SOBRE LOS SUPUESTOS DE ESPECIAL VULNERABILIDAD Y LANZAMIENTO DE LA VIVIENDA HABITUAL

Como explicaba la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 23/03/2018:

"No puede hablarse de desahucio arbitrario cuando viene amparado por la Ley, y si el derecho a la vivienda está reconocido en la Constitución, también lo está el de propiedad, y es con el respeto a las Leyes de que se dota la sociedad como debe regularse la colisión de uno y otro derecho. La ocupación de viviendas, por más que el ocupante esté necesitado, no puede ser una práctica bendecida por el Estado. Lo que se hace es proveer a las situaciones de vulnerabilidad en el plano correspondiente: el de los servicios sociales; y, de hecho, hay un protocolo a activar antes del desalojo para proveer a que la persona desahuciada encuentre una solución habitacional. Pero vía servicios sociales, no vía ocupación ilegítima. Así lo viene a admitir la propia apelante cuando invoca normas internacionales y ella misma subraya que 'Cuando los afectado por el desalojo no dispongan de recursos, el Estado Parte deberá adoptar todas las medidas necesarias, en la mayor medida que permitan sus recursos, para que se proporcione otra vivienda, ...' No se dice que no se procederá al desahucio cuando proceda, sino que se buscarán soluciones alternativas. Consecuentemente, no se infringe ninguna norma al reponer en su derecho al propietario de la vivienda, debiendo dedicar sus esfuerzos la defensa de la demandada a obtener esas soluciones sociales a las que el Estado (en sus diversas administraciones) debe proveer" .

En su Sentencia de fecha 12/01/2018, la Audiencia Provincial de Madrid, explicaba lo siguiente:

"Y en cuanto al Pacto Internacional que menciona (Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, Adoptado y abierto a la firma, ratificación y adhesión por la Asamblea General en su resolución 2200 A (XXI), de 16 de diciembre de 1966 y el Protocolo Facultativo de dicho Pacto, Resolución A/RES/63/117 adoptada el 10 de diciembre de 2008), no impide la estimación de la demanda. Su artículo 11.1 dice: " 1. Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento". Luego deberá ser el Estado español el que articule las medidas oportunas, no la mercantil actora".

En su Sentencia de fecha 29/03/2017, la Audiencia Provincial de Barcelona analizaba la Ley de la Generalidad de Cataluña 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, destacando lo siguiente:

"La Ley 24/2015, ..., no es de aplicación al presente caso, pues viene a regular una situación de sobreendeudamiento hipotecario y de dificultad para afrontar las facturas de los suministros básicos de electricidad, gas y agua.

Y esto no es lo que ha sucedido en este supuesto, en el que se ha ocupado la finca por la vía de hecho .

Pero además, el Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 20 de septiembre de 2016, en el recurso de inconstitucionalidad número 2.501/2016 , promovido por el Abogado del Estado, en representación del Presidente del Gobierno, ha acordado: Mantener la suspensión de los artículos 2 (en su apartado 2) Procedimiento extrajudicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, artículo 3, Procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, artículo 4, Extensión de la cancelación del pasivo, artículo 5, (en sus apartados 1 a 4 y 9), Medidas para evitar los desahucios que puedan producir una situación de falta de vivienda, y artículo 7, Medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler, la Disposición Adicional, Cesión de créditos garantizados con la vivienda, la Disposición transitoria segunda, Obligación a ofrecer un alquiler social (apartado primero y apartado segundo en lo que se refiere a la aplicación del artículo 7) y la Disposición Final Tercera de la Ley del Parlamento de Cataluña 24/2015, de 29 de julio , de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética" .

Y si bien se mantiene la vigencia de los apartados 6 y 8 del artículo 5 que indican:

"6. Las administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. El mecanismo de garantía del realojamiento debe acordarlo la Generalidad con la Administración local para los casos que las mesas de valoración que regula la sección IV del Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda, tramiten como emergencias económicas y sociales".

"8. Las personas o unidades familiares que se acojan a un alquiler social deben solicitar su inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda. La denegación de la inscripción en el Registro por parte de la Administración o el hecho de causar baja por haber rechazado propuestas formuladas por la Administración exime al propietario de la obligación de mantener el contrato".

Como hemos dicho, tales medidas no están previstas para situaciones de ocupación de viviendas por la vía de hecho sino en supuestos de sobreendeudamiento de personas o familias".

En su Sentencia de fecha 16/03/2018, la Audiencia Provincial de Barcelona realizaba un exhaustivo análisis de la Ley de la Generalidad de Cataluña 4/2016 de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial. Así, indicaba lo siguiente:

"La Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, vigente desde el día 30 de diciembre de 2016, se refiere a personas que se encuentran en una situación de sobreendeudamiento derivada de una relación de consumo o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación, como consecuencia de procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria o de desahucio.

Así, el artículo 1 de la Ley 4/2016 de 23 de diciembre al regular su objeto establece lo siguiente:

"1 . El objeto de la presente ley es adoptar medidas de protección del derecho a la vivienda y servicios sociales, y regular los procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos derivados de las relaciones de consumo, con relación a las personas físicas residentes en Cataluña que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación.

2. Lo dispuesto por la presente ley se entiende sin perjuicio de otras medidas protectoras establecidas por la normativa vigente. En el caso de concurrencia de regímenes que resulten incompatibles, se aplica el que sea más beneficioso para la persona interesada, a petición de ésta".

En concreto, sobre la ocupación de viviendas sin título habilitante, la Disposición final cuarta de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre , de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial dispone:

" Ocupación de viviendas sin título habilitante

1. Las resoluciones de adjudicación de las administraciones públicas de viviendas que son propiedad o están gestionadas por administraciones o entidades públicas, en caso de que estén ocupadas sin título habilitante, deben atender a los criterios determinados por el Gobierno mediante reglamento, teniendo en cuenta las situaciones de emergencia económica y social que deben satisfacerse. Mientras no se apruebe el reglamento, estos criterios deben ser determinados por las mesas de valoración de situaciones de emergencia social y económica, en el marco de su normativa reguladora.

2. Las resoluciones de adjudicación de viviendas, a propuesta de las mesas de valoración de situaciones de emergencia social y económica, deben tener en cuenta las situaciones de convivencia vecinal. A tal efecto, deben valorarse los informes emitidos por los órganos competentes de los ayuntamientos correspondientes y, si procede, las alegaciones realizadas por las comunidades de propietarios interesadas .

3 . La ocupación de viviendas sin título habilitante que son propiedad o están gestionadas por administraciones o entidades públicas no da preferencia para el acceso a las viviendas de este mismo parque, público o gestionado por administraciones públicas .

4. Las resoluciones de adjudicación de viviendas son inmediatamente ejecutivas. Si las resoluciones no pueden ejecutarse porque la vivienda está ocupada ilegalmente, la administración o el ayuntamiento competente puede utilizar los mecanismos de ejecución forzosa de los actos administrativos, al efecto de proteger el derecho de las personas en situación de exclusión residencial a las que se ha otorgado el derecho de ocupar la vivienda.

5. El Gobierno debe aprobar el reglamento al que se refiere el apartado 1 en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la presente ley".

Si seguimos analizando los restantes artículos sobre los principios, fórmulas de actuación, la creación de una Comisión de Vivienda y Asistencia, y las medidas para resolver el problema de las personas sin viviendas y en riesgo de exclusión social, se puede apreciar que se trata de una Ley dirigida a las Administraciones Públicas competentes, en ningún caso se menciona a las autoridades judiciales, ni su aplicación en procedimientos judiciales, por un motivo fundamental, porque el Parlamento de Cataluña no tiene competencia para regular medidas de protección de personas con riesgo de exclusión social dentro de los procesos judiciales.

Si los demandados se encuentran en esa situación, deberán dirigirse a las Administraciones Públicas o a los servicios sociales a fin de que resuelvan el problema que se expone en el recurso, pero para la adjudicación de una vivienda social por la Administración, deberá seguirse el procedimiento administrativo correspondiente y justificarse el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente.

Los tribunales civiles, acreditado que los demandados se encuentran en precario, ocupando la finca sin ningún título, no tienen otra alternativa que decretar el desahucio de los demandados, sin que puedan aplicar dichas medidas, ni siquiera acudiendo al artículo 47 de la Constitución, pues se trata de un principio que regula la política social y económica, dirigido especialmente a los poderes públicos, esto es, las Administraciones Públicas, sin que los Jueces y Tribunales puedan convertirse el legisladores y decidir sobre el uso de la propiedad al margen de lo establecido en la Ley.

En definitiva, no ampara derecho alguno a la ocupación de la vivienda por parte de los demandados".

La Audiencia Provincial de Córdoba, en Sentencia de fecha 23/04/2018, realizaba las siguientes consideraciones:

"Reconocida y declarada en el presente caso, la situación de precario en los demandados en relación a la vivienda actora, como situación de hecho que implica una posesión gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no corresponde al precarista y que puede ser revocada en cualquier momento a voluntad del propietario, como así igualmente ha acontecido, -y que tampoco se cuestionaba en el recurso-, se advierte que el fondo de la contradicción abocada a esta alzada, quedaba en realidad extramuros del ámbito que es propia de la misma ( art 456 LEC ), pues esencialmente no atiende a razones jurídicas de contradicción con lo anterior, sino que hace valer meras consideraciones de hecho y de derecho en aras a una valoración judicial huérfana de toda fundamentación estrictamente legal, al hacerse recaer antes al contrario en la mera voluntariedad de la actora o incluso de terceros ( v,gr por el ofrecimiento de alquiler social que se interesaba del actor o del Ayuntamiento), o en lo que no es sino uno de los "principios rectores de la política social y económica" propios del Capitulo Tercero, Titulo Primero de la Constitución, (a través del art. 47 CE, único expresamente invocados por ambos recurrentes). Precepto este ultimo, que sin embargo no tiene un contenido propio y directamente aplicables, sino que como mero principio programático, ha de remitirse en su concreción a la regulación positiva que le sea propia, y con la función entonces informadora u orientadora que le comprenda, pero sin que pueda fundarse en el sin más derecho subjetivo alguno de parte, y con la preeminencia que se pretende respecto del derecho de propiedad de parte actora, ya consagrado legalmente y judicialmente en este caso a su favor".

Recordaba la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de fecha 02/05/2018, que:

"La Constitución, en su artículo 47, que es el que específicamente trata el tema del derecho a una vivienda digna, contiene un mandato dirigido a los poderes públicos para que se garantice ese derecho, pero aquí quien acciona es un particular (una sociedad de Derecho privado) que se atiene a lo que establecen las Leyes sobre el particular, por lo que ninguna trascendencia práctica tiene la alegación.

En cuanto a la doctrina del Tribunal de Derechos Humanos y los pactos sobre la materia, igualmente hemos de decir que se trata de mandatos dirigidos a los Estados, que éstos deben desarrollar y articular para que sean efectivos"

Por lo demás, y a nivel del ámbito territorial de Cataluña, existen protocolos de actuación suscritos por el Tribunal Superior, Colegios de Abogados y Administraciones autonómica y local para subvenir a la necesidad de las personas en riesgo de exclusión social, de manera que a la hora de producirse el lanzamiento, se cuente con otra solución habitacional".

En línea con lo anterior, la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de fecha 04/05/2018, afirmaba que: 

"En cuanto a la situación de extrema precariedad del demandado que se alega en el recurso, si bien no se desconoce que el artículo 47 de la Constitución establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo tal derecho, y que se es sensible a la situación que se describe de la persona cuyo desalojo se pretende, ello no justifica que deba mantenerse la ocupación, vulnerándose otro derecho como es el de propiedad, debiendo acudirse, en su caso, a los servicios sociales a fin de que resuelvan el problema que se denuncia en la apelación, y debiendo recordar que, para la adjudicación de una vivienda social por la Administración, deberá seguirse el procedimiento administrativo correspondiente y justificarse el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente.

Los tribunales civiles, acreditado que el demandado se encuentra en precario, ocupando la finca sin ningún título, no tienen otra alternativa que decretar el desahucio de la demandada, sin que puedan aplicar dichas medidas, ni siquiera acudiendo al artículo 47 de la Constitución, pues se trata de un principio que regula la política social y económica, dirigido especialmente a los poderes públicos, esto es, las Administraciones Públicas, sin que los Jueces y Tribunales puedan convertirse en legisladores y decidir sobre el uso de la propiedad al margen de lo establecido en la Ley.

Si el demandado se encuentra en la situación que describe en su recurso, deberá dirigirse y solicitar de las Administraciones Públicas o de los servicios sociales que resuelvan el problema que expone pero para la adjudicación de una vivienda social por la Administración, deberá seguirse el procedimiento administrativo correspondiente y justificarse el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente".

Argumentaba la Audiencia Provincial de Barcelona, en Sentencia de fecha 25/06/2018, que.

"Subsidiariamente, DOÑA ... alega que, aun cuando no resulte de aplicación la Ley 24/2015, la actora no puede instar el desahucio de una persona sin recursos sin que previamente le haya ofrecido una solución habitacional adecuada como reconoce el artículo 47 de la CE y la Jurisprudencia del TEDH.

No es posible alegar que la entidad demandante tiene la obligación de garantizar la existencia de una vivienda a los demandados, y ello por cuanto para la adjudicación de una vivienda social por la Administración, debe seguirse el procedimiento administrativo correspondiente y justificarse el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa reguladora a quienes sean acreedores, según la misma, de tal adjudicación, sin que por el Juzgado quepa imponer, ni a esta entidad ni a ninguna otra, la obligación de ofrecer una vivienda a personas que carezcan de ella.

No ampara derecho alguno a la ocupación de la vivienda por parte de los demandados, ocupación que se ha llevado a cabo por la vía de hecho.

Los tribunales civiles, acreditado que la parte demandada se encuentra en precario, ocupando la finca sin ningún título, no tienen otra alternativa que decretar el desahucio de la demandada, sin que puedan aplicar dichas medidas, ni siquiera acudiendo al artículo 47 de la Constitución , pues se trata de un principio que regula la política social y económica, dirigido especialmente a los poderes públicos, esto es, las Administraciones Públicas, sin que los Jueces y Tribunales puedan convertirse el legisladores y decidir sobre el uso de la propiedad al margen de lo establecido en la Ley.

En cuanto a la situación de extrema precariedad de la parte demandada que se alega en el recurso, si bien no se desconoce que el artículo 47 de la Constitución establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo tal derecho, y que se es sensible a la situación que se describe de las personas cuyo desalojo se pretende, ello no justifica que deba mantenerse la ocupación, vulnerándose otro derecho como es el de propiedad, debiendo acudirse, como ya se ha dicho, a los servicios sociales a fin de que resuelvan el problema que se denuncia en la apelación".

En este sentido, la Audiencia Provincial de Girona, en Sentencia de fecha 26/06/2018, insistía en que: 

"Es cierto que conforme al art. 47 CE "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación", lo cual supone una declaración -un principio rector de la política social y económica- y un explícito mandato a los poderes públicos para hacer efectivo el derecho, con los citados deberes de "promover" y de "regular", aunque no les impone el deber de proporcionar directa y físicamente la vivienda, pues, a diferencia de los derechos constitucionales recogidos en el Cap. 2º del Tít. I, arts. 14 a 29 y 30.2 CE, el derecho a la vivienda digna no tiene la protección constitucional, directa e inmediata del art. 53.2 CE, es decir, no es directa e inmediatamente ejercitable como verdadero derecho subjetivo, o no ofrece a los ciudadanos la posibilidad de reclamar ante los Tribunales su efectiva satisfacción, sino que precisa ( art. 53.3 CE ) de desarrollo legislativo.

Por lo tanto, partiendo de que el precepto impone una obligación de hacer al poder público (crear las condiciones sociales económicas y jurídicas que hagan posible el acceso a la vivienda en función de las rentas y del derecho a la libertad de residencia y domicilio, como por ejemplo lo sería promover imposición de cargas públicas o impuestos a viviendas desocupadas por incumplimiento de la función social de la propiedad), no cabe desconocer que "supedita" la invocación directa al desarrollo legislativo del derecho, pues el precepto "obliga" a desarrollar una política tendente a facilitar a todos el acceso a la vivienda.

Y una vez analizadas las leyes de la Generalitat de Catalunya 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre, y su inaplicación al caso objeto del litigio, no procede sino desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, pues las resoluciones cautelares del TEDH, que se citan para alegar la infracción de la Jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos en cuanto al deber de procurar una solución habitacional frente a los desalojos forzosos derivados de un procedimiento penal, se fundamentan en una normativa que representa un compromiso a nivel de Estados al objeto de reconocer y proteger los derechos humanos y libertades fundamentales, por cuya garantía de cumplimiento vela el TEDH, cuya resolución podrá obligar el Estado, en su caso, como sujeto de derecho internacional, por violación de un derecho fundamental, pero no condenar a un particular, que no es parte ante el TEDH y que se ha sometido a la jurisdicción interna y al Ordenamiento jurídico español.

De ahí que no sea de aplicación al caso que nos ocupa, en que se ventilan intereses patrimoniales de índole particular ...".

En el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, se implementaron una serie de medidas destinadas a ayudar las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, especialmente vulnerables, cuya finalidad es facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a todos aquellos que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento de su vivienda habitual, por no poder hacer frente al pago del alquiler o de las cuotas del préstamo hipotecario, mediante la disposición de un fondo de viviendas de las entidades de crédito y otras entidades o particulares tenedores de viviendas.

Así, el artículo 19, al regular el objeto del Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, disponía que:

.

"El objeto de este programa es poder ofrecer una vivienda a las personas en situación de especial vulnerabilidad afectadas por procesos de desahucio de su vivienda habitual, al ser objeto de lanzamiento derivado de ejecución hipotecaria o de demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler y no disponga de medios económicos para acceder al disfrute de una nueva vivienda.

Es objeto también de este programa poder ofrecer una vivienda a quienes mediante lanzamiento derivado de una ejecución no hipotecaria no puedan o no vayan a poder disponer de la que ha sido su vivienda habitual y no dispongan de medios económicos para acceder al disfrute de una nueva vivienda.

El momento procesal determinante para la consideración de quien vaya a ser objeto de lanzamiento o desahucio por ejecución hipotecaria o por impago de rentas de alquiler, así como por lanzamiento en ejecución no hipotecaria será el anuncio de subasta o el del requerimiento judicial, según el caso.

A los efectos de este programa la presunción de condición de vivienda habitual en el momento de la ejecución lo será si así constara en la escritura de constitución de hipoteca, salvo prueba en contrario. Esta presunción no operará en el caso de desahucio por alquiler o de lanzamiento de una ejecución no hipotecaria en los que será de aplicación lo regulado en el artículo 11.1.b).

El art. 20, al regular la constitución de los fondos de viviendas para alquiler social, indica que: 

"1. El programa se articula, mediante colaboración público-privada, con la constitución por las entidades de crédito como propietarias de viviendas disponibles de fondos de viviendas para alquiler social. A estos fondos se podrán incorporar también viviendas de otros propietarios.

2. Las entidades de crédito podrán adscribir a estos fondos, mediante convenio marco suscrito con el Ministerio de Fomento, las viviendas de su propiedad que tengan desocupadas y disponibles, para ser puestas a disposición de quienes sean objeto de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual y se encuentren en situación de especial vulnerabilidad. Este convenio marco recogerá las características de las viviendas objeto de adscripción.

A su vez, y en desarrollo del convenio marco, las entidades de crédito podrán suscribir convenios específicos con las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla, siempre suscritos también por el Ministerio de Fomento, en los que se concreten las condiciones y la colaboración con estas Administraciones para el objeto del programa, respetando las condiciones del convenio marco.

Se podrán incorporar convenios suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto en la medida en que sean compatibles con el objeto y exigencias del programa. En el supuesto de que estos convenios hubieran sido suscritos por la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla, éstas los remitirán al Ministerio de Fomento para que éste otorgue su conformidad a su inclusión en el programa.

3. Estos convenios específicos regularán, como mínimo, el compromiso de puesta a disposición del fondo de viviendas entre las entidades de crédito y la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla conforme a la relación jurídica que se determine, las características del alquiler asequible para los beneficiarios del programa con determinación expresa de la renta o intervalo de renta del alquiler, y la propia comisión de seguimiento.

4. Los fondos de viviendas para alquiler social, que no requerirán personalidad jurídica, se constituirán por las viviendas aportadas por las entidades de crédito u otros propietarios en tanto se adhieran voluntariamente a este programa.

5. Las entidades de crédito aportarán la identificación de la vivienda, informando de sus características básicas, tales como: superficie, ubicación, referencia catastral y condiciones de accesibilidad del edificio y de la propia vivienda. Entre el beneficiario y la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla acordarán la renta que deberá ser igual o inferior a 400 euros al mes, en función de datos objetivos, tales como superficie y número de habitaciones, antigüedad o ubicación.

Las viviendas puestas a disposición de las personas en situación de lanzamiento o desahucio, mediante su incorporación a estos fondos, por las entidades de crédito cumplirán con los requisitos siguientes:

a) Ser viviendas en propiedad de las entidades de crédito, directamente, o a través de sociedades participadas por ellas, o aportadas a una fundación creada para finalidad compatible.

b) Hallarse en condiciones de habitabilidad para su uso inmediato o, en su defecto, hallarse en condiciones de fácil adecuación para que reúnan los requisitos de habitabilidad. En este supuesto, las entidades de crédito contribuirán a la correspondiente adecuación en los términos que se acuerden en los convenios específicos.

6. La información aportada por las entidades de crédito sobre las viviendas que pongan a disposición del fondo, no impedirá la retirada de alguna de ellas si circunstancias sobrevenidas así lo determinaran. Igualmente, las entidades de crédito podrán adscribir nuevas viviendas a estos fondos o sustituir alguna de las viviendas ofertadas por otras, siempre que las mismas cumplan con los requisitos antes indicados.

En estos casos, de retirada o adscripción de nuevas viviendas, se requerirá la previa notificación de estas modificaciones al Ministerio de Fomento y a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla correspondiente con la suficiente antelación. Asimismo, se requerirá la conformidad de la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla".

En cuanto al funcionamiento de los fondos de viviendas para alquiler social, el art. 21 dispone que:

"Cuando se haya acordado, o sea inminente, el lanzamiento o desahucio efectivo de una vivienda que sea el domicilio habitual y permanente de una persona o unidad de convivencia que carezca de otro domicilio alternativo y que se encuentre en una situación de especial vulnerabilidad que le impida acceder a otra vivienda, y así se acredite mediante informe de los servicios sociales municipales o autonómicos correspondientes, el órgano autonómico o local competente (conforme se detalle en el convenio específico correspondiente) para la gestión de las viviendas incorporadas a estos fondos ofrecerá, a quien vaya a ser objeto de lanzamiento o desahucio una vivienda alternativa de entre las aportadas por las entidades de crédito al fondo de viviendas para alquiler social, vivienda que reunirá los requisitos adecuados en cuanto a superficie, ubicación y accesibilidad. Para la formalización de esta oferta se requerirá el previo informe de los servicios sociales correspondientes.

No obstante lo anterior, el órgano autonómico o local competente podrá ofrecer en las mismas condiciones viviendas de otros propietarios.

El correspondiente contrato de alquiler se firmará por un plazo de tres años.

En el contrato se fijará el precio del arrendamiento, que será igual o inferior a 400 euros mensuales, precio que se determinará de común acuerdo entre el órgano gestor y el beneficiario, a partir de la estimación inicial realizada con ocasión de la inclusión de la vivienda en el fondo.

Igualmente, se especificará en el contrato, de acuerdo con lo que establezca el órgano gestor y los informes de los servicios sociales correspondientes, el importe de la ayuda o subvención pública a recibir con cargo a este programa, que será de hasta el 100% de la renta de alquiler.

A tal efecto, la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla correspondiente, habrán resuelto previamente la concesión de la subvención por un importe de hasta el 100 % de la renta de alquiler, importe que será abonado en un 80 % con cargo al Ministerio de Fomento y en un 20 % con cargo a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta o Melilla de que se trate.

En los supuestos en que la vivienda requiera de pequeños gastos de adecuación para su uso inmediato, el Ministerio de Fomento podrá aportar hasta un 25 % de dicho coste con el límite de 1.500 euros por vivienda".

Los órganos de gestión son regulado en el artículo 22 que establece que:

"1. Se organizarán órganos de gestión en todas las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla participantes en el programa para el seguimiento de las actuaciones judiciales que puedan conducir a un lanzamiento o desahucio de vivienda habitual, para la formalización de la propuesta de asignación a los beneficiarios de viviendas de estos fondos, para la proposición de los contratos de alquiler que correspondan y de su eventual revisión y para la remisión al Ministerio de Fomento de la información sobre la gestión en su conjunto. En ellos podrán participar representantes de las entidades de crédito y de las organizaciones del tercer sector con actividad en el campo de la vivienda social y con experiencia en el ámbito de la inclusión social o de apoyo a colectivos especialmente vulnerables.

2. Corresponderá a cada Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla remitir al Ministerio de Fomento, con la periodicidad que se concrete en el convenio que para le ejecución del Plan suscriban ambas Administraciones, una relación de los contratos suscritos y de las cantidades que, en función de las ayudas reconocidas, deba transferir el Ministerio a la Comunidad Autónoma o Ciudad de Ceuta y Melilla, para lo que descontarán de la renta acordada en el contrato la aportación que será realizada por la Administración Autonómica y, en su caso, por la Administración Local, así como la parte que, también en su caso, corresponda aportar al beneficiario. Esta relación se realizará por el órgano autonómico a partir de aquellas que les sean remitidas por los municipios que constituyan su propio órgano de gestión, de acuerdo con lo que se señala en el punto siguiente.

3. En los municipios que soliciten una participación directa en el programa se podrá constituir un órgano de gestión propio, con las mismas características que las descritas para el órgano de gestión autonómico y bajo la coordinación y supervisión de este último. Corresponderá a este órgano municipal el seguimiento de los procedimientos judiciales, la formalización de las propuestas de asignación de las viviendas del fondo social local a los beneficiarios y las propuestas de modificación de los contratos suscritos que en su caso procedan. Igualmente, corresponderá a estos órganos remitir al órgano autonómico, dentro de los cinco primeros días de cada mes, las relaciones de contratos en vigor y las cantidades a solicitar al Ministerio de Fomento por las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla, considerando las aportaciones que, en su caso, deba realizar el beneficiario.

4. Atendiendo a los informes emitidos por los servicios sociales correspondientes, que incluirán la valoración del plan de acompañamiento social de la familia o unidad de convivencia beneficiaria, los órganos de gestión propondrán a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla las modificaciones que, en su caso, proceda introducir en los contratos, atendiendo a la situación del beneficiario. Estas revisiones de la situación de los beneficiarios se realizarán al menos una vez al año desde la firma del contrato.

5. Para la realización de sus funciones, los órganos de gestión podrán concertar la colaboración de entidades del tercer sector con actividad reconocida en el ámbito de la vivienda social y con experiencia en el ámbito de la inclusión social o de apoyo a colectivos especialmente vulnerables.

6. Las Administraciones locales podrán hacer aportaciones al programa, que podrán consistir en contribuciones al pago de la ayuda, asumir el coste de un seguro de la vivienda o ayudas al pago de suministros básicos".

En cuanto a los requisitos que han de reunir los beneficiarios del programa, el art. 23 señala que:

"1. Podrán ser beneficiarios de este programa, según las disponibilidades presupuestarias, las personas físicas mayores de edad que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento o desahucio de su vivienda habitual y permanente y se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad que les impida acceder por sus propios medios a otra vivienda.

Este régimen será de aplicación tanto a quienes hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento por ejecución hipotecaria o no hipotecaria como por demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler, aun cuando se trate de personas o unidades de convivencia que se encuentren ya acogidos a otros programas estatales, autonómicos o locales de alquiler social o de acogimiento.

2. La situación de especial vulnerabilidad de los beneficiarios deberá ser acreditada por informe de los servicios sociales correspondientes (autonómicos, locales o de entidades del tercer sector), que a tal fin tendrán en cuenta, entre otros, los ingresos de la unidad de convivencia. En ningún caso se podrá considerar que existe una situación de especial vulnerabilidad cuando el beneficiario o el conjunto de los miembros que integran la unidad de convivencia que habitaba la vivienda objeto de lanzamiento o desahucio tengan unos ingresos que, en conjunto, superen tres veces el IPREM, o cuando cualquiera de dichos miembros tenga a su libre disposición, por cualquier título, otra vivienda en territorio nacional, salvo el supuesto de que siendo titulares de una vivienda acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio o no puedan disponer de la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad del titular o de algún miembro de la unidad de convivencia.

Dicho umbral será de cuatro veces el IPREM si se trata de familias numerosas de categoría general o de personas con discapacidad y de cinco veces el IPREM cuando se trate de familias numerosas de categoría especial o de personas con discapacidad de alguno de los siguientes tipos: i) personas con parálisis cerebral, personas con enfermedad mental, personas con discapacidad intelectual o personas con discapacidad del desarrollo, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por 100 o ii) personas con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por 100.

3. El arrendatario quedará obligado a destinar el inmueble a su vivienda habitual y permanente, y a conservar el inmueble y su equipamiento en las mismas condiciones de uso y habitabilidad en que se encontraban en el momento de su acceso a la vivienda. A tal efecto deberá autorizar el acceso a la misma a quienes realicen el seguimiento de este programa en nombre del órgano gestor o de los servicios sociales colaboradores, lo que se hará constar expresamente en los contratos de alquiler que se suscriban".

En el Protocolo firmado por el el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, la Conselleria de Justícia, las cuatro Diputaciones provinciales, la Associació Catalana de Municipios, la Federación de Municipios de Catalunya, el Consell de la Abogacía Catalana y el Consell de Procuradores de Catalunya, para los lanzamientos en Catalunya, se incluyen los siguientes puntos de interés:

"En el ámbito de los partidos judiciales donde entre en vigor este Protocolo —totalmente o en alguno de los municipios—, los consejos de los colegios de abogados y de procuradores de Cataluña tienen que promover entre sus colegiados —a través de los colegios territoriales respectivos—, en cuanto a los procedimientos de desahucio, hipotecarios y cualesquiera otros que comporten o puedan comportar directamente la pérdida de la vivienda habitual de la persona demandada, la conveniencia de hacer constar por otrosí a la demanda las circunstancias de riesgo social que sus clientes les hayan hecho constar o el hecho de ignorarlas y, en caso de que comparezca un representante o defensor de la persona demandada, en el escrito de contestación o en un escrito dirigido específicamente al juzgado en este sentido";

• "El/la secretario/a del servicio de actos de comunicación o del juzgado que conozca del procedimiento (es decir, el Letrado de la Administración de Justicia) tiene que disponer unir estas hojas en las citaciones que se tienen que entender con las personas demandadas y tiene que indicar que su práctica y, en general, de los actos de comunicación en estos procedimientos incluya:

• la consignación por parte de la comisión judicial de cualesquiera de las situaciones de riesgo social descritas antes, de las cuales tengan conocimiento en razón de la práctica del acto de comunicación.
• de forma expresa, que se haga constar en la diligencia que la comisión judicial extienda el consentimiento de la persona demandada al hecho de que la existencia del procedimiento sea puesta en conocimiento de los servicios sociales del ayuntamiento adherido, a los que se tiene que entregar una comunicación informativa de la situación de riesgo social sobre este tema en caso de que se preste el consentimiento indicado.
• lo mismo se hará en el caso de actos de comunicación que lleve a cabo directamente el procurador en los casos establecidos legalmente, utilizando el/los mismo/s documentos que utilizaría la comisión judicial para indagar la vulnerabilidad social";
• "El/la juez/a que conozca de una situación de riesgo en la fase inicial del procedimiento y haya recibido el consentimiento de la persona demandada y, en todo caso, el secretario del servicio de actos de comunicación o del juzgado, una vez se convierta en firme la resolución judicial que da lugar al lanzamiento y se haya solicitado —si no se ha hecho antes—, se tiene que dirigir a los servicios sociales designados para cada ayuntamiento adherido a fin de que estos evalúen la posible situación de riesgo social y las medidas para evitarlo, adoptadas y/o propuestas y en todo caso con un plazo concreto de ejecución, así como la seguridad de la comisión judicial en la realización de este acto. En todo caso, cuando se señale una fecha y hora concreta para el lanzamiento —en el decreto de admisión de la demanda o en la sentencia—, se tienen que tener en cuenta los plazos establecidos en este Protocolo con el fin de no vaciarlos de contenido";
• "En el plazo máximo de quince días, los servicios sociales actuantes del ayuntamiento adherido tienen que enviar el informe-evaluación a partir de cuya valoración el secretario del servicio de actos de comunicación o del juzgado dispondrá, si procede, previo el traslado a la parte ejecutante, lo que corresponda con vistas a la práctica del lanzamiento en la fecha señalada y el auxilio a esta que estime necesario de los servicios sociales indicados u otros servicios municipales (zoonosis o similar) y sin perjuicio de lo que aporte la parte ejecutante para hacer valer su derecho (cerrajeros, transportistas y/o otros). En ningún caso, la falta del informe o su retraso tiene que ser causa de suspensión del lanzamiento que en todo caso tiene que comunicarse a los servicios sociales y sin perjuicio que la comisión judicial pueda disponerla en el momento de su realización material por las razones que estime adecuadas.
• En el supuesto de que del informe se desprenda la posibilidad de compromiso para la seguridad de la comisión judicial o de las personas implicadas, se tiene que solicitar, mediante una resolución del secretario del servicio de actos de comunicación o del juez, el auxilio de los Mossos d'Esquadra con la finalidad que acompañen a la comisión judicial a realizar la práctica de la diligencia de lanzamiento";.

En el  Convenio de Colaboración suscrito entre el Consejo General del Poder Judicial, el Principado de Asturias y la Federación Asturiana de Concejos sobre la detección de supuestos de vulnerabilidad con ocasión del lanzamiento de vivienda familiar y medidas de carácter social, se incluyen los siguientes puntos de interés:

• Procedimientos de ejecución hipotecaria que versen sobre vivienda habitual ocupada:
• "Cuando en el desarrollo de un lanzamiento se constate una eventual situación de especial vulnerabilidad o riesgo de exclusión social, la Comisión Judicial dará inmediata cuenta al Juez que conozca del asunto, de tal forma que permita a éste, con estricta observancia de la legislación sobre protección de datos de carácter personal, comunicar a los servicios sociales municipales la existencia de dicha situación, con objeto de que lleven a cabo la valoración de las circunstancias concurrentes y acometan las actuaciones que estimen procedentes, y pueda el órgano jurisdiccional adoptar, a la vista de tales circunstancias, la resolución que considere procedente en orden a la suspensión del lanzamiento, siempre de conformidad con las leyes procesales;
• "Verificada la comunicación y examinada la situación, los servicios sociales municipales adoptarán la decisión que consideren más conveniente en cada caso y que podrá consistir entre otras medidas, en ayudas económicas de emergencia social para facilitar el pago de la deuda, el pago de un nuevo alojamiento en alquiler privado o la propuesta de adjudicación, por emergencia social, de una vivienda del Principado de Asturias, siempre que existan vacantes disponibles en situación de ocupación inmediata en el Concejo, o bien, en su caso, declinar la misma por considerar que las circunstancias no permiten concluir que se trate de una situación que entre en el marco o esfera de actuación de los servicios sociales. Una u otra decisión se comunicará al órgano judicial, a los efectos que procedan";
• Procedimientos de desahucio de vivienda habitual ocupada, por falta de pago de la renta
• "Cuando en el desarrollo de un lanzamiento se constate una eventual situación de especial vulnerabilidad o riesgo de exclusión social, la Comisión Judicial dará inmediata cuenta al Juez que conozca del asunto, de tal forma que permita a éste, con estricta observancia de la legislación sobre protección de datos de carácter personal, comunicar a los servicios sociales municipales la existencia de dicha situación, con objeto de que lleven a cabo la valoración de las circunstancias concurrentes y acometan las actuaciones que estimen procedentes, y pueda el órgano jurisdiccional adoptar, a la vista de tales circunstancias, la resolución que considere procedente en orden a la suspensión del lanzamiento, siempre de conformidad con las leyes procesales";
• Verificada la comunicación y examinada la situación, los servicios sociales municipales adoptarán la decisión que proceda y que podrá consistir entre otras medidas, en ayudas económicas de emergencia social para facilitar el pago de la deuda, el pago de un nuevo alojamiento en alquiler privado o la propuesta de adjudicación, por emergencia social, de una vivienda del Principado de Asturias, siempre que existan vacantes disponibles en situación de ocupación inmediata en el Concejo, o bien, en su caso, declinar la misma por considerar que las circunstancias no permiten concluir que se trate de una situación que entre en el marco o esfera de actuación de los servicios sociales. Una u otra decisión se comunicará al órgano judicial, a los efectos que proceda"

En la reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se incorporó una modificación del procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica. 

Así se introdujo un apartado 1 ter en el artículo 441, en los siguientes términos:

"1 ter. En el requerimiento de pago al demandado, se informará al mismo de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano".

Se modifica el apartado 4 del artículo 549, que queda redactado en los siguientes términos:

"4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.


No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley".

Y se modifica el apartado 4 del artículo 549, que queda redactado en los siguientes términos:

"4. El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.

No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley".

En definitiva, cuando se tenga constancia de que los afectados por el desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual se encuentren en una situación de situación de especial vulnerabilidad o riesgo de exclusión social, se decretará la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.

JURISPRUDENCIA REFERENCIADA:

- [1] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 23/03/2018;

- [2] Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha  12/01/2018;

- [3] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 29/03/2017;

- [4] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 16/03/2017;

- [5] Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba de fecha 23/04/2018;

- [6] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha  02/05/2018;

- [7] Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 04/05/2018;

- [8] Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de fecha 25/06/2018;

DERECHO DE IMAGEN

Ilustración obra de William Merritt Chase 

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO

JUEZ SUSTITUTO