Sumario: I.- Resumen; II.- Juicio Verbal de Desahucio; III.- Restitución de la fianza; IV.- Momento en que ha de devolverse la fianza; V.- Oposición a la Ejecución; VI.- Compensación; VII.- Depósito de fianzas a disposición de la Comunidad Autónoma; VIII.- Control de abusividad; IX.- Conclusiones; X.- Resoluciones referenciadas;
I.- Resumen
El arrendatario tiene una serie de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y con el Código Civil.
El arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (artículo 1.555 del Código Civil): responde del cuidado y conservación del inmueble (artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código Civil, 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, indemnización por los daños y menoscabos en la finca), de la restitución de la posesión (rtículos 1.561 y siguientes del Código Civil) - y del pago del precio (esto es, del pago de la renta y demás cantidades que asumió o correspondan al arrendatario, artículos 1.255.1 del Código Civil, 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Asimismo, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Al finalizar el arriendo, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.
II.- Juicio Verbal de Desahucio
En la Sentencia número 273/2024, de 10 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Pontevedra (1), se incide en que:
"La fianza, cuya exigencia y prestación es obligatoria en los contratos de arrendamiento tal y como dispone el artículo 36 LAU, tiene por objeto garantizar el cumplimiento de las obligaciones que el arrendatario asume al otorgar el arriendo, siendo la primera obligación legal la devolución del objeto arrendado al término del arriendo en el mismo estado en el que fue recibido, respondiendo de forma subsidiaria del puntual pago de la renta, con sus aumentos y repercusiones fiscales, y del exacto cumplimiento de las demás obligaciones legal y contractualmente establecidas.
/.../
En la STS 196/2022, de 7 de marzo, se declara que el carácter sumario del juicio de desahucio por falta de pago determina que "en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida"."
III.- Restitución de la fianza
La Sentencia número 355/2024, de 3 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 3ª) de Tarragona (2), nos dice:
"Expone la doctrina jurisprudencial mayoritaria: "La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario (...), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia (...) y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario." (SAP de Barcelona, sección 4ª, del 14-09-2020 - ROJ: SAP B 8194/2020-). Por tanto, el efecto de no devolver la fianza en dicho plazo no es que ya no se podrán reclamar los posibles daños ocasionados al inmueble, sino que devengará intereses moratorios como expresamente señala el precepto. Según la SAP de Murcia, sección 4ª, del 12-05-2011 ( ROJ: SAP MU 1217/2011), la fianza puede aplicarse a dicha deuda, y es posible hacerlo por vía de compensación judicial, sin necesidad de ejercitar reconvención, como autoriza el art. 408.1 de la LEC.
A tal efecto, la Sentencia número 461/2024, de 27 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (3), indica:
"(...) constituye criterio de este tribunal que la fianza debe devolverse por la parte arrendadora, precisando que esta adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente a la parte arrendataria, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad.
Todo ello supone, que una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación."
IV.- Momento en que ha de devolverse la fianza
Tal y como recoge la Sentencia número 360/2024, de 27 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona (4):
"(...) el actor no venía obligado a devolver la fianza en unidad de acto con la entrega de las llaves y, por ende, de la posesión. Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de septiembre de 2022 ( ROJ: SAP B 10023/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10023 ), aunque con ocasión de tratar sobre la compensación de la fianza:
" La Sentencia núm. 285/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona
" (...) la fianza prestada responde, no sólo de las rentas impagadas, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso. Obviamente sin perjuicio de que la demandada pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.
..., la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario/a (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último/a deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 LEC para el juicio verbal).
Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación, es decir, en definitiva, cuando ha sido liquidado el contrato y en ello se encuentren contestes las partes. Pero no cabe cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos), como sucede, entre otros en los casos como el presente en el que, al plantear la demanda, que es el momento en el que se origina la litispendencia (ex. art. 410 LEC ), no se haya recuperado aún la posesión, aunque esta se recupere constante el litigio (...)".
Es más, el art.36.4 LAU dispone que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato. Si la devolución tiene lugar después de un mes, se devengan intereses."
La Sentencia número 345/2024, de 9 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 17ª) de Barcelona (5), remarca que:
"(...) el arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones, entre ellas las recogidas en los artículos 1.555, 1.559 y 1.563 del Código civil y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley.
Su restitución viene regulada en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador y que equivale al saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza. Por el contrario, el arrendatario es acreedor el arrendatario de dicho saldo si éste cumplió sus obligaciones, siendo entonces que la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día. Pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario, lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("....al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado. De ahí que la Ley de Arrendamientos Urbanos establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
Por otro lado, señala numerosa jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, entre ellas y a título de mero ejemplo la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (sección 13ª) de 23 de enero de dos mil trece, que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543, 1.545, 1.554.1º y 1.552.2º del Código civil) es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo "tal y como la recibió", salvo lo que hubiere perecido por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado por los artículos 1.562, 1.563 y 1.564 del Código civil), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción "iuris tantum" de que el arrendador recibió la cosa en buen estado y de la culpabilidad del arrendatario por los deterioros que presentase la cosa en el momento de su restitución.
Por tanto, el arrendatario debe devolver la vivienda o el local de negocio "tal como lo recibió", expresión que debe entenderse en el sentido de " tal y como debe entregarla", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( sentencia del Tribunal Supremo de 24 de Septiembre de 1.983, entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, artículo 1.562 Código civil); y, b) asimismo, se presume iuris tantum) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( sentencias de 10 de Octubre de 1.971 y 24 de Septiembre 1983) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso.
El artículo 1.561 del Código civil sigue diciendo "al concluir el arriendo" como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que - en determinadas condiciones - puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( artículo 1.462 en relación con el 438 Código civil), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable, pudiendo en estos supuestos la parte arrendadora retener la fianza inicial hasta la comprobación de tales pérdidas y daños y después aplicarla al abono de los gastos en que deba incurrir para sustituir lo perdido o reparar lo dañado.
V.- Oposición a la Ejecución
El Auto número 127/2024, de 21 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona (6), manifiesta:
"A tal efecto (en relación a la fianza arrendaticia y la no posibilidad de que se invoque su existencia como motivo de oposición de cara a reducir lo reclamado en un procedimiento de ejecución en que se reclaman rentas), cabe hacer referencia a lo indicado en el auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14.06.2022 en el que se refleja a su vez el contenido del auto de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 25.10.2018 en el que se expone:
"La fianza prestada responde no solo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este momento procesal; todo ello sin perjuicio de que el ejecutado pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.
En el caso de autos, se ejecuta la sentencia dictada en el juicio de desahucio al que se acumuló la reclamación de rentas pendientes de pago y la de las que vencieran con posterioridad hasta el momento de la recuperación de la posesión, por lo que en esta ejecución únicamente se comprenden estos conceptos, desconociéndose si existen otros gastos o cantidades a cargo del arrendatario pendientes de pago o si, al recuperar la posesión, la finca presentaba desperfectos imputables a los arrendatarios, de todo lo cual respondería la fianza".
En semejante sentido se pueden citar los autos dictados por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 8.07.2021; 13.10.2022 o 18.01.2023; 23.11.2023; 8.03.2024.""
Añade el Auto número 124/2024, de 3 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (7):
"Como ya ha dicho este tribunal de manera constante y reiterada, no puede acogerse en este trámite procesal la alegada compensación de la cantidad entregada en su día en concepto de fianza, al no estar legalmente contemplado como causa de oposición.
Es preciso partir de que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este momento procesal; todo ello sin perjuicio de que el ejecutado pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.
Así es, la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato (por tanto, tampoco procedía su oposición en el declarativo del que deriva la resolución que ahora se ejecuta) sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, bien a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 para el juicio verbal), bien en un declarativo planteado por el propio arrendatario instando su devolución.
Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza en ejecución (incluso a iniciativa del propio ejecutante), cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación (en definitiva, ha sido liquidado el contrato), y en ello se encuentren contestes las partes; pero no cabe pretender su deducción cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia y respecto a las cuales se ha despachado ejecución, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos existentes en la vivienda imputables a éste). Y es que ante una eventual controversia acerca de su existencia, alcance, imputabilidad al arrendatario o valoración, habrá de acudirse al declarativo correspondiente en el que éstas cuestiones habrán de ser ventiladas, sin que puedan ser dirimidas en el proceso de ejecución de un título consistente en una resolución judicial derivada de un procedimiento cuyo objeto no se extendía a tales cuestiones.
Por todo cuanto antecede, ha de concluirse que no procede reducir el importe de la fianza, sin perjuicio de que el arrendatario pueda, como ya se ha dicho, proceder a su reclamación, incluso con los intereses previstos en el artículo 36 LAU."
