UNAS BREVES NOTAS A PROPÓSITO DEL DEBER DE LOS REGISTRADORES DE PONER DE MANIFIESTO LOS LIBROS DEL REGISTRO

El artículo 221 de la Ley Hipotecaria prevé que los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. 

Añade el citado precepto que el interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.

Decía el Tribunal Supremo, en sus Sentencias de fechas 12/12/2000 y 31/01/2001, que al aprobarse el artículo 222.1 de la Ley Hipotecaria por la Ley 1/1998, 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación, el Legislador rechazó la redacción del proyecto, idéntica a la después recogida en el Reglamento, según la cual "los Registradores pondrán de manifiesto el contenido de los libros del registro", dejando subsistente la anterior a la reforma del siguiente tenor literal: "Los Registradores pondrán de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a su juicio, tengan interés en consultarlos sin sacar los libros de la oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su conservación".

Este precepto, íntegramente respetado por la Ley 7/1998, no deja lugar a dudas en cuanto al deber de los Registradores de poner de manifiesto los libros del Registro (y no meramente su contenido), y de ello deriva la subsiguiente prohibición expresa de sacarlos de la oficina y el encargo de adoptar precauciones para asegurar su conservación, prohibición y recomendación transcritas en el último inciso del artículo 332.1 del Reglamento Hipotecaria, lo que corrobora que tanto el precepto legal como el reglamentario imponen a los Registradores el deber de poner de manifiesto los libros de Registro y no meramente su contenido.

Los problemas, que evidentemente comporta la exhibición material de los libros no son justificación para dejar sin efecto el mandato incorporado al citado artículo 222.1 que tiene como finalidad lograr la publicidad del Registro de la Propiedad mediante la manifestación de los mismos libros y no sólo de su contenido.

Ese deber de poner de manifiesto los libros no ha de confundirse con la manifestación que el Registrador ha de realizar del contenido de los asientos registrales, prevista en el apartado segundo del artículo 222 de la Ley Hipotecaria y en el apartado cuarto del artículo 332 del Reglamento Hipotecario.

Se trata,pues, de dos formas diferentes de publicidad del Registro de la Propiedad:

• la primera contemplada en los artículos 222.1 de la Ley Hipotecaria y 332.1 del Reglamento Hipotecario, a través de la puesta de manifiesto o exhibición de los libros en la parte necesaria a la personas que, a juicio del Registrador, tengan interés legítimo en consultarlos;
• la segunda, recogida en los artículos 222.2 de la Ley Hipotecaria y 332.4 del Reglamento Hipotecario, mediante la expedición o libramiento de notas simples y certificaciones del contenido de los asientos registrales.

Recordaba el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 24/02/2000, para la publicidad registral tiene interés el contenido de los libros y no éstos en sí mismos, lo cual es lógico pues la exhibición de los libros es el medio para conocer los asientos registrales.

En cuanto a las formas de llevarse a cabo la publicidad e información registrales, señalaba el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 12/12/2000, que:

• un modo será a través de la manifestación de los libros del Registro en la parte necesaria a las personas que, a juicio del Registrador, tengan interés legítimo en consultarlos (artículos 222.1 de la Ley Hipotecaria y 332.1 del Reglamento Hipotecario);
• otro modo será  mediante nota simple informativa o certificación del contenido de los asientos registrales, posibilitando la publicidad sin intermediación con un tratamiento profesional de dicho contenido (artículos 222.2 de la Ley Hipotecaria y 332.4 del Reglamento Hipotecario).

Si mediante la interpretación y aplicación del artículo 332.2 del Reglamento Hipotecario se intentase evitar la consulta directa de lo libros del Registro, permitida por el artículo 222.1 de la Ley Hipotecaria, tal proceder conculcaría abiertamente este precepto.

El párrafo segundo del artículo 222.2 de la Ley Hipotecaria prohibe el acceso directo a los archivos de los Registradores de la Propiedad y. tal y como se señalaba en al Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 07/06/2001, con idéntico alcance ja de ser interpretado el artículo 332.2 del Reglamento Hipotecario, que no contiene otro desarrollo del citado precepto legal que el de describir los elementos de que se compone el archivo del Registrador, refiriéndose expresamente a los libros, ficheros y al núcleo central de la base de datos, de modo que esta norma reglamentaria no puede esgrimirse para denegar la exhibición de los libros del Registro de la Propiedad con el fin de consultarlos en la forma establecida por el artículo 222.1 de la Ley Hipotecaria.

Explicaba la citada Sentencia de fecha  07/06/2001 que no es ilegal ese precepto reglamentario si se interpreta y aplica como desarrollo exclusivamente de lo establecido por el artículo 222.2, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, mientras que resultaría contraria al artículo 222.1 de esta misma Ley su interpretación o aplicación eludiendo lo establecido en éste último, el cual no admite más limitación en la exhibición de los libros del Registro de la Propiedad que la derivada de lo que fuese necesario y del interés legítimo en la consulta al prudente juicio del Registrador,.

Es decir, la obligatoriedad no empece el cumplimiento de otras obligaciones del Registrador relativas a limitar el contenido de la publicidad a la parte necesaria y solo a las personas que acrediten un interés legítimo.

Como exponía la Dirección General de los Registros y el Notariado, en su reciente Resolución de fecha 27/02/2018, la doctrina del Tribunal Supremo reconoce la confluencia de distintas obligaciones en la persona del Registrador a la hora de manifestar los libros que forman parte de su archivo, obligaciones que pueden parecer contradictorias lo que exige la necesidad de cohonestarlas a fin de que la prestación del servicio se haga en la forma ordenada por la Ley sin merma de los especiales deberes que el propio ordenamiento atribuye a los Registradores respecto al deber de custodia, conservación e integridad de los libros a su cargo (artículo 332.2 del Reglamento Hipotecario) así como al contenido de la publicidad.

Como regla general, el Registrador, como responsable del Registro y en el ejercicio de su función pública, controla la finalidad, contenido y uso del tratamiento de los datos personales, debiendo decidir, caso por caso, si procede incluir el precio de la transmisión de un inmueble en la publicidad registral (véanse, entre otras, las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fechas 06/11/2017, 11/12/2017 y 09/01/2018).

Según la Dirección General de los Registros y el Notariado, son supuestos admisibles de inclusión del precio en la publicidad registral: 

• cuando los precios o valores solicitados lo sean de operaciones jurídico-económicas en los que sean parte únicamente personas jurídicas o empresarios individuales o comerciantes, en su condición de tales, ya que no se aplicaría el régimen de protección de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal; 
• cuando, a juicio del Registrador, se considere que dicho dato está incluido dentro de la publicidad de carácter "tráfico jurídico inmobiliario", toda vez que la cesión vendría justificada por la normativa hipotecaria;
• cuando se trate de permitir al solicitante el ejercicio de un derecho que tenga reconocido por una norma con rango de Ley o en cumplimiento de un deber impuesto por una norma de igual rango, lo cual se acredite suficientemente al Registrador, 
• en el supuesto de que la petición del precio se realice por agencias que actúen por cuenta de entidades financieras, acreditando el encargo recibido y la entidad en cuyo nombre actúen, de conformidad con las Circulares del Banco de España, referentes a la obligación de cubrir los activos calificados como dudosos, previa estimación del deterioro de su valor, para lo cual es preciso conocer los datos cuya cesión se pretende.

Ante una solicitud de publicidad formal, el Registrador tendrá que:

• calificar si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada;
• valorar la existencia de un interés legítimo;
• valorar qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

La publicidad tendrá que ser para finalidades de la institución registral como:

• la investigación, jurídica, en sentido amplio, patrimonial y económica (crédito, solvencia y responsabilidad);
• la investigación estrictamente jurídica encaminada a la contratación o a la interposición de acciones judiciales. 

En cambio, no cabe para la investigación privada de datos no patrimoniales si no es cumpliendo estrictamente con la normativa de protección de datos. 

En lo que atañe al interés legítimo, afirmaba la Dirección General de los Registros y el Notariado, en su Resolución de fecha 25/11/2016, que habrá de ser: 

• un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado (a excepción de los casos de autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés); 
• un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario
• legítimo. Este concepto de interés legítimo es más amplio que el de "nterés directo", ya que alcanza a cualquier tipo de interés lícito. 

Señalaba el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 24/02/2000, que dicha exigencia reglamentaria de interés legítimo parece amparada por el artículo 222.7 de la Ley Hipotecaria que se refiere expresamente a los "fines lícitos" que se proponga quien solicite la información registral, "fines lícitos" que entrañan un interés legítimo en cuanto no contrario a derecho.

Tal interés legítimo, en el ámbito del Registro de la Propiedad, tendrá que probarse a satisfacción del Registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.

Ello no significa que el Registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos.

Como explicaba la Dirección General de los Registros y el Notariado, en su Instrucción de fecha 27/01/1999, este principio se fundamenta,en el artículo 4.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, que establece que solo se podrán recoger datos de carácter personal para el tratamiento automatizado cuando los datos sean adecuados, pertinentes y no excesivos conforme a las finalidades para las que se hayan obtenido. 

Igualmente, se fundamenta en el artículo 4.2 de la misma Ley que señala que los datos no podrán usarse para finalidades distintas de aquellas para las que hubieran sido recogidas.

Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular, ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquel a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes (véase el. artículo 4 de la Instrucción de fecha 05/02/1987 y el principio tercero de la Instrucción de fecha 17/02/1998).

Todo ello sin perjuicio del régimen especial legalmente previsto para la publicidad o cesión de datos a favor de funcionarios y Administraciones Públicas para el ejercicio de sus atribuciones (véase el. artículo 21 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre).

Reducida, en nuestro sistema registral, por razones de seguridad, eficacia, eficiencia y economía, la investigación jurídica de la propiedad y de las empresas a la mera solicitud de publicidad formal, es necesario cohonestar esta simplicidad procedimental con la finalidad que le atribuyen sus normas rectoras y conciliarla con los principios que inspiran nuestra legislación en materia de protección de datos.

insistía el Alto Tribunal, en Sentencia de fecha 07/06/2001, que en la necesidad de expresar la causa y finalidad de la consulta para que el Registrador pueda, no solo calificar la concurrencia de interés legítimo, sino también para que pueda velar por el cumplimiento de las normas sobre protección de datos de carácter personal. 

No huelga significar, como lo hacía la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de fecha 30/05/2014, que el Registrador, en el ámbito de su calificación, para considerar justificado ese interés, no solo tiene que apreciar la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de modo que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, lo que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que, a su juicio y bajo su responsabilidad, facilite el Registrador al peticionario de la información.

JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO