REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y HOMOLOGACIONES JUDICIALES

En esta entrada del blog de la Ventana Jurídica examinamos, de una manera breve y concisa, si los acuerdos transaccionales homologados judicialmente son directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Como regla general, tal y como resulta del artículo 3 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria,.los títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad deben estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Mientras que las Resoluciones dictadas por la Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas 05/05/2003 y 22/02/2012 admitían, al amparo de lo previsto en los artículos 19, 415 y 517.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el carácter de título inscribible del acuerdo transaccional homologado judicialmente; lo cierto es que Resoluciones más recientes del citado Centro directivo han venido adoptando un criterio más restrictivo, considerando el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente.

He aquí una breve pincelada de las Resoluciones más recientes de la Dirección General de los  Registros y el Notariado que han venido sosteniendo el carácter de documento privado de las homologaciones judiciales:

-la Resolución de fecha 09/12/2010 recordaba, en relación a los procesos judiciales de división de herencia que finalizaban de forma no contenciosa, que la  protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, venía impuesta, como regla general, por art. 787.2 de la Ley 1/2000. Esto es, si bien el citado precepto de la  Ley 1/2000 señala que la aprobación de las operaciones divisorias se ha de realizar mediante Decreto del Letrado de la Administración de Justicia, lo cierot es que, en cualquier caso, ordena su protocolización notarial;

-la Resolución de fecha 09/07/2013 decía que: "La homologación judicial no altera el carácter privado del documento, pues (...) se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto solutorio alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento. Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial ordinario en el que se reclamaba la cantidad adeudada, no lo es menos que el mismo supone una transmisión de dominio que material y formalmente habrá́ de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro de la Propiedad";

-la Resolución de fecha 03/03/2015 razonaba que: "En todo caso, lo que ocurre es que en el supuesto de hecho a que se refiere esta resolución no estamos ante un documento judicial resultante de un procedimiento ordinario que por seguir sus trámites procesales haya finalizado en una decisión del Juez sobre el fondo del asunto; por el contrario el documento presentado, el mandamiento, es consecuencia del auto de homologación del convenio transaccional que pone fin al procedimiento iniciado. De conformidad con las previsiones del Código Civil (artículo 1809), y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden poner fin al procedimiento iniciado (como ocurre en el supuesto de hecho) o evitar su iniciación mediante un acuerdo transaccional. Dicho acuerdo, de producirse una vez iniciado el procedimiento judicial le pone fin (artículo 19.2 de la Ley procedimental), de modo que el Juez lo declara terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes. El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, sin perjuicio de la posibilidad de modificación o novación si concurre el consentimiento de los interesados de conformidad con las reglas generales del ordenamiento. De aquí́ que el Código Civil afirme su naturaleza de cosa juzgada entre las partes (artículo 1816 del Código Civil), en el sentido de que las partes no pueden desconocer la fuerza vinculante del contrato. El acuerdo homologado surte además los efectos previstos en el ordenamiento, señaladamente la posibilidad de seguir «los trámites previstos para la ejecución de sentencias» (artículos 1816 del Código Civil y 415.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero de aquí́ no se sigue que el ordenamiento asimile sentencia y acuerdo homologado. Bien al contrario, la transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos previstos en la Ley (artículo 1817 del Código Civil). El auto de homologación tampoco es una sentencia pues el Juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (artículo 19 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (artículo 209 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). No cabe en consecuencia amparar las afirmaciones del escrito de recurso que pretenden equiparar el supuesto de hecho al de presentación en el Registro de la Propiedad del testimonio de una sentencia recaída en procedimiento ordinario. Esta Dirección General ha tenido ocasión de manifestar recientemente (cfr. Resolución de 9 de julio de 2013) que «la homologación judicial no altera el carácter privado del documento pues se limita a acreditar la existencia de dicho acuerdo. Las partes no podrán en ningún caso negar, en el plano obligacional, el pacto transaccional alcanzado y están obligados, por tanto, a darle cumplimiento». Si bien es cierto que en virtud del principio de libertad contractual es posible alcanzar dicho acuerdo tanto dentro como fuera del procedimiento judicial, no es menos cierto que para que dicho acuerdo sea inscribible en el Registro de la Propiedad deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria".

Conviene añadir que, tal y como rezaba el artículo 708.1  de la  Ley 1/2000, cuando una resolución judicial o arbitral firme condene a emitir una declaración de voluntad, transcurrido el plazo de veinte días que establece el artículo 548 sin que haya sido emitida por el ejecutado, el tribunal, por medio de auto, resolverá́ tener por emitida la declaración de voluntad, si estuviesen predeterminados los elementos esenciales del negocio. Emitida la declaración, el ejecutante podrá́ pedir que se libre, con testimonio del auto, mandamiento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad. Lo anterior se entenderá́ sin perjuicio de la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos. 

De lo anterior se colige que son inscribibles en el Registro de la Propiedad las declaraciones de voluntad dictadas por el Juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá́ someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública (estos es, los artículos. 1217, 1218, 1279 y 1280 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, el artículo 3 del Decreto de 8 de febrero de 1946, así como los artículos 143 y 144 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado). 

En otras palabras, el artículo 708.1 de la  Ley 1/2000 no dispone la inscripción directa de los documentos presentados, sino que la nueva forma de ejecución procesal permite al demandante otorgar la escritura de elevación a público del documento privado compareciendo ante el Notario por sí solo, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado; las resoluciones mencionadas en el citado precepto hacen  innecesaria la comparecencia de la autoridad judicial en el otorgamiento del negocio o contrato de la persona cuya voluntad ha sido suplida judicialmente. 

En cambio,  sí que es directamente inscribible, en virtud del mandamiento judicial ordenando la inscripción, el testimonio del auto firme por el que se suplan judicialmente las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratara de negocios o actos unilaterales, para cuya inscripción bastara, en su caso, la resolución judicial que supla la declaración de voluntad unilateral del demandado (esto es, el ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos), siempre y cuando no lo impida la observancia de las normas civiles y mercantiles sobre forma y documentación de actos y negocios jurídicos.

Además de las razones ya expuestas respecto de los acuerdos transaccionales, no podemos obviar que uno de los extremos susceptibles de calificación por los Registradores de la Propiedad,  en relación con las resoluciones judiciales, es el requisito de su firmeza y ejecutabilidad. 

Precisamente, del citado art.  3 del Decreto de 8 de febrero de 1946 resulta que los títulos que contengan actos o contratos inscribibles deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento autentico, expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. 

Esto es, se determina, respecto de los documentos de origen judicial,  que el título correspondiente ha de ser una ejecutoria -que es definida en el art. 245.4 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, como "el documento público y solemne en que se consigna una sentencia firme"- 

Recordemos que, conforme ordena el art.  524.4 de la de la  Ley 1/2000, mientras no sean firmes, o aun siéndolo, no hayan transcurrido los plazos indicados por esa Ley  para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, sólo procederá́ la anotación preventiva de las sentencias que, dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos; añadiendo el artículo 207 del mismo texto legal que son resoluciones firmes aquellas contra las que no cabe recurso alguno bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado.

Lo anterior determina que la  práctica de asientos definitivos en el Registro de la Propiedad, como las inscripciones o cancelaciones, ordenados en virtud de documento judicial sólo pueden llevarse a cabo cuando de los mismos resulte la firmeza de la resolución de la que, a su vez, resulte la mutación jurídico real cuya inscripción se ordene o inste (véanse, entre otras, las Resoluciones  de la Dirección General del Registro y el Notariado de fechas 15/07/2010, 28/08/2013 y 18/12/2013). 

Concluiremos reiterando que los acuerdos homologados judicialmente no son Sentencias, no un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, y que, por ello, no pueden equipararse, a los efectos de su  inscripción o anotación  en el Registro de la Propiedad, con la presentación del testimonio de una Sentencia recaída en procedimiento ordinario, por lo que formalmente habrá́ de cumplir los requisitos establecidos por la legislación hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad

Bibliografía referenciada: 

- [1] Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria;

- [2] Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas 05/05/2003 y 22/02/2012;

- [3] Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil;

- [4] Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas 09/12/2010, 09/07/2013 y 03/03/2015;

- [5] Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria;

- [6] Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil;

- [7] Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el Reglamento de la organización y régimen del Notariado;

- [8] Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial;

- [9] Resoluciones  de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas  15/07/2010, 28/08/2013 y 18/12/2013.

JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO