¿SE PUEDE CEDER "EL REMATE" POR UN PRECIO INFERIOR AL "PRECIO DE ADJUDICACIÓN" DE UN BIEN HIPOTECADO?

El artículo 647.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, relativo a la subasta de bienes muebles, pero aplicable a los procesos de ejecución hipotecaria, por la remisión que realizan los artículos 681.1 y 655.2 del mismo texto, establece ñps siguiente:

"solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el secretario judicial (es decir, el Letrado de la Administración de Justicia) responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados".

Explica la Dirección General de los Registros y el Notariado, en Resolución de fecha 19/10/2017 (publicada en el BOE de fecha 11/11/2017) que el precio de la cesión de remate es un concepto diferente al del precio del remate o adjudicación:

• el precio del remate es el importe de la mejor puja en el caso de que en la subasta haya postores;
• el precio de la adjudicación es el importe por el que el acreedor ejecutante adquiere la finca ante la inexistencia de postores;
• el precio de la cesión de remate que es el importe que recibe el ejecutante que cede el remate del cesionario por la trasmisión de la finca que ha sido rematada o adjudicada a favor de aquél.

En cuanto a la posibilidad de que el remate sea cedido por un precio inferior al precio de adjudicación (es decir, si el ejecutante puede ceder la adjudicación a pérdida), señala la citada Resolución de la DGRyN que el artículo 647 de la Ley Procesal Civil no prohíbe la cesión por un importe superior, ni tampoco por una cantidad menor a la ofrecida por el ejecutante, siempre que la adjudicación se realice por el importe del remate.

Esto es, el hecho de que el ejecutante transmita la finca por un precio inferior no implica perjuicio alguno para el deudor ejecutado, siempre que a efectos del pago de la deuda el importe que se tenga en consideración sea el de la adjudicación, descontándose de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante se lo hubiera adjudicado en subasta de tal forma que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario, y no el deudor ejecutado. 

Y esto es así, según concluye la DGRyN, porque en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor hipotecario.

Por ello, será necesario, en tales casos, que en los Decretos de adjudicación se mantenga el precio de adjudicación (es decir, el ofrecido inicialmente por el ejecutante), que, a su vez, se descontará de la cantidad reclamada, y, a continuación, se declarará que el adjudicatario ha satisfecho al ejecutante por la cesión una cantidad menor, identificándola, debiendo acreditarse este pago documentalmente.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO