Señala el artículo 685 de la Ley Procesal Civil que la demanda ejecutiva ha de dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último haya acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes.
Añade artículo 686 del mismo texto legal que, en el Auto por el que se autorice y despache la ejecución, se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro..
De lo anterior resulta que serán necesarias la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado quienes hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
Esto es, los citados artículos 685 y 686 vienen a condicionar la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
Señalaba el Alto Tribunal español, en su Sentencia de fecha 03/06/2004, que este requisito conllevaba una "conducta positiva" a cargo del tercero adquirente, esto es, no bastaba para considerar cumplida aquella condición con su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Por ello, la Sentencia dictada, en fecha 28/09/2009, por el Tribunal Supremo argumentaba, para rechazar que bastara con que estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad con anterioridad a presentación de la demanda, que no era ésta la interpretación correcta de las normas en cuestión, pues de las mismas se desprende que el acreedor hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que únicamente ha de hacerlo a aquél que le "haya acreditado" la adquisición, exigiéndole la Ley simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito..
No obstante,, esta postura, que había sido muy criticada por un sector de la doctrina, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional Núm. 79/2013, de 8 de abril, por la que sentó doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el arl. 24.1 de la Constitución Española, tiene la inscripción registral y su publicidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria, y en especial la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal en este tipo de procedimientos en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad..
Exponía la citada Sentencia del Tribunal Constitucional que el procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, ya que que las cuestiones de fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (véanse, entre otras, la Sentencia del Tribunal Constitucional Núm. 158/1997, de 2 de octubre, y el Auto del Tribunal Constitucional Núm. 113/2011, de 19 de juilio):
Asimismo, señalaba la mentada Sentencia de fecha 08/04/2013 que la validez global de la estructura procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que figuran los denominados legalmente como "terceros poseedores" y el propietario de los bienes que no se haya subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca.
Lo cierto es que, en materia de acceso al proceso en general, y al procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, el Tribunal Constitucional ha venido promoviendo la defensa, dando la oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la fuerza ejecutiva del título.
Recuérdese que el art. 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica que la demanda debe dirigirse frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados "siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes", precepto este que entendido según el art. 24 de la Constitución Española llevó al Tribunal Constitucional a entender que la situación de "litis consorcio necesario" se producirá en todo caso respecto de quien tenga inscrito su título adquisitivo, ya que el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria.
Esto es, la inscripción en el Registro de la Propiedad producirá la protección del titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que habrá de considerarse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el art. 538.1.3 de la Ley Procesal Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex art. 681.1, donde se reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo dispuesto en el art. 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al Registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento..
Por tanto, el tercer adquirente habrá de ser demandado en el procedimiento hipotecario siempre que, antes de la interposición de la demanda, tenga su título inscrito en el Registro de la Propiedad, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
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