Recuerdo las palabras del Auto número 83/2024, de 11 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (8):
"En el auto número 156/2023, dictado por esta sección trece en fecha 30 de junio de 2023, en el recurso 730/2022, dijimos:
" (a) Hemos de partir de la premisa que ni la pluspetición ni la compensación son oponibles a la ejecución de títulos judiciales como el que nos ocupa (cuyas causas de oposición respecto al fondo se recogen de manera tasada en el art. 556 y las procesales en el art. 559 ambos de la LEC ), ya que el artículo 557 contempla los motivos de oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales (si bien se ha venido manteniendo por la jurisprudencia la posibilidad de discutir la liquidación de la condena al pago de las rentas futuras contenida en la sentencia conforme al art. 220 LEC , pero ello no es el supuesto que nos ocupa).
En consecuencia, como ya ha dicho este tribunal de manera constante y reiterada, no puede acogerse en este trámite procesal la alegada compensación de la cantidad entregada en su día en concepto de fianza, al no estar legalmente contemplado como causa de oposición.
Es preciso partir de que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este momento procesal; todo ello sin perjuicio de que el ejecutado pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.
Así es, la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato (por tanto, tampoco procedía su oposición en el declarativo del que deriva la resolución que ahora se ejecuta) sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, bien a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 para el juicio verbal), bien en un declarativo planteado por el propio arrendatario instando su devolución.
Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza en ejecución (incluso a iniciativa del propio ejecutante), cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación (en definitiva, ha sido liquidado el contrato), y en ello se encuentren contestes las partes; pero no cabe pretender su deducción cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia y respecto a las cuales se ha despachado ejecución, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos existentes en la vivienda imputables a éste). Y es que ante una eventual controversia acerca de su existencia, alcance, imputabilidad al arrendatario o valoración, habrá de acudirse al declarativo correspondiente en el que éstas cuestiones habrán de ser ventiladas, sin que puedan ser dirimidas en el proceso de ejecución de un título consistente en una resolución judicial derivada de un procedimiento cuyo objeto no se extendía a tales cuestiones.
Por todo cuanto antecede, ha de concluirse que no procede reducir el importe de la fianza, sin perjuicio de que el arrendatario pueda, como ya se ha dicho, proceder a su reclamación, incluso con los intereses previstos en el artículo 36 LAU "."
VI.- Compensación
La Sentencia número 190/2024, de 30 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Alicante (9), declara que:
"En lo referente a la pretensión de compensación de parte de los conceptos adeudadas con el importe de la fianza, ya se ha pronunciado esta Sección 5ª, entre otras, en la sentencias de 17 de mayo de 2006 y 12 de mayo de 2016, en la que se argumenta que "Tampoco puede prosperar el motivo de recurso que interesa la minoración, por compensación, de la condena pecuniaria en el importe de la fianza abonada al celebrar el contrato y ello tomando en consideración la finalidad de garantía de la prestación que en tal concepto quedó pactada al concertarse el arriendo y la necesidad de que la misma conserve tal utilidad de aseguramiento del estricto cumplimiento por el arrendatario tanto de su deber de dejar indemne el inmueble arrendado como de sus diversas obligaciones de pago, hasta su íntegra satisfacción y so pena de que aquélla pierda su propia naturaleza y razón de ser, por lo que el efecto compensatorio pretendido no puede ser reconocido antes de que por el demandado se proceda a la liquidación de la deuda", debiendo tenerse en cuenta que, como recoge la sentencia de esta sección de 11 de abril de 2014, con remisión a otras como la de 27 de enero de 2009 "el momento a tener en consideración para resolver sobre la demanda es aquel en el que esta se presenta, tal y como expresamente dispone los artículos 410 y 411 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Alicante, secc 9ª, de 1 de abril de 2016: "La jurisprudencia de las Audiencias es clara al respecto. Así la SAP Barcelona 7/10/2015 "Por su parte el arrendatario constituye la fianza (o garantía adicional como es en este caso el depósito) para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC (EDL 1889/1) : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC (EDL 1889/1)- y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC (EDL 1889/1), 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU, que incluye como causa de resolución de pleno derecho" la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución- devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza). En relación con el art. 36 LAU, un amplio sector doctrinal y jurisprudencial considera que la institución de la fianza, tiene como finalidad obviar, no sólo los riesgos de insolvencia del arrendatario, para responder de los daños que se hubieran podido causar en el inmueble arrendado, sino también, de otros derechos del arrendador ( SAP Barcelona, 15 de abril de 1999, Soria 23 de diciembre 1994, Badajoz 15 de marzo de 1995, Baleares 12 de marzo de 1996 y 17 de enero de 1991, Málaga 4 de marzo de 1994...), como también se desprende de la norma la procedencia de la devolución al arrendatario del saldo que deba ser restituido, lo que implica una previa liquidación de cuentas entre las partes. En la LAU vigente (EDL 1994/18384), el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato ( art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves".
En definitiva, no procede la compensación de la fianza en este procedimiento en el que se reclama el reintegro de una serie de gastos, electricidad, mantenimiento etc... en virtud de las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento, al arrendatario por asunción de esos gastos, y ello sin perjuicio de que en el procedimiento correspondiente declare, en su caso, la procedencia de devolución si procede de la fianza."
En palabras que tomamos de la Sentencia número 277/2024, de 25 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (10):
"Hemos de analizar en primer lugar si en un juicio verbal en ejercicio de acción de desahucio por falta de pago a la que se acumuló la acción de reclamación de rentas, y que ha quedado reducido a esta última acción al haberse devuelto la posesión en el curso del procedimiento, cabe invocar como motivo de oposición la compensación de las cantidades entregadas en su día como fianza y garantía adicional.
A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2.022, puso de manifiesto que, dado el carácter sumario de los procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, no es en ellos posible la alegación como motivo de oposición el referido a la existencia de un crédito compensable en favor del arrendatario y a cargo del arrendador. Señala esta STS que:
"La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada" .
(...)
"Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.
En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".
Ahora bien, la anterior exposición venía referida a la acción de desahucio, pero no a la de reclamación de rentas que no se había ejercitado en el caso examinado en dicha Sentencia, acción esta que no tiene naturaleza sumaria y que pese a acumularse a la de desahucio no por ello pierde su naturaleza plenaria.
En este sentido, la STS núm 966/2023, de 19 de junio de 2023, tras exponer el régimen contenido en la LEC, indica:
"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.
Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.
ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal.".
En la misma línea, en la Sentencia núm. 1006/2023, de 21 de junio, el Tribunal Supremo señala que:
"La recurrente considera que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.
La sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago".
Así pues, conforme a dicha doctrina, en lo referente a la acción de reclamación de rentas, que es la que permanece viva en el presente caso al haberse reintegrado la posesión del inmueble, resulta admisible la posibilidad del arrendatario demandado de oponer cualquier motivo que, a su criterio, comporte la inexistencia de todo o parte de la deuda, incluida una compensación de créditos frente a la reclamación de rentas formulada por el arrendador.
Ahora bien, para que una alegación de compensación pueda prosperar deben concurrir los requisitos que para la misma exige el art. 1.196 CC , esto es:
1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.
2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado.
3º) Que las dos deudas estén vencidas.
4º) Que sean líquidas y exigibles, siendo el requisito de exigibilidad el que motiva que la compensación pueda considerarse admisible.
5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.
Es el requisito de liquidez y exigibilidad el que motiva que, en supuestos como el que aquí nos ocupa, sea preciso para que opere la compensación de la fianza, que conste la inexistencia de controversia entre las partes respecto a la liquidación del contrato y restitución de la fianza arrendaticia.
Como este Tribunal ha señalado en anteriores ocasiones, la fianza prevista en el art. 36 de la LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder, de tal manera que la devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, estando autorizado el arrendador a la aplicación de la fianza al pago de las deudas que queden a la terminación del contrato a cargo del arrendatario, y de ser varias, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la más onerosa, de conformidad con el art. 1, 174 CC.
En la reciente Sentencia nº 182/2024, de 26 de febrero, Recurso 958/2022, indicamos que "No podemos olvidar que el procedimiento se inició como un desahucio por falta de pago de la renta con la acción de reclamación de rentas acumulada, y que al tiempo de la interpelación judicial no había sido aún resuelto el contrato, siguiéndose con posterioridad sólo por esta última al haber tenido lugar la entrega de las llaves, por lo que, dado que el proceso, como efecto de la litispendencia - arts. 411 a 413 LEC - ha de resolverse atendiendo a las circunstancias fácticas y jurídicas existentes en el momento de presentarse la demanda, el actor no podría introducir en éste la existencia de otras eventuales deudas (suministros vencidos, tributos o desperfectos) devengadas o patentizadas tras la interpelación judicial . Todo ello, sin perjuicio de lo que, en su caso, pudieren acordar las partes a los efectos de la ejecución de la presente sentencia, o de las acciones que puedan amparar al arrendatario para solicitar su devolución. El documento suscrito al tiempo de reintegrarse la posesión no desvirtúa esta conclusión, sino que resulta plenamente compatible con las referidas consideraciones.
En el presente caso, la entrega de llaves se efectúa el 30 de diciembre de 2.021 (tres meses después de la interposición de la demanda) y se produce, según manifiesta la propia arrendataria en su contestación, " en las dependencias de la Administradora de fincas, Fincas Prat", constando en el documento suscrito al efecto entre la arrendataria y el administrador, aportado por la actora con su escrito presentado el 25 de enero de 2.022, que " La SRA. Carmela declara que la vivienda está libre, vacía y expedita. Pendiente comprobación por parte de la Administración de Fincas. La entrega de las llaves no condona la deuda reclamada judicialmente"; de lo que no cabe entender otra cosa mas que el contrato no se liquidó en ese momento.
Por otro lado, en el acto de la vista la parte actora puso de manifiesto la existencia de daños en la vivienda imputables a la demandada y esta negó la existencia de los mismos. Asimismo, la actora intentó aportar prueba documental, pericial y testifical para acreditar la realidad de los daños y su cuantía, y la demadnada se opuso a su admisión, resolviendo la juzgadora a quo en el sentido de inadmitir dichas pruebas y que la cuestión referida a los desperfectos de la vivienda quedaba al margen del procedimiento, decisión esta a la que ambas partes se aquietaron, de manera que ni la sentencia de primera instancia se ha pronunciado sobre la liquidación del contrato, ni cabe pronunciamiento alguna al respecto en esta alzada.
En consecuencia, el contrato no se ha liquidado y consta la expresa discrepancia de las partes al respecto, lo que implica que no sea posible en este procedimiento la compensación de la fianza pretendida por la arrendataria por no darse los requisitos legales para que opere dicha compensación, dejando a salvo las acciones que pudieran ampararla para solicitar su devolución; todo lo cual comporta, en definitiva, que el recurso de apelación deba ser desestimado.
Únicamente añadiremos, respecto a la alusión que se efectúa en el último párrafo del recurso respecto a que " obligar al arrendatario a interponer demanda para solicitar la devolución supone un abuso para el consumidor y debería ser análoga a una cláusula abusiva", que, además de tratarse de una mención genérica, sin contenido, y de una cuestión nueva no planteada en primera instancia, estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda entre particulares, al que no resulta de aplicación la normativa de protección de consumidores y usuarios."
Rescato unos fragmentos de la Sentencia número 276/2024, de 19 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 19ª) de Barcelona (11):
"Por lo que hace a la compensación de la fianza y deducción de la cuantía reclamada, debe tenerse en cuenta que la fianza constituye una garantía obligatoria en todo contrato de arrendamiento urbano conforme establece el art.36 de la LAU 29/1994, y que no se regula en forma alguna, respecto a los arrendamientos de vivienda, la posibilidad de compensar la misma ante la falta de pago de la renta.
El art. 1.561 CC indica: "el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".
Si al tiempo de interponer la demanda no está resuelto el contrato de arrendamiento, las rentas debidas no pueden compensarse con la fianza por no ser todavía exigible. Desde luego, la fianza no puede servir de pretexto para el impago de la renta, ni cabe su compensación con las rentas debidas cuando todavía no se ha entregado la posesión, pues al arrendador se le dejaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble arrendado. Mientras éste no haya tenido oportunidad de ver en qué estado devuelve el inmueble el arrendatario, sea vivienda o sea local de negocio, no tiene por qué destinar dicho importe al pago de rentas adeudadas."
Según la Sentencia número 184/2024, de 18 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de La Rioja (12):
"(...) la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva sección 3 del 30 de septiembre de 2013, rec. 67/2013 razona: " En cuanto a la devolución de la fianza, debe señalarse que la fianza depositada en el seno de un contrato de arrendamiento está llamada a cumplir una función de garantía de la correcta ejecución del contrato y, en especial, del adecuado cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, por lo que finalizado el contrato deberá estarse para su aplicación a la fijación, en su caso, de la concreta valoración de las deudas, si existieran. En este caso, dada la finalidad de garantía de la fianza no procede resolver sobre su compensación porque todavía puede hacerse valer cualquier exigencia respecto de la que aquella constituya una garantía, pues como se indica por la parte recurrida la devolución de la fianza estará en función del estado en que haya dejado la vivienda y a la existencia de los daños, así como su valoración .".
(...) debemos recordar que la fianza prestada responde no sólo de las rentas impagadas sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (por ejemplo, del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato."
Explica la Sentencia número 265/2024, de 18 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona (13):
"(...) la fianza, prevista en el artículo 36 de la LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder.
La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato, y, por tanto, no procede su compensación en el presente procedimiento, por lo que no cabe su deducción de las rentas adeudadas, pues pueden existir otras obligaciones de los arrendatarios pendientes de las que éstos deban responder y a las que sea aplicable la fianza prestada.
Por todo cuanto antecede, ha de concluirse que no procede reducir el importe de la fianza de los tres meses objeto de condena, sin perjuicio de que los arrendatarios puedan, proceder a su reclamación, incluso con los intereses previstos en el artículo 36 LAU."
Concreta la Sentencia número 144/2024, de 3 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Guadalajara (1):
"En cuanto a la fianza, señala la sentencia recurrida, que no procede la compensación en tanto se trata de una garantía que se presta para cubrir cualquier responsabilidad de la parte arrendataria, no únicamente las rentas, sino también posibles indemnizaciones que procedieran conforme al contrato, ello sin perjuicio de su reclamación posterior, si a ello hubiera lugar.
El motivo de apelación ha de ser también desestimado.
En el presente caso, se apunta por la arrendadora a la existencia de daños y la realización de obras en su declaración en el acto de la vista, y en su consecuencia, en tanto sujeta la fianza al abono de las totalidad de las responsabilidad derivadas del contrato, no podemos entender que se trate de una cantidad liquida, y ello sin perjuicio de que la arrendataria pueda reclamar la devolución de la misma, caso de ser procedente de conformidad con las previsiones del artículo 36 LAU y, en su caso, con los intereses que la misma prevé. El requisito de la liquidez y exigibilidad es el que motiva que la compensación, y sólo se considera posible admitirla excepcionalmente cuando conste el contrato como liquidado y sin controversia potencial futura entre las partes en cuanto a si es o no posible la restitución de la fianza. Al hacerse mención a la existencia de daños imputables al arrendatario, siendo dicha cuestión ajena a este procedimiento, queda a salvo a la parte demandada, si a su derecho conviene, acudir al proceso declarativo correspondiente para instar la devolución de la fianza, valorándose en dicho proceso la existencia o no de daños en el inmueble y si deben imputarse al arrendatario.
Añadiremos también que aun transcurrido el plazo del mes que fija el artículo 36 de la LAU, se trata de un plazo en el que la falta de devolución de la fianza motiva el devengo de intereses en caso de no estar justificada la no restitución, pero en nada determina que pasado este plazo ello suponga la conformidad de la propiedad con el estado del inmueble."
VII.- Depósito de fianzas a disposición de la Comunidad Autónoma
Conforme a la Sentencia número 60/2024, de 15 de marzo, de la Audencia Provincial (Secc. 15ª) de Ávila (15):
"Entrando a conocer sobre la segunda causa o el segundo motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada Dª. Aurora relativa a la falta de depósito o de ingreso de la fianza del artículo treinta y seis de la ley 29/1.994 de veinticuatro del mes de noviembre de arrendamientos urbanos a disposición de la administración pública autonómica de Castilla y León o de la entidad que la misma haya designado, se debe indicar que la responsabilidad por no depositar o ingresar la fianza puede derivar en una responsabilidad administrativa (multa) y en una condena a la parte arrendadora a la indemnización de los daños y perjuicios que acredite la parte arrendataria por el incumplimiento de tal obligación, pero en ningún caso puede ser causa de oposición en un juicio de desahucio por la falta de pago de la renta y de reclamación de cantidad.
En efecto la responsabilidad por no depositar o por no ingresar la fianza será exclusivamente de la parte arrendadora. Este incumplimiento puede provocar:
A.- Por un lado y en primer lugar la imposición de distintas sanciones pecuniarias o multas, dependiendo de la legislación de la comunidad autónoma donde debe depositarse o ingresarse la fianza.
B.- Por otro lado y en segundo lugar, además de esta responsabilidad administrativa de la parte arrendadora, también puede tener otra responsabilidad civil frente a la parte arrendataria por los daños y perjuicios que acredite que le puede haber ocasionado no haber depositado la fianza en la comunidad autónoma.
En definitiva, las obligaciones de pago de la renta por la parte arrendataria y de ingreso o depósito de la fianza por la parte arrendadora, que son algunas de las obligaciones que competen a las mencionadas partes arrendataria y arrendadora respectivamente, no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento. Son obligaciones autónomas y cada parte puede ejercitar la acción que corresponda contra la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta. Si la parte demandada y arrendataria conocía que la fianza del contrato de arrendamiento no había sido ingresada o depositada en la administración de la comunidad autónoma de Castilla y León, lo que tenía que hacer era exigirlo judicialmente o comunicarlo a la administración autonómica o incluso solicitar la resolución del contrato, pero no puede acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta y continuando con la residencia o posesión de la vivienda arrendada."
VIII.- Control de abusividad
La Sentencia número 267/2024, de 21 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Lleida (16), establece:
"El alegato de falta de conocimiento de la cláusula del contrato en la que se establecía el afianzamiento solidario carece de la necesaria consistencia, la firma del documento contractual al pie del texto en el que se expresaba la conformidad con sus cláusulas. Habremos de considerar, además, que el significado de la palabra fiador como persona que responde por otro de una obligación de pago, comprometiéndose a cumplirla si no lo hace quien la contrajo, se encuentra ya incorporada al lenguaje común. Y considerar, también, que la fianza solidaria tiene específico contenido ya legalmente establecido ( artículo 1822, párrafo segundo, del Código Civil)
19. Habrá de estimarse, en consecuencia, que con la lectura de la cláusula que el contratante suscribiría podría conocer el alcance de los compromisos a que se obligaba. En todo caso habrá de recordarse, con la s. T.S. 820/2021 de 29 de noviembre, Rec. 89/2019 que : no puede obviarse que tanto la renuncia a la excusión como el pacto de solidaridad están expresamente previstas y autorizadas por el Código civil y que, como también hemos resaltado en las citadas sentencias 56/2020 y 101/2020 , tan Derecho dispositivo es la regulación del Código civil sobre la fianza simple como respecto de la fianza solidaria (prevista expresamente en el art. 1822.2 ), y que el pacto de solidaridad excluye por sí mismo, sin necesidad de renuncia, tanto el beneficio de excusión ( art. 1831.2º CC ), como el de división ( art. 1837.1 CC ). Por lo que la nulidad de dichas renuncias a los beneficios de división, orden y excusión, por su eventual abusividad, en caso de que pudiera estimarse posible a pesar de estar expresamente prevista en el Código, carecería de todo efecto útil, al coincidir sus efectos con los propios de la fianza solidaria con arreglo a la regulación dispositiva prevista en el propio Código ( art. 1.2 de la Directiva 93/13/CEE )."
La Sentencia número 140/2024, de 15 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Pontevedra (17), razona:
"20. En cuanto a la alegación de abusividad, ha de considerarse que no existe desproporción entre los derechos y obligaciones de las partes por cuanto la garantía aparece como única y no se sujeta un régimen distinto del legalmente previsto en el Código Civil. En palabras del a.T.S. 21 de junio de 2023, Rec. 7020/2021:
Desde el punto de vista del control de abusividad, entre los factores que deben tomarse en consideración para valorar la desproporción entre las garantías pactadas (en concreto respecto de la fianza) y la obligación afianzada, figuran, además de la solvencia personal de los deudores ( arts. 1911 CC ) y la correlación entre las mayores garantías y el menor tipo de interés remuneratorio pactado en el crédito como compensación a la disminución del riesgo para el acreedor ( art. 4.1 de la Directiva 93/13/CEE ), su ajuste o no a su normativa específica. En concreto, la disposición adicional 1.18ª LGDCU prescribía:
[...] Se presumirá que no existe desproporción en los contratos de financiación o de garantías pactadas por entidades financieras que se ajusten a su normativa específica".
Extremo este último que resulta también relevante en este caso en el que la regulación contractual de la fianza no se aparta de la regulación que respecto de la modalidad de fianza solidaria pactada se contiene en el Código civil. Como declaró la sentencia 56/2020, de 27 de enero :
la fianza, como en el caso de la litis, puede pactarse con el carácter de solidaria, no sólo en cuanto a las obligaciones de los cofiadores entre sí, sino también respecto de la obligación del deudor principal. En este último caso, esto es, si el fiador se obliga solidariamente con el deudor principal, el párrafo segundo del art. 1822 CC establece que se observarán las reglas propias de las obligaciones solidarias, las cuales resultan incompatibles con el mismo derecho o beneficio de excusión, pues en virtud de la citada remisión resulta aplicable el artículo 1.144 que dispone:
"El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo".
Por tanto, el beneficio de excusión es propio únicamente de las fianzas simples, no de las solidarias (y únicamente para el caso de que no haya sido objeto de renuncia). Así resulta explícitamente previsto por el art. 1831.2.º CC conforme al cual tampoco tiene lugar la excusión, incluso en ausencia de renuncia de este beneficio, "Cuando [el fiador] se haya obligado solidariamente con el deudor" (cfr. art. 1831.2.º CC)".
Todo ello partiendo de que se haya producido el incumplimiento de sus obligaciones por parte de la prestataria, pues como declaró la sentencia 361/2014, de 8 de julio , "en casos como el presente en que se ha pactado la fianza como solidaria, con renuncia a los beneficios de excusión, orden y división, la fianza sigue siendo subsidiaria, en el sentido de que, para ir contra el fiador, es preciso un incumplimiento previo del deudor principal".
IX.- Conclusiones
-la fianza se presta con el fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones el arrendatario, entre las que se encuentran, según consta en el contrato pactado, las de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario ( artículos 1555.1 del Código Civil, y 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y la de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, de forma que sólo al término del arrendamiento, previa acreditación de este cumplimiento por parte del arrendatario, deberá la fianza ser restituida;
-como quiera que la obligación legal de devolución de la fianza previa liquidación, dentro del plazo de un mes, corresponde a la parte arrendadora, es dicha parte quien tiene la carga de la prueba de su cumplimiento;
X.-´Resoluciones referenciadas:
(1) Sentencia número 273/2024, de 10 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Pontevedra; Recurso: 163/2024; Ponente: EUGENIO FRANCISCO MIGUEZ TABARES;
(2) Sentencia número 355/2024, de 3 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 3ª) de Tarragona; Recurso: 678/2022; Ponente: MANUEL GALAN SANCHEZ;
(3) Sentencia número 461/2024, de 27 de junio, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 467/2023; Ponente: MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ;
(4) Sentencia número 360/2024, de 27 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Recurso: 1290/2022; Ponente: MARTA DOLORES DEL VALLE GARCIA;
(5) Sentencia número 345/2024, de 9 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 17ª) de Barcelona; Recurso: 681/2022; Ponente: ANTONIO MORALES ADAME;
(6) Auto número 127/2024, de 21 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 4ª) de Barcelona; Recurso: 478/2023; Ponente: FRANCISCO DE PAULA PUIG BLANES;
(7) Auto número 124/2024, de 3 de mayo, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 315/2023; Ponente: MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE;
(8) Auto número 83/2024, de 11 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de BarcelonaRecurso: 215/2023; Ponente: MIREIA RIOS ENRICH;
(9) Sentencia número 190/2024, de 30 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 5ª) de Alicante; Recurso: 70/2024; Ponente: MARIA TERESA SERRA ABARCA;
(10) Sentencia número 277/2024, de 25 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 1241/2022; Ponente: ESTRELLA RADIO BARCIELA;
(11) Sentencia número 276/2024, de 19 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 19ª) de Barcelona; Recurso: 60/2023; Ponente: BIBIANA SEGURA CROS;
(12) Sentencia número 184/2024, de 18 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de La Rioja; Recurso: 247/2023; Ponente: MARIA DEL PUY ARAMENDIA OJER;
(13) Sentencia número 265/2024, de 18 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona; Recurso: 233/2023; Ponente: MIREIA RIOS ENRICH;
(14) Sentencia número 144/2024, de 3 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 1ª) de Guadalajara; Recurso: 318/2023; Ponente: SUSANA FUERTES ESCRIBANO;
(15) Sentencia número 60/2024, de 15 de marzo, de la Audencia Provincial (Secc. 15ª) de Ávila; Recurso: 26/2024; Ponente: ANTONIO NARCISO DUEÑAS CAMPO;
(16) Sentencia número 267/2024, de 21 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 2ª) de Lleida; Recurso: 1045/2022; Ponente: ANA CRISTINA SAINZ PEREDA;
(17) Sentencia número 140/2024, de 15 de marzo, de la Audiencia Provincial (Secc. 6ª) de Pontevedra; Recurso: 823/2023; Ponente: JOSE FERRER GONZALEZ;
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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