La denominada doble inmatriculación es una de las deficiencias mas graves de nuestro sistema registral, provocada por la sencillez de los medios de inmatriculación, consistiendo en que una misma finca, por entero o parte de ella, consta inmatriculada dos o más veces (véase la Sentencia dictada por la Iltma. Audiencia Provincial de Málaga en fecha 17/04/2017).
Cuando una finca se encuentra inmatriculada dos veces a nombre de personas diferentes, surge un problema de colisión de titularidades, que no ha sido resuelto por la Legislación hipotecaria, que únicamente dedica a esta cuestión el art. 313 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprobó el Reglamento Hipotecario, que introduce una nota marginal de tipo cautelar, advertencia registral a terceros de la existencia de la doble inmatriculación.
Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (véase, por todas, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 02/12/2009) mantiene que que la doble inmatriculación se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de forma que ambas inscripciones reflejan la misma finca o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de otra.
En estos casos, tal situación de inmatriculación plural resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor de un mismo titular, pero presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos, que discrepan sobre la verdadera titularidad del terreno.
Las causas de esta situación son muy variadas; y es que no puede olvidarse que el acceso de una finca al Registro de la Propiedad se basa en las declaraciones de los interesados realizadas en documentos auténticos y aunque, de acuerdo con la Ley y el Reglamento Hipotecarios, el Registrador examina los índices y libros de registro, este control no es a veces suficiente para determinar rigurosamente la existencia de las características reales de la finca cuya descripción se solicita.
De ahí que, cuando la finca se encuentre inmatriculada dos veces a nombre de personas diferentes, surja, con ello, un problema de colisión de titularidades que hace necesario determinar quién es el titular legítimo, conflicto de titularidades que habrá de ser dilucidado a través del juicio declarativo correspondiente.
Asimismo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando reiteradamente que estas colisiones de titularidades deben ser resueltas en el ámbito del Derecho Civil puro, con abstracción de las normas de índole hipotecaria.
Dicho en otros términos, los supuestos de doble inmatriculación han de resolverse conforme al Derecho Civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa materia, pues la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, ya que la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 31/10/1978, 28/03/1980, 16/05/1980,, 12/05/1983, 08/02/1991, 30/12/1993, 28/01/1997, 27/05/1997, 18/12/2000, 30/04/2008, 18/05/2012, 31/05/2013 y 01/03/2016):
Por ello, ese conflicto ha de ser resuelto conforme a las normas del Derecho Civil, dándose preferencia a la titulación material sobre la formal, de modo que la preferencia entre los títulos inscritos haya de buscarse en el título civil originario de adquisición, esto es, en alguno de los enumerados en el artículo 609 del Código Civil.
Y solo cuando esa preferencia no sea determinante, se acudirá a los principios registrales a fin de completar o reforzar las titularidades, de modo que la prevalencia de la hoja registral más antigua solo es aplicable con carácter subsidiario y siempre y cuando no se acredite que el titular de la segunda inmatriculación duplicada no hubiese adquirido con anterioridad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 609 del Código Civil .
Recuérdese que la Sala Primera, en su Sentencia de fecha 19/05/2015, matizó el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de doble inmatriculación de fincas, señalando que su recorrido resulta agotado cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mientras que su curso o recorrido no queda agotado en aquellos supuestos en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario, por resultar preferido éste último.
Así, se fijó como doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un solo adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debiendo ser protegida su adquisición conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.
Profundizando en lo anterior ha de remarcarse en que la previsión del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, así como la doctrina según la cual los principios registrales se neutralizan cuando hay dos inscripciones sobre la misma finca, no tienen siempre carácter absoluto.
Podrá tenerlo en los supuestos en que los dos titulares registrales en conflicto tengan la condición de terceros en los términos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
Sin embargo, cuando el conflicto enfrenta a un mero titular registral con otro que ostenta la condición de tercero hipotecario, prevalece el derecho dominical de este último.
En tales casos, ha de primar la seguridad del tráfico inmobiliario en su conjunto; seguridad que descansa en el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Se trata de una norma hipotecaria de contenido "material" que viene a desarrollar la normativa dominical del Código Civil.
La publicidad registral entraña la consolidación de la adquisición llevada a cabo por el tercero de buena fe que inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad.
Esto es, el Derecho prima el tráfico inmobiliario cuando el adquirente obra confiado en la información proporcionada por el Registro de la Propiedad (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 05/03/2007 y 07/09/2007).
Lo anterior determina que, en estos supuestos de doble inmatriculación, al neutralizarse los efectos regístrales de las inscripciones contradictorias, la controversia haya de ser resuelta con arreglo al Derecho Civil atendiendo al titulo de adquisición originario y, en ultima instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1473 del C. Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 19/07/1999, 12/02/2008 y 01/03/2016).
De este modo el problema de doble inscripción se convierte en un problema dominical y exige el ejercicio de una acción declarativa del dominio o reivindicatoria.
