveía que se podrá resolver cuando esta conducta constituya "un incumplimiento esencial del contrato"; añadiendo el art. 49.2 de la misma Convención que si el plazo de entrega no se ha pactado como esencial, el comprador no puede resolver hasta que transcurre un plazo razonable.

De lo anterior resulta que para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como supuesto de incumplimiento resolutorio se requiere que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, que sea capaz de frustrar la satisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( véanse, entre otras muchas las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 25/06/2009 y 12/04/2011)., lo que determina que, en este tipo de contratos, se haya de examinar el valor del plazo y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato (véase la  Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17/12/2008).

Decía la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 03/11/1999, en relación al contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida y contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, que la conocida como "licencia de primera ocupación o de primera utilización" no tenía más finalidad que la de contrastar que se había respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que suponía comprobar si se habían cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reunía las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destinaba. 

Esto es, se trataba de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se liberaba mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración estaba obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no era, por lo tanto, de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suplía por el mero transcurso del tiempo (véanse, entre otras muchas, las Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de fechas 23/06/1998 y 14/12/1998)..

Obsérvese que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno, en principio, a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.

Sin embargo, que, como consecuencia inherente a la naturaleza del contrato y conforme con la buena fe, el uso y la ley, la obtención de la licencia de primera utilización se configure como una obligación que incumbe únicamente al promotor-vendedor , no implica que siempre tenga un carácter esencial, de modo que su incumplimiento permita ejercitar la pretensión resolutoria. 

Para fijar las consecuencias de su incumplimiento será preciso determinar, en cada, caso si el incumplimiento de esta obligación tiene o no carácter esencial, pues, exclusivamente, la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo.

Lo anterior determinará que, en primer lugar, resulte determinante lo que las partes hubiesen pactado, pues si la entrega de la licencia se hubiere convenido con carácter de obligación esencial del vendedor es claro que su incumplimiento puede dar lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato en aras del principio general de libertad contractual de pactos.

En cambio, si la entrega de la licencia no se hubiese convenido expresamente con el carácter de obligación esencial, deberán examinarse las concretas circunstancias del caso.para determinar si resulta justificada o no la resolución pretendida por el comprador, según la falta de obtención de la licencia se revele, respectivamente, como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. La entrega de la licencia deberá considerarse como obligación accesoria y, en consecuencia, inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador fundada en su ausencia, cuando la falta de concesión responda únicamente a la sobrecarga o retraso de la Administración concedente, y no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento. Esto es, se considerara cómo obligación accesoria cuando la falta de licencia no resulte impedimento sustancial para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros dentro del plazo exigible para su entrega, no considerándose el retraso en la entrega por sí mismo como sustancial y habilitante para la resolución del contrato, con arreglo a los principios que antes se han enunciado.

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su art. 11.2. que "La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística", así como en su art. 35.3 que "Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística" -esto es, para que lo edificado pase a integrar el patrimonio del dueño del suelo es condición indispensable que lo edificado se ajuste a la legalidad urbanística, hasta el extremo de que la ley no reconoce ningún valor a las edificaciones que no dispongan de las preceptivas licencias urbanísticas, entre las que, en buena lógica, debe entenderse incluida la licencia de primera ocupación-.

Asimismo; el apartado quinto del citado art. 11 señala que "Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la Administración a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas. La Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios. / Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pudiera adoptar en relación con el acto comunicado, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley".

Concluiremos señalando que la falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tendrá, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.

Añadiremos que se habrá de valorar como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, pues en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.

Lo anterior determinará que, de acuerdo con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponda a la parte contra la que se formule la alegación de incumplimiento -es decir, a la parte promotora-vendedora que está obligada, en su calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación- probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Bibliografía referenciada: 

- [1] Sentencias del Tribunal Supremo Núms. 537/2012, de 10 de septiembre, 721/2013, de 14 de noviembre, 52/2014, de 6 de febrero, y 198/2014, de 1 de abril;
- [2] Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil;
- [3] Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14/06/2011 y 21/03/2012;
- [4] Principios de Unidroit;
- [5] Sentencia del Tribunal del Supremo de fecha 12/04/2011;
- [6] Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11/04/1980, que fue ratificada por España en 1991;
- [7] Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 25/06/2009 y 12/04/2011;
- [8] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17/12/2008;
- [9] Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 03/11/1999;
- [10] Sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de fechas 23/06/1998 y 14/12/1998;
- [11] Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su art. 11.2. que "La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística;

JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO