El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 12/01/2007, realizó una interpretación extensiva del art. 114 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y asimiló el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a la renta a los efectos resolutorios.
De este modo, cuando la causa primera del artículo 114 el Decreto 4104/1964 se refiere a "cantidades asimiladas a la renta" está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.
Si bajo la vigencia del Decreto 4104/1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, lleva a LA jurisprudencia a considerar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- facultará al arrendador para instar la resolución del contrato.
Lo opuesto supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Los anteriores razonamientos llevaron al Pleno del Tribunal Supremo a fijar la siguiente doctrina jurisprudencial: "que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964".
Por ello hemos de concluir que la integración del importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refería el artículo 114.1 del Decreto 4104/1964 -, producida con la entrada en vigor de la Ley 29/1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Bastará, en consecuencia, con que el arrendador reclame el Impuesto sobre Bienes Inmuebles al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.
Calificada la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles como una obligación dineraria, de periodicidad anual, cuyo carácter periódico comporta su asimilación a la obligación, también periódica, de pago de la renta, se sigue que el plazo de prescripción de la misma será, conforme resulta del art. 1966.3ª del Código Civil, el de cinco años, pues se trata de un pago periódico. Apoya esta interpretación la circunstancia de que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles sea un tributo que grava el inmueble durante todos los ejercicios fiscales, de tal suerte que, al fin y a la postre, deberá satisfacerse de forma anual. Además, está criterio está muy próximo a los términos de prescripción contemplados dentro del propio ámbito fiscal -cuatro años, según resulta del art. 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria-, siendo un contrasentido que la Administración pueda reclamar al propietario ese tributo durante un periodo de tiempo mucho más breve de lo que ese mismo deudor tributario puede posteriormente repercutirlo a un tercero, acomodándose también más a los propios términos que rigen respecto de la renta.
Finalmente, no podemos olvidar que este término propicia evitar situaciones de abuso, desde el momento en que al admitir el desahucio por el impago de estas cantidades podría contribuir a que se pudieran producir grandes cúmulos de recibos que dificultaran notablemente la posibilidad del inquilino a efectuar su pago.
JOSE MANUEL ESTEBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
Interesante post en el que de forma breve y directa comenta las consecuencias jurídicas de la Sentencia del TS de fecha 12/01/2007 interpretando de forma extensiva el art 114 de la LAU 1964, concretando la obligatoriedad del arrendatario de satisfacer el IBI. Su impago podrá dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.
ResponderEliminarMaite Pedregosa, muchas gracias por su comentario
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