Ello entraña que los litigios sobre doble inmatriculación se transformen en una cuestión de mera prueba, correspondiendo a quien alega la carga de acreditar que ambas inscripciones reflejan la misma finca o que una se encuentra superpuesta en la otra, para lo cual resulta determinante la prueba pericial.
Ahora bien, debe significarse que, en estos casos, el dato de la superficie suele tener carácter secundario a los efectos de la identificación, habida cuenta de que la ausencia de métodos precisos en tiempos pasados, así como la utilización de medidas convertibles al sistema métrico decimal, supone un dato poco o nada fiable, resultando más provechoso a estos efectos la determinación de los linderos señalados en el título con su ubicación sobre el terreno, de modo que la superficie de la finca será la que se encuentre incluida en el perímetro delimitado por los linderos, cualquiera que sea ésta, junto con los demás elementos identificadores del propio título.
En suma, en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias, sino en consideración a las normas de Derecho Civil puro y, en estos casos de duplicidad de inscripción, no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de Derecho Civil.
Recuérdese que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y que la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente, pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18/05/2012).
Como explicaba el Tribunal Supremo, entre otras muchas, en sus Sentencias de fechas 13/11/1987, 01/10/1991,26/11/1992, 01/07/1995 y 12/03/2012, el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas.
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria únicamente establece una presunción iuris tantum a favor del titular registral y, por tanto, no se puede hablar de una legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 11/06/1991, 24/02/1993 y 22/0271996).
La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, pues se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 01/02/1993 y 08/10/1994).
A lo anterior ha de añadirse que la inclusión de un mueble o de un inmueble en un Catastro o Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él en dicho Registro, indicio que, unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que la propiedad pertenece efectivamente a dicho titular; pero no puede por sí sola constituir un justificante del dominio; pues ello convertiría los órganos administrativos encargados de ese Registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30/09/1994 y 02/03/1996).
No huelga significar que esa doctrina fue reiterada en posteriores Sentencias como la de 02/12/1998, según la cual el Catastro afecta únicamente a los datos físicos (descripción, linderos, contenido, etc.) nada más, no sienta ninguna presunción de posesión dominical a favor de quien en él aparece como titular catastral.
Es más,, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece de modo expreso, en su art. 3, que los datos del Catastro se presumen ciertos, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán.
Por tanto, habrá de determinarse el dominio de mejor condición, sea por la usucapión sea por la prueba del dominio originario, para cuya prueba un dato revelador puede ser el hecho de la prioridad en inmatricular.
A modo de resumen final, ha de significarse, tal y como establecía el Tribunal Supremo, entre otras, en sus Sentencias de fechas 25/05/1995, 12/12/2005 y 12/12/2008, que en los supuestos de doble inmatriculación se han de aplicar los siguientes principios:
De lo expuesto se deduce que el dato revelador no lo será el de la antigüedad de la inscripción actual de cada uno de los afectados, sino el de la inmatriculación más antigua, ya que no se trata de aplicar el principio de prioridad registral, sino de suministrar al Juzgador una prueba del dominio originario para que resuelva ese conflicto de titularidades con arreglo al Derecho Civil.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
Así, se fijó como doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo que la neutralización de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble inmatriculación de fincas registrales no resulta aplicable en los casos en que concurra un solo adquirente del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, debiendo ser protegida su adquisición conforme a la vigencia del principio de fe pública registral.
Profundizando en lo anterior ha de remarcarse en que la previsión del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, así como la doctrina según la cual los principios registrales se neutralizan cuando hay dos inscripciones sobre la misma finca, no tienen siempre carácter absoluto.
Podrá tenerlo en los supuestos en que los dos titulares registrales en conflicto tengan la condición de terceros en los términos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .
Sin embargo, cuando el conflicto enfrenta a un mero titular registral con otro que ostenta la condición de tercero hipotecario, prevalece el derecho dominical de este último.
En tales casos, ha de primar la seguridad del tráfico inmobiliario en su conjunto; seguridad que descansa en el principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Se trata de una norma hipotecaria de contenido "material" que viene a desarrollar la normativa dominical del Código Civil.
La publicidad registral entraña la consolidación de la adquisición llevada a cabo por el tercero de buena fe que inscribe su derecho en el Registro de la Propiedad.
Esto es, el Derecho prima el tráfico inmobiliario cuando el adquirente obra confiado en la información proporcionada por el Registro de la Propiedad (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 05/03/2007 y 07/09/2007).
Lo anterior determina que, en estos supuestos de doble inmatriculación, al neutralizarse los efectos regístrales de las inscripciones contradictorias, la controversia haya de ser resuelta con arreglo al Derecho Civil atendiendo al titulo de adquisición originario y, en ultima instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1473 del C. Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 19/07/1999, 12/02/2008 y 01/03/2016).
De este modo el problema de doble inscripción se convierte en un problema dominical y exige el ejercicio de una acción declarativa del dominio o reivindicatoria.
Ello entraña que los litigios sobre doble inmatriculación se transformen en una cuestión de mera prueba, correspondiendo a quien alega la carga de acreditar que ambas inscripciones reflejan la misma finca o que una se encuentra superpuesta en la otra, para lo cual resulta determinante la prueba pericial.
En suma, en los supuestos en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la aplicación de las normas hipotecarias, sino en consideración a las normas de Derecho Civil puro y, en estos casos de duplicidad de inscripción, no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de Derecho Civil.
Recuérdese que la fe pública registral se extiende únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre ellos, la realidad de su extensión superficial- y que la protección que al tercero hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación o resolución del derecho de su transmitente, pero no se extiende al amparo de datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble inmatriculación (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18/05/2012).
Como explicaba el Tribunal Supremo, entre otras muchas, en sus Sentencias de fechas 13/11/1987, 01/10/1991,26/11/1992, 01/07/1995 y 12/03/2012, el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde de la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas.
El artículo 38 de la Ley Hipotecaria únicamente establece una presunción iuris tantum a favor del titular registral y, por tanto, no se puede hablar de una legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 11/06/1991, 24/02/1993 y 22/0271996).
La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, pues se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 01/02/1993 y 08/10/1994).
A lo anterior ha de añadirse que la inclusión de un mueble o de un inmueble en un Catastro o Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto descrito puede pertenecer a quien figura como titular de él en dicho Registro, indicio que, unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que la propiedad pertenece efectivamente a dicho titular; pero no puede por sí sola constituir un justificante del dominio; pues ello convertiría los órganos administrativos encargados de ese Registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 30/09/1994 y 02/03/1996).
No huelga significar que esa doctrina fue reiterada en posteriores Sentencias como la de 02/12/1998, según la cual el Catastro afecta únicamente a los datos físicos (descripción, linderos, contenido, etc.) nada más, no sienta ninguna presunción de posesión dominical a favor de quien en él aparece como titular catastral.
Es más,, el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece de modo expreso, en su art. 3, que los datos del Catastro se presumen ciertos, salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán.
Por tanto, habrá de determinarse el dominio de mejor condición, sea por la usucapión sea por la prueba del dominio originario, para cuya prueba un dato revelador puede ser el hecho de la prioridad en inmatricular.
- no se pueden dar fórmulas genéricas aplicables a todos los supuestos;
- procede atender primeramente a las normas de Derecho Civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando preferencia a la titulación material sobre la formal;
- la preferencia entre dos títulos inscritos ha de buscarse en el título civil originario de la adquisición, esto es, alguno de los enumerados en el artículo 609 del Código Civil;
- únicamente cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho Civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario.
De lo expuesto se deduce que el dato revelador no lo será el de la antigüedad de la inscripción actual de cada uno de los afectados, sino el de la inmatriculación más antigua, ya que no se trata de aplicar el principio de prioridad registral, sino de suministrar al Juzgador una prueba del dominio originario para que resuelva ese conflicto de titularidades con arreglo al Derecho Civil.
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO
Excelente artículo!, muchas gracias.
ResponderEliminarMe gustaría añadir que quizá si la doctrina y jurisprudencia se aplicase no sólo en la resolución de litigios sino en la prevención de los mismos, tal vez iría todo mucho mejor.
Es por todos conocido el hecho que salir de notaría con la escritura bajo el brazo significa que ya se es dueño del predio adquirido. Sin embargo, también he oído en alguna ocasión, a notarios, decir que lo que se transmite son derechos y no inmuebles 'per se'.
Así es como se fraguan los innumerables procedimientos judiciales que están ligados a problemas con los límites de propiedad o lindes, y entre los cuales creo que la doble inmatriculación se incluye.
La caduca y sobre todo infundada excusa del freno al tráfico inmobiliario ha provocado la exclusión del otorgamiento en escrituras en "fase preventiva", que la 'cosa' sea definida de igual forma que cuando se exige en procedimientos de reivindicatoria, ya en "fase terminal" en sede judicial.
La solución, para mí, es clara, deslinde con fijación de los vértices que delimitan el predio con carácter previo a la autorización de la compraventa, aumentaría al seguridad jurídica preventiva, y evitaría muchos pleitos.
Con más detalle, la entrada en el blog notaria abierta, https://www.notariabierta.es/geometra-lindes-escrituras/
De nuevo, muchas gracias por sus muy interesantes entradas en su blog.
Saludos
Pedro
Pedro, muchas gracias por sus amables comentarios. La propuesta que realiza es muy interesante y el artículo que cita es brillante.
EliminarA lo ya dicho me gustaría añadir que la nueva redacción dada al artículo 209 de la Ley Hipotecaria establece un expediente ante el registrador del Distrito Hipotecario donde radique la finca doblemente inmatriculada, que podrá iniciarse de oficio por el propio registrador o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes. Aunque el citado precepto necesitaría de desarrollo reglamentario, puesto que la tramitación del expediente presenta algunas lagunas, puede facilitar un acuerdo entre los interesados y una posible solución que evite judicializar el problema existente.
Un saludo