LA CONSTITUCIÓN DE LAS SUBCOMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE INMUEBLES

El actual artículo 2.d) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la Disposición Final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dice que se entienden por "subcomunidades de propietarios de inmuebles", a las que será de aplicación dicha Ley 49/1960, "las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica".. 

Recuérdese que, con anterioridad a la entrada en vigor de la reforma operada en la Ley 49/1960 por la Ley 8/2013, la Dirección General de los Registros y del Notariado  venía admitiendo la creación de subcomunidades de propietarios de inmuebles dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios general, solución a la que, por otro lado, se acudía con frecuencia, sin plantear problemas su admisibilidad, a la hora de configurar jurídicamente los locales destinados a plazas de garaje (véanse, entre otras, las Resoluciones de la DGRyN de fechas 20/02/1989, 19/06/2001 y 26/01/2002).


Asimismo, ha de destacarse que la posibilidad de que un local compartido por una pluralidad de edificios constituya una comunidad especial, la cual pueda sujetarse, a su vez, a un nuevo régimen de propiedad horizontal,  fue admitida, entre otras,  por las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fechas 02/04/1980 y 27/05/1983, que decían lo siguiente:

"La Ley Hipotecaria y su Reglamento mantienen un criterio favorable al acceso al Registro de aquellas unidades orgánicas integradas por diferentes fincas siempre que aparezca salvaguardado el sistema y no se alteren los principios básicos que gobiernan la institución registral. Así, las fincas comunicadas que pasarán a formar una nueva entidad, no se extinguen y, en consecuencia, no se produce el cierre registral de sus respectivos folios debido a que cada local seguirá formando parte de su primitiva propiedad horizontal. No obstante, como estas fincas se integran en una nueva unidad, será necesario abrir un nuevo folio que refleje la finca resultante de la agrupación. Esta finca nueva no tiene porque tener cuota, pero los locales integrantes mantendrán su número correlativo y su cuota en sus propiedades horizontales originarias".

Esa coexistencia de comunidades también era admitida por la doctrina jurispruedncial con anterioridad a la reforma operada en la Ley 49/1960. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 03/12/1993 admitía "La posibilidad legal de que en los modernos conjuntos urbanizados coexista junto a las Comunidades de Propietarios constituidas en cada una de las casas o edificios, otro colectivo que, en su conjunto, integra una supracomunidad, esto es, que coexista, junto a esa supracomunidad o Mancomunidad de Propietarios, otra serie de Comunidades de Propietarios que afecten asimismo a los edificios en singular, siendo esto una práctica no sólo pacífica en lo negocial, sino asimismo con relevancia jurídica, y como tal, ya se ha admitido la posibilidad de poder actuar con autonomía a cualquiera de estos dos entes, tanto en el aspecto activo o pasivo de la relación jurídico-procesal, por diversas Sentencias de esta Sala (entre ellas en la de 23 de septiembre de 1991, que afirmaba "... porque tanto doctrinal como jurisprudencialmente ( Sentencias 18 de abril de 1988 y 13 de marzo de 1989 ) se admite en el caso de las urbanizaciones la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de vivienda y la de la Urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero, hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y funcionamiento (a falta de una regulación específica) a la LPH. Sin que exista inconveniente legal, ni jurisprudencial, en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que, por extravasar los propios y exclusivos de cada edificio, afecten a la generalidad o a una gran mayoría de los componentes del conjunto urbanístico, puede asumirla la expresada Comunidad de la Urbanización". 

Dicho criterio sería reiterado posteriormente, entre otras, por las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 07/04/2003 y 23/10/2007.

Es más, la Dirección General de los Registros y del Notariado admitió, en su Resolución de fecha 15/03/2012,  la constitución de subcomunidad de propietarios constituida sobre un elemento común (en concreto, una piscina) de modo que la utilización de las instalaciones así realizadas se limitase a los propietarios que las habían sufragado, considerando que la constitución de tal comunidad de usuarios encontraba amparo en el artículo 2.b) de la Ley 49/1960, que extendía su aplicación a las comunidades de hecho que reuniesen los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal; concluyendo que nada obstaba a que la comunidad de usuarios de la piscina se rigiera por las normas de la citada Ley 49/1960.

Por tanto, en una misma comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal pueden existir varias subcomunidades o comunidades restringidas, pero en en lo que atañe a su existencia y efectos frente a los demás propietarios, existen dos líneas jurisprudenciales: 

• la que considera que es preciso, al menos, el otorgamiento de escritura pública de modificación de la división horizontal y, en su caso su inscripción en el Registro de la Propiedad; 
• y la que considera, sin embargo, que es suficiente con el funcionamiento continuado en el tiempo como tales subcomunidades. 

La doctrina fue, con vacilaciones, proclive al reconocimiento de las "subcomunidades de facto" en aquellos supuestos en que se daban los presupuestos de hecho para su nacimiento que hoy detalla el artículo 24 de la la Ley 49/1960, pese a que el título constitutivo hubiera guardado silencio en ese punto toda vez que la realidad extrarregistral debidamente probada ha de prevalecer sobre la tabular, excepción hecha de aquellos que hayan de ser protegidos por la fe pública registral conforme a lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley. Hipotecaria.

La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 03/01/2007 decía que, de acuerdo con la jurisprudencia de dicha Sala, cabe admitir el funcionamiento independiente de las subcomunidades en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal cuando se halla expresamente previsto en el título constitutivo.

Esto es, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sus Sentencias de fechas 03/01/2007  y 22/10/2007, indica que solo se pueden constituir subcomunidades cuando esta posibilidad se contempla en los estatutos, estando por encima esta norma de la voluntad de los copropietarios.


A su vez, los problemas prácticos que plantean dichas subcomunidades se pueden resumir del siguiente modo: 

• únicamente puede existir un presidente que represente en juicio y fuera de él a la comunidad, formada por todos los propietarios de entidades del edificio complejo, pero ello no impide que cada subcomunidad tenga una persona que la represente a efectos internos, e incluso que desempeñe ciertas funciones por delegación del presidente general; 
• existe una sola junta de propietarios, integrada por la totalidad de los titulares dominicales de las distintas entidades que constituyen la propiedad horizontal compleja, pero ello tampoco impide que cada subcomunidad tenga su propia junta para regular los problemas propios de su comunidad restringida, e incluso es conveniente para mayor claridad de acuerdos y temas comunes.

En cuanto a la prueba de la existencia de una subcomunidad, decía la Sentencia dictada, con fecha 15/12/2016, por la Iltma Audiencia Provincial de Las Palmas lo siguiente:

"Sin embargo, la Sala considera que no ha acreditado el fundamento esencial de su pretensión, que es la existencia de una Subcomunidad de Garajes, como explica de forma detallada y minuciosa la Sentencia apelada.

El único elemento que pudiera sustentar su tesis es la Junta de 14 de noviembre de 2.011 de la " Subcomunidad de Garajes y Trasteros" en que se aprueba la constitución de esa subcomunidad, y una derrama de 25.000 pesetas para hacer frente a los gastos de conexión del montacargas (f. 174). Reunión a la que únicamente acuden "los propietarios de los garajes y trasteros" del Edificio, sin hacer constar sus cuotas de participación en la presunta subcomunidad, ni normas de funcionamiento. Y que aparece en el Libro de Actas de la Subcomunidad de garajes, que está diligenciado el mismo 12 de noviembre de 2.001 ante el Registro de la Propiedad nº dos de Las Palmas (f. 32 y 173). No consta ningún acta posterior, pese al largo tiempo transcurrido. La demanda afirmaba que se ocupaba de todos los gastos de los garajes, mientras que en apelación lo limita a "los gastos extraordinarios" (f. 259).

Esa subcomunidad no aparece en la escritura de división en propiedad horizontal de 10 de abril de 2.001 (f. 78-90), donde se describen las fincas independientes con una cuota de participación en elementos comunes que es la aplicada para distribuir los gastos en la Junta impugnada (f. 29).

Tampoco hay prueba de que esa subcomunidad se haya reunido posteriormente o haya funcionado en la práctica como tal, con consentimiento expreso o tácito de la comunidad general. Solo se han presentado actas de las Juntas de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 de los años 2.005 a 2.009 (f. 177-181). Si bien figura solo la primera hoja, no consta en los órdenes del día ninguna referencia directa o indirecta a una subcomunidad. Hay menciones al asunto del ascensor de vehículos.

Frente a esos medios de prueba documentales, la opinión de los testigos no aporta ningún dato de interés. Una de ellas confirma la reunión de 12 de noviembre de 2.001, y el anterior administrador se limita a señalar que desconoce la existencia de subcomunidad. Tampoco hay más detalles acerca de lo que ocurrió con la derrama mencionada en la reunión de 12 de noviembre de 2.001: si se pagó o no y quien la sufragó.


No habiéndose acreditado la existencia de esa subcomunidad, debidamente constituida o aceptada tácitamente por actos de los copropietarios, el recurso tiene que ser desestimado, puesto que las cuotas aplicadas son las previstas en el título constitutivo y no se han modificado".

Con las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 03/01/2007 y 20/10/2007 se instauró una doctrina innovadora en cuanto a la atribución de responsabilidades a las subcomunidades. Así, decían las citadas resoluciones de la Sala Primera del Alto Tribunal que se puede atribuir responsabilidad a un bloque, o portal, de los daños causados por los elementos comunes exclusivos de ese bloque, sin participación de los propietarios de los restantes, aunque no exista referencia alguna en el título constitutivo o con posterioridad a las posibles subcomunidades que asumen las obligaciones derivadas de su mantenimiento, en la que no participan los restantes comuneros. 

Lo cierto es que con anterioridad se venía exigiendo una separación jurídica en subcomunidades, pero la jurisprudencia establecida con las citadas Sentencias dictadas en fechas 03/01/2007 y 20/10/2007 entiende que el hecho de que únicamente haya una comunidad constituida como tal no comporta que sea el único centro de imputación de la responsabilidad, por aplicación subsidiaria del artículo 392 del Código Civil, en función del grado de control fáctico que los comuneros tengan sobre determinados elementos.

Lo que sucede es que para que se las reconozca existencia y cobertura legal, deberán constituirse en la forma que dispone el art. 5 de la Ley 49/1960, en relación con lo establecido en el art. 2 apartados a ) y d) del mimso texto legal, y es que la división que comporta la creación de una subcomunidad, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo, por lo que no basta el acuerdo de voluntades, sino que se requieren las formas externas ad solemnitatem (véase la Sentencia de la Iltma. Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 07/11/2016).

Para finalizar ha de subrayarse que, en cuanto a las personas legitimadas para el otorgamiento del título constitutivo, el citado art. 5 de la Ley 49/1960, en relación con las cuotas de participación, indica que el título constitutivo habrá de otorgarse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. 

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO